Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 JUIN 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/09825 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3KIY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/08178

APPELANT

Monsieur G H I J Y

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, même cabinet, même toque

INTIMES

Madame B A épouse X

Et

Monsieur D X

demeurant ensemble […]

Représentés tous deux par M^e Agathe MARTIN, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : G0509

SAS BEA INGENIERIE prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 420 893 802 00058

SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès qualités d’assureur de la société BEA INGENIERIE

[…]

[…]

Représentées tous deux par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : C675

Société SCCV ATK

[…]

[…]

N° SIRET : 512 294 737 00022

Représentée par M^e Pauline CHAPUT de la SCP TOUBHANS – D’HIEUX-LARDON – CHAPUT, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0304

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e H AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Mai 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. E F, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur E F dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Thi Bich Lien PHAM

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées

dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. E F, Président et par M^me Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 17 décembre 2010, la société ATK a vendu en l’état futur d’achèvement à M. Y un appartement dans un immeuble en copropriété situé à Levallois-Perret, […].

Constatant la présence dans la chambre de l’appartement de deux coffrages, implantés l’un sur la longueur et l’autre sur la largeur de la chambre, renfermant des canalisations collectives et les canalisations de la salle de bain de M. X et M^me A, propriétaires de l’appartement situé au-dessus, M. Y ,après mise en demeure restée sans effet d’enlever ces coffrages, a obtenu l’organisation d’une expertise puis assigné la société ATK.

La société ATK a appelé en garantie la société BEA ingénierie (la société BEA), maître d’oeuvre d’exécution et son assureur, la société Axa France IARD (la société Axa).

M. Y a ensuite assigné M. X et M^me A.

Ces instances ont été jointes.

Reprochant à la société ATK un manquement à son obligation de délivrance, il a demandé au tribunal :

— s’agissant de la canalisation privative située dans la longueur de la chambre, de condamner in solidum, sous astreinte, la société ATK, la société BEA, la société Axa, M. X et M^me A à faire enlever cette canalisation avec rétablissement de la dalle et de la chape et à lui payer la somme de 4 308,40 euros correspondant au coût de ces travaux ;

— s’agissant des canalisations collectives situées dans la largeur de la chambre, de condamner in solidum la société ATK, la société BEA et la société Axa :

* à lui payer la somme de 46 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice constitué par la perte de valeur de l’appartement causé par la présence de ces canalisations ;

* à lui payer la somme de 2 200 euros correspondant au coût des travaux d’isolation phonique du coffrage contenant les canalisations.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal rejetterait sa demande de suppression de la canalisation privative installée dans la chambre, M. Y a conclu à la résolution de la vente et à la condamnation in solidum de la société ATK, de la société BEA et de la société Axa à lui payer la somme de 640 000 euros au titre du remboursement du prix de vente, la somme de 3 804 euros au titre du remboursement des frais de notaire et la somme de 705 euros correspondant aux frais de déménagement.

M. Y a en outre sollicité la condamnation de la société ATK, de la société BEA, de la société Axa, de M. X et de M^me A à lui payer la somme de 493,50 euros correspondant au coût des travaux d’ouverture des coffrages, de la somme de 20 211,55 euros en réparation de la privation de jouissance de son apppartement, de la somme de 1 148,81 euros correspondant aux charges de copropriété.

Par jugement du 31 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la société ATK a manqué à son obligation de délivrance conforme concernant la présence d’un soffite en longueur dans la chambre de l’appartement de M. Y ;

— prononcé la résolution partielle du contrat de vente ;

— condamné en conséquence la société ATK à payer à M. Y la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de valeur de l’appartement ;

— dit que M. X et M^me A ont causé à M. Y un trouble anormal du voisinage en raison de la survenance d’un dégât des eaux survenu le 12 octobre 2013 ;

— condamné M. X et M^me A à payer à M. Y la somme de 226 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum la société ATK, M. X et M^me A à payer à M. Y la somme de 70 euros correspondant au coût des travaux d’ouverture du soffite en longueur;

— condamné la société ATK, M. X et M^me A à payer à M. Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ;

— dit que les frais d’expertise seront supportés par M. Y à concurrence de 50%, de la société ATK à concurrence de 45%, de M. X et M^me A à concurrence de 5%.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord rappelé que le plan coté de l’appartement précise que « les canalisations ne sont pas mentionnées. Les retombées, les soffites et les faux-plafonds ne sont pas mentionnés sauf ceux éventuellement connus à la date d’établissement du présent plan » ; que l’acte de vente précise que "lorsque ces éléments sont figurés, ils le sont à titre indicatif ; la position définitive de ces ouvrages étant susceptible d’évoluer en fonction des différentes études techniques et corps d’état" ; que la notice descriptive indique que « seront admises de plein droit toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur et extérieur (tels que déplacement de gaines techniques, soffites ou faux-plafonds) ayant pour but de résoudre un problème technique ou de compléter ou de parfaire soit l’effet architectural, soit l’harmonie de l’immeuble, ce qui serait apporté en cours de travaux par le constructeur en accord avec l’architecte ».

Pour rejeter la demande portant sur le soffite en largeur, le tribunal a retenu qu’il résulte de l’expertise que l’installation d’un soffite contenant trois canalisations, d’une dimension supérieure à celle qui était prévue, était destinée à adapter des appartements à la demande de clients et que la modification du soffite répond à une nécessité technique.

Il a ajouté que M. Y ayant supprimé les isolants, il ne peut être établi que les isolants étaient insuffisants.

Pour rejeter la demande relative au soffite en longueur installé dans la chambre de l’appartement, le tribunal n’a pas admis que l’installation des canalisations motivée par une demande des propriétaires voisins répondait à une nécessité technique, d’autres solutions étant envisageables. Il en a déduit que la société ATK engage sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de délivrance conforme. Il a cependant rejeté la demande de suppression du soffite qui créerait une non-conformité dans l’appartement voisin de M. X et M^me A. Il a également rejeté la demande subsidiaire de résolution de la vente, la non-conformité qui en résulte n’étant pas substantielle. Le tribunal a condamné la société ATK à payer à M. Y la somme de 5 000 euros en compensation de la perte de valeur de l’appartement et de la somme de 226 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Le tribunal a ajouté, s’agissant des vices de construction allégués par M. Y, que l’existence d’un dégât des eaux et de nuisances sonores n’est pas démontrée.

M. Y a interjeté appel de ce jugement.

Il conclut d’abord à la confirmation du jugement en ce qu’il retient une non-conformité contractuelle constituée par le passage de soffites recevant la canalisation d’évacuation de la douche de l’appartement de M. X et M^me A. Concluant à l’infirmation du jugement en ce qu’il le déboute de sa demande de suppression de cette canalisation, il fait valoir que celle-ci empiète sur sa propriété, que ne desservant que l’appartement de ces derniers, elle constitue une partie privative et qu’en conséquence il est fondé à agir en suppression de cet empiétement contre M. X et M^me A, cette suppression étant en outre techniquement réalisable.

Il conclut ensuite à l’infirmation du jugement en ce qu’il ne retient pas une non-conformité contractuelle s’agissant de l’extension à l’extérieur du placard de soffites recevant trois canalisations collectives. Il explique que l’installation dans la chambre de son appartement de ces soffites parcourant horizontalement la chambre sur une longueur de plus de deux mètres a été créée à la suite de modifications réclamées par des acquéreurs, ce qui a nécessité de dévoyer la gaine technique qui initialement se situait dans le placard de la chambre selon le D.C.E. (document de consultation des entreprises). Il ajoute que cette modification est intervenue après la signature de l’acte de vente sans qu’il en ait été informé. Soutenant que la création de canalisations horizontales, motivée par des considérations commerciales, alors que le plan de vente prévoyait une canalisation verticale d’un volume quatre fois moindre, constitue une non-conformité contractuelle qui n’est pas justifiée par des impératifs techniques, M. Y demande à la cour de condamner in solidum la société ATK, la société BEA et la société Axa à lui payer une somme de 46 000 euros en compensation de la perte de valeur de l’appartement.

Il réclame en outre la condamnation de la société ATK, de la société BEA, de la société Axa, de M. X et M^me A à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il les condamne à payer certaines sommes à M. Y, à participer à concurrence de 5% à la somme à laquelle il est condamné avec la société ATK sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux frais d’expertise et aux dépens.

Sur la demande de suppression du soffite situé dans la longueur de la chambre de M. Y, ils font valoir que leur demande de déplacement de la douche a été faite avant la construction du plancher du quatrième étage de l’immeuble, que ce n’est donc pas une demande de dernière minute qui a contraint le promoteur à effectuer le raccordement litigieux et que celui-ci ne les a jamais informés de l’existence d’un problème technique et de la réalisation d’un coffrage en longueur dans la chambre de l’appartement de M. Y. Ils ajoutent que les travaux de suppression de ce coffrage sont très importants et hors de proportion avec la perte de jouissance et la perte de valeur occasionnées par la situation actuelle. Ils soutiennent que la canalisation litigieuse est une partie commune, que la présence de ce coffrage dans la chambre de l’appartement de M. Y ne constitue pas un empiétement car elle n’entraîne aucune modification des limites de l’appartement mais, tout au plus, une servitude.

A titre subsidiaire, ils demandent à être garantis par la société ATK pour le cas où ils

seraient condamnés à supprimer cette canalisation et sollicitent la condamnation de la société ATK à leur payer :

— la somme de 47 303,96 euros correspondant au coût des travaux de démolition et de remise en état

de la salle de bains ;

— la somme de 5 250 euros au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux ;

— la somme de 900 euros au titre des frais de déménagement du dressing et des placards ;

— la somme de 9 000 euros en réparation du préjudice causé par les « nombreuses contraintes » qu’ils devront subir.

Ils réclament enfin la condamnation in solidum de M. Y, de la société ATK, de la société BEA et de la société Axa à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ATK conclut à l’infirmation du jugement « en ce qu’il a considéré que la présence du soffite en longueur constituait une non-conformité justifiant la résolution partielle du contrat » et « en ce qu’il n’a retenu aucune condamnation à l’encontre de la société BEA ».

Elle soutient que les soffites litigieux ont été installés pour des raisons techniques impérieuses sur décision du maître d’oeuvre, la société BEA, et qu’en conséquence elles ne constituent ni une non-conformité ni un empiétement.

A titre subsidiaire, pour le cas où la cour retiendrait que la présence des soffites cause des préjudices à M. Y, la société ATK conclut à la limitation de l’indemnisation du préjudice esthétique à une somme de 3 500 euros à 7 000 euros et du préjudice de jouissance à une somme de 226 euros. Elle demande en outre à la cour de condamner la société BEA et son assureur à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Elle réclame enfin la condamnation in solidum de M. Y, de la société BEA et de la société Axa à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

La société BEA et la société Axa concluent à la confirmation du jugement.

Elles soutiennent que la société ATK a été informée par l’entreprise qui a réalisé les travaux, la société Detoisien, de l’incidence des travaux modificatifs qu’elle a acceptés de réaliser dans les appartements des niveaux supérieurs et que ces travaux nécessitaient l’installation de soffites dans l’appartement de M. Y. Elles concluent en conséquence à l’absence de responsabilité de la société BEA.

A titre subsidiaire, elles concluent au rejet de la demande de M. Y en suppression des soffites situés dans la longueur de la chambre, les travaux à réaliser étant totalement disproportionnés par rapport aux conséquences pour M. Y de la présence de ces soffites.

A titre encore plus subsidiaire, la société BEA demande à la cour de condamner la société ATK à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. La société Axa demande en outre à la cour d’appliquer les plafonds et franchises prévus par le contrat.

Faisant valoir que le tribunal ne s’est pas prononcé sur leur demande de condamnation de la société ATK ou de toute partie succombante à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société BEA et la société Axa demandent à la cour de compléter le jugement.

Elles réclament enfin la condamnation de la société ATK ou de toute partie succombante à leur payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux

dépens.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré ne pas s’opposer à sa mise en cause par M. Y au titre des travaux de mise en conformité dont il réclame la réalisation en ce que ceux-ci nécessiteront d’intervenir sur les parties communes.

SUR CE :

1 – Sur les demandes de M. Y

— Sur la demande de M. Y de suppression des soffites implantés dans la longueur de la chambre

Attendu qu’il est constant qu’un soffite contenant une canalisation d’évacuation des eaux usées provenant de la salle de bain de l’appartement de M. et M^me X, située au-dessus d’une chambre de l’appartement de M. Y, traverse dans toute sa longueur cette chambre ; qu’il est également constant que la présence de ce soffite ne figurait pas sur le plan coté annexé à l’acte de vente conclu entre la société ATK et M. Y ;

Attendu que si le plan coté précise que les soffites ne sont pas mentionnés sauf ceux éventuellement connus à la date d’établissement du présent plan, que l’acte de vente stipule que "lorsque ces éléments sont figurés, ils le sont à titre indicatif ; la position définitive de ces ouvrages étant susceptible d’évoluer en fonction des différentes études techniques et corps d’état« et que la notice descriptive indique que »seront admises de plein droit toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur et extérieur (tels que déplacement de gaines techniques, soffites ou faux-plafonds) ayant pour but de résoudre un problème technique ou de compléter ou de parfaire soit l’effet architectural, soit l’harmonie de l’immeuble…", la société ATK ne peut se prévaloir de ces dispositions dès lors qu’il résulte de l’expertise que les modifications demandées par M. et M^me X dans leur salle de bain pouvaient être réalisées sans faire passer le soffite dans la chambre de l’appartement de M. Y en le faisant passer au-dessus de la chape flottante après avoir relevé le sol de 10 centimètres ;

Attendu que la canalisation évacuant les eaux provenant de la douche de l’appartement de M. X et de M^me A constitue une partie privative appartenant à ces derniers conformément au règlement de copropriété qui stipule que sont privatives les canalisations à « usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire » ; qu’il est constant que l’installation des soffites dans la longueur de la chambre de l’appartement de M. Y empiète sur la propriété de ce dernier ; qu’elle constitue en outre une non-conformité aux stipulations de l’acte de vente ;

Attendu, étant observé que lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a donné son accord à la réalisation des « travaux de reconstitution de la dalle et de la chape entre la salle de bains B44 et la chambre B31 ceci afin d’être en conformité avec la notice de vente », qu’il convient en conséquence de condamner la société ATK in solidum avec M. X et M^me A à supprimer le raccordement destiné à l’évacuation des eaux provenant de la douche de la salle de bains de l’appartement de M. X et de M^me A ainsi que le coffrage renfermant cette canalisation, puis de remettre en état l’appartement de M. Y ;

— Sur la demande de M. Y en indemnisation des préjudices causés par les soffites implantés dans la largeur de la chambre

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats et de l’expertise que la chambre de l’appartement de M. Y est traversée dans toute sa largeur, soit 3,11 mètres, par un soffite contenant trois canalisations (eaux usées, eaux vannes et VMC) provenant des lots n° 41 et 51 alors que selon le plan initial ce soffite était situé dans le placard de la chambre et d’une largeur de 1,30 mètre ; que cette modification a été réalisée par la société ATK pour satisfaire la demande de modification de

clients ; que si l’implantation actuelle de ce soffite a été imposée par des nécessités techniques, elle est d’abord la conséquence du choix de la société ATK, dans un but commercial, de faire droit à cette demande de modification ; que celle-ci ne peut donc se prévaloir des dispositions contractuelles rappelées ci-dessus ; qu’ainsi l’implantation de ces canalisations dans la largeur de la chambre, réalisée sans l’accord de M. Y, n’est pas conforme aux prévisions du contrat telles qu’elles résultent de la notice descriptive ; que la société ATK, qui engage sa responsabilité, doit être condamnée à indemniser M. Y du préjudice qu’il a subi en raison de la perte de valeur de l’appartement qu’il convient d’évaluer à la somme de 40 000 euros ;

Attendu que la société ATK ayant été informée par l’entreprise chargée de la réalisation des travaux des conséquences qui en résultent pour l’appartement de M. Y, la responsabilité de la société BEA, à qui il n’appartenait pas d’informer ce dernier et de recueillir son accord, n’est pas engagée ;

— Sur les autres demandes de M. Y

Attendu que M. Y sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral dont il ne justifie pas l’existence ; qu’il convient de le débouter de cette demande ;

2 – Sur les appels en garantie

Attendu que la société ATK a accepté de réaliser les travaux modificatifs litigieux pour satisfaire les demandes d’acquéreurs alors qu’elle avait été informée par l’entreprise chargée de la réalisation de ces travaux de leurs conséquences sur l’appartement de M. Y ; que n’est donc pas engagée la responsabilité de la société BEA pour manquement à son obligation d’information à l’égard de la société ATK relativement à une information dont celle-ci avait connaissance ; qu’il convient en conséquence de débouter la société ATK de son appel en garantie contre la société BEA et la société Axa ;

Attendu que le choix de satisfaire les demandes de modification faites auprès d’elle par M. X et M^me A en décidant de faire passer dans la chambre de l’appartement de M. Y, sans l’en informer et sans recueillir son accord, le soffite renfermant la canalisation des eaux usées provenant de la salle de bains de M. X et M^me A incombe à la société ATK qui doit en supporter toutes les conséquences ; qu’elle doit garantir M. X et M^me A des conséquences de leur condamnation à supprimer la canalisation litigieuse et doit être condamnée à leur payer la somme de 47 303,96 euros correspondant au coût des travaux de démolition et de remise en état de la salle de bains, la somme de 5 250 euros au titre des frais de relogement, la somme de 600 euros au titre des frais de déménagement du dressing et des placards ; qu’il y lieu de rejeter la demande de paiement d’une somme supplémentaire de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts faute de justification du préjudice allégué ;

3 – Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il convient de condamner la société ATK à payer à M. Y la somme de 2 500 euros, à M. X et M^me A la somme de 2 500 euros, à la société BEA et à la société Axa la somme de 2 500 euros ;

Attendu qu’il y a lieu en outre de compléter le jugement qui a omis de statuer sur la demande de la société BEA et de la société Axa en condamnant la société ATK à leur payer une somme de 2 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement

Infirme le jugement sauf en ce qu’il :

— dit que la société ATK a manqué à son obligation de délivrance conforme concernant la présence d’un soffite en longueur dans la chambre de l’appartement de M. Y ;

— condamne M. X et M^me A à payer à M. Y la somme de 226 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamne in solidum la société ATK et M. X et M^me A à payer à M. Y la somme de 70 euros au titre du remboursement de l’ouverture du soffite en longueur ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum M. X et M^me A et la société ATK, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour, limitée à 60 jours, passé un délai de quatre mois suivant la signification de l’arrêt, à supprimer l’empiétement résultant du passage dans la chambre de l’appartement de M. Y de la canalisation d’évacuation des eaux usées de la salle de bains de l’appartement de M. X et de M^me A et, à l’issue de ces travaux, de reconstituer dans son intégrité la dalle et la chape séparant les appartements de M. X et M^me A et de M. Y et de remettre en état la chambre de l’appartement de M. Y ;

Condamne la société ATK à garantir M. X et M^me A de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre et, s’agissant de la condamnation à supprimer la canalisation située dans la longueur de la chambre de l’appartement de M. Y, la condamne à leur payer :

— la somme de 47 303,96 euros correspondant au coût des travaux de démolition et de remise en état de la salle de bains ;

— la somme de 5 250 euros au titre des frais de relogement ;

— la somme de 600 euros au titre des frais de déménagement du dressing et des placards ;

Rejette le surplus de la demande de M. X et M^me A ;

Complétant le jugement du tribunal, condamne la société ATK à payer à la société BEA ingénierie et à la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société ATK de sa demande et la condamne à payer à M. Y la somme de 2 500 euros, à M. X et M^me A la somme de 2 500 euros et à la société BEA ingénierie et la société Axa la somme de 2 500 euros ;

La condamne aux dépens.

La Greffière Le Président