Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 mars 2022, n° 19/06145

TI Perpignan 17 juillet 2019

CA Montpellier
Infirmation partielle 8 mars 2022

Arguments

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Accepté
Absence d'état des lieux de sortie
La cour a estimé qu'en l'absence d'état des lieux de sortie, la SCI Alves Compagnie ne pouvait pas prouver l'existence de dégradations et devait donc restituer le dépôt de garantie.
Accepté
Délai de restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai prévu et a appliqué une majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque période de retard.
Rejeté
Non-justification des charges par le bailleur
La cour a constaté que la SCI n'a pas produit de justificatifs valables pour les charges, mais a également noté que Monsieur X Y n'a pas contesté le montant des charges justifiées.
Rejeté
Résistance abusive du bailleur
La cour a jugé que Monsieur X Y ne prouve pas un préjudice distinct de celui lié au retard dans la restitution du dépôt de garantie, ce qui ne justifie pas l'octroi de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 mars 2022, n° 19/06145
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/06145
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Perpignan, 17 juillet 2019, N° 18/1902
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Mandine CORTEY LOTZ
Parties :	SCI ALVES COMPAGNIE

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/06145 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OKKD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 JUILLET 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 18/1902

APPELANT :

Monsieur X Y Demande d’AJ en cours

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Nese KOÇ, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/014351 du 09/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Mandine CORTEZ-LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SCI ALVES COMPAGNIE

[…]

assignée à personne habilitée le 6 novembre 2019
Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

- Réputé contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 1er février 2018, X Y a conclu un bail avec la SCI Alves Compagnie pour une durée de 5 mois contre un loyer de 550 € outre une provision mensuelle sur charges de 57 € ainsi qu’un dépôt de garantie de 900 €. Le même jour a eu lieu un état des lieux d’entrée.

Le 15 juillet 2018, X Y a quitté les lieux, sans qu’un état des lieux de sortie ne soit établi.

Le 27 juillet 2018, X Y a réclamé par courrier au bailleur la restitution du montant du dépôt de garantie.

Le 5 décembre 2018, X Y a assigné la SCI Alves Compagnie, prise en la personne de son gérant aux fins d’obtenir sa condamnation au remboursement des 900

€ du dépôt de garantie outre intérêts, sous astreinte, de 342 € au titre des provisions sur charges outre intérêts, au paiement de 300 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de 900 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La SCI Alves Compagnie a soulevé l’incompétence territoriale du tribunal d’instance de Perpignan et a opposé aux demandes de X Y les désordres que ce dernier aurait causé dans le logement.

Le jugement rendu le 17 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

• Condamnons la SCI Alves Compagnie prise en la personne de son gérant au paiement de la somme de 783, 9 € à X Y au titre de remboursement du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement. Rejetons toute demande plus ample ou contraire.•

• Condamnons la SCI Alves Compagnie prise en la personne de son gérant aux entiers dépens.

Le jugement expose que la règle spéciale prévue à l’article R 221-48 du code de l’organisation judiciaire prévaut sur la règle de compétence du lieu du domicile du défendeur. Le bail portant sur un immeuble situé à Le Barcares, la juridiction de Perpignan est bien compétente.

Le jugement relève que les pièces versées par la SCI Alves Compagnie, notamment des photos non datées et l’état des lieux d’entrée, ne permettent pas de tenir pour responsable le locataire sortant des dégradations alléguées, faute d’état des lieux de sortie contradictoire.

Concernant les charges, le jugement constate que le bailleur verse aux débats une facture EDF du 7 août 2018 d’un montant de 256, 90 € non réglée par le preneur ainsi que d’autres justificatifs pour un montant de 135, 20 € et que X Y a versé la somme de 285 € au titre des provisions.

Il reste donc à sa charge 116, 10 €, somme qu’il convient de déduire du dépôt de garantie du par le bailleur.

Le jugement constate sur la demande de dommages et intérêts complémentaires que X Y ne démontre pas la preuve de son préjudice et ne justifie pas d’un préjudice particulier.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 septembre 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 janvier 2022.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 12 novembre 2019.

La SCI Alves Compagnie qui s’est vue signifier en la personne de son gérant la déclaration d’appel et les conclusions n’a pas constitué avocat.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce :

Réformer le jugement du 17 juillet 2019 du tribunal d’instance de Perpignan.•

• Condamner la SCI Alves Compagnie à restituer à X Y le dépôt de garantie de 900 € assorti des intérêts au taux de 10 % du loyer hors charges, soit donc 55 €/mois, à compter du 15 septembre 2018 jusqu’à parfait paiement, et ce sous astreinte de 20 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.
• Condamner la SCI Alves Compagnie à restituer à X Y la somme de 342 € au titre des provisions sur charges locatives, assortie des intérêts de droit et ce du jour de la mise en demeure en date du 27 juillet 2018 au jour du règlement effectif.

• Condamner la SCI Alves Compagnie à payer à X Y la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive assortie d’intérêts.

• Condamner la SCI Alves Compagnie à payer à X Y la somme de 2 000

€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

X Y soutient que la SCI Alves Compagnie a violé le principe du contradictoire en première instance puisqu’elle n’a pas communiqué, ni au conseil du demandeur, ni à ce dernier, les arguments et les pièces qu’elle a adressé au tribunal d’instance de Perpignan.

Il soutient qu’il a rendu l’appartement en parfait état le 15 juillet 2018 et que la bailleresse aurait dû lui restituer le montant du dépôt de garantie au plus tard le 15 septembre 2018. L’absence d’état des lieux de sortie permet de présumer la parfaite remise en état des lieux. Faute de restitution dans le délai imparti et comme le prévoit le bail, le solde du dépôt de garantie doit produire des intérêts au taux de 10 % du loyer hors charges par mois de retard.

Concernant la question des charges, X Y fait valoir que les pièces et arguments transmis uniquement au tribunal d’instance doivent être écartées des débats pour non respect du contradictoire. Il rappelle que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1089 prévoit que le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle des charges lorsqu’il procède par provision, ce qu’il n’a pas fait, malgré la sommation qui lui a été faite. X Y estime que puisqu’il a versé une provision mensuelle de 57

€ sans qu’une régularisation ne soit intervenue, il convient de lui rembourser les sommes versées à ce titre. Il ajoute que malgré ses tentatives amiables, la SCI Alves Compagnie a violé délibérément le principe du contradictoire et a donc commis une résistance abusive et vexatoire.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il est constant qu’en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’il a été versé un dépôt de garantie lors de la prise d’effet du bail, celui-ci doit être restitué par le bailleur au preneur dans un délai maximal de un moi à compter de la remise des clés par le preneur lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il est également constant que si le preneur est tenu de rendre les lieux dans l’état où il les a pris et doit répondre des dégradations locatives il pèse sur le bailleur la charge de prouver l’existence de dégradations locatives.

Or en l’espèce c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’en l’absence d’état des lieux de sortie la simple production par le bailleur de photographies non datées ne pouvait suffire à démontrer l’existence de dégradations locatives et qu’il a dit que la SCI Alves Compagnie était par conséquent tenu à la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 déjà cité à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie restant dû au locataire ne porte pas intérêts au taux légal comme retenu par le jugement entrepris mais est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Par conséquent la SCI Alves Compagnie sera condamné à restituer et donc à payer à X Y la somme de 900 € majorée 10% du loyer mensuel en principal soit de 55 € par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il n’est pas démontré en revanche en quoi il est nécessaire d’assortir cette condamnation qui porte sur le paiement d’une somme d’argent d’une astreinte.

Sur les charges locatives:

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives sont dues par le preneur en contrepartie des services liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparation sur les éléments d’usage.

La liste des charges récupérables est fixée par décret.

En outre l’article 23 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, le bailleur devant un mois avant cette régularisation annuelle communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires.

En l’espèce il est constant que le preneur a versé mensuellement une somme de 57 € au titre des provisions sur charges, soit sur cinq mois une somme totale de 285 €.

Si le bailleur n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges le bail n’ayant duré que du 1er février 2018 au 15 juillet 2018 il lui appartient cependant de justifier de la nature et du montant des charges sollicitées par lui.

Si dans un courrier en date du 1er aout 2018 en réponse au conseil du preneur sollicitant la restitution du dépôt de garantie le bailleur fait référence au non paiement par le preneur de la consommation d’électricité du 1er février 2018 au 15 juillet 2018 il n’est joint à ce courrier aucun justificatifs.

La SCI Alves Compagnie n’a pas par la suite justifié avoir produit à son locataire un décompte des charges locatives avec les justificatifs y afférents.

En première instance la SCI a produit devant le juge une facture EDF d’un montant de 256,90 € et un justificatif de charges locatives pour une somme de 135,20 € dont X Y ne conteste pas sérieusement le bien fondé mais invoque le non respect du contradictoire au motif que ces pièces n’auraient été remises qu’au tribunal en violation du principe du contradictoire.

La cour rappelle toutefois que la procédure devant le tribunal d’instance est une procédure orale, si bien que les parties ayant été entendues en leurs plaidoiries il en résulte nécessairement que les conclusions et les pièces déposées le jour de l’audience ont été l’objet d’un débat contradictoire, et dès lors il appartenait à X Y de solliciter le renvoi s’il souhaitait répondre suite aux pièces produites par le bailleur.

Toutefois concernant la facture d’électricité la cour qui ne dispose pas de cette pièce en appel constate que le contrat de bail ne comporte aucune indication tant sur le fait que la consommation en électricité est comprise dans les charges ni sur le relevé du compteur lors de la prise à bail, si bien que la cour considère que si les pièces produites devant le premier juge viennent justifier du montant des provisions sur charges versées par le locataire qui se doit d’être débouté de sa demande de restitution, elles ne peuvent en l’état fonder sa condamnation au paiement d’une somme supérieure et X Y ne peut être considéré comme retenu par le juge d’instance redevable d’un solde débiteur au titre des charges locatives.

Sur la demande en dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive:

Il est constant que malgré plusieurs courriers adressés par le conseil de X Y à la SCI pour solliciter la restitution du dépôt de garantie à l’issue du bail cette dernière n’a pas accédé à cette demande et est même restée taisante à plusieurs des courriers ce qui peut venir caractériser une résistance abusive de sa part.

Toutefois comme relevé en première instance X Y ne justifie pas d’un préjudice en lien de causalité avec cette résistance abusive et distinct du simple retard dans la restitution du dépôt de garantie qui est réparé par la majoration légale de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté X Y de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

Sur les demandes accessoires:

L’équité commande de condamner la SCI Alves Compagnie succombant en appel au principal au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme le jugement rendu le 17 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan, sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI Alves Compagnie;

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Condamne la SCI Alves Compagnie à payer à X Y la somme de 900 € majorée 10% du loyer mensuel en principal soit de 55 € par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard;

Condamne la SCI Alves Compagnie à payer à X Y la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI Alves Compagnie aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,