Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2022

(n° 2022/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08948 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCACG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2020 -Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/14466

APPELANTE

Madame Z X

[…]

[…]

r e p r é s e n t é p a r M e C h r i s t o p h e B O R É d e l a S E L A R L A . K . P . R . , a v o c a t a u b a r r e a u d e VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

INTIMEE

S.A.R.L. MAHÉ DE LA BOURDONNAIS

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Monique CHAULET, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseiller

M^me Muriel PAGE, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Mathilde ROUBIOL Greffier lors de la mise à disposition : M^me Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 03 décembre 2021 puis le 14 janvier 2022, le 28 janvier 2022 et le 04 février 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte notarié en date du 3 août 2017, M^me Z X a consenti une promesse unilatérale de vente à la société Mahé de la Bourdonnais portant sur un pavillon à usage d’habitation situé […] à Maisons-Alfort (94700) au prix de 1'200'000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant au 28 septembre 2018 et l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 60'000 euros, représentant 5% du prix de la vente.

Les parties ont notamment stipulé une condition suspensive, valable jusqu’au 27 avril 2018, liée à l’obtention d’un permis de construire valant démolition portant sur la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation d’une surface plancher constructible de 1'260 m² environ.

La société Mahé de la Bourdonnais n’ayant pas donné suite à la promesse dans les conditions prévues pour la réalisation de la vente, M^me X a assigné la société Mahé de la Bourdonnais devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 4 décembre 2018.

Par jugement en date du 3 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a':

. rejeté la demande de condamnation de la Sarl Mahé au paiement de la somme de 60'000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

. rejeté la demande de M^me X formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M^me X à payer à la Sarl Mahé la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M^me X aux dépens,

. rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé, d’une part, que la caducité de la promesse pour défaut de caution bancaire n’était pas encourue du fait du versement de l’indemnité d’immobilisation en ses lieu et place et, d’autre part, que le bénéficiaire, confronté à une impossibilité de réaliser son projet en raison des règles d’urbanisme en vigueur à Maisons-Alfort ne peut se voir reprocher de ne pas avoir déposé de permis de construire en mairie et que la condition suspensive a défailli sans faute de sa part.

M^me X a interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de':

. condamner la société Mahé de la Bourdonnais à lui payer la somme de 60'000 euros à titre principal au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à titre subsidiaire de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle du fait des manquements de la société Mahé de la Bourdonnais à son obligation de négociation et d’exécution de la promesse de bonne foi, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

. condamner la société Mahé de la Bourdonnais à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner la société Mahé de la Bourdonnais aux dépens de première instance et d’appel,

. à titre tout à fait subsidiaire, en cas de confirmation du jugement sur le rejet de ses demandes, dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Par dernières conclusions, la société Mahé de la Bourdonnais sollicite la confirmation du jugement et statuant à nouveau de débouter M^me X de ses demandes et de ma condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE :

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des dispositions de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est censée n’avoir jamais été réalisée.

Toutefois, selon l’article 1304-3 du même code, la condition est cependant réputée accomplie, si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Au soutien de son appel M^me X fait valoir qu’elle est en droit de prétendre au paiement de l’indemnité d’immobilisation, que la promesse a expressément prévu que cette indemnité resterait acquise au promettant, à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais envisagés dès lors que les conditions suspensives avaient été réalisées et qu’il doit être considéré qu’en s’abstenant de déposer une demande de permis de construire alors qu’elle a été mise en demeure d’en justifier dans le temps de validité de la promesse, la société Mahé de la Bourdonnais a renoncé à se prévaloir d’une telle condition suspensive.

La société Mahé de la Bourdonnais réplique qu’en application des termes de la condition suspensive, la lettre recommandée adressée par le notaire de M^me X le 16 janvier 2018 ne vaut aucunement mise en demeure de communiquer un récépissé de dépôt de permis de construire avec un délai de huit jours à compter de la réception de la présente conformément à l’article de la promesse, ledit courrier étant intervenu bien après la date du 29 décembre 2017'; elle expose qu’elle a sollicité, le 28 novembre 2017, l’organisation d’un rendez-vous dans les meilleurs délais avec le maire de la ville de Maisons-Alfort, afin d’exposer entre autres le projet immobilier prévu aux termes de la promesse unilatérale de vente et que les services d’Urbanisme de la Mairie ont indiqué que le projet de démolition de la maison située au […] n’était pas envisageable conformément aux règles du PLU, qu’en conséquence, tout dépôt de permis de construire pour édifier un immeuble d’habitation neuf d’une surface de plancher de 1 260 m² en lieu et place de ladite maison sera refusé.
Les moyens invoqués par M^me X au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.

En effet, si la promesse stipule qu’au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement de justifier auprès du promettant au plus tard le 29 décembre 2017 au moyen du dépôt d’une demande de permis de construire au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, il sera réputé avoir renoncé à cette condition huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le courrier adressé le 16 janvier 2018 par M^me B-C, notaire du promettant, à la SCP Perinelli, Saint-Paul et Y, notaire du bénéficiaire, ne peut valoir mise en demeure adressée au bénéficiaire de la promesse de justifier du dépôt de permis de construire conformément aux dispositions de la promesse.

S’agissant du défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, la société Mahé de la Bourdonnais produit un mail que lui a adressé son architecte dès le 4 octobre 2017 démontrant que le projet initial de cette société, portant sur la construction de 1'260 m² environ conformément aux PLU ainsi que cela résulte des termes de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire stipulée dans la promesse, ne serait pas compatible avec le PLU ainsi qu’un mail du 28 novembre 2007 attestant d’une demande de rendez-vous avec les services de l’urbanisme de la ville.

Elle produit en outre le courriel qu’elle a adressé à la SCP Perinelli le 21 février 2018 par lequel elle l’informe que cette opération de construction ne pourra pas voir le jour et lui demande de transmettre cette information au notaire de M^me X, ce qui a été fait courriel du même jour produit au débat.

Par courriel du 22 février 2018, la société Mahé de la Bourdonnais précisait à son notaire

qu’il n’y a pas eu de dépôt de permis de construire, les services de l’urbanisme ne voulant pas instruire une opération immobilière sur cette zone.

Cette information a été confirmée par un courrier adressé le 23 juillet 2018 par le cabinet d’architecture Koz, chargé de ce dossier, à la société Mahe et par la lettre adressée à ce cabinet d’architecture le 8 octobre 2018 par le maire de Maison-Alfort qui indique que le projet de démolition dudit pavillon n’est pas envisageable conformément aux dispositions de l’article UB-2.3 du PLU et qu’en conséquence tout dépôt de permis de construire pour l’édification d’un immeuble neuf entraînerait un refus pour non-conformité aux règlements en vigueur.

Il est donc suffisamment établi par les pièces produites au débat que la société Mahé de la Bourdonnais ne pouvait pas espérer faire aboutir sa demande d’obtention d’un permis de construire portant sur un immeuble d’habitation de 1'260 m² environ aux lieu et place dudit pavillon et que la condition suspensive aurait défailli en cas de dépôt de permis de construire.

En conséquence il est suffisamment établi que la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’a pas défailli du fait du bénéficiaire de la promesse, et il ne peut être reproché à cette dernière, qui avait fait des démarches dès la signature de la promesse auprès de son architecte et de la mairie, de n’avoir pas procédé au dépôt d’un dossier de permis de construire qu’elle savait voué à l’échec.

Enfin le notaire de la société Mahé de la Bourdonnais a fait part à celui de M^me X par lettre en date du 22 février 2018, c’est-à-dire avant le terme de la promesse prévue le 28 septembre 2018, de ce refus du maire d’instruire une opération immobilière sur cette zone.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande des dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat

Attendu que l’engagement de la responsabilité de l’une des parties au contrat suppose la réunion de trois conditions, à savoir un manquement contractuel, un dommage et un lien de causalité certain et direct.

En l’espèce, M^me X reproche à la société Mahé de la Bourdonnais de signer une telle promesse de vente sans au préalable vérifier la viabilité de son projet et sa conformité aux règles applicables. Elle fait valoir que la Sarl Mahé de la Bourdonnais lui a inutilement fait croire que la vente pouvait avoir lieu et l’a faussement convaincue de signer une promesse de vente pour une opération dont elle dit qu’elle pouvaitêtre réalisée. M^me X estime que la Sarl Mahé de la Bourdonnais a fait preuve à son égard d’une déloyauté manifeste. Elle considère que le préjudice subi est équivalent à celui de l’indemnité d’immobilisation.

La société Mahé de la Bourdonnais fait valoir qu’elle s’est heurtée à une problématique de «'maison classée et d’immeuble brique dans le quartier Georges Clémenceau'» et que M^me X, en sa qualité de promettante et de propriétaire de la maison, aurait dû porter ces éléments à sa connaissance.

La problématique évoquée par la société Mahé de la Bourdonnais figure en effet déjà dans le courriel qu’elle produit en date du 21 septembre 2007 et, par ailleurs, la lettre du maire indique que le pavillon situé […] est référencé au titre de l’article L.123-1-5-III.2° du code de l’urbanisme, article qui vise notamment les éléments de paysage et les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique.

En conséquence M^me X ne démontre pas la faute commise par la bénéficiaire de la promesse alors qu’elle-même ne l’a pas informée du fait que le bien vendu était situé dans un secteur protégé.

M^me X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas faire droit au surplus des demandes formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :Statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Déboute M^me X de sa demande de dommages et intérêts,

Rejette les demandes formées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me X aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT