Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 9 novembre 2017, n° 15/05781

TGI Bordeaux 30 juin 2015

CA Bordeaux
Confirmation 9 novembre 2017

CASS
Rejet 20 décembre 2018

Arguments

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Rejeté
Absence de consentement unanime des copropriétaires
La cour a estimé que l'engagement du syndicat a été validé par la majorité des copropriétaires et que le procès-verbal n'a fait l'objet d'aucune contestation.
Rejeté
Gestion d'affaires et enrichissement sans cause
La cour a jugé que la société Y HOTEL ne pouvait pas se prévaloir de ces dispositions, n'étant pas copropriétaire mais tiers par rapport à la copropriété.
Rejeté
Gestion d'affaires et enrichissement sans cause
La cour a jugé que la société Y X ne pouvait pas se prévaloir de ces dispositions, n'étant pas copropriétaire mais tiers par rapport à la copropriété.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel de Bordeaux concerne un litige entre le Syndicat des copropriétaires Village Cheval X N°1 et les sociétés SNC Y HOTEL et SARL Y X. Le litige porte sur le paiement de charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires. Les sociétés Y HOTEL et Y X réclament le remboursement de dépenses qu'elles ont avancées pour le compte du syndicat. Le syndicat conteste ces demandes en se basant sur les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné le syndicat à payer une partie des charges réclamées par les sociétés Y HOTEL et Y X. La cour d'appel de Bordeaux a confirmé cette décision en rejetant les demandes du syndicat et des sociétés Y HOTEL et Y X.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 9 nov. 2017, n° 15/05781
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	15/05781
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 30 juin 2015, N° 14/02018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, président
Avocat(s) :	Lucie TEYNIEFrédéric MASQUELIERPatrice CORNILLE
Cabinet(s) :	CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX
Parties :	Syndicat des copropriétaires VILLAGE CHEVAL LACANAU N°1 c/ SNC APLUS HOTEL, SARL APLUS LACANAU

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2017

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° de rôle : 15/05781

Syndicat des copropriétaires VILLAGE CHEVAL X N°1

SNC Y HOTEL

SARL Y X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 juin 2015 (R.G. 14/02018) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 18 septembre 2015

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires VILLAGE CHEVAL X N°1 Pris en la personne de son syndic Z A B, dont le siège social est […], en lieu et place de la SA […], […]

sis Route de Baganais – 33680 X

Représentée par M^e Nicolas SASSOUST substituant M^e Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE – POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SNC Y HOTEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[…]

SARL Y X, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[…]

Représentées par M^e Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistées de M^e Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 septembre 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Michèle SERRES-HUMBERT, Conseiller,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Au début des années 1990, un complexe hôtelier et para-hôtelier a été créé à X Océan comprenant un hôtel, un bâtiment divisé en appartements, des villas et un bâtiment à usage d’écurie.

La société Y HOTEL puis par la suite la société Y X ont été t chargées de la gestion de la partie résidentielle et du centre de loisirs.

Des difficultés sont intervenues sur la destination de la copropriété, certains copropriétaires ayant fait le choix de les occuper à titre personnel et non plus dans le cadre de l’usage touristique et hôtelier.

Ces difficultés ont donné lieu à plusieurs procédures et par un arrêt en date du 15 avril 2015, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Y X, gestionnaire de l’immeuble, contre l’arrêt de la Cour d’appel de BORDEAUX du 21 novembre 2013 qui avait retenu que l’absence de classement en résidence de tourisme faisait perdre à la copropriété tout droit à ce statut, que le règlement de copropriété régulièrement publié ne comportant aucune stipulation particulière relative à une destination exclusivement hôtelière ou para-hôtelière des lots de copropriété ni même une référence à l’obligation de donner ses lots en location pour une durée minimale et en avait déduit que les copropriétaires ne pouvaient se voir imposer une destination exclusivement commerciale.

Dans le même temps, le nouveau syndic succédant à un administrateur provisoire a cessé de régler un certain nombre de charges.

Le 23 juillet 2009, la société Y HÔTELS a adressé au syndic un courrier relatif au règlement de l’intégralité des frais engagés au titre de la copropriété à hauteur de 283'076,88 euros.

Une seconde mise en demeure est intervenu le 15 décembre 2009 sans réponse.

Par acte d’huissier du 26 mai 2010, la société Y HÔTEL a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence village cheval X devant le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX aux fins d’obtenir le paiement d’une créance de 283.076,88 € au titre de charges qui auraient été exposées pour le compte de la copropriété.

La société Y X, en qualité de nouvel exploitant du site dénommé VITAL PARC, est intervenue volontairement à l’instance pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges d’un montant de 152.461,32 €.

Par jugement en date du 30 juin 2015, le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence village cheval X à payer à la société Y X la somme de 74.887,86 € au titre de la refacturation des salaires et charges sociales dues pour l’année 2008, conformément à la résolution n°2 votée lors de l’assemblée générale du 25 avril 2009, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2011 et capitalisation des intérêts par année entière à compter du 14 septembre 2011,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence village cheval X à la moitié des dépens,

— condamné la société Y HÔTEL et la société Y X à l’autre moitié des dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

LA COUR

Vu l’appel interjeté le Syndicat des copropriétaires Village Cheval X n°1;

Vu les conclusions du Syndicat des copropriétaires Village Cheval X n°1 en date du 12 décembre 2016 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— annuler le jugement du Tribunal de Grande instance de BORDEAUX en date du 30 juin 2015 en ce qu’il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la RésidenceVillage Cheval X n°1 à payer à la société Y X la somme de 74.887,86 € au titre de la refacturation des salaires et charges sociales dues pour l’année 2008, conformément à la résolution n° 2 votée lors de l’assemblée générale du 25 avril 2009.

— le confirmer pour le surplus

— statuant à nouveau, juger qu’à défaut de consentement unanime des copropriétaires, l’approbation par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « Village Cheval X n°1 » de la refacturation des salaires et charges sociales lors de son assemblée générale du 25 avril 2009 est nulle et de nul effet, et le décharger en conséquence de la somme de 74.887,86 € ;

— débouter les sociétés Y HOTEL et Y X de toutes demandes contraires ou plus amples et plus généralement de toutes leurs prétentions, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat appelant ;

— condamner in solidum la société Y HOTEL et la société Y X à verser au syndicat des copropriétaires « Village Cheval X n°1 » la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ;

Vu les conclusions des sociétés Y HOTEL et Y X en date du 31 août 2017 dans lesquelles elles demandent à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à la somme de 74.887,86 euros au titre de la refacturation des salaires et charges sociales dues pour l’année 2008, conformément à la résolution n° 2 votée lors de l’assemblée générale du 25 avril 2009 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2011 et capitalisation des intérêts par année entière à compter du 14 septembre 2011.

— dire nouvelle en appel, forclose et, en tout état de cause, prescrite la demande tendant à juger qu’à défaut de consentement unanime des copropriétaires, l’approbation par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Village Cheval X n°1 » de la refacturation des salaires et charges sociales lors de son assemblée générale du 25 avril 2009 est nulle et de nul effet, et le décharger en conséquence de la somme de 74.887,86 euros.

— pour le surplus à titre incident , infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs demandes.

— condamner le Syndicat des Copropriétaires VILLAGE CHEVAL X N° 1 à une somme de 283.076,88 € au titre de la créance de la société A PLUS HÔTELS pour le solde des charges dues au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2009.

— condamner le Syndicat des Copropriétaires VILLAGE CHEVAL X N° 1 à une somme de 92.723,07€ en deniers et quittance au titre de la créance de la société A PLUS X pour les nouvelles charges dues, incluant les nouvelles charges dues au 31 mars 2017 de 25.792,98 euros.

— assortir les condamnations pécuniaires d’intérêts moratoires à compter de la date des mises en demeure.

— ordonner la capitalisation des intérêts échus sur une période de plus d’un an.

— à titre subsidiaire, dire que la société Y X dispose d’un bail commercial portant sur l’exploitation des parties communes ayant pour contrepartie l’entretien du site.

— en tout état de cause, condamner le Syndicat des Copropriétaires VILLAGE CHEVAL X N° 1 à la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 septembre 2017 ;

SUR CE

Sur la demande de rejet des conclusions des intimés en date du 31 août 2017

Par simple courrier en date du 5 septembre 2017 adressé au conseiller de la mise en état, l’appelant a demandé que soient déclarées tardives les conclusions déposées par le Syndicat des copropriétaires le 31 août 2017.

Il convient de rappeler que le conseiller de la mise en état comme la cour ne peuvent être saisis de demande relevant de leur compétence respective que par des écrits respectant les dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile.

Les mentions obligatoires prévues à l’alinéa 2 de l’article 960 du code de procédure civile doivent, à peine d’irrecevabilité, figurer dans l’acte de saisine du conseiller de la mise en état ou les conclusions formées devant la cour.

En l’espèce, la cour constate que le courrier du 5 septembre 2017 présenté par le Syndicat des copropriétaires ne respecte pas ces dispositions obligatoires.

Cette demande sera déclarée irrecevable et les conclusions des sociétés Y Hôtel et Y X en date du 31 août 2017 soit antérieurement à l’ordonnance de clôture seront déclarées quant à elles recevables.

Sur la demande de nullité du jugement déféré

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Village Cheval X demande la nullité du jugement déféré

Il convient de rappeler que les causes de nullité d’un jugement sont prévues de manière limitative par l’article 458 du code de procédure civile.

Force est de constater qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires n’invoque aucune des causes prévues à l’article sus-visée.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en nullité du jugement entrepris

Sur le fond

Les sociétés Y HOTEL ET Y X soutiennent qu’à l’origine, tous les copropriétaires étaient des exploitants hôteliers ayant donné un mandat de gestion. Dans ces conditions, la société Y Hôtel puis la société Y X en leurs qualités de gestionnaire, réglaient directement les charges de copropriété au lieu et place des copropriétaires exploitants puis le paiement se faisait par prélèvement sur les recettes de l’exploitation

Par la suite, certains copropriétaires ayant décidé d’affecter leurs lots à l’habitation principale ou secondaire, le nouveau syndic a refusé de payer différentes charges

C’est dans ces conditions que les sociétés Y Hôtel et Y X indiquent qu’elles ont été contraintes d’avancer les frais notamment pour la piscine les maîtres nageurs les veilleurs de nuit etc afin d’empêcher la périclitation du parc hôtelier.

Elles indiquent que l’ensemble de ces charges à savoir les espaces verts, la piscine et la sécurité fait partie des choses communes à l’ensemble des copropriétaires.

De même, elles affirment que le Syndicat des copropriétaires leur fait également payer l’intégralité des factures d’électricité.

Ainsi la société Y Hôtel demande le paiement de sa créance à hauteur de la somme de 283.076,88 €.

La société Y X demande quant à elle le paiement de sa créance arrêtée au 30 juin 2017 à hauteur de la somme de 92.723,19 € TTC.

Le syndicat soutient qu’en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ne sont tenus de contribuer qu’à l’usage et à l’entretien des parties communes et équipements communs Or il affirme que les sommes réclamées par les sociétés Y Hôtel et Y X correspondent à des avances de trésorerie qui ne peuvent être qualifiées automatiquement de charges de copropriété

Il relève qu’aucune assemblée générale n’a voté pour approuver ces avances de trésorerie et qu’à compter de 2007, les copropriétaires se sont opposés au cours des assemblées générales à l’intégration dans les charges communes des créances réclamées par les sociétés Y Hôtel et Y X.

Le Syndicat soutient que c’est à tort que le premier a néanmoins considéré que l’assemblée générale du 25 avril 2009 aurait approuvé la refacturation des salaires et charges sociales 2008 pour un montant de 74.887,86 €. En effet il fait valoir qu’il n’a pas la capacité de contracter en dehors de son objet, qu’il n’était pas habilité à contracter avec les dites sociétés, que les copropriétaires n’ayant pas voté à l’unanimité cette résolution, aucune ratification valable de cet engagement contractuel n’était intervenue et qu’enfin le montant de la créance était incertain compte tenu de l’impossibilité de vérifier l’exécution de la prestation de services réclamée

Il demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 74.887,86 € et de le confirmer pour le surplus.

Les sociétés Y Hôtel et Y X invoquent les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 à l’appui de leurs demandes.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au cas de l’espèce, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 45-1 du décret sus visé précise que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Les avances sont remboursables.

Ces textes régissent uniquement les rapports au sein de la copropriété à savoir entre le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires pour la participation de ces derniers aux charges communes.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que les sociétés Y Hôtel et Y X, gestionnaires successifs du centre de loisirs liées à certains copropriétaires par un mandat, ne pouvaient se prévaloir de ces dispositions, n’étant pas elles-mêmes copropriétaires mais tiers par rapport à cette copropriété.

Il ressort de l’analyse des différents procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété que jusqu’en 2006, le syndicat des copropriétaires a accepté de prendre en charge le montant des sommes avancées par la société Y Hôtel.

Par contre, les procès-verbaux d’assemblée générale du 10 novembre 2007 et du 19 avril 2008 qui avaient adopté des résolutions précises en ce qui concernaient notamment les charges réclamées par la société Y X, ont fait l’objet d’une annulation totale par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX. En conséquence,

En revanche le procès-verbal d’assemblée générale du 25 avril 2009 a approuvé, dans sa deuxième résolution, la refacturation des salaires et charges sociales 2008 par la société Y X au Syndic pour un montant de 43.180,93 € TTC pour le veilleur de nuit et pour un montant de 27.017,49 € TTC pour le maître-nageur.

Il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir eu la capacité de contracter dans la mesure où son engagement a été validé par la majorité des copropriétaires et que le procès-verbal n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part des copropriétaires ayant voté contre cette résolution.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Village Cheval X au paiement de la somme totale de 74.887,86 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2011 et capitalisation des intérêts par année entière à compter de la demande judiciairement formée conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Les sociétés Y Hôtel et Y X invoquent l’existence d’une gestion d’affaires voire d’un enrichissement sans cause au bénéfice de la copropriété Résidence Village Cheval X. Elles soutiennent qu’elles ont exposé pour le compte du syndicat des copropriétaires des dépenses lesquelles doivent leur être remboursées.

Il convient de rappeler que le syndicat de la copropriété est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il a pour principale mission de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble.

Il appartient à la société Y Hôtel et à la société Y X de rapporter la preuve que les sommes dont elles réclament le paiement ont été engagées exclusivement dans l’intérêt du Syndicat de la copropriété et sans opposition de la part de celui-ci

Il convient de noter que l’assemblée générale du 29 mai 2010 a pris plusieurs résolutions aux termes desquelles le Syndicat des copropriétaires refusait de prendre en charge toute facture n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation préalable, les charges de veilleurs de nuit et du maître nageur embauchés par la société Y et le budget des espaces verts refacturé par la société Y au-delà d’un montant total de 20.000 € TTC/an.

Ainsi à compter du 1^er juillet 2010, les sociétés Y Hôtel et Y X ne peuvent valablement invoquer une gestion d’affaires compte tenu de ce refus clairement exprimé par le Syndicat.

Au surplus, elles ne démontrent pas, par la production de documents comptables précis, la réalité des sommes dont elles demandent le paiement et l’imputation de celles-ci à l’ensemble des copropriétaires.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les sociétés Y Hôtel et Y X de ce chef de demande.

Subsidiairement les sociétés Y Hôtel et Y X font valoir qu’elles exploitent les parties communes de la copropriété et contribuent à leur entretien et que dans ces conditions, elles sont légitimées à demander que soit reconnu à leur profit l’existence d’un bail commercial pour l’exploitation des parties communes.

Cependant le Syndicat des copropriétaires n’est pas le propriétaire des parties communes, ces dernières appartenant à chaque copropriétaire, chacune à hauteur de la quote-part qui leur est attribuée.

En conséquence, la demande visant à voir constater l’existence éventuelle d’un bail commercial portant sur les parties communes ne peut être dirigée qu’à l’encontre de chaque copropriétaire à hauteur de sa quote-part.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté cette demande.

Compte tenu de la nature des faits et du rejeter de demandes réciproques des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont du exposer devant la cour et en conséquence de les débouter de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de rejet des conclusions des sociétés Y Hôtel et Y X en date du 31 août 2017.

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Village Cheval X de sa demande en nullité du jugement du 30 juin 2015 du Tribunal de grande instance de Bordeaux.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Village Cheval X ainsi que les sociétés Y Hôtel et Y X de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Autorise l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Présidente et par Annie BLAZEVIC, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier La Présidente