5^e Chambre

ARRÊT N°-

N° RG 19/07650 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QI5D

SCI DU […]

C/

SAS SADEF

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame A LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Mai 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTE :

SCI DU […]

[…]

29000 D

Représentée par M^e Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SAS SADEF agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e F-david CHAUDET de la SCP F-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Xavier HUGON de la SCP P D G B, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

*************

La société Sadef, qui a pour objet le négoce, l’importation, l’exportation en gros et en détail de tous articles relatifs au X, aux matériaux et produits du bâtiment et à l’équipement de la maison et du jardin, exploite des magasins sous l’enseigne Mr. X.

Selon bail initial en date du 29 avril 1998, la société Etablissements F G H et la SCI Jules Verne n°8 ont consenti à la société Bricoquimp un bail commercial portant sur deux bâtiments accolés de 1047 m² et 1920 m² situés […], à D, moyennant un loyer de 3,65 % du chiffre d’affaires HT.

Par acte en date du 4 février 2000, la SCI Jules Verne n°8 est devenue propriétaire de l’immeuble appartenant à la société Etablissements F G H.

Après avoir été transféré à la société DSA, le bail commercial a été transféré à la société Sadef en suite d’un apport partiel d’actifs en date du 26 novembre 2003.

Le bail est venu à expiration le 30 avril 2007 et s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1^er mai 2007.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 mars 2012, la SCI Jules Verne n°8 a donné congé sans offre de renouvellement à la société Sadef pour le 30 septembre 2012.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de D a ordonné une expertise à la demande de la SCI Jules Verne n°8, confiée à M. C Z.

Le rapport d’expertise a été déposé le 17 janvier 2013.

Par acte d’huissier en date du 11 avril 2013, la société Sadef a fait assigner la SCI Jules Verne n°8 devant le tribunal de grande instance de D, en fixation de l’indemnité d’éviction suite au congé du bail commercial.

Par acte en date du 5 juin 2013, la SCI Jules Verne n°8 a fait signifier à la société Sadef son droit de repentir, que la Sadef a considéré comme nul et abusif.

La Sadef a libéré les lieux loués au mois de septembre 2013.

Par jugement en date du 8 septembre 2015, le tribunal de grande instance de D a :

— déclaré nul l’exercice du droit de repentir par la SCI Jules Verne n°8,

— fixé à la somme de 1.550.772 le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI Jules Verne n°8 suite au congé sans offre de renouvellement donné le 23 mars 2012 et condamné la SCI Jules Verne n°8 à payer à la société Sadef la somme de 1.550.772 euros,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SCI Jules Verne n°8 à payer à la SAS Sadef la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Jules Verne n°8 aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire.

Par arrêt en date du 18 avril 2018, la cour d’appel de Rennes a :

— infirmé le jugement,

— déclaré valable l’exercice de son droit de repentir par la SCI Jules Verne n°8,

— débouté la SAS Sadef de sa demande d’indemnité d’éviction,

— condamné la SCI Jules Verne n°8 à supporter les frais de l’instance,

— condamné la SCI Jules Verne n°8 à payer à la SAS Sadef la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 18 avril 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ; remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Rennes, autrement composée,

— condamné la société Jules Verne n°8 aux dépens,

— rejeté la demande de la société Jules Verne n°8 et l’a condamnée à payer à la société Sadef la somme de 3000 euros

— dit que sur les diligences du procureur général près la cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Par déclaration en date du 26 novembre 2019, la SCI Jules Verne n°8 a saisi la cour d’appel de Rennes sur renvoi après cassation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 mai 2020, la SCI du […] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de D en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande présentée par la société Sadef au titre des frais de déménagement et de réinstallation

Statuant à nouveau,

— débouter la société Sadef de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dans la mesure où la SCI Jules Verne n°8 a exercé son droit de repentir ou subsidiairement dans la mesure où la société Sadef ne démontre pas l’existence d’un lien direct et certain entre les préjudices qu’elle revendique du fait de la fermeture définitive du magasin Mr X de D et le défaut de renouvellement du bail,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour estimait fondée la demande d’indemnité d’éviction formulée par la société Sadef,

— dire et juger que parmi les diverses méthodes qui permettent à un expert d’apprécier la valeur marchande d’un fonds de commerce au regard des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, la méthode permettant d’établir une valeur à partir de la rentabilité ne peut être écartée,

— ordonner avant dire droit une nouvelle expertise judiciaire aux fins de fixer le montant de l’indemnité d’éviction,

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour estimait qu’il était démontré que le défaut de renouvellement de bail était à compter parmi les causes du préjudice revendiqué,

— dire et juger, après partage de responsabilité entre la société Sadef et la SCI Jules Verne n°8 que cette dernière ne peut être responsable et donc condamnée à payer à la première une somme supérieure à 25% du montant total de l’indemnité,

En toute hypothèse,

— condamner la société Sadef à payer une somme de 20.000 euros à la SCI Jules Verne n°8 à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Sadef à payer une somme de 15.000 euros à la SCI Jules Verne n°8 au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 19 mai 2020, la SAS Sadef demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 8 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de D en toutes ses dispositions,

— débouter la société SCI Jules Verne n°8 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— débouter la SCI Jules Verne n°8 de sa demande de nouvelle expertise judiciaire,

— déclarer nul le droit de repentir exercé par la SCI Jules Verne n°8 en date du 5 juin 2013,

— déclarer abusif le droit de repentir exercé par la SCI Jules Verne n°8 en date du 5 juin 2013,

— dire et juger que la SCI Jules Verne n°8 est redevable au profit de la société Sadef d’une indemnité d’éviction,

— fixer à la somme de 1.550.772 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI Jules Verne n°8 à la société Sadef décomposée comme suit:

* Indemnité principale : 597.000 euros

* Indemnité de remploi : 71.640 euros

* Trouble commercial et d’exploitation : 82.132 euros

* Coût du licenciement ou du plan social : 495.000 euros

* Perte sur stock : 305.000 euros

— condamner en conséquence la société SCI Jules Verne n°8 à payer à la société Sadef la somme de 1.550.772 euros au titre de l’indemnité d’éviction due,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Jules Verne n°8 à payer à la société Sadef la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Jules Verne n°8 aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de repentir

La SCI Jules Verne n°8 soutient que l’arrêt de la cour de cassation n’est pas un arrêt de principe et qu’il est indifférent en l’espèce que l’acte annonçant le repentir du bailleur et le consentement au renouvellement du bail comporte en même temps la proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer, ce d’autant qu’en l’espèce le loyer qui était fixé par une clause de loyer à variable pur, n’était régi que par la convention des parties de sorte que l’acte satisfait aux dispositions des articles L145-58 et L145-59 du code de commerce, la proposition du bailleur au locataire de procéder à une modification du mode de fixation du loyer régi par une clause de loyer à variable pur, sans en faire une condition du renouvellement du bail, ne privant pas l’acte de son effet irrévocable quant au renouvellement et relevant de la liberté de proposition d’aménagement conventionnel entre cocontractants échappant au statut des baux commerciaux concernant le traitement des demandes de modifications du loyer lors du renouvellement. Elle ajoute que la société Sadef n’a pas fait la démonstration du caractère irréversible de son départ au moment de la notification du droit de repentir le 5 juin 2013.

La société Sadef rétorque que le droit de repentir de la SCI Jules Verne n°8 est nul et abusif en ce

que celle-ci a offert le renouvellement du bail commercial pour un loyer annuel fixe de 160 000 euros HT au lieu de la clause recette égale à 3,65% du chiffre d’affaire hors taxe, ce qui conduisait à un loyer supérieur de 54% par rapport à celui payé en 2011 et 112 % à celui payé en 2012. Elle précise que la décision de la cour de cassation confirme la position constante de la cour suprême sur les conditions et modalités d’exercice du droit de repentir ainsi que cela résulte par ailleurs des commentaires auxquels a donné lieu l’arrêt. Elle ajoute que le droit de repentir a été exercé de manière abusive dans la mesure où il a été exercé 14 mois après le congé et près de cinq mois après le dépôt du rapport d’expertise et alors qu’elle avait engagé la fermeture de son magasin puisque la procédure de licenciement a débuté dès le 25 avril 2013, que l’approvisionnement du magasin a cessé dès le 25 mai 2013, que préalablement à son dépôt le même jour, la demande de liquidation a été adressée par mail le 5 juin 2013 à 9h38 avec un extrait Kbis daté du 31 mai 2013 ce dont il résulte que le processus de fermeture du magasin a été engagé près de deux mois avant la signification du droit de repentir.

Aux termes de l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En l’espèce, la SCI Jules Verne n°8 a entendu exercer son droit de repentir par acte extrajudiciaire du 5 juin 2013 aux termes duquel elle a exposé qu’elle n’acceptait pas de payer l’indemnité d’éviction évaluée par l’expert judiciaire et proposait à la société Sadef de renouveler le bail des locaux commerciaux à la condition 'd’un loyer de 160 000 euros HT par an à compter de ce jour ou 191 360 euros TTC et à défaut d’accord sur cette proposition, fixé judiciairement selon la procédure prévue aux articles R 145-24 et suivants du code de commerce, le bailleur se réservant de notifier un mémoire préalable justifiant le chiffre demandé.'

Alors que l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter une modification substantielle des modalités d’un nouveau bail et que le droit de repentir ne peut être considéré indépendamment des conditions dans lesquelles il s’exerce, le bailleur a, en l’espèce, offert de substituer la clause-recette, déterminant le loyer en fonction du chiffre d’affaires, par une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé, ce qui constitue une modification substantielle des modalités de fixation du loyer.

Il s’ensuit qu’ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, dont la décision doit être confirmée sur ce point,que le droit de repentir de la SCI Jules Verne n°8 doit être déclaré nul.

Sur le lien de causalité entre le préjudice revendiqué et le défaut de renouvellement du bail

La SCI Jules Verne n°8 soutient que la fermeture du magasin M. X de D a eu pour cause, non pas le congé donné par le bailleur, mais les graves difficultés économiques rencontrées par ce dernier ainsi que les choix stratégiques opérés par le groupe, exposant que la lettre de licenciement adressée à l’un des salariés qu’elle produit aux débats mentionne les résultats d’exploitation déficitaires de la société Sadef qui se cumulaient depuis quatre ans et qui concernaient particulièrement les magasins intégrés dont faisait partie celui de D. Elle ajoute qu’alors que l’intimée pouvait renoncer aux licenciements envisagés après réception du droit de repentir, qu’elle pouvait se maintenir dans les lieux sans contester le droit de repentir ou jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la fermeture définitive du magasin de D en septembre 2013 procède d’un choix économique et stratégique sans lien avec la question du non-renouvellement du bail.

La société Sadef rétorque que le magasin de D n’a pas été fermé pour raison économique mais

en raison du refus de renouvellement du bail dans un contexte difficile alors que la zone de chalandise du X pouvait encore se développer mais en faisant des investissements importants qui ne pouvaient être réalisés compte tenu du refus de renouvellement du bail qui faisait suite à la décision du bailleur de subordonner son acceptation à faire des travaux importants de toiture au renouvellement du bail avec de nouvelles modalités de détermination du loyer. Elle ajoute que si le bailleur avait accepté le renouvellement du bail dans les conditions initiales, sans modification, elle exploiterait toujours le magasin de D ou l’aurait cédé à l’un de ses adhérents.

Si la lettre de licenciement adressée à M. Y le 25 juin 2013, produite aux débats fait état des difficultés du groupe et particulièrement de la branche magasins intégrés pour justifier du motif économique du licenciement, elle mentionne également très précisément les éléments suivants :

'Le magasin de D cumule plusieurs caractéristiques ayant amené le choix de la direction à la fermeture du site.

En tout premier ordre, le propriétaire des bâtiments a décidé, en mars 2012 de notifier son refus de renouveler le bail de location.

Une bataille relationnelle puis juridique a, alors, été engagée entre les parties pour faire revenir le propriétaire sur sa décision.

Malheureusement ces batailles ont été vaines et n’ont pas abouti à un quelconque accord.

Depuis, un droit de repentir a été exercé par le propriétaire en dehors des règles légales.

La direction de SADEF ne pouvant pas accepter en l’état ce droit de repentir, a donc décidé de le contester.

Dans ces conditions, nous sommes contraints de rendre les clés du bâtiment et de cesser son exploitation.

En second lieu, et à titre subsidiaire, les indicateurs d’exploitation ne sont plus au rendez-vous (…)

Enfin et en dernier lieu, le contexte concurrentiel de ce magasin ne permet pas de parier sur l’avenir.

En effet, sa zone de chalandise a été durement attaquée par l’arrivée d’un Castorama et devra subir, à partie de 2014, l’ouverture d’un Leroy Merlin (…)'.

Ces éléments démontrent que même si le contexte économique était difficile, le préjudice subi par le preneur est bien en lien de causalité direct et certain avec le congé donné par le bailleur qui a empêché d’une part d’envisager les travaux de modernisation nécessaires qui pouvaient permettre, compte tenu de la zone de chalandise favorable du magasin, de lutter contre la concurrence des nouvelles installations et d’autre part d’envisager la cession au profit d’un adhérent du groupe alors que la difficulté économique du groupe avait pour origine les magasins intégrés tel qu’était celui de D et que cette cession était impossible du fait du congé.

La SCI Jules Verne n°8 ne peut par ailleurs critiquer l’attitude de la société Sadef qui a pris des dispositions en fonction du congé qui lui a été donné le 23 mars 2012 et pour lequel un droit de repentir irrégulier a été exercé le 5 juin 2013.

Il en résulte que le préjudice de la société Sadef doit être intégralement indemnisé, sans que la SCI Jules Verne n° 8 puisse opposer même un partage de responsabilité.

Sur la demande de nouvelle expertise

La SCI Jules Verne n°8 critique la décision dont appel en ce qu’elle est fondée sur le rapport de l’expert judiciaire lequel ne s’est pas posé la question du lien de causalité entre le préjudice revendiqué par la société Sadef et le défaut de renouvellement du bail et que ce rapport est entaché d’erreur justifiant de désigner un nouvel expert judiciaire. Elle invoque le défaut de respect du contradictoire par l’expert judiciaire et les carences du rapport d’expertise concernant l’absence de prise en considération de l’environnement concurrentiel à venir, l’absence de prise en considération de la rentabilité du magasin et le caractère incomplet du rapport en ce qui concerne le coût des licenciements et la perte de stock.

La société Sadef rétorque que la SCI Jules Verne n°8 est irrecevable à solliciter pour la première fois en cause d’appel une nouvelle expertise judiciaire, ce qui revient à demander la nullité du rapport d’expertise judiciaire de M. Z, ce qui n’était recevable que devant le premier juge. Elle ajoute que M. Z s’est prononcé sur l’argumentation concernant l’ouverture d’un magasin Leroy Merlin à D, qu’il a expliqué la raison pour laquelle il n’a pas pris en compte la rentabilité du magasin, que la valeur du droit au bail a été débattue contradictoirement tout au long des opérations d’expertise, que l’expert judiciaire a répondu à l’ensemble des postes de sa mission et a chiffré l’ensemble des indemnités accessoires sauf celles qui ne pouvaient être fixées qu’ex post à savoir la perte sur stock et les coûts sociaux.

Si la SCI Jules Verne n°8 fait état d’un non-respect du contradictoire de la part de l’expert, force est de constater que ce grief ne pourrait être sanctionné que par la nullité du rapport d’expertise, demande qu’elle ne présente pas et qui serait irrecevable dans la mesure où si la demande de nullité d’une expertise ne constitue pas une exception de procédure mais une défense au fond, elle est soumise, en application des dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure ce dont il résulte qu’elle devait être présentée avant toute défense au fond. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce grief.

S’agissant des autres griefs,la SCI Jules Verne n°8 reproche en réalité à l’expert de ne pas l’avoir suivie dans ses analyses et ce grief est insuffisant pour qu’une nouvelle expertise soit ordonnée, la cour étant techniquement suffisamment éclairée par l’expertise judiciaire déposée dans laquelle l’expert a répondu aux différentes questions qui lui étaient posées et que les parties sont en mesure de compléter ou de critiquer.

Il convient en conséquence de débouter la SCI Jules Verne n°8 de sa demande de nouvelle expertise.

Sur l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L.145-14 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, les lieux loués sont désignés de la manière suivante: ensemble immobilier constitué de deux bâtiments accolés, le premier d’une superficie de 1047 m2 situés sur un terrain de 1885 m2, le second d’une superficie de 1920 m2 comprenant un entrepôt et des bureaux sur un terrain de 6569 m2, étant précisé que pour ce deuxième bâtiment, les 167 m2 de bureaux sur deux niveaux situés à la partie Est ne sont pas compris dans la location.

Aux termes du bail la destination des lieux était la suivante : vente de quincaillerie, de X, de décoration, de jardinage, d’accessoires automobiles, de matériaux de construction, de petit et gros électroménager et d’outillage.

A- l’ indemnité principale

Elle est égale à la valeur marchande du fonds de commerce sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail des locaux, élément incorporel du fonds de commerce, qui constitue la valeur plancher.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a valorisé le fonds de commerce à la somme de 582 414 euros, son calcul prenant en compte un prix moyen de la valeur des éléments incorporels de l’ordre de 33% en lui appliquant un abattement de 6,5% pour tenir compte de la moindre rentabilité du point de vente de D et a retenu une valeur du droit au bail de 566 600 euros.

La Sadef fait valoir que la méthode d’indemnisation basée sur un pourcentage du chiffre d’affaire et le barème par professions correspond à la jurisprudence et doit être retenu, qu’en matière de vente d’un fonds de commerce de marchandise de X, un coefficient de 30 à 50% est retenu, que sur les ventes des fonds de commerce qu’elle a réalisées en 2011 et 2012, les ratios prix/CAHT moyen étaient de 20,7 %, 35,7% et 34,6 %. Elle expose que l’argumentation du bailleur sur l’évaluation du fonds de commerce sur la rentabilité est dénuée de pertinence et conclut à la confirmation du jugement qui a retenu une indemnité de 597 000 euros.

La SCI Jules Verne n°8 soutient que l’évaluation par la rentabilité qu’aurait du retenir l’expert judiciaire aboutissait à une valorisation nulle du fonds de commerce de Mr X D ainsi que cela résulte du rapport du cabinet d’expertise comptable Célérier Bénéat et associés qu’elle produit. Elle ajoute que la valorisation fondée sur le droit au bail n’était pas adaptée en l’espèce puisque toute cession aurait nécessité l’accord du bailleur, que si la clause de destination du bail ne se limitait pas à l’activité de X, les autres activités visées nécessitaient avant tout exercice d’obtenir préalablement une autorisation de la Cdac de sorte qu’il était illusoire de céder à un autre acteur dans le domaine restreint de la vente du matériel de X. A titre subsidiaire, elle fait valoir que l’indemnité ne peut être supérieure à la somme de 202 000 euros retenue par M. E aux termes d’une expertise amiable produite aux débats.

La SCI Jules Verne n°8 ne peut être suivie dans son argumentation en ce qu’elle soutient qu’il n’est rien dû au titre de l’indemnité principale que ce soit sous l’angle de la valeur du fonds de commerce ou de celle du droit au bail alors que le caractère déficitaire du magasin de D était impacté par les cotisations et les frais de siège réglés au groupe Mr X et que la rentabilité d’exploitation du magasin de D retraitée de ces coûts était bénéficiaire pour les années 2009 et 2011, que la Sadef a produit les actes de cession de deux fonds en 2011 et 2012 pour des prix de 700 000 euros et 400 000 euros alors que l’exploitation était déficitaire, que le fonds de D bénéficiait d’un emplacement favorable de proximité lui permettant de maintenir son activité dans l’environnement concurrentiel résultant de l’installation des magasins Brico dépôt et Castorama tandis qu’il ne peut être tenu compte de l’installation plus de deux ans après l’arrêt de l’activité du magasin Mr X, du magasin Leroy Merlin.

C’est en conséquence à juste titre que les premiers juges, se fondant sur la moyenne du chiffre d’affaires des années 2010, 2011, 2012 soit la somme de 2 094 883 euros et le taux de 28,5 % retenu par l’expert, qui tient compte à juste titre de la baisse d’activité en 2012 et qui n’est pas utilement contredit par le rapport de M. E qui retient un taux de 10% qui ne correspond à aucun des chiffres planchers des fourchettes déterminées, ont évalué le montant de l’indemnité principale à 597 000 euros. Le jugement sera confirmé à ce titre.

B- Sur les indemnités accessoires

* sur les frais de remploi

La SCI Jules Verne n°8 est recevable à contester ce point puisque devant le premier juge elle avait

conclu au débouté de l’ensemble des demandes de la Sadef et qu’aux termes du dispositif de ses conclusions d’appel, elle a conclu de la même manière.

L’indemnité de remploi est destinée à indemniser le preneur de tous les frais qu’il devra supporter pour acquérir un nouveau fonds de même valeur. Or en l’espèce, ainsi que le soutient la SCI Jules Verne n°8, la Sadef n’a pas réinstallé de magasin de X sur la zone de chalandise de D, alors qu’elle a quitté les lieux depuis septembre 2013, et n’a pas l’intention de le faire ainsi qu’elle le reconnaît en ce qui concerne les frais de déménagement et de réinstallation, les frais de remploi ne sont en conséquence pas dus, la Sadef sera déboutée de sa demande à ce titre, par infirmation du jugement entrepris.

* sur le préjudice d’exploitation

Il n’est pas contestable que l’activité du magasin ait été perturbée pendant les trois derniers mois de son ouverture, son préjudice à ce titre doit en conséquence être évalué à la somme de 8250 euros telle que proposée par l’expert et correspondant à trois mois d’EBE 2011.

La Sadef qui sollicite la confirmation du jugement sur la perte des cotisations, expose qu’elle a dû prendre en charge, sans contrepartie, la quote-part des frais fixes qui lui sont facturés par le groupe Mr X.

La SCI Jules Verne n°8 rétorque que la société Sadef n’a jamais eu l’intention d’ouvrir un nouveau magasin intégré dans la zone de chalandise de D ni ailleurs, qu’elle ne rapporte pas la preuve de la facturation de frais fixes associés au magasin de D pendant deux ans après la fermeture de ce dernier et que les déficits enregistrés depuis des années ne laissaient pas entrevoir la possibilité d’assumer la moindre quote-part de frais de siège.

La SCI Jules Verne n°8 est mal fondée en ce denier argument puisque les cotisations de siège étaient régulièrement payées par le magasin de D avant sa fermeture alors même qu’elle soutient que l’exploitation était déficitaire.

Il n’est pas contestable que du fait de la fermeture du magasin de D, la Sadef a dû supporter, sans contrepartie du chiffre d’affaires qui aurait résulté de l’exploitation, les frais fixes qui lui étaient facturés par la société Mr X,puisque l’ensemble des charges communes ont alors été réparties entre les autres points de vente, ce qui constitue un préjudice indemnisable. Ce préjudice a justement été évalué à la somme de 73 882 euros par le premier juge. Le jugement sera confirmé à ce titre.

* Sur les licenciements

La société Sadef sollicite la confirmation du jugement dont appel qui a retenu que le coût des licenciements s’élève à la somme de 495 000 euros en exposant qu’elle produit aux débats une nouvelle attestation de ses commissaires aux comptes qui certifient que le montant des coûts sociaux ressort à la somme de 501 656,43 euros et que le document validé par les commissaires aux comptes a donc nécessairement fait l’objet d’un contrôle indépendant, elle ajoute que des mesures de reclassement ont bien été recherchées mais qu’elle n’a pas le pouvoir d’imposer des mesures de reclassement aux magasins adhérents à l’enseigne Mr X qui sont des magasins indépendants, qu’aucun de ses salariés ne pouvait prétendre à un départ volontaire à la retraite et que le PSE a été négocié avec le comité d’entreprise, qu’elle n’a rien proposé d’emblée ou accordé en plus du préavis.

La SCI Jules Verne n°8 rétorque que les licenciements procèdent d’une décision du groupe fondée sur des considérations économiques et leur cause ne se situe pas dans le défaut de renouvellement du bail, qu’elle pouvait procéder aux licenciements après versement de l’indemnité d’éviction puisqu’elle bénéficiait encore de trois mois pour les organiser. Elle ajoute que la société Sadef ne produit aucun justificatif permettant de vérifier les données indiquées par la Sadef dans ses tableaux et si ces

données correspondent aux obligations légales de l’employeur. Elle reproduit intégralement le rapport du cabinet E lequel fait valoir qu’aucun élément du dossier ne démontre que des mesures de reclassement ont été proposées aux salariés dans les magasins franchisés du Finistère et que la Sadef a proposé des indemnités complémentaires de licenciement et un congé de reclassement de 6 mois dont la SCI Jules Verne n°8 ne peut être redevable.

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, le licenciement du personnel de l’établissement de D a pour origine le non-renouvellement du bail par la SCI Jules Verne n°8 et il ne peut être reproché à la Sadef qui devait mettre en place un plan de sauvegarde de l’emploi de ne pas avoir attendu le paiement de l’indemnité d’éviction pour effectuer les licenciements et faire effectuer le préavis à ses salariés sur un délai manifestement trop court pour effectuer l’ensemble des démarches afférentes à la fermeture du site.

L’attestation des commissaires aux comptes en date du 12 mai 2014 qui détaille, en page 3, l’ensemble des vérifications qui ont été faites établit de manière certaine que les dépenses de la société Sadef au titre des licenciements est d’un montant de 495 436,31 euros au 30 avril 2014.

Il ne saurait être reproché à la Sadef de ne pas avoir reclassé certains de ses salariés dans les autres magasins du Finistère dans la mesure où la société n’a pas de pouvoir d’embauche dans les magasins non intégrés.

La sadef a justifié dans le cadre de la procédure, notamment par sa pièce 17 de la liste des salariés concernés, de leur âge, leur ancienneté, leur salaire, la nature de leur contrat de travail, puis des indemnités versées par nature d’indemnité, qu’elle a produit les factures de formation reconversion.

Alors que ces licenciements ont pour cause le refus de renouvellement du bail, il est justifié de mettre à la charge du bailleur le coût réel de ceux-ci supporté par le preneur y compris le coût du plan social ainsi que les frais annexes d’expert comptable et de cellule de reclassement, à savoir la somme de 495 000 euros retenue par le jugement dont appel dont la Sadef demande la confirmation sur ce point.

*Sur les stocks

La Sadef expose qu’en vue de la fermeture de son magasin au 30 septembre 2013, elle a réalisé une liquidation et qu’elle a été en mesure d’évaluer sa perte sur stock en retenant une perte de marge de 24 % sur un total de vente de 1 607 725 euros soit une somme de 384 246 euros, qu’elle a réalisé un don à Emmaus de 135 047 euros lui ayant permis d’obtenir un crédit d’impôt de 81 028 euros soit un solde de 303 218 euros arrondi à 305 000 euros.

La SCI Jules Verne n°8 rétorque que la méthode employée par la société Sadef n’est pas recevable en ce que l’absence de réalisation de l’intégralité de la marge théorique ne constitue pas un préjudice pour la Sadef puisque celle-ci est indemnisée de la valeur de son fonds, estimé par référence aux chiffres d’affaires des années précédant l’exercice 2013. Elle ajoute que le préjudice pour perte sur stock ne peut qu’être égal à la différence entre la valeur du stock après dépréciation au 1^er juillet 2013 et le chiffre d’affaire réalisé entre le 1^er juillet et le 1^er septembre et ne peut être supérieur à 54 000 euros.

Outre le fait que le calcul de la société Sadef est erroné puisque le taux de marge figurant sur sa pièce 25 pour l’année 2013 est de 16,2, il apparaît qu’ainsi que l’avait exposé l’expert judiciaire dans son rapport, la détermination du coût de la perte de stock sur la base de la perte de marge n’est pas appropriée car cela revient à prendre en compte une partie des bénéfices anticipés déjà retenus dans le calcul de l’indemnité principale. Il en résulte que la société Sadef ne peut être suivie en son analyse et qu’il convient, en l’absence de production de tout autre élément par l’intimé, de considérer qu’elle a vendu son stock en juillet et août 2013 à l’exception de ce qu’elle a donné à Emmaus pour

un montant de 135 047 euros mais pour lequel elle s’est vue attribuer un crédit d’impôt de 81 028 euros ce dont il résulte qu’elle justifie d’une perte de stock de 54 000 euros.

Le total de l’indemnité s’établit en conséquence à la somme de :

597 000 + 82 132 +495 000+ 54000 = 1 228 132 euros.

Sur la demande de la SCI Jules Verne n°8 au titre de la procédure abusive

Alors qu’elle succombe dans l’essentiel de ses demandes, la SCI Jules Verne n°8 doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant en l’essentiel de son appel, la SCI Jules Verne n°8 sera condamnée à payer à la société Sadef la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement dont appel sauf en ce qui concerne les frais de remploi, la perte sur stock et en conséquence le total de l’indemnité,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Sadef de sa demande au titre des frais de remploi,

Fixe la perte sur stock à la somme de 54 000 euros,

Condamne en conséquence la SCI Jules Verne n°8 à payer à la société Sadef la somme de 1 228 132 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Condamne la SCI Jules Verne n°8 à payer à la société Sadef la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la SCI Jules Verne n°8 aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente