09/03/2020

ARRÊT N°

N° RG 18/00262 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MB3P

JHD/MB

Décision déférée du 29 Novembre 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/04574

M^me X

A Y

C/

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

SAS FONCIA MPI

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF MARS DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] qui est représenté par son syndic la Société FONCIA MPI, Société par Actions Simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE sous le numéro 302814389, ayant son siège social […].

1,3,5 et […]

[…]

Représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS FONCIA MPI

[…]

[…]

Représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C D, conseiller faisant fonction de président et J-H DESFONTAINE, conseiller chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. D, conseiller faisant fonction de président

J-H.DESFONTAINE, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. D, conseiller faisant fonction de président, et par C.B, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé […] situé à […] et […] est constitué de quatre bâtiments (A, B, C et D) et d’un garage situé en sous-sol sous les bâtiments B et C. Il s’agit d’une copropriété dont le syndic en exercice est la SAS FONCIA MPI.

M. Y est titulaire dans cet immeuble de l’usufruit d’un appartement et d’un emplacement de parking, ce dernier constituant le lot numéro 434 du règlement de copropriété et portant le numéro 34 sur le plan du sous-sol annexé audit règlement.

Ces lots sont donnés à bail. Le lot numéro 34, également donné à bail, jouxte l’emplacement de parking situé contre le mur constituant le lot numéro 433 du Règlement de Copropriété et portant le numéro 33 sur le plan du sous-sol annexé audit Règlement.

Devant les emplacements 33 et 34 se trouve une aire de circulation qui ne dessert que ces deux emplacements, qui sont difficilement praticables de par leur situation et la présence de deux poteaux en béton.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juin 2009, les copropriétaires ont adopté à l’unanimité des présents et représentés la résolution n°10 suivante: « Organisation du stationnement des vélos, scooters et mobylettes dans l’enceinte de la résidence :

L’assemblée générale donne mandat au Conseil Syndical pour choisir une solution au mieux des intérêts du syndicat afin d’installer des râteliers vélos dans le parking en sous-sol et des supports vélos à l’extérieur pour un budget maximal de 2 000 euros financé par le budget. Un accord écrit des propriétaires des parkings 33 et 34 sera nécessaire pour installer les râteliers sur ces emplacements de stationnement, en contrepartie l’assemblée générale décide d’autoriser les occupants des parkings 33 et 34 à stationner leurs véhicules sur le champ de man’uvre pour lesquels un marquage au sol sera réalisé ».

Au mois de septembre 2014, le Syndicat des Copropriétaires a fait procéder au lignage et au marquage au sol d’une place de parking numérotée 33 sur l’aire de man’uvre en partant du mur face aux deux emplacements 33 et 34, lesquels ont été affectés au garage des vélos.

Par courrier du 15 juin 2015, M. Y a demandé la remise en état des lieux dans leur état initial. Ne parvenant pas à un accord, il a, par acte d’huissier du 7 décembre 2015, fait assigner le Syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA MPI devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour les voir condamner solidairement sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à rétablir la destination conforme au règlement de copropriété du lot privatif 434 lui appartenant et à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire en date du 29 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MPI, et à l’encontre de la société FONCIA MPI,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y aux dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. Y a relevé appel de tous les chefs du dispositif le concernant par déclaration du 18 janvier 2018.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 février 2019, M. Y, appelant, demande à la cour, au visa des articles 544, 545, 1240, 1992 et suivants du Code civil, des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 notamment ses articles 14, 18 et 26, de :

— réformer le jugement dont appel ;

— dire qu’il a subi une atteinte à son droit de propriété ;

— dire que la SAS FONCIA MPI, en sa qualité de syndic, a commis dans l’accomplissement de sa mission des fautes qui ont contribué à l’atteinte portée à son droit de propriété ;

— dire que le syndicat des copropriétaires de la résidence […] a engagé sa responsabilité en portant atteinte à son droit de propriété et en ne prenant pas les mesures de nature à faire cesser le trouble subi ;

En conséquence,

— condamner in solidum la SAS FONCIA MPI et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à réparer l’atteinte portée à son droit de propriété par l’allocation de la somme de 3.000 € ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à remettre les lieux dans leur état d’origine ;

— condamner in solidum la SAS FONCIA MPI et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes il fait valoir en premier lieu que le tribunal a procédé a une mauvaise interprétation de la résolution n° 10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2009.

En l’absence d’accord écrit et concomitant des propriétaires des lots 433 et 434 en vue de l’installation de râteliers pour vélo, le syndicat ne pouvait procéder à leur délocalisation sur des parties communes de copropriété, une telle action ne pouvant se justifier que par le changement de destination des-dits lots.

M. Y soutient par ailleurs que la responsabilité délictuelle du syndic est engagée pour des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission et génératrice d’un préjudice pour le demandeur. En l’espèce lors de l’assemblée générale du mois de juin 2009, le syndic n’a donné aucune information précise à l’assemblée des copropriétaires sur les conséquences de la délibération soumise au vote, quand bien même celle-ci était initiée par le Conseil Syndical et devait en définitive être mise en oeuvre par cet organe. Il lui est fait grief de n’avoir pas attiré l’attention des copropriétaires sur le respect des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 26 qui interdit à l’assemblée générale d’imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Il n’était pas davantage possible de prévoir aussi simplement l’échange de deux lots de copropriété constituant des places de parking contre des emplacements situés sur des parties communes de copropriété.

Le syndic aurait dû alerter le Syndicat sur le fait que cette proposition d’échange informelle n’était pas réalisable sans engendrer un grand désordre juridique au sein de la copropriété en cas de cession des lots 433 et 434.

Par ailleurs et même si la prescription de l’action pouvait être admise en ce qui concerne le défaut de conseil du Syndic au moment de l’assemblée générale du 4 juin 2009,l’assignation devant le Tribunal de grande instance n’ayant été délivrée que le 7 décembre2015, sa faute s’est renouvelée au mois de septembre 2014, lorsque le syndic a donné l’ordre de procéder au lignage et au marquage au sol d’une place de parking n°33 sur l’aire de manoeuvre de la copropriété.

Par ailleurs le fait que les copropriétaires lors des AG de juin 2010 et mai 2015, lui ont donné quitus de sa gestion n’exonère pas le syndic de sa responsabilité, s’agissant de la décision prise en 2009.

Enfin M. Y soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée pour avoir accompagné le syndic dans la mise en oeuvrede la délibération illégale susvisée, sans jamais le consulter pour qu’il formule son autorisation.

Sur le préjudice, M. Y soutient qu’il a été privé, entre le mois de décembre 2014 et le mois de juin 2016, de son lot de parking privatif.

Il indique ne pas solliciter la réparation d’un préjudice de jouissance qui serait lié à l’impossibilité d’utiliser cette place de parking mais la réparation de l’atteinte de principe portée à son droit de propriété.

'

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 7 août 2019, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Eton Park et la Sas Foncia Mpi, demandent à la cour, au visa des articles 2224, 1240 ancien, 544, 545 du Code civil, 564 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 notamment ses articles 14, 18 et 26, de :

— confirmer le jugement dont appel ;

— dire que la demande de M. Y à l’encontre de la SAS FONCIA MPI au titre du devoir d’information est prescrite ;

— dire que la SAS FONCIA MPI n’a commis aucune faute et n’a pas porté atteinte au droit de propriété de M. Y ;

— dire que le Syndicat des Copropriétaires n’a commis aucune faute et n’a pas porté atteinte au droit de propriété de M. Y ;

— dire que M. Y n’a subi aucune atteinte à son droit de propriété,

— juger que la demande de dommages et intérêts de M. Y à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires est une demande nouvelle qui est irrecevable ;

— débouter M. Y de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter M. Y de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires à remettre les lieux dans leur état d’origine qui est sans objet ;

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. Y à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner M. Y à leur payer à chacun la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner M. Y aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître CALAZEL, Avocat, sur son affirmation de droit.

A l’appui de leurs demandes les intimés font valoir en premier lieu qu’il ressort des dispositions de la résolution numéro 10 de l’assemblée générale du 4 juin 2009 que l’autorisation de Monsieur Y était requise uniquement pour l’installation des râteliers vélos sur son lot et il n’est pas contesté que le Syndicat des Copropriétaires n’en a installé aucun sur l’emplacement appartenant à celui-ci. Les marquages effectués à la demande du Syndicat des Copropriétaires ont par conséquent été conformes au vote des copropriétaires et les mesures prises ne nécessitaient pas l’accord préalable de Monsieur Y.

Par ailleurs ils soutiennent que l’action en responsabilité du syndic est irrecevable en raison de la prescription de l’article 2224 du Code Civil et en tout état de cause n’est pas fondée l’appelant étant défaillant dans l’administration de la preuve d’une faute qui leur serait imputable.

La résolution litigieuse ne consiste en aucune façon à lui imposer une modification à la destination

de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance mais s’analyse en une simple autorisation donnée d’une part aux usagers des parkings 33 et 34 de stationner sur l’aire de manoeuvre, d’autre part aux vélos de stationner sur les emplacements de parking 33 et 34.Il n’a jamais été question d’opérer un échange de lots ni une quelconque modification sur le plan juridique, Monsieur Y demeurant propriétaire de l’emplacement 34, Monsieur et Madame Z demeurant propriétaires de l’emplacement 33 et l’aire de manoeuvre restant partie commune.

Le syndic n’a donc commis aucune faute et l’appelant est d’autant moins fondé à rechercher sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil lors de l’assemblée générale du 4 juin 2009 et pour ne pas avoir demandé son accord écrit en septembre 2014, dés lors que lors des assemblées générale du 17 juin 2010 et du 26 mai 2015, les copropriétaires ont donné quitus au syndic de sa gestion pour les actes accomplis.

Sur la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, ils font valoir que Monsieur Y sollicite la condamnation in solidum de la Société FONCIA MPI et du Syndicat des Copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation à l’atteinte portée à son droit de propriété. En première instance, il avait sollicité la condamnation uniquement de la Société FONCIA MPI à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Dés lors en application de l’article 564 du Code de Procédure Civile, sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires doit être considérée comme nouvelle et comme telle irrecevable.

Sur le fond le Syndicat des Copropriétaire soutient que Monsieur Y ne peut lui reprocher de ne pas avoir agi pour faire cesser le stationnement abusif dans la cour d’un immeuble pas davantage que d’avoir choisi une solution d’installation des râteliers et supports vélos pour un budget maximal de 2 000 euros.

Le Syndicat des Copropriétaires affirme avoir agi de la sorte dans un esprit d’apaisement et afin d’essayer de trouver une issue amiable à la procédure mise en oeuvre par Monsieur Y.

C’est dans le même esprit que par courrier en date du 10 novembre 2015, la Société FONCIA MPI ès qualité de syndic avait indiqué à Monsieur Y que le conseil syndical avait jugé opportun de soumettre la résolution numéro 10 à nouveau au vote des copropriétaires dans le courant du 1^er trimestre 2016.

Il ne s’agit pas de la part du Syndicat des Copropriétaires d’un aveu de responsabilité.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

Enfin les intimés font valoir que Monsieur Y n’a subi aucun préjudice.

Il n’a subi aucune atteinte aux droits inhérents à l’usufruit dont il dispose sur l’emplacement de parking n°34 qui est loué. Il n’a subi aucune atteinte dans son droit de percevoir les loyers alors qu’il n’utilise pas personnellement cet emplacement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 novembre 2019.

MOTIVATION DE L’ARRÊT

1) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action :

Au terme des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître, les faits permettant de l’exercer.

En l’espèce si la résolution litigieuse a été adoptée le 04 juin 2009, de par le problème d’interprétation qui s’est posé et la traduction de cette résolution en acte par l’interversion des places de parking matérialisée par le traçage des nouveaux emplacements selon facture du 17 décembre 2014, ce n’est

qu’à cette dernière date que M. Y a connu le fait permettant d’exercer son action. Introduite selon assignation délivrée le 07 décembre 2015, elle n’est donc pas prescrite et les intimés seront déboutés sur ce point.

2) Sur l’action en responsabilité dirigée contre le syndic de copropriété :

2-1: Sur les fautes imputées à la SAS FONCIA MPI, en sa qualité de syndic :

M. Y impute au syndic deux fautes distinctes:

— La dénaturation du sens de la résolution votée par l’assemblée générale le 04 juin 2009.

En l’espèce au terme de cette délibération votée par l’unanimité des copropriétaires en ce compris l’appelant, il a été décidé que :

'L’assemblée générale donne mandat au Conseil Syndical pour choisir une solution au mieux des intérêts du syndicat afin d’installer des râteliers vélos dans le parking en sous-sol et des supports vélos à l’extérieur pour un budget maximal de 2 000 euros financé par le budget. Un accord écrit des propriétaires des parkings 33 et 34 sera nécessaire pour installer les râteliers sur ces emplacements de stationnement en contrepartie l’assemblée générale décide d’autoriser les occupants des parkings 33 et 34 à stationner leurs véhicules sur le champ de man’uvre pour lesquels un marquage au sol sera réalisé ».

La SAS FONCIA MPI estimant que l’accord écrit mentionné dans cette résolution n’était requis que dans l’hypothèse de l’installation de râteliers en a déduit qu’en l’absence effective d’installation de ces équipements, l’interversion des emplacements de parking pourrait avoir lieu sans autorisation préalable des propriétaires des emplacements 33 et 34 dont M. Y.

Toutefois, il est constant que cette interprétation littérale de la résolution ne doit pas masquer le fait, qu’indépendamment de l’absence d’installation de ces râteliers, au sujet de laquelle du reste le syndic ne fournit aucune explication, les vélos et autres engins à deux roues ont commencé à être parqués sur les emplacements concernés très certainement avant même que le marquage des nouveaux emplacements soit concrétisé en décembre 2014.

Lorsque ce marquage a été réalisé, le syndic aurait dû au terme de la résolution précitée consulter à nouveau les propriétaires des emplacements concernés et demander leur accord écrit puisque râtelier ou non, ces emplacements étaient désormais indisponibles pour y garer leurs véhicules (ou ceux de leurs locataires).

Cette absence de consultation, bien que ne procédant d’aucune volonté malicieuse de la part du syndic qui a recherché avec le conseil syndical une solution pratique à une difficulté dont la réalité avait été reconnue par tous les copropriétaires en ce compris M. Y, n’en est pas moins constitutive d’une faute.

— Le manquement à l’obligation de conseil ou d’information des copropriétaires :

C’est en vain que M. Y entend se prévaloir des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puisque comme indiqué plus haut la résolution, mal interprétée à posteriori par le syndic, prévoyait bien un accord écrit des propriétaires des emplacements pour effectuer l’inversion litigieuse, de sorte qu’on ne peut reprocher au syndic de n’avoir pas alerté les copropriétaires sur l’impossibilité d’imposer à l’un d’entre eux une modification de la destination de ses parties privatives, puisque cela nécessitait son approbation préalable.

2-2 Sur le préjudice et son indemnisation :

C’est à bon droit que M. Y fait valoir que la faute commise par le syndic a porté atteinte au principe même du droit de propriété dont il jouit sur cet emplacement. Toutefois il importe pour apprécier l’intensité du préjudice ainsi subi et le quantum de l’indemnité à lui servir de prendre en compte tous les paramètres utiles :

— L’appelant a voté avec les autres copropriétaires la résolution litigieuse qui n’avait d’autre finalité que de résoudre un problème pratique que chacun reconnaissait comme réel à savoir, la grande difficulté à se garer sur les emplacements 33 et 34 du fait de l’existence de poteaux gênant les manoeuvres. C’est en vain que M. Y prétend aujourd’hui qu’à l’occasion de l’assemblée générale qui a voté à l’unanimité cette résolution en 2009, il n’aurait pas pu manifester son opposition.

— Comme il a été précisé plus haut, il est certain que l’occupation par les vélos des emplacements litigieux s’est traduite dans les faits très rapidement et ce n’est qu’en juin 2015, soit près de cinq ans après que, M. Y prétendant découvrir cette situation s’en étonne et demande au syndic de remettre les lieux en l’état.

En réalité l’analyse de la lettre qu’il a envoyée le 15 juin 2015 permet de comprendre que ce qui le motive, ce n’est pas tant l’atteinte à son droit de propriété sur l’emplacement n°34, mais le fait que selon lui, le nouvel emplacement matérialisé sur l’aire de manoeuvre ne serait affecté qu’à son voisin propriétaire de l’emplacement n°33.Or il s’agit d’un mauvais procès d’intention fait au syndic dés lors que les photographies que ce dernier verse au débat permettent de constater que tant les locataires de l’emplacement n°33, que ceux de l’appelant ont pu, sans discontinuer, garer leurs véhicules respectifs, l’un sur le nouvel emplacement et l’autre en parallèle au droit des deux places qui étaient affectées désormais aux vélos.

Mieux même le syndic produit un courriel émanant des locataires de M. Y daté du 09 juin 2016, dans lequel ces derniers expliquent face à leur incompréhension du fait que les lieux aient été remis en état, que leur propriétaire leur a affirmé savoir que la place de parking n°34 ainsi restaurée était impraticable et leur a conseillé de continuer à se garer sur l’aire de manoeuvre, pourtant désormais interdite à cet usage.

Le préjudice moral qu’entend faire réparer M. Y est donc essentiellement symbolique et sera justement réparé à hauteur de 100 €.

Par voie de conséquence la société SA FONCIA MPI et le syndicat de copropriétaires seront donc déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

3) Sur l’action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent sauf cas limitativement énumérés, soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

L’article 565 stipule pour sa part, que ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement est différent.

En l’espèce il est constant que dans son assignation introductive d’instance, M. Y demandait la condamnation in solidum du syndic et du syndicat des copropriétaires à l’obligation de remettre en l’état les lieux -demande devenue sans objet en cours de procédure après que les défendeurs y aient procédé spontanément- et une demande d’indemnisation présentée contre le seul syndic, pour réparation d’une atteinte à son droit de propriété.

C’est à bon droit par conséquent que le syndicat des copropriétaires soutient que la présente demande d’indemnisation pour les mêmes causes, mais qui n’avait pas été présentée contre lui en première instance, doit être considérée comme nouvelle au sens des dispositions précitées. Elle sera par conséquent déclarée irrecevable.

4) Sur les autres demandes :

La SAS FONCIA MPI succombant à l’instance sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En revanche il n’est pas contraire à l’équité de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Déclare irrecevable la demande présentée par M. Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Juge qu’en procédant à l’inversion des places de stationnement sans l’accord préalable de M. Y, la société FONCIA MPI a commis une faute ayant porté une atteinte à son droit de propriété.

Condamne la société SA FONCIA MPI à payer à M. Y la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts.

Déboute la société FONCIA MPI et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Condamne la société FONCIA MPI aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. B C D

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