RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2020

(n° 274 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/06667 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZBI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mai 2018 -Président du tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 18/52101

APPELANT

Monsieur C X en son nom propre et en qualité d’ayant droit de M^me D E épouse X,

1 la tuilerie

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0833

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, le cabinet GESTION et Transaction de France ayant son siège social sis […], représenté par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

C/O

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me F G, Présidente

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame F G dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Thomas RONDEAU, Conseiller pour F G, Présidente, empêchée et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige

M. C X et M^me D E épouse X étaient copropriétaires d’un local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis […].

Par acte sous seing privé du 25 mars 1993, ils ont donné en location ce local à M. I Z lequel y exploite une activité de restauration.

Courant 2017, à la suite d’un rapport de la direction départementale de la protection des populations de Paris du 22 février 2017, puis d’un arrêté de fermeture administrative de son établissement, M. Z a entrepris divers travaux de réhabilitation du local.

Au cours d’une visite du chantier, l’architecte de la copropriété, a relevé l’existence d’une flèche au niveau du plafond du local commercial et préconisé un étalement en urgence.

Soutenant que ce désordre structurel avait pour cause un défaut d’étanchéité de l’entablement en zinc protégeant la partie supérieure de la façade du local commercial, les époux X, ont sollicité du syndicat des copropriétaires la réalisation de travaux de réfection du bandeau litigieux qu’ils considèrent être une partie commune.

Par acte du 9 février 2018, M. et M^me X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance contradictoire du 18 mai 2018, s’est déclaré compétent et a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser tous les travaux de réfection nécessaires pour renforcer définitivement la structure du plancher haut de l’entresol du local commercial appartenant à M. et M^me X, dont la poutre porteuse du plancher haut de l’entresol, la poutre de linteau sur laquelle s’appuie cette poutre porteuse et la façade de l’immeuble, ainsi que ceux nécessaires pour assurer l’étanchéité de l’entablement en zinc protégeant la partie supérieure de l’habillage de la façade de la boutique et plus généralement tous travaux nécessaires pour mettre un terme définitif aux désordres, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— dit que l’astreinte courra pendant 4 mois,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X, les sommes suivantes:

—  11 651,46 euros à titre de provision a valoir sur leur préjudice financier lié à la perte de loyers,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le premier juge a considéré que les travaux entrepris par le locataire du local commercial n’étaient pas la cause des désordres, que celle-ci résidait dans le défaut d’étanchéité du bandeau commun aux deux locaux commerciaux du rez-de-chaussée ayant fortement dégradé la poutre du linteau commun, que ce défaut d’étanchéité affectait une partie commune, soit l’entablement en zinc qui n’est pas un accessoire des devantures ou de la vitrine du restaurant mais un élément de façade qui surplombe les devantures des locaux commerciaux permettant le rejet des eaux de pluie des balconnets du 1^er étage et donc incontestablement une partie commune, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée. Il a donc condamné le syndicat des copropriétaires d’une part à faire effectuer les travaux de reprise, et d’autre part à l’indemniser mes époux X du préjudice financier subi à hauteur de 11 651,46 euros représentant la perte de loyers subie du mois d’août 2017 au mois d’avril 2018.

Par déclaration en date du 12 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a fait appel de cette ordonnance, critiquant chacune de ses dispositions.

Après radiation de l’affaire, celle-ci a été à nouveau enrôlée à la demande de M. C X déclarant reprendre l’instance tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de M^me D E épouse X, décédée.

Le 29 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires, par l 'intermédiaire de son conseil, a fait savoir que les travaux sur les éléments structurels du plancher haut de l’entresol étaient terminés.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 16 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 18 mai 2018 rendue par le tribunal de grande instance de Paris :

Statuant à nouveau :

— constater qu’il a exécuté les travaux portant sur les éléments structurels du plancher et notamment la poutre porteuse du plancher haut de l’entresol et la poutre du linteau sur laquelle s’appuie cette poutre porteuse en façade,

— constater que la demande de condamnation à voir exécuter ces travaux est devenue sans objet,

— dire que les demandes de M. X se heurtent à une contestation sérieuse,

— déclarer irrecevable la demande additionnelle en condamnation formulée par M. X par conclusions en date du 29 juillet 2019,

En conséquence :

— le débouter de ses demandes,

— condamner M. X à verser au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet Gestion et transaction France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvres par M. A, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a fait valoir en substance les éléments suivants :

— les désordres affectant la poutre du plancher haut de l’entresol résultaient d’un défaut d’étanchéité de l’habillage de la vitrine du local commercial et la poutre linteau sur laquelle cette poutre s’appuie était elle-même dégradée,

— les travaux portant sur les parties communes sont achevés, de sorte que seul reste en litige la nature de la couvertine recouvrant la devanture, qui n’est pas, contrairement à ce qu’a dit le premier juge un 'entablement en zinc',

— celle-ci est une partie privative puisqu’elle ne sert qu’à protéger les coffres de devanture, en tout état de cause sa nature juridique ne relève pas de la compétence du juge des référés, la demande indemnitaire se heurtant également à une contestation sérieuse,

— subsidiairement, les travaux n’ont affecté qu’une petite partie du plancher haut de l’entresol qui n’a pas eu d’incidence sur l’exploitation du restaurant qui avait fait l’objet d’une fermeture administrative pour manquements aux règles d’hygiène et qui n’a d’ailleurs pas rouvert depuis l’achèvement des travaux ce qui démontre suffisamment l’absence de lien de causalité

— les demandes complémentaires ou additionnelles en indemnisation de la perte de loyers du 1^er juillet 2018 au 29 juin 2019 sont irrecevables car formulées tardivement.

Par conclusions remises au greffe le 30 juin 2020, auxquelles la cour fait expressément référence pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions, M. X en son nom propre et en qualité d’ayant-droit de D X, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 18 mai 2018 entreprise en toutes ses dispositions à savoir en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires du […], pris en la personne de son syndic, la société GTF :

' à faire réaliser les travaux de réfection nécessaires pour renforcer définitivement la structure du plancher haut de l’entresol du local commercial appartenant à M. X en ce compris la reprise de la couvertine protégeant l’entresol de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 3 mois suivant la signification de l’ordonnance, dans la limite de 4 mois d’astreinte,

' à lui payer la somme de 11 651,46 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice financier lié à la perte de loyers arrêtée au deuxième trimestre 2018,

' à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à titre provisionnel la somme de 9 795,58 euros à valoir sur le préjudice financier lié à la perte de loyers entre le 1^er juillet 2018 et le 29 janvier 2019,

En conséquence :

— débouter le syndicat des copropriétaires du […], prise la personne de son syndic, la société GTF, de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […], pris en la personne de son syndic à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

Il soutient en substance que :

— il y avait bien urgence car les locaux étaient affectés de désordres structurels et le refus du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux était un trouble manifestement illicite,

— la poutre porteuse et la poutre linteau à l’origine de l’affaissement du plancher sont des éléments de structures et donc des parties communes, M. et M^me X ne pouvaient donc les réaliser,

— il ne faut pas confondre la couvertine de la devanture du restaurant située au niveau du plancher haut du restaurant de celle située au niveau du plancher haut de l’entresol qui protège la partie haute de la façade de l’entresol,

— la corniche de pierre et sa couverture en zinc font partie intégrante des parties communes contrairement à la devanture, les vitrines et leurs accessoires qui sont privatives.

— cela n’avait d’ailleurs jamais été contesté auparavant,

— l’immeuble est très vétuste (escalier, façade, cage d’escalier avec des insectes xylophages) pourtant rien n’est voté,

— le préjudice financier est lié à l’impossibilité de louer les lieux soit une perte de loyer de 3 883,82 euros par trimestre, et ce pendant 19 mois,

— les travaux n’ont été achevés que le 29 janvier 2019,

— la demande portant sur les loyers postérieurs n’est pas irrecevable comme tardive et est liée à l’évolution de la situation.

SUR CE, LA COUR

Il sera d’abord noté que les travaux de confortation des éléments structurels du plancher haut de l’entresol ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas qu’il s’agissait de travaux sur les parties communes.

Seuls restent en litige d’une part les travaux devant être réalisés sur 'l’entablement en zinc’ et d’autre part la réparation du préjudice résultant de la perte des loyers commerciaux.

Sur les travaux à réaliser:

Tant le rapport de la société Eribois que le rapport de M. B concluent que l’origine de la dégradation des poutres provient d’un défaut d’étanchéité de l’habillage de la vitrine du local commercial disposé en saillie par rapport à la façade du bâtiment.

Le rapport de la société Eribois indique que 'l’entablement en zinc censé protéger la corniche supérieure de l’habillage de la vitrine du local commercial n’assure probablement plus tout à fait sa fonction initiale'. M. B architecte indique que la dénomination 'd’entablement en zinc est doublement erronée car il ne s’agit pas d’un entablement et qu’il n’est pas couvert en zinc mais en tôle laquée, qu’il s’agit en réalité de la couvertine du coffre de la devanture.

La photographie figurant au rapport de M. B en page page 4 permet de comprendre que:

— le restaurant exploité par M. Z comporte un rez-de-chaussée avec devanture et en entresol au-dessus duquel se trouvent les habitations et qui n’est pas couvert par la devanture du restaurant, contrairement aux locaux commerciaux situés à proximité,

— sur la partie haute du plancher haut de l’entresol se trouvent tant le bandeau maçonné, partie

intégrante de la façade, que la couvertine en tôle située en protection du coffre de la devanture, quand bien même elle est située au-dessus de l’entresol et non directement au-dessus de la boutique du rez-de-chaussée,

— les deux parties s’accordent pour dire que la cause des désordres se situe à ce niveau haut de l’entresol, cela ressort des conclusions des deux parties,

— ce qui les oppose est la qualification de la couvertine située à ce niveau, M. X soutenant qu’il s’agit d’une partie commune car elle protège la façade de l’entresol, alors que le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit d’une partie privative car, qu’ils soient en haut ou en bas de l’entresol, ils ne servent qu’à protéger les coffres de devanture et non au rejet des eaux de pluie de la façade.

Le rapport établi par M. B permet de constater que le bandeau maçonné régnant au droit du plancher haut de l’entresol fait partie intégrante de la façade car il est en maçonnerie et qu’il n’est pas recouvert de zinc ou de tôle.

La couvertine de zinc est située au-dessous de ce bandeau maçonné et est destinée à la protection des devantures quand bien même celle du restaurant de M. X ne monterait pas jusqu’à l’entresol, ce qui est au contraire le cas de la devanture du commerce voisin.

Il en ressort qu’à tout le moins une contestation sérieuse s’oppose à ce qu’il soit considéré que la couvertine litigieuse, située à hauteur du plancher haut de l’entresol, est une partie commune.

En conséquence l’ordonnance devra être infirmée en ce qu’elle a ordonné au syndicat des copropriétaires de faire les travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité de 'l’entablement en zinc’ protégeant la partie supérieure de l’habillage de la façade de la boutique.

Sur la demande indemnitaire:

Cette demande se heurte également à une contestation sérieuse excédant le pouvoir du juge des référés, car s’il est certain qu’il appartenait au seul syndicat des copropriétaires de faire les travaux sur les poutres et linteau dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse de parties communes, travaux qui ont finalement été réalisés, en revanche, la cause des désordres ayant affecté ces poutres est contestée puisque si les parties s’accordent à les attribuer au défaut d’étanchéité de la couvertine du plancher haut de l’entresol, la nature de cette couvertine est contestée et qu’il ne peut en tout cas être considéré comme évident qu’elle soit une partie commune, de sorte que l’imputabilité du préjudice se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, l’ordonnance sera également infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X à titre provisionnel la somme de 11 651,46 euros.

M. X sera pour cette même raison déboutée de sa demande additionnelle en paiement d’une somme supplémentaire au titre du préjudice financier pour la période de mai 2018 à janvier 2019, demande qui était cependant recevable, en application de l’article 566 aux termes duquel les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance du 18 mai 2018 sauf en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires du […] à faire réaliser les travaux de réfection nécessaires pour renforcer la structure plancher haut de l’entresol du local commercial appartenant à M. X, dont la poutre porteuse de ce plancher et la poutre de linteau sur laquelle s’appuie cette poutre porteuse,

et, statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à référé quant aux travaux nécessaires à la restauration de l’étanchéité de la couvertine située au niveau haut de l’entresol et quant à la provision demandée,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, Pour la Présidente empêchée,