Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 AVRIL 2021

(n° / 2021 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27855 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B64S6

Décision déférée à la cour : Jugement du 31 Octobre 2018 -Tribunal de commerce de PARIS – RG n° 2015065805

APPELANTS

Monsieur X B, en qualité de vice-président du conseil de surveillance de la société GROUPE B,

Né le […] à TREZEL

[…]

[…]

Monsieur C B , en qualité de président du conseil de surveillance de la société GROUPE B,

Né le […] à ORAN

[…]

[…]

Monsieur Y D, en qualité de membre du directoire de la société GROUPE B,

Né le […] à TIARET

[…]

[…]

[…]

Monsieur E D

Né le […] à MOSTAGANEM

[…]

[…]

SA GROUPE B, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 588 801 464

Ayant son siège social […]

[…]

Représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocate au barreau de PARIS, toque : D2090,

Assistés de M^e Jan-Jack D, avocat au barreau de PARIS, toque : C1084,

INTIMÉS

Monsieur F Z

[…]

[…]

Non constitué

La société CHETRIT GROUPE ACQUISITIONS LLC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant son siège social 404, […]

1008 NEW YORK (ETATS-UNIS)

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018,

Assistée de M^e Diana LOUNANA, avocate au barreau de PARIS, toque : R076 substituant M^e Laurent AZOULAI, avocat au barreau de PARIS , toque : R 076,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’ article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2020, en audience publique, devant la cour, composée de :

Madame A-J K-L, Présidente de chambre,

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame A-J K-L dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame […]

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par A-J K-L, Présidente de chambre et par […], greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE:

La SA Cannes Balnéaire est titulaire depuis 1929 d’un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans portant sur un emplacement de 18 000 m² sur la pointe de la croisette à Cannes, qui lui a été consenti par le syndicat des copropriétaires de la Pointe croisette. Sur cet emplacement, étaient exploités sous l’enseigne 'Palm Beach’ un casino, un restaurant, une salle de spectacle et une piscine.

La société a consenti à sa filiale la SAS Casino de la pointe de la croisette un sous-bail commercial portant sur la totalité de l’immeuble, cette dernière y a transféré l’activité de casino qu’elle exploitait jusqu’en 2002 à l’hôtel Carlton.

En 2014, la SA Groupe B, qui détenait 98% du capital social de la société Cannes Balnéaire, considérant la nécessité de rénover ou de reconstruire les installations existantes et ne voulant pas porter un projet aussi lourd, a fait savoir qu’elle entendait vendre la société Cannes Balnéaire.

C’est dans ce contexte, que la société Chetrit, société de droit américain spécialisée dans l’immobilier de luxe, a marqué son intérêt pour cette opération.

Le 11 mai 2015, la SA Groupe B M. X B, M. C B, M. Y D et M. E D (les cédants) ont conclu avec la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC (Chetrit Groupe) un protocole-cadre en vue de la cession des actions de la société Cannes Balnéaire SA (CBSA) et de la cession du compte courant d’associé détenu par Groupe B sur CBSA, moyennant un prix restant à parfaire de 25 millions d’euros, la convention prévoyant la réalisation d’un certain nombre d’ Opérations Préalables avant la date butoir du 21 septembre 2015. La société Chetrit Group a consigné une somme de 1.250.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Après que la société Groupe B a notifié la réalisation des Opérations Préalables, la société Chetrit Groupe a, par courrier du 21 octobre 2015, informé les cédants qu’elle n’entendait pas donner suite au protocole et a demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Elle y explique sa décision par le constat 'sans avoir à entrer dans le détail d’une énumération fastidieuse’ qu’à la Date Butoir du 21 septembre 2015, toutes les conditions suspensives n’ont pas été réalisées de manière 'effective', qu’elle a appris que le syndicat des copropriétaires de la Pointe de la croisette s’était pourvu en cassation depuis plusieurs mois dans le litige relatif à la fixation des loyers, que les cédants sont restés par ailleurs évasifs sur la procédure en résiliation du bail emphytéotique initiée en 2013 et pouvant conduire à la résiliation du bail avant la date de 2027, que la valeur économique des engagements solidaires, garanties et porte-fort souscrits par Groupe B pour l’un ou l’autre de ses affiliés apparait faible, si tant est que le formalisme ait été respecté, et enfin de 'manière encore plus déterminante', que le plancher de la piscine du Palm Beach présente un risque sérieux pour la

sécurité, faute d’exécution des travaux de mise en conformité, précisant qu’elle n’a pas été informée du passage de la commission de sécurité en juin 2015 et de ses réserves, de sorte que même en présence d’un avis favorable de la commission de sécurité, cette situation expose le propriétaire, en tant que directeur d’établissement, à une responsabilité pénale.

Les cédants s’étant opposés à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, la société Chetrit Groupe les a fait assigner le 2 novembre 2015 devant le tribunal de commerce de Paris pour voir juger le protocole-cadre caduc, subsidiairement nul, et en tout état de cause, ordonner la restitution à son profit de l’indemnité d’immobilisation et condamner in solidum la société Groupe B ainsi que MM. B et D au remboursement des frais engagés en France et aux Etats-Unis pour ce projet, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts pour gains manqués. La société Groupe B et MM. B et D concluaient pour leur part à la rupture fautive du protocole cadre par la société Chetrit, à l’attribution de l’indemnité d’immobilisation et au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice économique subi.

Par jugement du 31 octobre 2018, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de commerce de Paris a dit caduc le protocole cadre du 11 mai 2015, ordonné au séquestre de restituer à Chetrit Groupe l’indemnité d’immobilisation de 1.250.000 euros, débouté la société Chetrit Groupe de ses demandes en dommages et intérêts, débouté la société Groupe B, MM. X et C B et MM. Y et E D de toutes leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à la société Chetrit Groupe 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour juger le protocole cadre caduc, le tribunal se référant aux dispositions de l’article 5 du protocole cadre a retenu que les cédants n’avait pas notifié la réalisation des opérations préalables conformément aux règles du protocole, au plus tard le 21 septembre 2015.

Le 12 décembre 2018, la société Groupe B, MM. X et C B, MM. Y et E D ont relevé appel de cette décision en intimant la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC et Maître Z, notaire désigné comme séquestre de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 19 février 2020, la SA Groupe B, M. X B, M. C B, M. Y D et M. E D demandent à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions, juger que la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC a rompu fautivement la convention du 11 mai 2015, que l’indemnité d’immobilisation stipulée à la convention revient à Groupe B et aux autres cédants au prorata de leur participation, condamner ladite société à leur payer la somme de 1.250.000 euros au prorata de leur participation respective au capital de Cannes Balnéaire, à leur payer selon le même prorata la somme de 2 millions d’euros en réparation du préjudice économique résultant de cette renonciation indue à acquérir, débouter la société Chetrit Groupe de l’ensemble de ses demandes et la condamner à payer à la société Groupe B 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 25 février 2020, la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a dit le protocole-cadre caduc et ordonné au séquestre, Maître Z, de lui restituer la somme de 1.250.000 euros, à défaut, statuant à nouveau, constater que la société Groupe B et ses affiliés ont dissimulé des informations essentielles qui l’auraient empêchée de signer le protocole- cadre si elle en avait eu connaissance, constater que les déclarations et garanties données par Groupe B dans le protocole-cadre, notamment à l’article 7 ne sont ni sincères, ni exactes, de telle sorte qu’elle n’aurait pas signé le protocole-cadre si elle en avait eu connaissance, en conséquence, prononcer la nullité du protocole- cadre, infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, statuant à nouveau, condamner la société Groupe B, et MM. X et C B, ainsi que MM. Y et E D in solidum à lui payer 2.697.630 euros de dommages

et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements de Groupe B aux obligations lui incombant au titre du protocole -cadre, en tout état de cause, condamner les mêmes in solidum à lui payer 60.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Maître Z, notaire, assigné en qualité de séquestre de l’indemnité d’immobilisation, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

La société Chetrit Groupe sollicite à titre principal la caducité du protocole cadre et à défaut son annulation. Elle invoque le non respect de la Date Butoir de notification des Opérations Préalables, la non réalisation des Opérations Préalables à cette même date, le manquement des cédants aux déclarations qu’ils ont garanties dans la convention et la découverte d’élements nouveaux après le 11 mai 2015, affectant son consentement.

I- Sur la demande de caducité du protocole-cadre du 11 mai 2015

a) sur la réalisation et la notification des Opérations Préalables

Aux termes de l’article 2 du protocole, les cédants se sont engagés à céder à Chetrit Groupe, qui réciproquement s’est engagée à acquérir la totalité des actions de la société Cannes Balnéaire SA (CBSA) sous les conditions du présent protocole et notamment sous réserve de la réalisation des 'Opérations Préalables'.

Les termes 'Opérations Préalables’ ont la signification donnée par l’article 3.1, qui prévoit que'Préalablement à la Date de Réalisation, Groupe B SA s’engage, et se porte fort de ce que chacun de ses Affiliés s’engage, à réaliser l’ensemble des opérations décrites au présent Article (les'Opérations Préalables')'.Les articles 3.2 à 3.7 énumèrent les différentes Opérations Préalables à réaliser.

L’annexe 1 du protocole précise que la 'Date de Réalisation’ désigne le 2 novembre 2015 et que la 'Date Butoir’ a la signification donnée à l’article 5.1, lequel stipule sous l’intitulé 'Date et lieu de réalisation', que 'Le transfert de propriété des Actions de CBSA et de la Créance, et le complet paiement du Prix des Actions CBSA et du Prix Estimé de la Créance interviendront dans les locaux du cabinet De Pardieu Brocas Maffei [….] dans un délai compris entre trente (30) jours ouvrés et quarante-cinq(45)jours ouvrés suivant la date de notification à l’Acquéreur, par l’Agent des Cédants, de la réalisation effective de la totalité des Opérations Préalables visées à l’article 3 ci-dessus (la 'Date de Réalisation'), laquelle notification devra intervenir au plus tard le 21 septembre 2015 (la'Date Butoir'). La réalisation de la Transaction ne pourra avoir lieu,en tout état de cause, avant le 2 novembre 2015.'

La notification de la réalisation des Opérations Préalables devait donc intervenir au plus tard le 21 septembre 2015, ce qui impliquait que les Opérations Préalables aient été réalisées au plus tard à cette même date.

Aux termes de l’article 11.9 les notifications faites en rapport avec le protocole ou les opérations qu’il vise devront être remises en mains propres contre récépissé daté et signé par le destinataire ou adressées par courrier recommandé avec avis de réception et seront présumées reçues à la date apposée par le destinataire s’ils sont remis en mains propres ou celle mentionnée par le destinataire du courrier recommandé sur l’avis de réception ou à sa date de dernière présentation si elles n’ont pas

été retirées par son destinataire.Les avis, notifications et communications seront adressés s’il s’agit de l’acquéreur 512, […] à l’attention de M. Jacob Chetrit.

Il ressort de la pièce 16 de l’intimée, que par courrier recommandé portant la date du 21 septembre 2015, adressé à M. Jacob Chetrit à l’adresse ci-dessus , Groupe B a indiqué ' Nous avons le plaisir de vous confirmer que les Opérations Préalables visées à l’article 3 ont été réalisées par nos soins, ce qui nous permet de confirmer la signature du lundi 2 novembre 2015.'. Ce courrier a été pris en charge le 29 septembre 2015 à la poste de Champerret Paris Nord et déposé à Roissy , Chetrit Groupe indiquant que le courrier a été reçu à New York le 7 octobre 2015.

Les appelants ne contestent pas ce retard d’expédition, mais font valoir que ce simple constat ne permet pas à Chetrit Groupe de s’exonérer de son engagement, dès lors que toutes les Opérations Préalables ont bien été accomplies dans le délai prévu, que l’acquéreur en a été informé au fur et à mesure et n’a subi aucun préjudice, qu’il ne s’est aucunement prévalu d’un retard de notification ni le 22 septembre 2015, ni le 29 septembre suivant, à réception du mail de Groupe B confirmant la réalisation de la vente le 2 novembre 2015, ni même lors de la poursuite des échanges lors d’une réunion de pré-closing le 20 octobre 2015. Ils arguent que le protocole ne prévoit aucune sanction de caducité en cas de retard d’une simple formalité, ce retard ne pouvant avoir pour effet que de repousser la date de réalisation qui avait été fixée à titre indicatif et que l’article 2 du protocole n’expose que les conséquences d’un défaut de réalisation des Opérations Préalables avant le 21 septembre 2015.

S’il est constant que la société Chetrit Groupe a reçu notification de la réalisation des Opérations Préalables quelques jours après la Date Butoir du 21 septembre 2015, il ne résulte cependant d’aucune disposition du protocole-cadre, pourtant très détaillé, que les parties ont entendu sanctionner un dépassement de ce délai par la caducité du protocole.

L’article 2.4, qui traite de l’inexécution des obligations prévues au protocole, stipule que 'l’allocation de dommages et intérêts ne constituera pas une réparation suffisante en cas d’inexécution de l’un quelconque des engagements prévus au présent Protocole'. Les articles 2.5 et 2.6 ajoutent, qu’en conséquence l’acquéreur pourra demander l’exécution forcée des engagements prévus par le protocole, que les Opérations Préalables aient ou non été réalisées avant la Date Butoir, sans préjudice de dommages et intérêts en l’absence de réalisation de tout ou partie des Opérations Préalables et que, réciproquement les cédants pourront demander l’exécution forcée des engagements prévus à la charge de l’acquéreur, sous réserve que la totalité des Opérations Préalables aient été réalisées avant la Date Butoir.

La convention ne stipulant aucune caducité et le retard de notification de quelques jours n’empêchant pas la signature de la transaction le 2 novembre 2015, c’est à tort que le tribunal a déduit la caducité du protocole-cadre d’un simple retard de notification.

La société Chetrit Groupe conteste ensuite la réalisation des Opérations Préalables à la Date Butoir. Elle invoque le caractére parcellaire, tardif ou même l’absence de réalisation de certaines des Opérations Préalables.

C’est à tort que les appelants soutiennent que la cour doit se limiter à examiner les seuls griefs invoqués dans la lettre de rupture, dès lors que l’article 11-7 du protocole prévoit que tout défaut d’exercice ou retard pour une partie dans l’exercice de l’un quelconque de ses droits au titre du protocole ne pourra être interprété comme une renonciation à ce droit.

Il convient à présent de rechercher si les Opérations Préalables, que les cédants affirment avoir toutes réalisées pour la Date Butoir, l’ont ou non été et à quelle date.

- sur l’obtention de la mainlevée du nantissement des actions CBSA ( 3.2)

Il ressort de la pièce 18 produite par la société Chetrit Groupe, que le 3 juin 2015 Natixis a donné mainlevée pleine et entière du nantissement des actions CBSA qui avait été constitué par Groupe B.

Chetrit Groupe ne conteste pas la réalisation de cette Opération Préalable, mais seulement la tardiveté de la notification.

Ainsi qu’il a été dit, le retard de notification n’est pas de nature à entrainer la caducité du protocole.

- sur la cession du capital de la société Casino de la Pointe Croisette (3.3)

L’article 3.3 stipule que CBSA cédera à un Affilié du Groupe B avant la Date Butoir(i)l’intégralité de la participation qu’elle détient dans le capital de la SAS Casino de la Pointe Croisette, représentant 100% du capital social et des droits de vote de cette dernière, sans aucune garantie de quelque nature que ce soit et (ii) l’intégralité de la créance en compte courant qu’elle détient dans la société Casino de la Pointe Croisette, d’un montant de 5.831.216,96 euros en principal et intérêts inclus.

Il est justifié de l’ordre de mouvement des actions de la société Casino de la Pointe Croisette détenues par la société Cannes Balnéaire Palm Beach Casino à SA Groupe Partouch en date du 21 septembre 2015.

Chetrit Groupe ne conteste pas l’existence en elle-même de cet ordre de mouvement, mais considère que cette Opération Préalable n’a pas été réalisée au plus tard le 21 septembre 2015, dès lors que la date certaine de cession est celle de l’enregistrement à la recette des impôts le 25 septembre 2015, et qu’en outre il n’est produit aucun procès-verbal émanant du directoire et du conseil d’administration de Groupe B approuvant la cession des actions de sa filiale, alors qu’en application de l’article L 225-38 du code de commerce, une telle convention doit être préalablement approuvée.

L’ordre de mouvement signé par le cédant est le document qui matérialise le transfert des actions et au vu duquel le registre des mouvements de titres de la société sera renseigné.La circonstance que cette cession d’actions a été enregistrée par l’administration fiscale quatre jours plus tard, n’est pas de nature à elle seule à remettre en cause la date de l’ordre de mouvement, rien n’imposant au cédant de déclarer la cession aux services des impôts le jour même de la signature de l’ordre de mouvement.

Il n’est pas allégué que l’ordre de mouvement n’aurait pas été transcrit sur le registre de mouvements de titres de la société Casino de la Pointe Croisette et Chetrit Groupe ne peut sans ajouter aux dispositions du protocole reprocher aux cédants de ne pas avoir justifié à la Date Butoir du procès-verbal du conseil d’administration de Groupe B approuvant la cession des actions.

C’est également vainement que Chetrit Groupe conteste la réalisation de

l’ Opération Préalable visée à l’article 3.3(ii), en ce que la cession de créance en compte courant n’a été enregistrée que le 25 septembre 2015, dès lors qu’il est produit un acte signé le 21 septembre 2015, par lequel la SA Cannes Balnéaire Palm Beach Casino cède à Groupe B la créance de 6.138.900,06 euros (intérêts inclus calculés du 1^er novembre 2014 au 21 septembre 2015) qu’elle détient à l’encontre de la société Casino de la Pointe Croisette, moyennant le prix de 1,5 millions d’euros. La circonstance que cet acte de cession a été enregistré au SIE de Paris 17^e le 25 septembre suivant ne suffit pas à remettre en cause la date de signature de l’acte de cession 4 jours plus tôt.

Il s’ensuit que les Opérations Préalables visées à l’article 3.3 (i) et (ii) ont été réalisées à la Date Butoir.

- sur la résiliation du contrat de location-gérance du fonds de commerce du casino du Palm Beach (3.4 alinéa 1)

Aux termes de l’article 3.4 alinéa 1, Groupe B s’est engagée à faire 'son affaire personnelle de la résiliation sans coût pour CBSA, ni recours à son encontre du contrat de location-gérance du fonds de commerce du casino du Palm Beach conclu le 20 septembre 2002 entre CBSA et la société Casino de la Pointe de la Croisette, et de la libération totale des locaux, avec effet à la Date de Libération ( tel que ce terme est défini à l’Article 10.2.2)'.

La société Chétrit Groupe fait valoir que la résiliation du contrat de location-gérance prétendument intervenue le 20 juin 2015 n’a pas fait l’objet d’un enregistrement lui conférant date certaine avant la Date Butoir et ne présente aucun caractère effectif au regard des dispositions impératives de l’article R144-1 du code de commerce.

Il ressort des pièces produites par les cédants que:

— la société Cannes Balnéaire Palm Beach Casino avait conclu le 20 septembre 2002 avec la société Casino de la Pointe Croisette un contrat de location-gérance d’une durée de 5 ans, pouvant être prolongé par tacite reconduction, portant sur un fonds de commerce de restaurant, spectacles, banquet, plage concédée par la ville,

— Par convention signée le 30 juin 2015, ces deux sociétés sont convenues de la résiliation du contrat de location-gérance à effet du 1^er septembre 2015 sans indemnité de part, ni d’autre.

— la résiliation du contrat de location-gérance a été publiée dans un journal d’annonces légales le 16 octobre 2015 en application de l’article R144-1 du code de commerce.

Si l’article R144-1 du code de commerce prévoit que les contrats de gérance sont publiés dans les 15 jours de leur date, la publication du16 octobre 2015 ne permet pas pour autant d’établir que la résiliation est intervenue postérieurement au 21 septembre 2015, la formalité de publicité étant destinée à informer les tiers et n’ayant pas d’incidence sur la validité de l’acte entre les parties. Il en est de même de l’extrait Kbis de la société Casino pointe de la croisette, qui à la date du 15 octobre 2015 ne mentionnait pas la résiliation du contrat de location-gérance.

- Sur la résiliation du bail commercial consenti à la SARL Health Club ( 3-4 alinéa 2)

A l’article 3-4 alinéa 2, Groupe B s’est engagée pour le compte de CBSA sans coût ni recours à son encontre, à ce que la procédure de résiliation du bail commercial conclu le 1^er janvier 2011 avec Health Club portant sur la location d’une salle de sport au sein du Palm Beach Casino soit (i) poursuivie et (ii) à ce que Casino Pointe de la Croisette engage si possible une procédure de référé visant la clause résolutoire, afin d’obtenir au plus vite la résiliation effective dudit bail.

Il ressort des pièces au débat que:

— le 12 février 2015, la société Cannes Balnéaire Palm Beach Casino après avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 novembre 2014, a fait assigner en référé la SARL Health Club pour voir prononcer la résiliation du bail commercial qu’elle lui a consenti le 1^er janvier 2011.

— suivant ordonnance du 20 mai 2015, signifiée le 7 août 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société Health Club,

— un commandement de quitter les lieux a été délivré le 22 octobre 2015 en exécution de cette

ordonnance.

Chetrit Groupe ne remet pas en cause dans ses conclusions le caractère définitif de l’ordonnance au 7 septembre 2015, mais invoque la tardiveté de la notification qui lui a été faite de la réalisation de cette opération.

Il ressort de ce qui précède, d’une part, que Groupe B a bien réalisé cette Opération Préalable avant la Date Butoir, d’autre part que la notification de la réalisation de cette condition après le 21 septembre 2015 n’est pas sanctionnée par la caducité du protocole cadre.

- sur la résiliation du sous-bail Amirauté (3-4 alinéa 3)

La société Casino de la Pointe Croisette, titulaire d’un bail commercial, dit 'bail Casino’ que lui a consenti la SA Cannes Balnéaire sur un ensemble immobilier dans lequel elle exploite un complexe commercial sous l’enseigne Palm Beach, a conclu deux baux dérogatoires de courte durée, le 1^er novembre 2013 avec la SAS Palm Beach Evenementiel pour une durée d’un an, portant:

— pour le premier sous-bail (Groupe 01) sur des locaux à usage de discothèque, débit de boisson, restauration,

— pour le second sous-bail, portant pour le 'Groupe 02« sur des locaux dits 'Villa Palm Beach’ à usage de banquet, séminaire et restauration et pour le 'Groupe 03 » sur des locaux dits ' Salle de l’Amirauté’ à usage de banquet, séminaire, restauration, discothèque, spectacle.

L’article 10.2.2 prévoit que les parties conviennent de signer à la Date de Réalisation, un protocole de résiliation amiable anticipée du 'Bail Casino’ dans les termes de l’Annexe 10.2.2 et prenant effet le 30 juin 2016, cette date devant être reportée au 31 octobre 2016 en cas d’impossibilité d’obtention de l’autorisation administrative de transfert du casino vers une autre site.

L’article 3-4 alinéa 3 stipule que du fait de cette résiliation anticipée du bail Casino, ' Groupe B SA s’engage en conséquence à informer, par courrier recommandé avec accusé de réception, les titulaires du Sous-Bail Plage et du Sous-Bail Discothèque de la résiliation desdits sous-baux à la Date de Prise d’Effet de la Résiliation du Bail Casino et de leur obligation de libération à ladite date sauf dans l’hypothèse où l’Acquéreur aurait le cas échéant trouvé avec les titulaires du Sous-Bail Plage et du Sous-Bail Discothèque, un accord pour la location par la Société audit titulaire des locaux concernés à compter de la Date de Prise d’Effet de la Résiliation du Bail Casino'.

Chetrit Groupe soutient qu’aucune notification au sujet du non renouvellement du bail précaire arrivant à échéance le 31 octobre 2015 ( Sous-bail Amirauté) et des mesures prises pour la libération effective des lieux par les sous-locataires au plus tard le 31 octobre 2015, ne lui a été faite avant la Date Butoir et qu’au contraire le sous-locataire, la SAS Palm Beach Evenementiel, présidée par M. Guez, a continué à commercialiser des événements au-delà du 31 octobre 2015 et que la boîte de nuit 'Gotha', a continué son activité sans se soucier de la résiliation du bail de sous-location.

Les cédants justifient que le 16 septembre 2015, la société de la Pointe de la croisette a avisé la SAS Palm Beach Evenementiel ( M. Guez), qui est titulaire des deux baux dérogatoires, par courrier remis en mains propres, de la résiliation du bail au 31 octobre 2015 en application de l’article 5 du bail. L’article 5 des baux dérogatoires prévoit que 'la présente convention se finira de plein droit au 31 octobre 2015, conformément à l’article 1737 du Code Civil, sans que le bailleur ait à signifier congé au cocontractant'. Le fait que cette résiliation a été notifiée par courrier remis en mains propres ne nuit pas à l’efficacité de la résiliation, un tel courrier, dont rien ne vient remettre en cause la remise effective à son destinataire, suffisant à résilier le sous- bail, dès lors qu’aucun congé n’est exigé dans les baux dérogatoires.

La circonstance que l’un ou l’autre des sous-locataires ait pu se maintenir dans les lieux après le courrier de résiliation se justifie par le fait que les parties étaient convenues dans le protocole-cadre que la résiliation amiable du bail 'casino', dont sont issues les sous- locations, prendrait effet au 30 juin 2016, date pouvant même être reportée jusqu’au 31 octobre 2016 ( 10.2) et que l’article 7.11 (xi) prévoit que les baux seront résiliés avec effet au plus tard à la Date de Réalisation ' à l’exception du Bail Casino, du Sous-Bail discothèque et du Sous-Bail Plage dont la résiliation prendra effet dans les conditions prévues à l’article 10.2 des présentes'.

Quant à la résiliation du sous-bail saisonnier conclu avec la société Panda Events, elle ne figure pas dans les Opérations Préalables.

Il s’ensuit que l’Opération Préalable visée à l’article 3-4 alinéa 3 doit être considérée comme réalisée à la Date Butoir.

b) sur le caractère erroné des déclarations et garanties

La société Chetrit Groupe soutient que certaines déclarations garanties par Groupe B à l’article 7 du protocole-cadre se sont révélées non sincères et inexactes.Elle en déduit dans la partie discussion de ses écritures, que son consentement a été vicié et, qu’en application des articles 1109 et suivants du code civil, la cour prononcera la résiliation du protocole cadre.

La cour relève à la suite des cédants, que l’article 8 du protocole, en stipulant que le Garant (Groupe B agissant au nom et pour le compte des Cédants) s’engage à payer à l’Acquéreur ou à la Société le montant de toute augmentation de passif, diminution d’actif, préjudice, perte, dommage, coûts, frais et dépenses effectivement subi ou supporté par l’Acquéreur ou la Société ayant pour origine (i) une inexactitude, erreur, omission, insuffisance ou le non respect de l’une quelconque des Déclarations ou (ii) tout supplément de passif ou diminution d’actif de la Société s’avérant avant ou après la Date de Réalisation mais trouvant son origine ou sa cause dans un fait événement, acte, omission ou situation ayant une origine antérieure à la Date de Réalisation, qui ne serait pas déclaré dans le Protocole ou ses Annexes, prévoit une garantie pécuniaire de type garantie d’actif et de passif, et non une cause de caducité du protocole.

c- sur la découverte de la situation réelle de CBSA et des actifs immobiliers

La découverte alléguée par Chetrit Groupe d’omissions ou de manoeuvres des cédants sur la situation réelle de CBSA et de ses actifs immobiliers sous-jacents, en ce qu’elle est susceptible d’avoir affecté le consentement de l’acquéreur, constitue une éventuelle cause de nullité et non de caducité de la convention.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit caduc le protocole-cadre, et statuant à nouveau de débouter la société Chetrit Groupe de ce chef de demande.

II- Sur la demande d’annulation du protocole-cadre pour dol

La société Chetrit Groupe fait valoir que le manquement des cédants à plusieurs déclarations et garanties, ainsi que la dissimulation d’informations essentielles sur la consistance fondamentale du bien objet du protocole sont à l’origine d’erreurs sur les qualités substantielles de la chose et caractérisent des agissements dolosifs de la part des cédants, qui justifient l’annulation de la convention.

Les cédants répliquent que tous les motifs avancés par Chetrit Groupe pour rompre la convention sont infondés, que la lettre de rupture invoque des motifs inconsistants, le réel objectif de Chetrit Groupe étant d’obtenir la conclusion d’un accord modifié à la baisse, ce qu’ils n’ont pas accepté.

Le dol ne se présumant pas, il appartient à la société Chetrit Groupe d’établir l’existence de manoeuvres pratiquées par les cédants, sans lesquelles il est évident qu’elle n’aurait pas contracté, étant rappelé que la cession portait sur les actions de CBSA.

- sur la découverte de l’inexactitude de déclarations:

A l’article 7 du protocole cadre de cession les cédants ont effectué un certain nombre de déclarations qu’ils ont déclaré garantir, ces déclarations et garanties étant dites déterminantes du consentement de l’Acquéreur à la réalisation des opérations prévues.

A l’article 7.10 du protocole, les cédants ont déclaré que CBSA n’avait pas à la date des présentes, n’aura pas à la Date de Réalisation, n’avait jamais eu au cours des cinq dernières années d’employés, n’a pas consenti de promesse d’embauche et que personne ne saurait valablement prétendre à la qualité de salarié de CBSA, en particulier postérieurement à la résiliation du contrat de location-gérance conclu entre CBSA et Casino de la Pointe Croisette.

Chetrit Groupe soutient que le contrat de travail de M. Khalfi, directeur de restauration de CBSA avant 2002, avait été transféré de plein droit au locataire-gérant, la société Casino de la Pointe Croisette, et que la résiliation du contrat de location-gérance implique la réintégration de l’intéressé dans les effectifs de CBSA.

Les cédants répliquent qu’aucune revendication n’a jamais été avancée par M. Khalfi dont le contrat de travail avait été transféré de plein droit de façon définitive et en accord avec le salarié, au restaurant du casino LCPL treize ans avant la Date de Réalisation.

Aucun élément au débat ne fait état d’une quelconque revendication de la qualité de salarié de CBSA, que ce soit de la part de M. Khalfi ou d’une autre personne. Ainsi, Chetrit Groupe ne justifie ni du caractère erroné de cette déclaration, ni de maoeuvres dolosives de la part des cédants.

A l’article 7-11, les cédants ont déclaré que CBSA était titulaire d’un droit d’occupation valable portant notamment sur les parcelles BY12 et BY14 du site Pointe Croisette, au titre d’un bail emphytéotique conclu le 25 janvier 1928 et de l’acte notarié conclu le 21 juillet 1964 et que les conventions locatives listées à l’Annexe 7.11 (ii) reflètaient fidèlement la situation locative du site Palm Beach à Cannes.

La société Chetrit Groupe invoque la découverte d’un nouveau sous-locataire, la société Heel Club, exploitant une activité de bar discothèque au Palm Beach, en sous-location du sous-bail de M. Guez. Toutefois, elle ne communique en pièce 33 qu’un relevé de situation au répertoire Sirene en date du 19 octobre 2015 relatif à une SAS Heel Club, ayant une activité de débits de boissons, et pour adresse Place Roosevelt à Cannes, qui ne permet pas de conclure qu’un sous-bail a été consenti par les cédants à cette société.

La société Chetrit Groupe relève ensuite que les garanties afférentes aux baux ne figuraient pas dans la data-room alors que le sous-bail Amirauté prévoit une garantie à première demande et un cautionnement solidaire de M. Tartary à hauteur de 1.2 millions d’euros chacune, soit un montant total de 2.4 millions d’euros. Elle renvoie à sa pièce 29, qui correspond au sous-bail saisonnier conclu par la société Casino de la Pointe Croisette avec la SARL Pada Events (représentée par M. Tartary) relativement à des terrains et locaux en rez-de-plage, les locaux et espaces attenants de la salle Amirauté et de sa terrasse, pour la période courant du 1^er mai 2012 au 31 août 2012, ce bail étant renouvelable sur six saisons de 2012 à 2017. Ce sous-bail saisonnier mentionne bien que M. Tartary a consenti une garantie à première demande à hauteur de 1.2 millions d’euros sur ses biens personnels pour toute somme susceptible d’être due au bailleur.

Cependant, il ne saurait être déduit du fait que les actes de garantie ne figuraient pas dans la data

room, que les cédants ont effectué une déclaration mensongère quant à l’existence de telles garanties.

La société intimée reproche ensuite aux cédants de ne pas l’avoir spontanément ou suffisamment informée de l’état des litiges en cours avec le syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette relativement à la fixation du montant des loyers du bail emphytéotique et à la procédure en résiliation du bail emphytéotique.

Il est constant que les copropriétaires indivis de la Pointe Croisette ont:

— en 2011 introduit une action en révision du loyer pour le voir porter à 4,2 millions d’euros. Par arrêt du 12 mars 2015, la cour d’appel d’Aix en Provence a jugé que le bail en cause était un bail emphytéotique et que la redevance due par le preneur emphytéote ne pouvait être révisée par le juge des loyers commerciaux en fonction de la valeur locative.

— parallèlement le 31 octobre 2013, saisi le tribunal de grande instance de Grasse d’une action en résiliation du bail emphytéotique en invoquant le non respect par le preneur emphytéote de divers engagements pris dans le cadre d’une transaction signée le 8 mars 2002, le litige portant sur le niveau de qualité d’exploitation attendu pour la salle de jeux, le restaurant gastronomique et l’établissement de nuit.

Ces instances étaient connues de la société Chetrit Groupe dès avant le protocole-cadre, puisque dans le cadre de l’accord de négociations exclusives signé par Chetrit Groupe et Groupe B le 9 septembre 2014, les parties avaient évalué, sur la base des informations dont disposait Chetrit Groupe, la valeur d’entreprise de CBSA à 25 millions d’euros et Chetrit Groupe avait accepté de ne pas conditionner l’opération aux résultats des négociations avec le syndicat des copropriétaires de la Pointe Croisette, ni aux issues des procédures en cours relatives à la fixation d’un nouveau loyer ou à la résiliation du bail.

Par ailleurs, l’annexe 7.15 du protocole-cadre listant les litiges en cours mentionne expressément l’action engagée par les copropriétaires de la Pointe Croisette en révision de la redevance, ainsi que l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix en Provence le 12 mars 2015, accompagné de la mention ' pas de pourvoi en cassation pour le moment''. La société Chetrit Groupe ne démontre pas que le pourvoi avait été formé à cette date et donc le caractère mensonger de l’annexe, les termes 'pour le moment' permettant de comprendre que la possibilité d’un pourvoi ne pouvait être écartée. La société Chetrit Groupe n’a pu se méprendre sur la portée de l’information communiquée.

Il en est de même du litige en résiliation du bail emphytéotique, également mentionné dans l’annexe 7.15, qui précise 'affaire non plaidée, non jugée', mention dont il n’est pas allégué le caractère inexact à la date du protocole-cadre.

La société Chetrit Groupe, qui était informée de ce que les litiges avec les copropriétaires de la Pointe Croisette n’avaient pas trouvé de solution définitive et qui n’avait pas entendu subordonner le protocole-cadre à une issue définitive de ces instances, n’établit pas l’existence de manoeuvres dolosives de la part des cédants relativement à ces contentieux.

- sur le plancher de la piscine

La société Chetrit Groupe soutient avoir découvert qu’un plancher reposant sur des étais de chantier avait été installé sur une piscine de 50m pour les réceptions en plein air et que cette installation non conforme exposait à des poursuites pénales en cas d’accident. Elle reproche aux cédants d’avoir omis de communiquer les procès-verbaux de visite, ainsi que les avis émis par les commissions de sécurité, de ne pas avoir entrepris les travaux nécessaires en dépit des engagements fermes depuis plusieurs années auprès des autorités compétentes. Elle se prévaut de l’avis du bureau de contrôle Apave qu’elle a sollicité.

Les cédants répliquent que le projet de Chetrit Groupe était de développer sur le site du Palm Beach un complexe immobilier et hôtelier de luxe, qui impliquait la démolition de l’ensemble immobilier vétuste existant, qui avait été construit dans les années 1920, et que le seul actif recherché était le droit au bail dont disposait CBSA. Ils ajoutent que l’exploitation de l’établissement n’a donné lieu à aucun incident.

Dans son avis émis le 14 octobre 2015 à la demande de la société Chetrit Groupe sur la sécurité de l’établissement du Palm Beach, l’Apave indique que, compte tenu de la vétusté du bâtiment, la commission consultative départementale de la sécurité et de l’accessibilité des Alpes Maritimes a exigé depuis 2013 qu’un organisme de contrôle atteste annuellement d’un état de solidité satisfaisant, que cette situation ne peut perdurer en présence de dispositions confortatives provisoires, que l’avis de la commission est seulement consultatif, qu’il appartient au maire d’émettre un avis favorable à la poursuite de l’exploitation, et que le diagnostic de solidité du 10 septembre 2015 avait relevé que le bâtiment souffrait de plusieurs désordres, dont des dispositions provisoires maintenues dans le temps (condition de sécurisation de la piscine et de support du chapiteau).

Il ressort cependant des rapports établis en 2014, 2015 et 2016 par la commission consultative départementale de la sécurité et de l’accessibilité en vue des aménagements pour la saison estivale (de la mi-mai au 31 août de chacune des années) pour le night club et le lounge Gotha, que des avis favorables ont été obtenus pour chacune de ces saisons lors des visites de réception des aménagements.

Ainsi, le rapport établi lors de la visite d’ouverture du 13 mai 2015 indique qu’a notamment été transmise l’attestation du bureau de contrôle agréé Apave précisant que la mission solidité a bien été exécutée et qu’il n’a pas été émis dans le cadre de cette mission d’avis défavorable sur la solidité à froid concernant l’ensemble des aménagements de l’établissement. Le rapport note également que les structures de la dalle béton des terrasses de la piscine et le plancher de la piscine sont renforcés de manière provisoire pour pouvoir assurer le fonctionnement normal du Palm Beach pour les manifestations sur la terrasse et mentionne: 'Diagnostic technique en date du 27/04/2015". Le rapport de visite d’ouverture du 11 mai 2016 reprend les mêmes termes et mentionne un diagnostic technique du 27 avril 2016.

Il n’est pas contesté qu’à la suite de ces avis consultatifs favorables, l’autorisation d’exploiter durant la saison estivale a été obtenue et reconduite en 2016.

Il ne ressort pas des pièces communiquées, que les cédants ont caché à l’acquéreur les conditions d’exploitation du Palm Beach. En outre, la société Chetrit Groupe ne conteste pas que son projet était de reconstruire un programme immobilier, l’important était donc le site et le droit d’occupation. Dès lors, même à supposer que la société Chetrit Groupe n’ait découvert le caractère provisoire du renforcement du plancher de la piscine qu’après la signature du protocole-cadre, il n’est pas pour autant démontré au regard du contexte de l’opération qu’une telle information était de nature à avoir une incidence sur l’engagement d’acquérir les actions de CBSA.

- Sur l’absence de fiabilité de la garantie (article 7.1)

C’est encore de façon non fondée que Chétrit Groupe fait valoir que la garantie consentie par Groupe B était illusoire, alors qu’à la suite de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde en 2013 et de l’adoption d’un plan de sauvegarde en 2014, faits dont avait connaissance l’acquéreur, Groupe B exécutait ledit plan.

Il s’ensuit que la société Chetrit Groupe manque à établir l’existence du dol qu’elle allégue. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation du protocole-cadre.

III- Sur l’indemnité de résiliation

La société Chetrit Groupe, qui en exécution du protocole avait séquestré entre les mains du notaire une somme de 1.250.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, demande à la cour de confirmer la restitution ordonnée par le tribunal, tandis que les cédants considèrent que l’indemnité leur est acquise et que le séquestre, au vu de l’exécution provisoire du jugement, s’étant libéré entre les mains de Chetrit Groupe, cette dernière doit être condamnée à lui régler le montant de l’indemnité.

L’article 4.3 du protocole stipule qu’en l’absence de réalisation de la transaction au plus tard à la Date Butoir, cette indemnité sera reversée à l’Acquéreur; que dans l’hypothèse où (i) l’ensemble des Opérations Préalables auraient été dûment réalisées conformément aux termes du présent Protocole, et (ii) l’Acquéreur ne paierait pas le Prix Final à la Date de Réalisation, le séquestre devra reverser le montant total de l’indemnité d’immobilisation aux Cédants, à l’issue d’un délai de 30 jours ouvrés à compter de la Date de Réalisation.

Dès lors qu’il a été jugé que les Opérations Préalables ont été réalisées à la Date Butoir, et que l’acquéreur a refusé de finaliser la cession, les cédants sont fondés à obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation. Le séquestre s’étant libéré entre les mains de Chetrit Groupe de cette indemnité à la suite du jugement, il convient de condamner Chetrit Groupe à payer aux cédants la somme de 1.250.000 euros.

IV-Sur les demandes de dommages et intérêts

— Sur la demande de dommages et intérêts de Chetrit Groupe

La société Chetrit Groupe, qui n’a pas exécuté le protocole-cadre, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle allègue avoir subi du fait des manquements de Groupe B.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Chetrit Groupe de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur la demande de dommages et intérêts des cédants

Les cédants sollicitent 2 millions de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique que lui occasionne la décision fautive et tardive de Chetrit Groupe de ne pas exécuter le protocole cadre.Ils exposent que pour satisfaire aux exigences du protocole ils ont mis en oeuvre des mesures irréversibles et complexes comme le déplacement du casino dans un autre lieu, que cette cession avait été envisagée dans le cadre d’un accord globalement négocié avec une opération sur Juan les Pins pour un montant total de 55 millions d’euros, le brusque revirement de Chetrit Groupe lui a fait perdre des recettes de 25 millions d’euros en 2015, que pour limiter son préjudice, elle a dû rechercher rapidement un nouvel acquéreur, avec lequel elle a signé le 9 juin 2016 une cession des actions de CBSA sous condition de cession de compte courant mais au prix de 23 millions d’euros, de sorte qu’elle a perdu 2 millions d’euros sur la cession des titres et de son compte courant.

La société Chetrit Groupe conteste tout préjudice économique lié à la rupture du protocole, dont elle impute la responsabilité aux cédants. Elle relève que loin d’avoir été obligée de négocier en urgence avec un tiers, Groupe B a mené des négociations parallèles avec Pada Events alors que l’opération avec Chetrit Groupe était en cours, et a volontairement 'saboté’ le processus de notification des Opérations Préalables, pour privilégier son partenariat avec Pada Events.

La société Chetrit Groupe ne démontre pas la duplicité qu’elle reproche aux cédants, ni l’intérêt que ceux-ci avaient à privilégier une cession avec un autre partenaire, alors qu’ils avaient effectué de nombreuses diligences pour réaliser les Opérations Préalables demandées par Chetrit Groupe et que la nouvelle cession ne s’est pas réalisée dans des conditions plus favorables. Toutefois, les négociations entreprises rapidement après le retrait de Chetrit Groupe avec un autre investisseur, ont

permis aux cédants de faire aboutir leur projet de cession. Le retard pris dans la réalisation du projet, qui a privé provisoirement les cédants de l’encaissement du prix de cession des actions, se trouve réparé par l’octroi de l’indemnité d’immobilisation, dont le montant élevé est en rapport avec l’importance et les contraintes de l’opération qui a échoué.Il n’est en outre pas établi que les démarches effectuées par les cédants pour l’exécution des Opérations Préalables figurant au protocole signé avec Chetrit Groupe ont été inutiles dans le cadre des nouvelles négociations.

A ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts des cédants.

V- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La solution donnée au litige commande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les cédants au paiement des dépens, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a rejeté leur demande sur ce même fondement.

La société Chetrit Groupe, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et condamnée à verser aux cédants, pris ensemble, une indemnité procédurale de 15.000 euros et déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC de sa demande de caducité du protocole-cadre conclu le 11 mai 2015,

Déboute la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC de sa demande de nullité du protocole-cadre conclu le 11 mai 2015,

Condamne la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC à payer à la SA Groupe B et à MM. X B, C B, Y D et E D l’indemnité d’immobilisation de 1.250.000 euros au prorata de leur participation respective au capital de Cannes Balnéaire SA,

Condamne la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC à payer à la SA Groupe B et à MM. X B, C B, Y D et E D, pris ensemble, 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Chetrit Groupe Acquisitions LLC aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière,

[…]

La Présidente,

A-J K-L