Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 9 octobre 2020, n° 18/03947

TI 17e arrondissement de Paris 30 janvier 2018

CA Paris
Infirmation partielle 9 octobre 2020

Arguments

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Rejeté
Absence de responsabilité du syndicat
La cour a confirmé que le syndicat était responsable des dommages en raison de son obligation d'entretien des parties communes, et que les preuves présentées étaient suffisantes.
Rejeté
Justification des préjudices subis par M. Z
La cour a estimé que M. Z avait bien justifié ses préjudices et a confirmé les indemnités allouées par le tribunal.
Rejeté
Absence de fondement pour la demande d'indemnité
La cour a rejeté cette demande, considérant que le syndicat était responsable des frais de procédure en raison de sa responsabilité dans le sinistre.
Accepté
Responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien
La cour a confirmé la responsabilité du syndicat pour les dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes.
Accepté
Dommages subis par M. Z en raison des dégâts des eaux
La cour a confirmé l'indemnisation pour le trouble de jouissance, en tenant compte des périodes où M. Z a été empêché d'occuper son logement.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 9 oct. 2020, n° 18/03947
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/03947
Décision précédente :	Tribunal d'instance de 17e arrondissement de Paris, 30 janvier 2018, N° 11-17-000444
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Marc-Robert HOFFMANN NABOTVirginie TRECHERELPascal MURZEAU
Parties :	Syndicat des copropriétaires SDC 97 BOULEVARD BESSIÈRES 75017 PARIS

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03947 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5DIW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2018 -Tribunal d’Instance du 17^e arrondissement de PARIS – RG n° 11-17-000444

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […], représenté par son syndic, le CABINET DU TINTORET,

SIRET: […]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

Représentée par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

INTIMÉS

Monsieur A Z

Né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Virginie TRECHEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : A600

Madame C Y née X

[…]

Représentée par M^e Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0793

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. E F, Président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur E F dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Terreaux, Président de chambre et par Grégoire Grospellier, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2015, M^me C X épouse Y a donné à bail à M. A Z un logement situé au […].

Entre les mois de novembre 2016 et janvier 2017, le preneur a subi plusieurs dégâts des eaux.

La recherche de la cause des désordres a permis de déterminer que la colonne d’évacuation des eaux usées, partie commune de l’immeuble, était bouchée entre les 3^e et 4^e étages, ce qui provoquait des remontées d’eaux usées par les équipements sanitaires de l’appartement occupé par M. Z.

Par actes d’huissier des 3 et 30 juin 2017, le preneur a fait assigner sa bailleresse et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal d’instance de Paris 17^e afin de voir réparer son préjudice de jouissance.

Par jugement du 30 janvier 2018, le tribunal a :

— dit que le syndicat des copropriétaires était intégralement responsable des dommages de toute nature subis par M. Z consécutivement aux dégâts des eaux intervenus entre le 6 novembre 2016 et le 3 janvier 2017,

— débouté M. Z de sa demande envers M^me Y en l’absence de manquement de celle-ci à l’obligation d’assurer la jouissance paisible de son locataire,

— condamné le syndicat à payer à M. Z les sommes de 1 605,93 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant huit jours à compter du 6 novembre 2016, puis du 11 décembre 2016 au 30 janvier 2017, 500 euros en remboursement des effets personnels détériorés, 840 euros au titre du trouble de jouissance subi entre mars 2017 et décembre 2017 en l’absence de remise en état des lieux, et 1 500 euros au titre du préjudice moral,

— condamné le syndicat à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, selon devis BG Bâtiment du 2 février 2017, à ses frais, sous astreinte de 100 euros par jour de retard sur une durée de deux mois,

— condamné M. Z à payer à M^me Y la somme de 1 680 euros au titre des loyers dus de janvier et février 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017,

— rejeté la demande de délais de paiement de M. Z,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné le syndicat à payer à M. Z et M^me Y la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat aux dépens,

— dit que M^me Y serait exonérée de toute participation aux frais de procédure à répartir entre les autres copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 février 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet du Tintoret, a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2018, l’appelant demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— à titre principal, débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes financières et de celles relatives à la réalisation sous astreinte de travaux de remise en état de son appartement,

— à titre subsidiaire, si sa responsabilité était totalement ou partiellement engagée, condamner M^me Y à indemniser M. Z et à garantir le syndicat de toutes les condamnations, principales et accessoires, en ce compris les frais, les intérêts et les dépens qui seraient mis à sa charge,

— en tout état de cause, condamner M. Z au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2020, M. Z demande à la cour de :

— sur les responsabilités retenues : à titre principal, confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de son défaut d’entretien des parties communes et de son inertie, ou, à titre subsidiaire, juger que M^me Y est responsable des désordres subis et la condamner à réparer l’ensemble de ses préjudices,

— sur les préjudices : infirmer le jugement sur les quantums alloués, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 520 euros au titre de son préjudice de jouissance correspondant à trois mois de loyers, prendre acte de ce qu’il ne sollicite plus la remise en état de l’appartement, condamner le syndicat à payer la somme de 5 100 euros au titre du préjudice de jouissance actualisé du fait de la non réalisation des travaux du mois de février 2017 à novembre 2019, celle de 2 035,92 euros au titre de son préjudice matériel et celle de 2 500 euros au titre de son préjudice moral,

— à titre subsidiaire, si la cour considère que seule M^me Y est responsable, la condamner au paiement des sommes de 2 520 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant aux mois de novembre, décembre 2016 et janvier 2017, 2 035,92 euros au titre de son préjudice matériel, 5 100 euros au titre du préjudice de jouissance du fait de la non réalisation des travaux du mois de février 2017 à novembre 2019, et 2 500 euros au titre du préjudice moral,

— juger qu’il n’est redevable d’aucune somme à l’égard de M^me Y,

— en tout état de cause, débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à son encontre,

— lui accorder un délai de trois ans en cas de condamnation au paiement des loyers,

— confirmer le jugement relativement aux condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la ou les parties succombantes au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 30 janvier 2017.

Par dernières conclusions notifiées le 6 février 2019, M^me Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter M. Z de toutes ses demandes formées à son encontre,

— subsidiairement, en cas de condamnation prononcée à son encontre, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées et l’exonérer de toute participation aux condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires, notamment au titre des frais de procédure et des dépens,

— en toutes hypothèses, condamner M. Z à lui payer la somme de 4 064,59 euros correspondant à son arriéré de loyer, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017,

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire remettre en état, par la société BG Bâtiment, son appartement sous astreinte de 200 euros par jour de retard, M^me Y devant être dispensée de toute participation financière à ce titre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2020.

MOTIFS

Sur les responsabilités encourues

Le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal d’avoir retenu son entière responsabilité en se basant sur de simples photographies et un constat d’huissier, alors qu’une expertise judiciaire aurait été nécessaire.

Mais, d’une part, le syndicat ne remet pas en cause l’existence-même des désordres invoqués par M. Z, à savoir des dégorgements d’eaux usées contenant des excréments, puisque son syndic a fait intervenir la société ISS dès le 7 novembre 2016 afin de rechercher la cause de ce sinistre, soit dès le lendemain du premier dégât signalé par l’intimé ; dans la mesure où cette entreprise a confirmé l’existence de ces désordres à chacune des ses interventions, le syndicat est malvenu à mettre en doute la valeur probante des photographies prises par M. Z.

D’autre part, le tribunal a à juste titre considéré qu’une expertise judiciaire n’était pas nécessaire en l’espèce, dès lors que la cause du sinistre avait été clairement identifiée par la société ACPS Plomberie qui, dans sa facture du 27 janvier 2017, avait porté la mention suivante : 'Bouchon extrait, il s’agit d’un raccord de liaison PVC blanc 100x80, spécifique à ceux que l’on pose lors du raccordement d’un w-c suspendu, lequel était entouré de lingettes'.

La présence de ce bouchon dans les canalisations communes de l’immeuble suffisait à retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes.

Dans la mesure où l’appelant ne démontre pas que la présence de ce bouchon dans une canalisation de l’immeuble était imputable à l’un des occupants de celui-ci, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou d’un locataire, sa seule responsabilité est engagée pour n’avoir pas respecté son obligation d’entretenir les parties communes.

Quant à M^me Y, propriétaire de l’appartement loué à M. Z, sa responsabilité n’était pas engagée pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué jusqu’à la réparation du désordre, dès lors qu’elle avait fait preuve de diligences pour faire intervenir une entreprise afin de déterminer la cause du sinistre et pour aviser le syndic de la survenance de celui-ci et de sa probable localisation dans une canalisation commune de l’immeuble ; de plus, comme l’a fait observer le tribunal, elle n’avait pas le pouvoir de faire intervenir une entreprise sur une partie commune de l’immeuble ; dès lors, elle n’aura pas à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de celui-ci.

Toutefois, à partir de la date de l’intervention de la société ACPS Plomberie qui a permis de déboucher la canalisation en cause, soit le 27 janvier 2017, il appartenait à M^me Y, bailleresse, de faire effectuer les travaux de remise en état de l’appartement afin de respecter son obligation de délivrance d’un logement décent à son locataire, quitte à exercer ensuite une action récursoire à l’encontre du syndicat des copropriétaires responsable du sinistre ; en effet, le syndicat des copropriétaires ne pouvait, de sa propre initiative, faire exécuter des travaux dans une partie privative de l’immeuble ; c’est donc à tort que le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat dans la non réalisation de ces travaux, lesquels ne pouvaient être exécutés que sur ordre de la bailleresse ; le jugement devra dès lors être infirmé sur ce point.

Sur les préjudices invoqués

M. Z demande d’abord l’équivalent de trois mois de loyer pour indemniser le trouble de jouissance subi depuis le premier sinistre du 6 novembre 2016 jusqu’à son retour dans l’appartement le 27 janvier 2017 ; mais, comme l’a justement indiqué le tribunal, il ne justifie avoir été réellement empêché d’occuper les lieux que pendant huit jours après le premier sinistre, puis du 11 décembre 2016 au 30 janvier 2017 ; c’est donc à juste titre que le tribunal l’a indemnisé à hauteur de la somme de 1 605,93 euros en se basant sur un loyer mensuel de 840 euros ; cette somme sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires, responsable du sinistre jusqu’à la réparation de la cause du désordre.

M. Z demande ensuite l’indemnisation de son préjudice matériel résultant de la nécessité de racheter des vêtements pour remplacer ceux qui ont été dégradés lors du sinistre ; mais, comme l’a justement indiqué le tribunal, aucune pièce ne permet de déterminer précisément quels vêtements ont été dégradés, en dehors des quelques effets personnels qui se trouvaient dans la salle de bains lors du dégorgement de la canalisation ; c’est donc à juste titre que le tribunal a limité cette indemnité à la somme forfaitaire de 500 euros, mise à la charge de l’appelant.

M. Z demande également l’indemnisation d’un préjudice moral pour les démarches effectuées dans le cadre des sinistres, le nettoyage des excréments présents dans son appartement et l’obligation de quitter celui-ci pour dormir à l’hôtel et prendre ses repas à l’extérieur ; c’est à juste titre que le tribunal a pris en compte ces nombreux désagréments à hauteur de la somme de 1 500 euros, mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Enfin, M. Z demande à être indemnisé du trouble de jouissance subi entre son retour dans l’appartement en février 2017 et son départ en novembre 2019 ; il ne s’agit pas d’une demande nouvelle dès lors qu’elle avait été présentée devant le tribunal ; comme il a été dit précédemment, il n’appartenait pas au syndicat des copropriétaires de faire réaliser ces travaux dans une partie privative, seule la bailleresse pouvant mandater une entreprise à cette fin ; la réparation de ce trouble de jouissance incombe donc à la seule M^me Y, qui n’explique pas pour quelle raison elle n’a pas fait réaliser ces travaux, quitte à agir ensuite contre le syndicat des copropriétaires ; M. Z ayant été contraint de vivre pendant 34 mois dans un logement qui, selon le constat d’huissier dressé le 30 janvier 2017, présentait des traces d’humidité et de saleté, c’est à juste titre que le tribunal a estimé son trouble de jouissance à 10 % du montant du loyer, soit 84 euros par mois, ce qui, au total, représente une indemnité de 2 856 euros, qui sera mise à la charge de M^me Y.

Celle-ci demande, dans le dispositif de ses conclusions, que le syndicat des copropriétaires soit condamné à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; mais le syndicat n’est pas responsable du fait que M^me Y n’ait jamais fait réaliser les travaux de remise en état de son appartement, pour lesquels elle avait pourtant demandé un devis à la société BG Bâtiment ; comme il a été dit précédemment, il lui appartenait de faire réaliser ces travaux dès la réparation du sinistre, quitte à exercer ensuite une action récursoire contre le syndicat des copropriétaires ; celui-ci n’a pas à subir l’inertie de l’intimée, qui est seule responsable du trouble de jouissance subi par son locataire jusqu’au départ de celui-ci en novembre 2019 ; sa demande de garantie doit donc être rejetée.

M^me Y demande ensuite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à 'faire remettre en état, par la société BG Bâtiment, (son) appartement sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; mais, comme la cour l’a déjà indiqué, cette obligation ne peut être mise à la charge du syndicat des copropriétaires, qui ne peut intervenir sur une partie privative ; M^me Y aurait donc dû faire réaliser elle-même ces travaux dès le mois de février 2017, quitte à présenter ensuite une demande indemnitaire au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

M. Z, qui démontre avoir réglé le solde de sa dette locative en septembre 2019, n’a pas à être condamné au paiement des loyers réclamés par sa bailleresse ; le jugement sera donc infirmé sur ce point.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant retenue, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait application des dispositions de l’article 10-1 b) alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 en dispensant M^me Y de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité dans la survenance du sinistre est retenue, devra supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier du 30 janvier 2017, et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de cette responsabilité, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. Z et à M^me Y la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M. Z la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de ce texte et de débouter M^me Y de ce chef de demande formée devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le préjudice de jouissance subi par M. Z à compter du mois de février 2017 et sa condamnation au paiement des loyers de janvier et février 2017,

Statuant à nouveau sur ces deux points :

Dit que M^me C X épouse Y est seule responsable du trouble de jouissance subi par M. Z entre le mois de février 2017 et le mois de novembre 2019,

En conséquence, condamne M^me Y à payer à M. Z la somme de 2 856 euros à titre de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice,

Déboute M^me Y de sa demande en paiement de loyers,

Y ajoutant :

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de ses demandes formées devant la cour,

Déboute M. Z de ses autres demandes formées devant la cour,

Déboute M^me Y de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires du […],

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. Z la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier du 30 janvier 2017, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président