Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 5, 18 décembre 2019, n° 19/14585

TGI Paris 14 juin 2019

CA Paris
Confirmation 18 décembre 2019

Arguments

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Rejeté
Conséquences financières de l'exécution
La cour a estimé que le montant des condamnations n'était pas excessif par rapport aux capacités de paiement de la SARL Reiswin, qui a connu une augmentation de son chiffre d'affaires.
Rejeté
Caractère irréversible de l'expulsion
La cour a jugé que la société Reiswin n'a pas démontré les difficultés qu'elle rencontrerait pour exercer son activité dans un autre lieu, et que l'expulsion ne caractérisait pas des conséquences manifestement excessives.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 - ch. 5, 18 déc. 2019, n° 19/14585
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/14585
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 14 juin 2019, N° 16/12019
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes

Sur les parties

Président :	Véronique DELLELIS, président
Avocat(s) :	Francine HAVETCatherine TRONCQUEERichard Ruben COHENAverèle KOUDOYOR
Cabinet(s) :	"SELASU RICHARD R. COHEN"BALE & KOUDOYOR
Parties :	SARL REISWIN c/ Syndicat des copropriétaires SDC DU 88-90 RUE SAINT-MAUR 75011 PARIS, SCI PALCOH

Texte intégral

Copies exécutoires

République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 18 DECEMBRE 2019

(n° /2019)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14585 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CALYT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2019 Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/12019

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Véronique DELLELIS, Présidente, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assisté de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEUR

SARL REISWIN

88, rue de Saint-Maur

[…]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

DÉFENDEURS

Madame A B épouse X

[…]

Monsieur C X

[…]

Représentés par M^e Averèle KOUDOYOR de l’ASSOCIATION BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

SCI PALCOH

[…]

Représentée par M^e Florian DUCHMANN substituant M^e Richard R. COHEN de la SELAS RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

SDC DE L4IMMEUBLE SITUE 88 RUE SAINT-MAUR A PARIS 11^e, représenté par son syndic le Cabinet DM GESTION SAS

[…]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K0065

Assisté de M^e Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0351

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 07 Novembre 2019 :

Exposé des faits et de la procédure antérieure':

L’ensemble immobilier sis […] est soumis au statut de la copropriété.

Par contrat en date du 5 décembre 2013 prenant effet au 1^er janvier 2014, la SCI Palcoh a consenti à M. E F G, agissant au nom et pour le compte de la SARL Reiswin alors en cours de constitution, un bail commercial d’une durée de neuf années portant sur le lot n1 situé au rez de chaussée et au sous sol de cet immeuble.

Selon l’article 4 du contrat de bail, les locaux commerciaux loués par la SARL Reiswin ont pour destination : «bar licence 4, débit de boissons, vente sur place ou à emporter de tous produits alimentaires manufacturés, ne nécessitant pas la mise en place d’un conduit d’extraction aux normes de la législation, traiteur, privatisation organisation d’événements, tant pour son compte personnel que pour le compte de ses clients».

En vertu de ce bail, la SARL Reiswin a exploité dans les lieux un établissement à l’enseigne La Popina.

M^me D Z, qui avait comme locataires les époux X, est propriétaire dans cet immeuble d’un appartement situé au premier étage, juste au-dessus du bar-restaurant «'La Popina'».

Reprochant à la SARL Reiswin des nuisances, notamment auditives, et une modification de l’aspect extérieur de la façade par l’effet d’un décalage de la devanture qui n’était plus à l’aplomb de la façade, M^me Z a fait délivrer une assignation en référé à la SARL Reiswin et à la SCI Palcoh, son bailleur, devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d’entendre:

— condamner solidairement la SARL Reiswin et la SCI Palcoh à remettre la façade du local commercial du […] (lot n1) dans l’état où elle se trouvait avant les travaux entrepris par la SARL Reiswin sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— ordonner une expertise acoustique ;

— condamner la SARL Reiswin et la SCI Palcoh à payer 5.000 euros de provision à valoir sur le

préjudice de nuisances sonores qu’elle prétend subir.

Le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à cette instance et s’est associé à la demande de remise à l’état initial, sous astreinte, de la façade du local commercial exploité par la SARL Reiswin.

Par ordonnance en date du 20 février 2015, le juge des référés a fait droit aux demandes de Madame Z et du syndicat des copropriétaires, et notamment a :

— condamné solidairement la SARL Reiswin et la SCI Palcoh à remettre la façade du local commercial du […] (lot n1) en l’état où celui ci se trouvait avant les travaux entrepris par la SARL Reiswin sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires du […], astreinte qui commencera à courir à l’issue du délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et sera limitée à 60 jours ;

— ordonné une mesure d’expertise acoustique.

L’astreinte a donné lieu à une liquidation par le juge de l’exécution à hauteur d’une somme de 20 000 euros, cette décision ayant été confirmée par un arrêt de cette cour en date du 23 novembre 2017, sauf en ce qu’elle a prononcé une nouvelle astreinte .

Décision concernée par la demande d’arrêt d’exécution provisoire et procédure devant le délégataire du premier président':

Par jugement en date du 14 juin 2019, statuant après dépôt du rapport d’expertise , le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à verser à M. et M^me X la somme de 15.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance subi entre juillet 2014 et mars 2017 ;

— rejeté les demandes présentées par les époux X à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […];

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par M. et M^me X ;

— condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 800 euros à titre de dommagesintérêts ;

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial du 5 décembre 2013 liant la société Palcoh à la société Reiswin ;

— ordonné l’expulsion de la société Reiswin à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai de 3 mois suivant la signification du jugement ;

— fixé l’indemnité d’occupation à due par la société Reiswin à compter du délai de trois mois fixé pour la libération des lieux et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 % conformément aux dispositions de l’article 14 du contrat de bail (soit 10 500 euros par trimestre ou 3500 euros par mois) ;

— rejeté la demande en paiement de loyers à hauteur de la somme de 2 894 euros et de la clause pénale de 289,46 euros au 1^er décembre 2017 présentée par la SCI Palcoh ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI Palcoh à l’encontre de la société Reiswin;

— condamné la société Reiswin à garantir la société Palcoh des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. et M^me X et du syndicat des copropriétaires ;

— rejeté la demande de fermeture de l’établissement et la demande de remise en état du sous-sol commercial présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

— rejeté toutes autres demandes des parties;

— condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin à verser 3.000 euros à M. et M^me X et 5.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

— condamné in solidum la société Palcoh et la société Reiswin aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La SARL Reiswin a interjeté appel de cette décision.

Par acte d’huissier en date du 5 septembre 2019, la SARL Reiswin a fait assigner les époux X, la SCI Palcoh et le Syndicat des copropriétaires devant le délégataire du premier président afin d’entendre':

Au visa de l’article 524 du code de procédure civile:

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 14 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Paris;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Lors de l’audience, la demanderesse, représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et maintient ses demandes telles que formulées dans le cadre de son assignation.

Elle fait valoir à cet égard :

— que sa situation financière est tendue et que toute amputation de sa trésorerie risque de l’entraîner vers une procédure de liquidation judiciaire;

— que l’expulsion des lieux donnés à bail aura un caractère indiscutablement irréversible, entraînant la fin de son activité et la perte du fonds de commerce;

— que l’expulsion aura ainsi des conséquences particulièrement graves alors qu’elle ne sera par ailleurs assortie d’aucune indemnisation;

— que l’expulsion interdit toute valorisation de la cession du droit au bail ou du fonds de commerce, et interdit la valorisation au mieux de la licence IV;

— que les arguments des autres parties tenant notamment à la persistance de troubles causés au syndicat des copropriétaires ne sont absolument pas justifiés et sont au demeurant parfaitement étrangers à la présente instance, dont l’objet est d’apprécier le caractère des conséquences que causerait une exécution provisoire;

— que le gérant de la société , qui est père d’un enfant, se retrouverait alors sans ressources étant précisé que contrairement à ce que tente de soutenir le syndicat, il n’a plus de lien avec une société Devino laquelle société n’a plus d’activité depuis 2013 après avoir vendu son fonds de commerce, et a fait l’objet d’une radiation en août 2019.

La SCI Palcoh, représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et demande à cette juridiction :

— de débouter la société Reiswin de sa demande d’arrêt d’exécution provisoire en ce qui concerne les chefs de la décision relatifs:

— à la résiliation du contrat de bail commercial du 5 décembre 2013;

— à l’expulsion de la société Reiswin;

— à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation à l’expiration du délai de trois mois fixé pour la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 % conformément à l’article 14 du contrat de bail;

— à la condamnation de la SARL Reiswin à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit des époux X et du syndicat des copropriétaires en principal, intérêts et frais;

Subsidiairement si l’exécution provisoire était arrêtée,

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire pour ce qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI Palcoh ;

En tout état de cause,

— condamner la SARL Reiswin à lui payer la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir que dès l’origine, la société locataire s’est signalée par de multiples manquements aux obligations nées du bail; que les conséquences manifestement excessives liées à l’exécution provisoire ne sont absolument pas caractérisées en l’espèce; que pour ce qui concerne la mesure d’expulsion, son simple prononcé ne suffit pas à caractériser les conséquences manifestement excessives exigées par l’article 524 du code de procédure civile; qu’il a été parfaitement relevé par l’expert commis et le jugement rendu que c’est en violation des clauses du bail et de son propre chef que le preneur s’est permis de réaliser une activité non autorisée , à savoir un bar musical, proche d’une discothèque, ce qui a généré un important préjudice olfactif et auditif; que le bail est récent et que la partie requérante ne donne aucune information sur les possibilités dupreneur de retrouver un autre local .

Elle ajoute que l’arrêt de l’exécution provisoire au bénéfice de la SARL Reswin est de nature à lui créer un préjudice dans la mesure où cette dernière était condamnée à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ce qui justifie sa propre demande d’arrêt d’exécution provisoire formulée à titre subsidiaire.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande également le débouté de la SARL Reiswin de toutes ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que les éléments comptables fournis par la société Reiswin ne font absolument pas apparaître que cette dernière serait menacée d’une liquidation judiciaire en cas d’exécution des

condamnations pécuniaires; que par ailleurs les conditions d’exploitation du fonds de commerce par la société Reiswin qui utilise un local non adapté et une cave pour recevoir du public présentent des dangers pour l’ensemble des occupants de l’immeuble ; que la société Reiswin ne découvre pas cette situation et aurait du gérer par avance les conséquences de ses agissements.

Les époux X, également représentés par leur conseil ,soutiennent leurs écritures déposées lors de l’audience par lesquelles ils demandent à cette juridiction:

— de débouter la société Reiswin de sa demande d’arrêt d’exécution provisoire pour ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées à leur bénéfice;

— leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent à justice au titre de la demande d’arrêt d’exécution provisoire du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la requérante, indiquant qu’ils n’habitent plus eux-mêmes dans l’immeuble ;

— condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

Il résulte de l’article 524, premier alinéa, 2, du code de procédure civile que, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée, le premier président statuant en référé peut l’arrêter si elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Ces conséquences manifestement excessives s’apprécient par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux facultés de remboursement de la partie adverse en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

Sur la demande d’arrêt d’exécution provisoire en ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées :

Dans l’affaire examinée, comme l’indique elle-même la société Reiswin, le montant total des condamnations financières prononcées à l’encontre de la société Reiswin s’élève à la somme de 27800 euros auxquels s’ajouteront les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Il s’ensuit que le montant des condamnations prononcées demeure d’un montant relativement modéré.

La société Reiswin indique par ailleurs que en dépit d’une très forte concurrence, elle a connu une augmentation régulière de son chiffre d’affaires, ce dernier étant passé de 156 819 euros en 2016 à 246 483 euros, le chiffre progressant chaque année. Elle précise que néanmoins elle a eu des difficultés pour régler ses charges pour les années antérieures et que l’année 2018 marque pour la première fois la réalisation d’un exercice positif. Elle ajoute que la tendance se confirme en 2019 à tel point que les associés ont décidé de réaliser un coup d’accordéon en apurant les pertes antérieures par compensation avec le capital social et la capitalisation des comptes courants des associés afin de traduire les perspectives financières de Reiswin pour 2019.

Elle fait état de ce que sa trésorerie n’est que de 22 000 euros.

Elle indique en outre avoir souscrit lors de la création de l’établissement un prêt d’un montant de 110 000 euros. La seule pièce relative à ce prêt fait toutefois apparaître que le remboursement de ce

prêt est largement entamé, ce prêt étant remboursable sur 7 années à compter du mois de juin 2014.

Les éléments produits ne suffisent pas à caractériser une situation financière de la société demanderesse telle qu’il ne puisse être envisagé un commencement d’exécution des condamnations prononcées sans risquer d’entraîner la société Reiswin dans une procédure collective, étant précisé qu’il est toujours possible pour cette dernière de demander si nécessaire des délais de paiement au juge de l’exécution

La société Reiswin doit, par conséquent, être déboutée de sa demande d’arrêt d’exécution provisoire du jugement du 14 juin 2019 en ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées à son endroit.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande subsidiaire présentée par la SCI Palcoh d’arrêt de l’exécution provisoire pour les condamnations la concernant dans l’hypothèse où la demande de Reiswin serait accueillie.

Sur la demande d’arrêt d’exécution provisoire pour ce qui concerne la mesure d’expulsion :

S’agissant par ailleurs de la demande d’expulsion, il est exact comme le font valoir les parties défenderesses que la procédure d’expulsion en elle-même, qui a été décidée et assortie de l’exécution provisoire en connaissance de cause par le tribunal de grande instance, ne suffit pas à caractériser les conséquences manifestement excessives exigées par l’article 524 du code de procédure civile même si une telle mesure est par essence très perturbatrice.

En l’espèce, la société Reiswin ne s’est pas expliquée sur les difficultés qu’elle pourrait avoir pour exercer son activité dans un autre lieu, alors que cette société a eu le temps de se préparer à la nécessité de déplacer son activité en un autre lieu , la procédure devant le tribunal de grande instance ayant duré pendant de longs mois.

Il y a lieu d’observer par ailleurs que le bail est relativement récent pour avoir été conclu en 2014 et que surtout les relations de la société locataire avec la copropriété et la société propriétaire se sont caractérisés ab intio par des conflits constants et une succession de procédures judiciaires, liées aux conditions d’exercice de son activité commerciale par la société Reiswin dans les locaux donnés à bail.

Enfin, contrairement à ce qu’indique la société demanderesse, l’exécution provisoire est toujours poursuivie aux risques et périls de celui qui en bénéficie et à charge pour ce dernier de répondre des conséquences dommageables de la mise en 'uvre de cette exécution provisoire, en cas d’infirmation de la décision.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande d’arrêt d’exécution provisoire en ce qui concerne la mesure d’expulsion.

La partie demanderesse succombant dans ses demandes supportera les dépens de la présente procédure.

Il sera fait enfin application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 14 juin 2019 ;

Condamnons la société Reiswin aux dépens';

Condamnons la société Resiwin à payer':

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— à la SCI Palcoh la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— aux époux X conjointement la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Rejetons toute autre demande.

ORDONNANCE rendue par M^me Véronique DELLELIS, Présidente, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente