Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 22 février 2022, n° 19/10168

TI Paris 29 janvier 2019

CA Paris
Infirmation partielle 22 février 2022

Arguments

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Rejeté
Insalubrité du logement
La cour a estimé que les preuves fournies par l'appelante ne démontraient pas de manière suffisante l'insalubrité du logement, et que les problèmes d'humidité pouvaient être imputables à un manque d'aération de la locataire.
Rejeté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que l'appelante n'avait pas respecté l'échéancier de paiement accordé par le tribunal, rendant la clause résolutoire applicable.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a confirmé que l'appelante était redevable de la somme de 20 756,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au moment de son expulsion.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'allouer aux bailleurs une somme supplémentaire pour couvrir les frais de justice, en raison de la défaite de l'appelante.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 22 févr. 2022, n° 19/10168
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/10168
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 29 janvier 2019, N° 11-18-213497
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Pierre ROBINAlice ANTOINE
Cabinet(s) :	R & R

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10168 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B76IR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17ème – RG n° 11-18-213497

APPELANTE

Madame B Z

Née le […] à […]

[…]

représentée par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/04763 du 10/04/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Monsieur F D J X

Né le […] à […]

[…]

Madame G K L H épouse X

Née le […] à […]

[…]

représentés par M^e I ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622 et substitué par M^e Ivana MIKRUT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 18 janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. D E, Président de chambre

M. François BOUYX, Conseiller

M^me Marie MONGIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par M. D E dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. D E, Président de chambre et par M^me Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2013, M. F X et M^me G H son épouse ont donné à bail à M. I Y et M^me B Z son épouse un logement situé […].

Suite au divorce des locataires, M. Y a informé les bailleurs qu’il se désolidarisait de ses obligations contractuelles par lettre du 30 avril 2016.

Le 18 octobre 2017, les bailleurs ont fait délivrer à M^me Z un commandement de payer la somme de 2 309,49 euros visant la clause résolutoire du bail ; les causes de ce commandement ont été réglées dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

Le 4 avril 2018, ils lui ont fait délivrer un second commandement de payer portant sur la somme de 2 608 euros ; cet acte lui demandait également de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 14 juin 2018, les bailleurs ont fait assigner la locataire devant le tribunal d’instance de Paris afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 29 janvier 2019, le tribunal a :

- débouté les bailleurs de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance,

- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 4 juin 2018,
- condamné la défenderesse au paiement, en deniers ou quittances, de la somme de 6 944 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 décembre 2018, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- autorisé la locataire à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros et une dernière du solde, en sus du loyer et des charges courants,

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dit qu’elle serait réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier était respecté et le loyer payé,

- dit que, à défaut, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l’expulsion des occupants du logement pourrait être réalisée et la défenderesse serait tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

- débouté M^me Z de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- condamné la défenderesse au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné la défenderesse aux dépens comprenant le coût des commandements de payer des 18 octobre 2017 et 4 avril 2018.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 mai 2019, M^me Z a interjeté appel de cette décision.

Elle a été expulsée des lieux loués le 5 octobre 2020.

Par dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2019, l’appelante demande à la cour de:

- infirmer le jugement entrepris,

- statuant à nouveau, constater que l’appartement loué ne présente pas les garanties de salubrité exigées par la loi,

- ordonner aux bailleurs de faire entreprendre les travaux d’isolation et d’étanchéité nécessaires afin de rendre le logement décent sous astreinte de 250 euros par jour de retard et condamner les intimés au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par l’insalubrité du logement,

- ordonner la compensation entre cette indemnité et la dette locative,

- faire injonction aux bailleurs de compléter l’attestation de loyer permettant la reprise du versement de l’APL et de la faire parvenir à la caisse d’allocations familiales sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et les condamner au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- ordonner la compensation entre cette indemnité et la dette locative,

- lui accorder un délai de 24 mois pour apurer la dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

- débouter les bailleurs de leurs demandes plus amples ou contraires,
- les débouter de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de leur demande de condamnation de l’appelante aux dépens de première instance,

- dire que les dépens de première instance et d’appel seront assumés par les intimés,

- débouter les intimés de leur appel incident, et de leurs demandes,

- confirmer le jugement pour le surplus.

Par dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2021, les époux X demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M^me Z,

- statuant à nouveau, ordonner l’expulsion des occupants du logement,

- condamner l’appelante au paiement de la somme de 20 756,13 euros au titre de la dette locative due au 5 octobre 2020,

- la condamner au paiement de la somme de 26 884 euros au titre des travaux à réaliser en raison des multiples manquements à son obligation d’entretien,

- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2021.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

Le tribunal a à juste titre rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs au motif que, alors que la clause visait le 'défaut d’assurance', M^me Z avait justifié que le bien loué était assuré à la date de délivrance du commandement, par courrier du 22 mai 2018.

En revanche, l’appelante ne justifiant pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 4 avril 2018 dans les deux mois de sa délivrance, c’est à bon droit que le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 4 juin 2018 sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M^me Z ne justifiant pas avoir respecté l’échéancier accordé par le tribunal ni réglé son loyer courant, le jugement doit être infirmé en ce qu’il lui a accordé un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Celle-ci devait donc produire ses effets quant à l’expulsion des occupants du logement.

Dès lors, la cour constatera que M^me Z a été expulsée des lieux loués de manière régulière.

Sur la dette locative
Au vu du dernier décompte produit, M^me Z apparaît redevable de la somme de 20 756,13 euros au 5 octobre 2020, date de son expulsion ; elle doit donc être condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur l’état du logement

M^me Z soutient que le logement loué ne répondait pas aux normes de décence imposées par la loi du 6 juillet 1989 en raison de son manque d’isolation et de son humidité.

Le tribunal a à juste titre estimé que les photographies qu’elle produisait ne suffisaient pas à démontrer la réalité des désordres allégués.

L’appelante a donc demandé à la mairie de faire constater ces désordres par un inspecteur de salubrité, lequel s’est présenté chez elle le 20 mai 2019 ; dans son rapport du 21 mai suivant, il a évoqué une humidité de condensation provoquant des moisissures, et a précisé que cette humidité 'pourrait provenir d’un défaut de ventilation permanente et/ou d’un défaut d’isolation thermique'.

Ce faisant, l’inspecteur n’a fait qu’émettre une hypothèse, sans affirmer de manière certaine que la ventilation du logement serait défaillante ou son isolation insuffisante.

L’humidité des lieux pouvait être due à un manque d’aération imputable à la locataire car:

- lorsque les époux Y avaient pris le logement à bail en 2013, l’état des lieux d’entrée avait mentionné que les lieux étaient en bon état, et même en très bon état pour certaines pièces, notamment la salle de bains ;

- par la suite, M^me Z ne justifie pas avoir adressé à ses bailleurs une réclamation relative à une défaillance du système de ventilation du logement ;

- au contraire, dans une lettre du 26 janvier 2017, elle indiquait aux bailleurs que la salle de bains et les toilettes étaient en très bon état et qu’il n’y avait aucun gros travaux à entreprendre dans l’appartement ; si celui-ci avait été humide, elle n’aurait pas manqué de le signaler aux bailleurs dans cette lettre ou dans une lettre postérieure.

Par ailleurs, M^me Z ne démontre pas que les problèmes d’humidité du logement existaient antérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, soit le 4 juin 2018 ; or, l’occupant sans droit ni titre d’un logement ne peut se plaindre d’un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué au preneur.

Dans la mesure où l’appelante ne rapporte pas la preuve de désordres imputables aux bailleurs antérieurs à la date d’acquisition de la clause résolutoire, c’est à bon droit que le tribunal l’a déboutée de sa demande de travaux et de sa demande indemnitaire pour troubles de jouissance.

Sur la cessation du versement de l’allocation logement

M^me Z reproche à ses bailleurs de n’avoir pas répondu à la demande d’informations qui leur avait été adressée par la caisse d’allocations familiales le 30 mars 2018, ce qui aurait entraîné la suspension du versement de l’allocation logement à laquelle elle avait droit.

Mais, comme l’a noté à juste titre le tribunal, les époux X ont justifié avoir répondu à la demande de la caisse d’allocations familiales en complétant la demande d’informations complémentaires le 12 avril 2018 (cf pièce 14 des intimés).

L’appelante soutient que le document produit par les intimés ne prouve pas qu’il ait bien été envoyé à la caisse d’allocations familiales ; mais, de son côté, elle ne justifie pas avoir reçu de cet organisme une lettre de rappel postérieure au 12 avril 2018 lui réclamant l’attestation qui devait être remplie par ses bailleurs ; elle ne produit non plus aucun document de la caisse l’informant des causes de la cessation du versement de son allocation logement.

Par ailleurs, la dernière attestation de paiement émanant de la caisse d’allocations familiales date du 17 janvier 2020, si bien qu’il n’est pas démontré que cet organisme n’ait pas repris les versements de l’allocation logement après cette date.

Enfin, la raison la plus probable de la suspension des paiements est l’existence d’une dette locative, le versement de l’allocation logement étant conditionné au paiement régulier des loyers.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M^me Z de ses demandes relatives à l’attestation de loyers demandée par la caisse d’allocations familiales.

Sur les réparations locatives

Les intimés soutiennent que, avant son départ des lieux, l’appelante les aurait volontairement dégradés ; à l’appui de leur demande, ils produisent des photographies et des devis de travaux de remise en état.

Mais les photographies en question ne sont pas datées et rien ne prouve qu’elles aient été prises dans les lieux loués.

A défaut d’avoir tenté de faire dresser un état des lieux de sortie contradictoire ou d’avoir mandaté un huissier de justice aux fins de constat, les époux X doivent être déboutés de leur demande indemnitaire pour dégradations des lieux.

Sur les demandes accessoires

M^me Z étant redevable d’une dette locative et ses demandes reconventionnelles étant infondées, c’est à juste titre que le tribunal l’a condamnée au paiement des dépens de première instance et de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande d’allouer aux intimés la somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 4 juin 2018, a débouté M^me B Z de ses demandes reconventionnelles et l’a condamnée au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau sur les points infirmés :

Constate que M^me Z a été expulsée des lieux loués de manière régulière,
Condamne M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 20 756,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 octobre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant :

Déboute M^me Z de toutes ses demandes formées devant la cour,

La condamne à payer à M. et M^me X la somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les époux X de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M^me Z aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,