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Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 2 mars 2021, n° 18/01906
TI Paris 1 décembre 2017
>
CA Paris
Infirmation 2 mars 2021

Arguments

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  • Accepté
    Inoccupation du logement

    La cour a constaté que le logement n'était pas utilisé comme résidence principale par les locataires, ce qui constitue un manquement aux obligations du bail.

  • Accepté
    Absence d'occupation effective

    La cour a jugé que l'absence d'occupation effective justifie l'expulsion des occupants du logement.

  • Accepté
    Indemnité d'occupation due

    La cour a accordé une indemnité d'occupation en raison de l'occupation illégale du logement par les locataires.

  • Accepté
    Condamnation aux dépens

    La cour a condamné les intimés aux dépens en raison de leur position dans le litige.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Paris a infirmé le jugement du Tribunal d'Instance de Paris du 1er décembre 2017. Dans cette affaire, l'EPIC Paris Habitat OPH a demandé la résiliation judiciaire du bail d'un appartement loué à Mme Y X et M. C X, ainsi que l'expulsion des occupants et leur condamnation en paiement. Le tribunal de première instance a débouté Paris Habitat OPH de ses demandes. Cependant, la Cour d'appel a constaté que le logement n'était pas occupé de manière effective par M. C X, ce qui justifie la résiliation du bail. Elle a donc prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des occupants et condamné M. C X et Mme Y X à verser une indemnité d'occupation. La Cour a également rappelé que le sort des meubles serait réglé ultérieurement et a condamné M. C X et Mme Y X aux dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :
CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 2 mars 2021, n° 18/01906
Juridiction : Cour d'appel de Paris
Numéro(s) : 18/01906
Décision précédente : Tribunal d'instance de Paris, 1 décembre 2017, N° 11-17-000566
Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président : Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :
Cabinet(s) :
Parties :

Texte intégral

Copies exécutoires

[…]

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 MARS 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01906 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B44GF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 1er décembre 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 18e – RG n° 11-17-000566

APPELANTE

EPIC PARIS HABITAT – OPH

[…]

[…]

[…]

Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0483

Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de Paris, toque : P483

INTIMES

Madame Y X

[…]

[…]

Monsieur A X

Né le […] en […]

[…]

[…]

Monsieur C X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur Z D

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Jean-Luc GUETTA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1184

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

Mme Alexandra PÉLIER-TÉTREAU, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY

ARRET : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 1994, l’OPAC de Paris, désormais dénommé Paris Habitat OPH, a donné à bail à Mme Y X un appartement sis […], […], 2e étage, porte G, à […].

Suivant avenant du 16 novembre 2001, M. C X, époux de la locataire, est devenu cotitulaire du bail.

Par courrier du 25 janvier 2011, Mme Y X attestait ne plus demeurer dans les lieux donnés à bail et que seul son mari y résidait, mais elle ne produisait pas le jugement de divorce sollicité par le bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 janvier 2017, le bailleur rappelait aux locataires leur obligation de résider dans les lieux loués.

Sur autorisation du juge d’instance du 18e arrondissement de Paris, un constat d’huissier était réalisé le 30 mars 2017 quant aux conditions d’occupation du logement.

Par assignation en date des 16 juin et 19 juin 2017 délivrée à M. A X, M. Z D, M. C X et Mme Y X, le bailleur a saisi le tribunal d’instance de […] aux fins notamment d’entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des occupants et leur condamnation en paiement.

Par jugement en date du 1er décembre 2017, le tribunal d’instance de […] a :

— Débouté Paris Habitat OPH de sa demande en résiliation du bail relatif au logement sis […], […], 2e étage, porte G, […]';

— Débouté Paris Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des consorts X ;

— Condamné Paris Habitat OPH à supporter les dépens ;

— Condamné Paris Habitat OPH à payer aux consorts X la somme totale de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La société Paris Habitat a interjeté appel de ce jugement le 17 janvier 2018.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 avril 2018, Paris Habitat OPH demande à la cour de':

— Déclarer Paris Habitat OPH recevable et bien fondé en ses conclusions ;

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau':

— Prononcer la résiliation du contrat de location liant Paris Habitat OPH aux époux Y et C X pour inoccupation et cession illicite';

— Ordonner l’expulsion des époux Y et C X, ainsi que de tous occupants de leur chef, notamment de M. A X et de M. Z D (ci-après les consorts X), des lieux loués […], […], étage 2, porte G, […], avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est';

— Ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer pour quitter les lieux';

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix du requérant et ce, en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls des intimés';

— Condamner in solidum les époux Y et C X, M. A X et M. Z D à payer à Paris Habitat OPH une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30% et augmenté des charges, soit au minimum la somme de 612,82 euros, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clefs';

— Condamner in solidum les époux Y et C X, M. A X et M. Z

D à verser à Paris Habitat OPH la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner in solidum les époux Y et C X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions en date du 9 avril 2018, les consorts X demandent à la cour de':

— Constater que Paris Habitat OPH ne démontre aucunement ni le défaut d’occupation par M. C X ni la sous-location au profit de tiers de l’appartement sis […], […], […], étage 2, porte G';

— Confirmer en conséquence le jugement rendu le 1er décembre 2017 par le tribunal d’instance de […]';

— Débouter en conséquence Paris Habitat OPH de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des quatre intimés';

— Condamner Paris Habitat OPH à verser la somme de 3 000 euros au profit de chacun des concluants au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2020.

A l’audience du 3 novembre 2020, il a été indiqué que l’arrêt était mis en délibéré et serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 mars 2021.

SUR CE,

Considérant que le premier juge a considéré que la preuve de l’absence pendant plus de deux mois par an du logement donné à bail de M. C X n’était pas démontrée;

Que les intimés font valoir que M. C X réside dans le logement loué, qu’il n’appartient pas au bailleur de s’immiscer dans la vie privée de ses locataires, qu’il fait de fréquents voyages en Egypte et qu’il a besoin de venir à Paris où il est médicalement suivi;

Considérant, cependant, qu’il résulte du procès-verbal dressé le 30 mars 2017 par l’huissier désigné sur requête que celui-ci s’est rendu à deux reprises dans le logement sans y rencontrer personne, la gardienne l’ayant informé que M. et Mme X ne faisaient que passer de temps à autre ; que, lors de sa troisième tentative, un jeune homme lui a ouvert la porte, s’est présenté comme se nommant Z D, qu’il lui a indiqué être le neveu de M. X et occuper ce logement lors de ses séjours à Paris ; qu’à la demande de l’huissier portant sur la séparation de M. et Mme X, il a déclaré être surpris et qu’à sa connaissance ils vivaient ensemble ; que l’huissier a noté que seule une chambre était pourvue d’un lit, qu’une valise et un carton de livraison d’un téléviseur étaient au nom de Z D ; qu’une facture SFR était au nom de A X ; qu’aucun document n’était au nom de M. et Mme X ; que dans la cuisine il n’y avait pas de réserve alimentaire mais seulement des aliments en petite quantité ;

Que ce procès-verbal confirme les déclarations de la gardienne aux termes desquelles M. et Mme X ne font que de rares visites dans cet appartement où ils ne passent jamais les nuits ;

Considérant que l’absence d’occupation effective de ce logement est établie tant par ce constat d’huissier que par les déclarations inexactes des époux X qui ont indiqué être séparés, alors que

l’assignation à été délivrée à personne à M. C X à l’adresse déclarée de sa femme et de son fils A, à Drancy, […], où le couple est, selon les déclarations de M. X lors de son entretien avec un responsable du bailleur, propriétaire d’un pavillon ;

Que l’argumentation des intimés contestant ce défaut d’occupation, fondée sur une occupation de leur fils à charge, alors qu’il n’est pas démontré que celui-ci, âgé de 24 ans, soit à charge au sens du code de la construction et de l’habitation, sur l’état de santé de M. C X dont aucun élément ne démontre que cet état de santé nécessiterait qu’il demeure dans le local loué, un simple rendez-vous pris dans un hôpital ne permettant pas de démonter la nécessité de disposer d’un pied-à-terre à Paris ; qu’il sera d’ailleurs observé que les intimés versent aux débats (pièce n°31) le compte rendu d’une hospitalisation de M. C X aux urgences du centre hospitalier d’Aulnay sous Bois à proximité de son domicile où il réside effectivement, à Drancy ;

Considérant que les relevés bancaires versés aux débats par les intimés au nom de M. C X mentionnant l’adresse du logement litigieux datent des années 2003 et 2008, qu’ils sont donc, non seulement insusceptibles d’établir la réalité de son domicile en 2016, mais que de surcroît ils permettent de considérer que M. C X a effectivement changé sa domiciliation bancaire ; que de même, M. et Mme X s’abstiennent de verser aux débats leur déclaration d’impôts ;

Qu’en toute hypothèse le courrier de l’assurance habitation correspondant au local appartenant à Paris Habitat OPH ou la confirmation du rendez-vous de l’hôpital Beaujon ne sont pas de nature à contredire le défaut d’occupation de ce logement par M. C X ;

Considérant en conséquence que, faute pour M. et Mme X d’utiliser le logement qui leur a été donné à bail à titre de résidence principale, c’est-à-dire d’y demeurer au moins huit mois dans l’année, la résiliation du bail sera prononcée ;

Qu’il sera fait droit à la demande d’expulsion ainsi qu’à celle tendant à la condamnation des intimés à verser une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée à la somme de 612 euros à compter du prononcé de l’arrêt et jusqu’à la libération des lieux ;

Qu’il n’appartient pas à la cour de statuer sur le sort des meubles qui sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; que de même il n’y a pas lieu de supprimer le délai prévu par l’article L.412-1 du même code ;

Que M. et Mme X seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à Paris Habitat OPH la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Prononce la résiliation du bail conclu par Paris Habitat OPH et M. C X et Mme Y X, portant sur le logement situé à […], […], […], 2e étage, porte G,

— Condamne in solidum M. C X, Mme Y X, M. Z D et M. A X à verser à compter du prononcé de l’arrêt une indemnité d’occupation d’un montant de 612 euros,

— Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. C X et de Mme Y X ainsi que de tous occupants de leur chef, et notamment M. Z D et M. A X, logement situé à […], […], […], 2e étage, porte G, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Dit n’y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rappelle que le sort des meubles sera réglé par les dispositions de l’article L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne in solidum M. C X et Mme Y X à verser à Paris Habitat OPH la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. C X et Mme Y X aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés par la SELAS LGH &Associés prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

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  1. Code de procédure civile
  2. Code des procédures civiles d'exécution
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