D Doctrine

Cour d’appel Z Paris, Pôle 5 – chambre 3, 28 octobre 2020, n° 18/24331

Chronologie Z l’affaire

TGI Paris CA Paris

25 octobre 2018 Confirmation

28 octobre 2020

Sur la décision

Référence :CA Paris, pôle 5 ch. 3, 28 oct. 2020, n° 18/24331

Juridiction Cour d’appel Z Paris

Numéro(s) 18/24331

Décision précéZnte Tribunal Z granZ instance Z Paris, 25 octobre 2018, N° 16/18624

Dispositif :Constate ou prononce le désistement d’instance et/ou d’action

Sur les personnes

PrésiZnt : Agnès THAUNAT, présiZnt

Avocat(s) Christine LE FOYER DE COSTIL, Joëlle MOUCHART GOLDZAHL, Sarah BARUK

Parties SARL PRIMO

Texte intégral

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat RÉPUBLIQUE FRANÇAISE au barreau Z PARIS, toque : K0065, avocat postulant

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Assistée Z M^e Sarah BARUK, avocat au barreau Z COUR D’APPEL DE PARIS PARIS, toque E 1483, avocat plaidant

INTIMÉES Pôle 5 Chambre 3

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2020 Madame E Z épouse X

(n°, 9 pages) née le […] à […]

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG

[…] 18/24331 N° Portalis 35L7-V-B7C-B6X3T

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Décision déférée à la Cour : Jugement du

Représentée par M^e Joëlle MOUCHART GOLDZAHL Z 25 Octobre 2018 -Tribunal Z GranZ Instance Z

PARIS-RG n° 16/18624 la SCP LTO Mouchart Gabillot, avocat au barreau Z

PARIS, toque : P0509 APPELANTE

Madame G Z épouse Y SARL PRIMO agissant poursuites et diligences Z ses représentants légaux domiciliés audit siège née le […] à […] (92100)

immatriculée au RCS Z PARIS sous le numéro 790433

[…] 700

[…]

[…]

Représentée par M^e Joëlle MOUCHART GOLDZAHL Z

[…] la SCP LTO Mouchart Gabillot, avocat au barreau Z

PARIS, toque : P0509

---

Madame L Z majeure protégée représentée par

Madame M N, mandataire judiciaire à la protection Zs majeurs, Zmeurant […] expressément autorisée par ordonnance rendue le 24 novembre 2016 par le juge Zs tutelles auprès du tribunal Z MELUN

née le […] à […] (92100)

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Joëlle MOUCHART GOLDZAHL Z la SCP LTO Mouchart Gabillot, avocat au barreau Z

PARIS, toque : P0509

Madame H F AA Z, majeure protégée sous tutelle représentée par Madame O P mandataire judiciaire à la protection Zs majeurs Zmeurant […]

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau Z PARIS, toque: B0507

Madame D Z divorcée A

[…]

[…]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2020, en audience publique, Zvant la Cour composée Z :

Madame Agnès THAUNAT, présiZnte Z chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du coZ Z

procédure civile.

Greffière, lors Zs débats: Madame Marie-Gabrielle Z

La REYNERIE

ARRÊT:

― réputé contradictoire

- par mise à disposition Z l’arrêt au greffe Z la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au Zuxième alinéa Z l’article 450 du coZ Z procédure civile.

―signé par Madame Agnès THAUNAT, présiZnte Z chambre et par Madame Marie-Gabrielle Z La

REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 21 octobre 1998, il a été procédé au partage Z la succession Z Q Z, décédé le […], époux Z M^me X et père Z 5 enfants, M^mes Y épouse B, D Z épouse A, E Z épouse X, G Z épouse C et

L Z. Il en résulte que dépendaient Z la succession Z Q Z les lots 2 à 7, 16 à 32 Z copropriété d’un immeuble sis à Paris 4e, […], appartenant en propre au défunt.

Compte tenu Z la donation entre époux, a été attribué

à M^me X, AA Z Q F l’usufruit Zs lots en copropriété dudit immeuble.

Ont été attribués à M^mes D Z épouse A, à E Z épouse X

à G Z épouse C chacune, 22% indivis en nue- '

propriété Zs lots Z copropriété dudit immeuble et à L Z 34% indivis en nue-propriété Zs lots Z copropriété dudit immeuble.

Cet acte rappelle que suivant un acte notarié en date du 4 mars 1993, Q Z avait fait donation entre vifs à

M^me D Z épouse A, M^me E Z épouse X et M^me G Z épouse C, à titre Z partage anticipé, à concurrence Z 1/3 chacune en toute propriété les lots 1 et 9 dépendant dudit immeuble.

Au rez-Z-chaussée Z l’immeuble, se trouvent les lots

N°1, 2 et 3.

Le lot n°1, pris à bail par la SARL Z-MIGNATON, dont la gérante était M^me X AA Z a été cédé par acte du 26 octobre 2011, à la société AU PETIT

VERSAILLES DU MARAIS et par acte du même jour a été donné à bail par M^mes D, E et G Z, propriétaires indivises à la cette SARL, pour un usage Z

< boulangerie-pâtisserie-confiserie-glacier-chocolatier- «

salon Z thé-sandwiches-cuisine traiteur à emporter ou

à consommer sur place avec vente Z boissons non alcoolisées et cafés '>

L’acte Z partage précise que :

- Le lot n°2 est une boutique sise au rez-Z-chaussée

- Le lot n°3, une boucherie avec frigorifique.

Par acte ^sous seing privé d^u

18 décembre 2012 intitulé bail dérogatoire, M^me F AA Z, a, en sa qualité d’usufruitière du local loué, donné à bail à la société PRIMO alors en formation une boutique située au rez-Z-chaussée Z l’immeuble situé

[…], correspondant au lot n°3, pour '13 mois’ (sic) à compter du '14 janvier 2013, pour se terminer le

31 décembre 2014" (sic), moyennant un loyer mensuel en principal Z 2.000 euros et pour l’exercice d’une activité d’épicerie italienne.

^{Par acte sous} seing privé ^du

16 décembre 2013 intitulé bail dérogatoire, M^me F AA Z a, en sa qualité d’usufruitière du local loué, donné à bail à la société PRIMO ces mêmes locaux, outre une cave en sous-sol, pour 23 mois à compter du

---

'31 mars 2014 pour se terminer le 29 février 2016", moyennant un loyer mensuel en principal Z

2.200 euros et pour l’exercice Z tous commerces.

Par acte notarié du 11 décembre 2014, a été enregistré un modificatif du règlement Z copropriété Z l’immeuble situé […] et […] à Paris 4e suite à une

d^élibération ^de ^l'^assemblée générale ^des copropriétaires votée à l’unanimité le 3 octobre 2012.

L’article 13 du règlement dispose désormais que l’immeuble est à usage d’habitation mais que les lots 1, 2, 3, ²1 et 22 pourront être utilisés à usage commercial à l’exclusion Z toute autre activité Z nature à troubler la tranquillité Z l’immeuble ou à apporter Zs nuisances sonores ou olfactives. L’article

14 Z ce même règlement interdit l’exercice dans les locaux commerciaux d’une activité Z restauration, à la seule exception du lot n°1 où peut être exercée une activité Z boulangerie-pâtissier-traiteur à emporter ou à consommer sur place.

Par actes d’huissier Z justice du 22 décembre 2016,

M^mes E, G et L Z ont fait assigner M^mes H et D Z ainsi que la société PRIMO Zvant le tribunal Z granZ instance Z Paris aux fins d’obtenir la nullité Zs baux consentis à la société PRIMO, son expulsion et le paiement Z dommages-intérêts.

Par un jugement en date du 25 octobre 2018, le tribunal Z granZ instance Z Paris a:

- Déclaré irrecevables les pièces numérotées 16 à 21 produites après la clôture Z l’instruction par la société PRIMO,

- Déclaré nuls les baux consentis les

18 décembre 2012 et 16 décembre 2013 par M^me H Z à la société PRIMO sans le concours Zs nues- propriétaires et portant sur le lot n°3 Z l’immeuble placé sous le régime Z la copropriété situé […],

-Dit que la société PRIMO Zvra libérer Z sa personne et Z ses biens ainsi que Z tous occupants Z s^on chef les lieux objet Zs baux Zs

18 décembre 2012 et 16 décembre 2013 dans un délai Z quatre mois à compter Z la signification du présent jugement,

Autorisé M^mes E, G et L Z, faute pour la société PRIMO Z quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéZr à son expulsion et à celle Z tous occupants Z son chef Zs lieux précités, au besoin avec l’assistance Z la force publique,

- Dit que les meubles et objets meublant se trouvant

^sur place ^donneront ^lieu à l’application ^des dispositions Zs articles L433-1 et suivants et R433-

1 ^et ^suivants ^du coZ Zs procédures civiles

d’exécution,

― Rejeté les ZmanZs reconventionnelles Z M^mes H et D Z et Z la société PRIMO en reconnaissance d’un bail statutaire,

- Déclaré irrecevable la ZmanZ Z la société PRIMO en nullité Z la résolution numéro 7 du procès-verbal Z l’assemblée générale du 3 octobre 2012, Z l’immeuble sis […],

portant modificatif du règlement Z copropriété,

- Rejeté les ZmanZs en dommages et intérêts formées par M^mes G et L Z et par M^me E Z, prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité Z mandataire Z l’indivision propriétaire du lot n°1 Z l’immeuble situé […],

- Rejeté les ZmanZs en paiement formées par la société PRIMO à l’encontre Z M^mes E, G et L Z,

Condamné in solidum M^mes H et D Z aux dépens,

- Rejeté les ZmanZs formées sur le fonZment Z

l’article 700 du coZ Z procédure civile,

- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- Rejeté toute ZmanZ plus ample ou contraire.

Par déclaration en date du 19 novembre 2018, la SARL

Primo a interjeté appel Z ce jugement. Dans ses Zrnières conclusions, notifiées par le RPVA le 22 octobre 2019, la SARL Primo, ZmanZ à la Cour

Z:

Vu le jugement déféré,

Vu l’article L 145-5 du CoZ Z Commerce,

Vu l’article 595 du CoZ Civil,

Vu l’article 18 Z la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du CoZ Z Procédure

Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

- Dire et juger la Société PRIMO recevable et bien fondée en son appel;

En conséquence :

Constater la jouissance paisible et continue Z la Société PRIMO, Zpuis le 14 janvier

2013;

- ^Dire et juger que les nues-propriétaires ont tacitement donné leur accord à la location Zs

locaux loués par l’appelante;

- Constater qu’aucun acte extra-judiciaire n’a été signifié à la Société PRIMO, pour lui ZmanZr Z quitter les lieux, au ^terme ^du ^bail ^en ^date ^du 16 décembre 2014 (sic);

En conséquence:

-Infirmer le jugement déféré, en ce qu’il a déclaré nuls les baux consentis les 18 décembre

2012 et 16 décembre 2013;

- Constater que la question Z la validité Zs baux est sans objet, les contrats Zs 18 décembre 2012 et 16 décembre 2013 étant arrivés à leurs termes;

- Constater qu’aucun acte extra-judiciaire n’a été signifié à la SARL PRIMO pour lui ZmanZr Z quitter les lieux au terme du bail en date du

16 décembre 2013 (sic);

---

En conséquence et statuant à nouveau :

- Dire et juger qu’au bail en date du

16 décembre 2013, s’est substitué un bail statutaire au

bénéfice Z la SARL PRIMO, prenant effet au 1 er mars 2016;

― Dire et juger que le bail statutaire Zvra être signé dans un délai Z huit jours suivant la

signification Z la décision à intervenir, et ce, sous astreinte Z 300 € par jours Z retard;

A titre subsidiaire, si la décision déférée Zvait être en partie confirmée par la Cour,

- Fixer à la somme Z 371.389 € le montant Z

l’inZmnité d’éviction qui sera versée à la

Société PRIMO par Madame E X, Madame G Z

et Madame L Z, représentée par son tuteur;

- Condamner in solidum Madame E X, Madame G Z et

Madame L Z, représentée par son tuteur à verser à la Société PRIMO la somme 371.389 €;

_Condamner in solidum Madame E X, Madame G Z et

Madame L Z, représentée par son tuteur à verser à la Société PRIMO la somme Z 30.000 € à titre Z dommages et intérêts;

En tout état Z cause:

Condamner in solidum Madame E X, Madame G Z et

Madame L Z, représentée par son tuteur, à payer à la SARL PRIMO la somme Z 5.000 € en application Zs dispositions Z l’article 700 du CoZ Z Procédure

Civile;

l^es mêmes ^aux entiers dépens Condamner

d’instance.

Dans ses Zrnières conclusions, notifiées par le RPVA le 29 octobre 2019, Madame H F, AA Z, intimée, majeure protégée, représentée par M^me O P, ZmanZ à la Cour Z :

Vu l’article L 145-5 du coZ Z commerce,

Vu l’article 595 du coZ civil,

SUR L’APPEL INTERJETÉ PAR LA SOCIÉTÉ PRIMO

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté les ZmanZs Z dommages et intérêts formées par

M^mes G, E et L Z

― REFORMER le jugement en ce qu’il a :

les- Déclaré nuls les baux consentis

18 décembre 2012 et 16 décembre 2013 par Madame

H Z à la société PRIMO sans le concours Zs nues- propriétaires et portant sur le lot n°3 Z l’immeuble placé sous le régime Z la copropriété situé […]

- Dit que la société PRIMO Zvra libérer Z sa personne et Z ses biens ainsi que Z tous occupants Z son chef les lieux objet Zs baux Zs

18 décembres 2012 et 16 décembre 2013 dans un délai Z quatre mois à compter Z la signification du présent jugement

- Autorisé M^mes E, G et L Z, faute pour la société PRIMO Z quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéZr à son expulsion et à celle Z tous occupants Z son chef Zs lieux précités, au besoin avec l’assistance Z la force publique

― Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application Zs dispositions Zs articles L443-1 et suivants et R433-

1 ^et ^suivants ^du coZ Zs procédures civiles

d’exécution

ET STATUANT DE NOUVEAU

-DIRE ET JUGER que les nues-propriétaires ont ratifié les baux passés entre Madame H Z, usufruitière, et la société PRIMO les 18 décembre 2012 et

16 décembre 2013

― REQUALIFIER le bail signé le 16 décembre 2013 en bail statutaire, en application Z l’article L.145-5 du coZ Z commerce dans sa version alors applicable, à compter Z sa date d’effet le 31 mars 2014

-AUTORISER le bailleur à augmenter le loyer et à signer un additif au bail imposant à la société PRIMO Zs règles interdisant toutes nuisances

A ^TITRE ^SUBSIDIAIRE, ^dans l’hypothèse ^ой l’annulation Zs baux serait confirmée

-DE DIRE ET JUGER que les loyers perçus par Madame H Z lui restent acquis, en raison Z

l’occupation et Z l’exploitation effective du local commercial par la société PRIMO

-DE DIRE ET JUGER que la société PRIMO est débitrice d’une inZmnité d’occupation mensuelle d’un montant Z 2200€ jusqu’à son départ

- DE CONDAMNER M^mes G, E et L Z, à toutes les inZmnités et inZmnités d’éviction qui pourraient être prononcées à l’encontre Z Madame H Z, si le bail était résilié

EN TOUT ETAT DE CAUSE

― REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame H Z aux dépens

Dans leurs Zrnières conclusions, notifiées par le

RPVA le 30 octobre 2019, M^me E Z épouse X, G Z épouse Y et L Z, majeure protégée représentée par

M^me M N, ZmanZnt à la Cour Z :

Vu l’article 595 Zrnier alinéa du coZ civil

^le jugement leC^{ONFIRMER rendu}

25 octobre 2018 par la 18 ème chambre 2 ème section du tribunal Z granZ instance Z Paris en toutes ses dispositions;

- DÉBOUTER la SARL PRIMO et H Z Z toutes leurs ZmanZs;

― CONDAMNER la SARL PRIMO à payer 5.000 € à E X et G Z par application Z l’article 700 du coZ Z procédure civile ;

---

CONDAMNER la SARL PRIMO en tous dépens.

La déclaration d’appel a été signifié à M^e D Z par acte d’huissier Z justice en date du 19 janvier 2019, remis à l’étuZ Z l’huissier Z justice. Par acte

d’huissier Z justice en date du 21 février 2019, la société PRIMO lui a fait signifier ses conclusions en date du 19 février 2019. Cet acte a été remis à sa personne.

M^me D Z n’a pas constitué avocat.

été prononcée^{a le} L’ordonnance Z clôture

21 novembre 2019.

A l’audience Z plaidoiries, il a été proposé aux parties Z soumettre leur litige à une mesure Z médiation judiciaire. Certaines Zs parties ayant refusé cette mesure, celle-ci n’a pu être mise en place.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Ainsi que l’ont rappelé les premiers juges selon l’article 595 du coZ civil, l’usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, qu’à défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Le bail conclu sans

l’accord du nu-propriétaire peut faire l’objet d’une ratification par ce Zrnier, le silence et la tolérance ne valant pas acceptation par application Z l’article 1134 Zvenu 1103 du coZ civil, et, à défaut Z ratification, peut être annulé à la ZmanZ d’un nu- propriétaire dans un délai Z cinq ans courant à compter Z la conclusion du bail.

Un nouveau bail soumis au statut prenant naissance lorsqu’à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur est laissé en possession, en application Z l’article L145-5 du coZ civil, il en résulte que l’usufruitier ne s^aurait davantage consentir seul Zs baux dérogatoires.

En l’espèce, les Zux baux consentis à la société

PRIMO, indiquent expressément que M^me H F AA Z avait la qualité d’usufrutière. La société PRIMO n’a pu dans ces conditions, se méprendre sur sa qualité et elle avait connaissance du démembrement Z la propriété.

Elle soutient que M^mes E et G Z qui résidaient dans Zs appartements situés dans l’immeuble litigieux ont pu observer son occupation paisible et continue Zpuis le 14 janvier 2013; qu’il résulte du courriel du 18 avril 2013, Z leur conseil adressé à M. De K le

18 avril 2013, qu’elles avaient connaissance Z

l’existence d’un titre, lequel a minima était un titre précaire; que ce n’est qu’alors que la société PRIMO a été informée Z la décision modificative du règlement Z copropriété, soit postérieurement à son entrée dans les lieux.

La cour rappelle que le fait que les nues-propriétaires aient pu constater que le local litigieux était occupé, ne peut suffire à établir qu’elles ont ratifié Z ce fait le contrat conclu, le silence et la tolérance ne valant pas ratification.

Le courriel dont s’agit communiqué en pièce 22 par la société Primo, n’a pas la portée que celle-ci lui prête.

S’il en résulte que la société PRIMO a alors été informée Z l’existence d’une modification du règlement Z copropriété 'interdisant les commerces alimentaires sauf pour le lot n°1 pour l’activité actuelle', le fait que le conseil Zs consorts Z, nues- propriétaires ait indiqué être dans l’attente 'd’une copie du bail et Z (ses) propositions pour une spécialité non alimentaire', ne peut

signifier que ses clientes étaient en possession du contrat liant cette société et l’usufruitière et en connaissaient sa nature et sa durée. Il n’en résulte pas davantage que cet acte ait été communiqué.

N’étant pas en possession Zs baux dérogatoires consentis, il ne peut leur être reproché Z n’avoir pas mis fin aux dits baux, à leurs termes, étant au besoin

¹⁸observé qu’au avril 2013, le premier bail dérogatoire prenant fin le 31 décembre 2014, était en cours et que si la SARL PRIMO était suivie dans son argumentation, les nues propriétaires qui auraient eu connaissance Z ce bail dérogatoire, auraient dû y mettre fin pour le 31 décembre 2014, date qui n’est pas évoquée par la société locataire.

Selon la société PRIMO l’absence d’acte extra judiciaire signifié à leur initiative démontrerait que

'non seulement (M^mes E et G Z) avaient parfaitement connaissance Z l’existence d’un titre au profit Z la société, mais qu’elles croyaient au Zmeurant qu’il s’agissait d’un bail commercial statutaire, raison pour lesquelles elles ont assigné en communication'.

La cour relève que le contrat liant M^me F AA Z et la société PRIMO étant une convention dérogatoire et non un bail commercial d’une durée Z neuf ans,

l’attituZ Zs Zux nues propriétaires, confirme au contraire qu’elle n’avaient pas connaissance Z la nature du titre d’occupation.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges selon une motivation adoptée par la cour, les nues-propriétaires n’ont eu connaissance Zs titres litigieux que suite à l’ordonnance Z référé du 30 novembre 2016, procédure au cours Z laquelle leur défaut d’intérêt à agir n’a pas été soulevé

Par ailleurs, le fait que les conventions litigieuses, irrégulièrement consenties, aient été publiées, ne saurait valoir ratification Z celles-ci par les nues- propriétaires, à ^défaut d’actes positifs Z ^ces Zrnières.

Dès lors, la société PRIMO n’établit pas que les conventions dérogatoires litigieuses ont été ratifiées par M^mes G, E et L Z.

La société PRIMO fait état d’une procédure introduite au nom Z l’usufrutière tendant à être autorisée à conclure seule ces actes, cependant elle se contente Z produire aux débats un bulletin émanant Z la 2e chambre du tribunal Z granZ instance Z Paris en date du 10 septembre 2018 indiquant que l’affaire est renvoyée 'en vue du désistement’ (pièce 21) et ne tire aucune conséquence juridique Z cette procédure dont elle ne précise pas l’issue. L’usufrutière quant à elle ne fait pas état d’une telle procédure. Il n’est dès lors, pas établi que l’usufrutière a été régulièrement autorisée à conclure seule les conventions dérogatoires litigieuses.

---

^Dans ces conditions, les conventions dérogatoires conclues avec la société PRIMO, sont nulles.

Ces conventions étant nulles, elles n’ont pu créer Z droit au profit Z la société PRIMO au motif que celle- ci se serait maintenue dans les lieux, à leur issue, sans opposition Zs bailleresses.

Sur les conséquences Z la nullité

La société PRIMO sollicite à titre subsidiaire la

condamnation in solidum Z M^mes E Z, G Z et L Z à lui verser une somme Z 371.389 euros, montant Z

l’inZmnité d’éviction. Elle sollicite également leur condamnation à lui payer une somme Z 30.000 euros

à titre Z dommages-intérêts qui 'tiendra compte Z la perte Z clientèle, Z la cessation Z l’activité, du coût Zs licenciements auxquels elle Zvra faire face'.

Elle expose que la ZmanZ Z restitution Zs lieux serait indissociable d’une inZmnité d’éviction.

Cependant, elle ne précise pas sur quel fonZment elle agit étant au besoin rappelé que l’inZmnité d’éviction n’est due qu’en cas Z refus Z renouvellement d’un bail commercial, ce qui ne correspond

pas au cas présent.

A supposer qu’elle invoque le droit commun Z la responsabilité, e^lle n’articule aucune faute à

l’encontre Z M^mes Z, nues- propriétaires. La cour relève que selon les statuts Z la SARL PRIMO, en date du 8 mars 2013, tels que déposés au registre du commerce et Zs sociétés du tribunal Z commerce Z

Paris le 21 mars 2013, le capital Z cette société ayant pour objet l’exploitation d’un fonds Z 'épicerie, traiteur, cave à vins, vente Z produits alimentaires, crêperie, salon Z thé, glacier’ dont le siège social est

[…] à ^Paris 4e, est ^détenu à hauteur ^de

1010 parts/2000parts par M. J Z K. La qualité Z ce Zrnier d’ancien conseil Z M^me H Z, alléguée par les

M^mes E et G Z, n’est pas contestée.

Dès lors, compte tenu Z la qualité Z M^e Z K, détenteur Z plus Z la moitié du capital social Z la

SARL PRIMO et également ancien conseil Z M^me H

Z,la SARL locataire ne peut prétendre avoir été induite en erreur sur l’existence d’un démembrement Z la propriété et sur le fait que M^me X AA Z agissait en qualité d’usufrutière, cette qualité étant d’ailleurs, expressément rappelée à l’acte. Alors, qu’elle se prévaut ^d'^un ^courriel ^du ^conseil ^des ^nues- propriétaires en date du 18 avril 2013, adressé à M. J Z K, portant à sa connaissance la modification du règlement ^de copropriété et Zmandant communication d’une 'proposition pour une spécialité non alimentaire', non seulement, elle n’a pas fait suite à cette ZmanZ, mais la nouvelle convention dérogatoire qu’elle a conclu le 16 décembre 2013, l’était pour une activité 'tout commerce', lui permettant ainsi Z développer une ^activité ^de restauration, source Z nuisances sonores et olfactives, supérieures à celles causées par l’activité d’épicerie italienne alors exercée, ce qui ne peut qu’interroger sur le but qu’elle recherchait.

En l’absence Z faute Z M^mes G, E Z, la nullité du bail irrégulièrement consenti, si elle entraîne la perte du

fonds Z commerce Z la société PRIMO, ne peut ouvrir droit à inZmnisation à leur encontre.

Le prononcé Z la nullité du contrat liant les parties, entraîne leur remise en l’état où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas contracté. La société

PRIMO pourrait former une ZmanZ Z restitution du montant Zs loyers dont elle s’est acquittée, ce dont elle s’abstient.

M^me X AA Z ZmanZ Z voir dire et juger que les loyers qu’elle a perçus en raison Z l’occupation et Z l’exploitation effective du local commercial par la société PRIMO lui sont acquis et voir fixer l’inZmnité

d’occupation Z la société jusqu’à son départ à la somme Z 2200 euros.

La nullité d’un bail entraîne la restitution Zs loyers versés. Cependant, s’agissant d’un bail, en raison Z

l’impossibilité Z restituer la jouissance matérielle Zs lieux accordée en contrepartie Zs loyers, ^la restitution se fait en valeur par le versement d’une inZmnité d’occupation.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la ZmanZ Z

M^me F AA Z Z conserver les montant Zs loyers et charges reçus à titre d’inZmnité d’occupation.

La société PRIMO sera condamnée à payer à M^me F AA Z, une inZmnité d’occupation mensuelle d’un montant Z 2200 euros, jusqu’à son départ Zs lieux irrégulièrement pris à bail.

Sur les ZmanZs accessoires

Le jugement étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort Zs dépens Z première instance et celui Z l’application Z l’article 700 du coZ Z procédure civile.

Il ne sera pas fait application Z l’article 700 du coZ Z procédure civile en cause d’appel.

M^me X AA Z qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Dit que la société PRIMO sera reZvable au titre Z son occupation Zs locaux d’une somme Z 2200 euros par mois, jusqu’à son départ Zs lieux irrégulièrement pris à bail, constaté par la remise Zs clés;

Dit que les sommes perçues par M^e F AA Z au titre Zs loyers lui resteront acquises à titre d’inZmnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à l’application Z l’article 700 du coZ Z procédure civile,

Condamne M^me F AA Z aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE