Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00516 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHOG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Novembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/15075

APPELANTS

Monsieur I X

[…]

[…]

ET

Madame J K épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

Ayant pour avocat plaidant M^e Léonore BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

INTIMÉS

Maître Abel, Bernard, Y, L H

Né le […] à TOULOUSE

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0564

Ayant pour avocat plaidant M^e Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 66

Monsieur N Z

né le […] à VILLEBRUMIER

[…]

[…]

ET

Madame O P épouse Z

Née le […] à VILLEBRUMIER

[…]

[…]

Représentés par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

Ayant pour avocat plaidant M^e Y LASSEGUES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur Q G

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Monsieur S C

Né le […] à Combourg

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Cynthia PICART de la SELEURL PICART SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1160

Madame A, B, T U épouse C

Née le […] à Tarbes

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Cynthia PICART de la SELEURL PICART SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1160

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude Creton, président, et M^me V W, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me V W, Conseillère

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sixtine ROPARS

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude CRETON, Président et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * *

Par acte du 19 janvier 2005, M. et M^me Z ont donné à bail à M. et M^me X un appartement situé à Paris, […].

Par acte du 23 juin 2013, M. et M^me Z ont fait délivrer à M. et M^me X un congé pour vente de cet appartement au prix de « 1 150 000 euros net vendeur, hors frais d’actes notariés et formalités ». M. et M^me X ont informé les vendeurs qu’ils étaient intéressés par l’acquisition de cet appartement mais à un prix inférieur au prix proposé puis ont libéré les lieux le 31 octobre 2013.

Par acte du 27 juillet 2013, M. et M^me Z ont conclu avec M. et M^me C une promesse de vente au prix de 1 155 000 euros dont 5 000 euros au titre de l’acquisition du mobilier, l’acte précisant en outre que les vendeurs prenaient en charge la rémunération de l’agent immobilier d’un montant de 55 000 euros.

L’acte de vente a été conclu le 3 janvier 2014 par devant M. G, notaire des acquéreurs, avec la participation de M. H, notaire assistant les vendeurs.

M. et M^me X ont assigné M. et M^me Z et M. et M^me C en nullité de la vente, en condamnation de M. et M^me Z à régulariser l’acte de vente à leur profit au prix de 1 100 000 euros et en paiement de dommages-intérêts. A titre subsidiaire, ils ont sollicité, outre la nullité de la vente et l’allocation de dommages-intérêts, la condamnation de M. et M^me Z à leur payer une somme de 100 000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance d’acquérir l’appartement et à leur restituer le dépôt de garantie.

M. et M^me Z ont appelé en intervention forcée M. G et M. H. Ils ont conclu à l’irrecevabilité de l’assignation et, à titre subsidiaire, au rejet des demandes de M. et M^me X. A titre plus subsidiaire, ils ont sollicité la condamnation de M. G et de M. H à les garantir des

condamnations qui pourraient être prononcées contre eux.

Enfin, ils ont formé une demande reconventionnelle contre M. et M^me X en paiement de la somme de 2 897,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

M. et M^me C ont également conclu à l’irrecevabilité de l’assignation et subsidiairement au mal fondé des demandes formées par M. et M^me X et à leur condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral. A titre subsidiaire, ils ont formé un appel en garantie contre M. G et M^me H et sollicité leur condamnation solidaire avec M. et M^me Z à leur restituer le prix de vente et à leur payer la somme de 1 039 269,16 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier et de la somme de 100 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Il ont en outre sollicité la condamnation solidaire de ces derniers, à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

M. H a conclu à la prescription de l’action en nullité de la vente, subsidiairement au rejet des demandes de M. et M^me X. Plus subsidiairement, dans l’hypothèse d’une annulation de la vente, il a contesté avoir commis une faute et par conséquent demandé au tribunal de rejeter les demandes formées contre lui.

M. G a conclu au rejet des demandes de M. et M^me X.

Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de grande instance :

— a déclaré recevable la demande d’annulation de la vente ;

— a débouté M. et M^me X de leurs demandes ;

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance de Paris pour statuer sur la demande en paiement de loyers et charges et sur la demande en restitution du dépôt de garantie et en paiement du trouble de jouissance résultant de l’exécution du bail ;

— a débouté M. et M^me Z de leur demande indemnitaire formée contre M. et M^me X ;

— a débouté M. et M^me C de leur demande indemnitaire formée contre M. et M^me X pour procédure abusive ;

— a condamné M. et M^me X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à M. et M^me Z la somme de 4 000 euros, à M. et M^me C la somme de 4 000 euros à M. H la somme de 2 000 euros et à M. G la somme de 2 000 euros.

Pour rejeter la demande d’annulation de la vente, le tribunal a retenu que M. et M^me Z n’étaient pas tenus de notifier à M. et M^me X les conditions de la vente accordées à M. et M^me C puisqu’il résulte du contrat de vente que le bien a été vendu à ces derniers au prix de 1 150 000 euros, soit un prix identique à celui mentionné dans la notification adressée à M. et M^me X le 23 juillet 2013, peu important que le vendeur ait pris en charge les frais d’agence, rendant ainsi la vente moins avantageuse pour lui, dès lors que l’acquéreur a effectivement versé un prix identique à celui indiqué dans le congé pour vente.

M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

Ils font valoir que pour déterminer si le prix réglé par l’acquéreur était plus avantageux que celui

proposé au locataire dans le congé pour vente, il convient de comparer ces prix hors frais d’agence. Ils indiquent qu’en l’espèce, le congé pour vendre mentionne un prix de 1150000 net vendeur correspondant donc à la somme nette perçue par M. et M^me Z, ce dont il résulte que le bien a été vendu pour un prix net vendeur de 1 100 000 euros puisque la vente a été conclue au prix de 1 150 000 euros mais que ces derniers ont prix en charge le paiement de la commission due à l’agent immobilier d’un montant de 55 000 euros. Ils soutiennent qu’il appartenait en conséquence à M. et M^me Z de leur notifier un nouveau congé aux conditions plus avantageuses offertes à M. et M^me C et qu’à défaut la nullité de la vente doit être prononcée en application des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Ils sollicitent la condamnation de M. et M^me Z à signer un acte de vente à leur profit au prix de 1 100 000 euros et leur condamnation à leur payer la somme de 180 000 euros en réparation des préjudices économique et moral qu’il ont subis. Sur le préjudice économique, ils indiquent que contraints de quitter l’appartement litigieux, ils ont intégré un appartement destiné à la location qu’ils venaient d’acquérir, dans lequel ils ont réalisé des travaux pour un coût de 136 627,14 euros, ce qui les a contraints pendant la durée de ces travaux à s’installer pendant six mois dans un petit appartement dont ils sont également propriétaires, ce qui leur a fait perdre les loyers de cet appartement pendant cette durée, soit 5 880 euros.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de déclarer nulle la vente litigieuse et de condamner M. et M^me Z à leur payer la somme de 180 000 euros en réparation de leurs préjudices économique et moral ainsi que la somme de 100 000 euros au titre du préjudice causé par la perte de chance d’acquérir l’appartement.

Ils réclament enfin une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me Z concluent à titre principal à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il les déboute de leur demande indemnitaire.

Ils soutiennent que la demande d’annulation de la vente n’est pas fondée et expliquent que la loi ne les obligeait à notifier à M. et M^me X un nouveau congé que si le prix de vente aux acquéreurs avait été plus avantageux, ce qui n’est pas le cas puisque M. et M^me C ont acquis le bien pour un prix de 1 150 000 euros identique à celui qui avait été indiqué dans le congé adressé à M. et M^me X. Ils ajoutent que la circonstance que la vente à M. et M^me C leur a été moins avantageuse est inopérante.

A titre subsidiaire, M. et M^me Z concluent au rejet des demandes indemnitaires formées par M. et M^me X aussi bien à titre principal que subsidiaire.

Ils demandent en outre à la cour de condamner les notaires à les garantir des condamnations qui seraient prononcées contre eux puisqu’il leur appartenait de procéder à une nouvelle notification à M. et M^me X en indiquant les conditions plus avantageuses auxquelles ils avaient décidé de vendre l’appartement.

Formant un appel incident, M. et M^me Z sollicitent la condamnation de M. et M^me X à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils réclament enfin la condamnation de M. et M^me X à leur payer la somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me C concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il les déboute de leur demande indemnitaire formée contre M. et M^me X et sollicitent de ce chef la condamnation de ces derniers à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire, dans le cas où la cour prononcerait la nullité de la vente, ils réclament la condamnation in solidum de M. G, de M. H et de M. et M^me Z à leur restituer le prix d’acquisition de l’appartement et à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice financier

Ils sollicitent enfin la condamnation de M. et M^me X à leur payer une somme de 10000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. H conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. et M^me X à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. G conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. et M^me X à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

1 – Sur les demandes de M. et M^me X et les demandes reconventionnelles formées par M. et M^me Z et M. et M^me C

Attendu que le prix proposé dans le congé pour vendre a été fixé à 1 150 000 euros net vendeur, ce dont il résulte que ce prix correspond à celui effectivement perçu par les vendeurs dans le cas où la commission de l’agent immobilier qui pourrait être due serait à leur charge ; que l’appartement a été vendu à M. et M^me C pour un prix de 1 550 000 euros, M. et M^me Z conservant à leur charge la commission d’un montant de 55 000 euros, de sorte que le bien a été vendu à un moindre prix, soit à des conditions plus avantageuses que celles qui avaient été indiquées dans le congé ; qu’il appartenait en conséquence aux notaires de notifier aux locataires un second congé afin de leur permettre d’exercer leur droit de préemption aux nouvelles conditions de la vente ;

Attendu que la conclusion de la vente en méconnaissance du droit de préemption dont bénéficiaient M. et M^me X n’est sanctionné que par la nullité de la vente et ne leur ouvre pas un droit à substitution ; qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner la régularisation de la vente au profit de M. et M^me X ;

Attendu que M. et M^me X, qui soutiennent avoir perdu une chance certaine d’acquérir l’appartement litigieux puisqu’ils avaient les moyens d’en financer le prix compte tenu de leur situation patrimoniale et de leur revenus, sollicitent l’indemnisation de leur préjudice économique correspondant au coût des travaux qu’ils ont dû réaliser avant d’occuper l’un des deux appartements dont ils sont propriétaires (136 627,14 euros) et de la perte de loyers qu’ils ont subie pendant cette période qui correspond aux loyers qu’ils auraient perçus s’ils avaient pu continuer à donner en location l’autre appartement (5 880 euros) ainsi que d’un préjudice moral ; qu’il convient d’exclure de l’indemnisation de leurs préjudice le coût des travaux qui ont permis d’augmenter la valeur de leur bien et dont ils ne justifient pas qu’ils n’auraient pas été contraints de les réaliser à la suite de l’acquisition de l’appartement concerné ; qu’il il y a lieu également d’exclure la perte de loyers qui correspond à leur occupation d’un bien alors qu’en tout état de cause ils auraient dû supporter une telle charge ; qu’il ne sont en conséquences fondés qu’à réclamer l’indemnisation d’un préjudice moral en raison de la perte de chance d’acquérir l’appartement litigieux qui correspondait à leur besoin tant en raison de sa localisation que de ses caractéristiques ; qu’il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de 100 000 euros et de condamner M. et M^me Z à leur payer cette somme;

2 – Sur les appels en garantie formés par M. et M^me Z contre les notaires

Attendu que M. et M^me C acquérant l’appartement à des conditions plus avantageuses que celles qui avaient été offertes à M. et M^me X dans le congé pour vendre, il appartenait à M. H et M. G de procéder à la notification d’un nouveau congé avec une offre de vente à ces

conditions ; que faute d’y avoir procédé, ils engagent leur responsabilité envers M. et M^me Z dont le recours en garantie est ainsi bien fondé;

3 – Sur l’action en indemnisation de leurs préjudices formée par M. et M^me C contre M. et M^me Z et contre les notaires

Attendu que la faute des notaires engage également leur responsabilité envers M. et M^me C qui sont fondés à réclamer l’indemnisation des préjudices que leur cause l’annulation de la vente ;

Attendu que la restitution du prix, conséquence de l’annulation de la vente, est à la seule charge de M. et M^me Z et ne constitue par un préjudice indemnisable par les notaires en l’absence de preuve de l’insolvabilité des vendeurs ;

Attendu qu’en conséquence de la nullité de la vente, la nullité du prêt contracté pour financer le prix d’acquisition du bien est également encourue ; que par conséquent, M. et M^me C ne sont pas fondés à réclamer l’indemnisation du préjudice correspondant au coût de ce crédit, seuls constituant un préjudice indemnisable les frais de courtage (500 euros), le coût des assurances relatives à ce prêt (6 592,91), le coût de la garantie (3 866,23 euros) ; qu’il y a lieu également de faire droit à leur demande d’indemnisation du coût des travaux réalisés dans l’appartement qu’ils devront restituer (69 645,09 euros et 15 363,07 euros), du montant des loyers réglés pendant la durée des travaux (6 000 euros) et les frais de déménagement (1 493,76 euros) ;

Attendu que M. et M^me Z se trouvent également privés de l’évolution favorable de leur patrimoine compte tenu de l’augmentation du prix des biens immobilier à Paris depuis 2014; que cette perte de chance doit être évaluée à la somme de 100 000 euros ; qu’ils ne sont en revanche pas fondés à réclamer en sus le coût de l’immobilisation du capital investi dans l’acquisition du bien litigieux alors qu’en outre ils ne disposaient pas de ce capital puisqu’ils ont indiqué qu’ils avaient financé cette acquisition au moyen d’un prêt ;

Attendu que M. et M^me C ne sont pas fondés à réclamer le remboursement des droits de mutation qu’ils ont acquittés dès lors qu’ils pourront en réclamer le remboursement à l’administration fiscale suite à l’annulation de la vente ; qu’ils ne sont pas non plus fondés à réclamer le remboursement de la taxe foncière et des charges de copropriété qui correspondent à des frais qu’ils auraient été en tout état de cause contraints de supporter ;

Attendu, enfin, que M. et M^me C font état de l’existence d’un préjudice moral qu’ils évaluent à 100 000 euros sans en justifier ni la nature ni l’importance ; qu’il convient en conséquence de rejeter cette demande ;

4 – Sur les demandes de M. et M^me Z et de M. et M^me C contre M. et M^me X

Attendu que l’action de M. et M^me X ayant été déclarée bien fondée à l’exception de leur demande en substitution, ce qui exclut son caractère abusif, les demandes de M. et M^me Z et de M. et M^me C ne peuvent qu’être écartées ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Infirme le jugement mais seulement en ce qu’il déboute M. et M^me X de leur demande en nullité de la vente conclue le 3 janvier 2014 entre M. et M^me Z et M. et M^me C et de leurs demandes d’indemnisation formée contre M. et M^me Z ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

Déclare nulle la vente du 3 janvier 2014, pour un prix de 1 155 000 euros s’appliquant à concurrence de 1 550 000 sur les biens immobiliers et à concurrence de 5 000 sur les biens mobiliers, portant, dans l’ensemble immobilier situé à Paris 15^e arrondissement (75015) 24 à […], 1 à 7 et 11 à […], 12 à […], 1 à 11 rye Carrier-Belleuse et […], […], […], […] a […], sur :

1° Biens immobiliers :

— le lot 1233 (dans le bâtiment A2b, escalier unique, au neuvième étage, palier gauche, porte face, un appartement de cinq pièces, de type 43, comprenant : hall d’entrée, salle de séjour, quatre chambres, salle de bains, salle d’eau, deux water-closets, cuisine avec vide-ordures, rangement, placard, dégagement, balcon-loggia),

— le lot 1276 dans le bâtiment A2b, au deuxième sous-sol, une cave,

— le lot 3225 dans le bâtiment GARAGE n° 1, escalier unique, au deuxième sous-sol, un emplacement simple de parking n° 38,

et les 17/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

2° divers biens mobiliers d’une valeur de 5 000 euros ;

Ordonne en conséquence les restitutions réciproques ;

Dit qu’à la requête de la partie la plus diligente il sera procédé à la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière ;

Déclare M. H et M. G responsables des préjudices causés par l’annulation de la vente ;

Condamne M. et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. et M^me Z, M. H et M. G à payer à M. et M^me C à titre de dommages-intérêts :

— la somme de 500 euros correspondant aux frais de courtage ;

— la somme de 6 592,91 euros correspondant au coût des assurances relatives au prêt immobilier ;

— la somme de 3 866,23 euros au titre du coût de la garantie du prêt ;

— les sommes de 69 645,09 euros et de 15 363,07 euros correspondant au coût des travaux réalisés dans l’appartement ;

— la somme de 6 000 euros correspondant au montant des loyers réglés pendant la durée des travaux ;

— la somme de 1 493,76 euros correspondant aux frais de déménagement ;

— la somme de 100 000 euros au titre de la perte patrimoniale correspondant à l’évolution du prix de l’immobilier depuis l’acquisition du bien ;

Déboute M. et M^me C du surplus de leur demande ;

Condamne in solidum M. H et M. G à garantir M. et M^me Z de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et M^me X en principal, intérêts, frais et dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et M^me Z, de M. et M^me C, de M. H et de M. G et condamne in solidum M. et M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 3 500 euros ;

Condamne M. et M^me Z aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT