Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 13 JANVIER 2016 (n° , 1 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23339

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/01645

APPELANTE :

EURL DS R prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 432 940 666

9 P Q R

XXX

N° SIRET :

Représentée par et assistée de M^e Dominique DIALLO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0363

INTIMÉ :

Monsieur E B

Né le XXX à XXX

9 P Q R

XXX

Représenté par M^e Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124

Assistée de M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, substituant M^e Pascale BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport, en présence de Madame Anne-Marie GALLEN, Présidente,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, Présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

Greffier : lors des débats : Monsieur Bruno REITZER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre et par Madame Anaïs K, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*********** Faits et procédure:

Par acte sous seing privé en date du 1^er août 2000, Monsieur E B et Monsieur C B ont donné à bail à la société C.A. AB A en cours de formation, aux droits de laquelle se trouve l’EURL DS R, des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au sous-sol desservi par un escalier intérieur d’un immeuble situé 9 P Q R dans le 5^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf ans et deux mois à compter du 1^er août 2000 pour se terminer le 30 septembre 2009 et le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis cette date.

Les lieux sont loués à destination d’activités de coiffure esthétique, produits capillaires, soins et cosmétiques, articles de mode et de beauté.

Au 1^er octobre 2012, le loyer s’élevait à la somme de 34.999,76 euros.

Par exploit en date du 10 septembre 2012, la société DS R a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2012 et par acte d’huissier en date du 16 octobre 2012, Monsieur E B a signifié à la société DS R qu’il acceptait le renouvellement à effet du 1^er octobre 2012 moyennant la fixation du loyer à la valeur locative du fait de la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans et du fait de la durée effective du bail supérieure à douze ans, à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par un mémoire en demande notifié le 22 novembre 2012, Monsieur E B a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé avec la société DS R, à la somme annuelle de 56.810 euros hors taxes et hors charges au 1^er octobre 2012, avec réajustement du dépôt de garantie.

Faute d’accord sur le prix du loyer renouvelé, Monsieur E B a assigné par acte d’huissier en date du 4 janvier 2013, la société DS R aux fins notamment de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 17 octobre 2012 à la valeur locative et de voir fixer le loyer du bail à la somme de 56.810 euros hors charges au 1^er octobre 2012.

Suivant jugement mixte en date du 17 avril 2013, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail concernant les locaux situés 9 P Q R dans le 5^e arrondissement de Paris s’est renouvelé à compter du 1^er octobre 2012, a renvoyé la société DS R à mieux se pourvoir devant le tribunal de grande instance sur sa demande relative à la validité du consentement donnée par la société DS R et sur la demande d’indemnisation de la société DS R en réparation de son préjudice et avant dire droit au fond sur le montant du loyer désigné Monsieur I J K, avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1^er octobre 2012.

L’expert a déposé son rapport le 3 février 2014 concluant à une valeur locative annuelle de 41.435 euros hors taxes hors charges au 1^er octobre 2012.

Par jugement en date du 5 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a:

— fixé à 41.435 euros en principal par an à compter du 4 octobre 2012, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre Monsieur E B et la S.A.R.L. DS R pour les locaux situés 9 P Q R XXX,

— condamné la société DS R à payer à Monsieur E B les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 4 janvier 2013,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera complété pour demeurer égal à un semestre de loyer,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

La société DS R a relevé appel de ce jugement le 20 novembre 2014.

Par ses dernières conclusions signifiées le 27 septembre 2016, l’EURL DS R demande à la Cour de:

— dire recevable et bien fondé l’appel qu’elle a interjeté,

— d’infirmer la décision entreprise,

— débouter Monsieur B de l’ensemble de ses prétentions,

— retenir une surface pondérée de 55,91 m2,

— fixer la valeur locative à 450 euros le m2B,

— retenir un abattement de 15%,

— condamner Monsieur B à lui rembourser le trop- perçu de loyers depuis le 1^er octobre 2012,

— réajuster le dépôt de garantie,

— condamner Monsieur B à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 5.000 euros, et aux entiers dépens exposés tant en première instance que devant la Cour.

Par ses dernières conclusions signifiées le 27 septembre 2016 au L 145-33 et R 145-7 du code de commerce, Monsieur B demande à la Cour de: – déclarer l’appel de la société DS R irrecevable et mal fondé,

— dire que l’expert judiciaire n’a « oublié » aucun abattement qu’il serait justifié d’appliquer à la valeur locative retenue,

— dire que les travaux réalisés par le preneur lors de l’entrée dans les lieux, et qui ont fait accession au bailleur, n’ont pas à justifier une dépréciation de la valeur locative,

— dire que la commercialité du périmètre, incluant la premier tronçon de la P Q R, est excellente tant en fréquentation qu’en patrimonialité, et tout à fait de nature à profiter au commerce exercé,

— dire que la valeur locative ne saurait se déterminer sur le seul vecteur de la destination contractuelle a fortiori pour un commerce de services,

— valider les éléments d’analyse fournis au tribunal par l’expert judiciaire sauf à voir majorer la valeur locative in fine retenue par lui d’un coefficient de 5% pour tenir compte de la large destination contractuelle permettant, outre la coiffure, les soins et les activités se rapportant à la beauté, la vente d’articles de mode,

En conséquence,

— recevoir Monsieur B en son appel incident et l’y déclarer fondé,

— porter le loyer du bail renouvelé à effet du 1^er octobre 2012 à la somme annuelle HT/HC de 44.852 euros,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté pour correspondre à 9 mois de ce loyer,

— condamner le preneur au paiement des compléments d’arriérés de loyer et complément de dépôt de garantie, outre au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens d’appel seront à sa charge.

SUR CE :

Sur la valeur locative :

L’expert a conclu à une valeur locative du loyer révisé au 1^er octobre 2012 de 41.435,49€/an, que le premier juge a retenue.

La société DS R considère que l’expert a estimé la valeur locative sans tenir compte des obligations respectives des parties stipulées au bail ayant conduit à la réalisation par le preneur d’importants travaux lors de son entrée dans les lieux, ni des éléments de comparaison de prix pratiqués dans le voisinage.

Elle critique par ailleurs les coefficients de pondération adoptés par l’expert et demande d’appliquer un coefficient de 0,20 au palier, de 0,20 au sous-sol qui n’est pas accessible à la clientèle, et de 0,30 aux sanitaires et propose de retenir une surface pondérée totale de 55,91 m².

Elle conteste l’abattement de 3% appliqué par l’expert au titre des obligations mises à la charge du preneur comme étant des obligations exorbitantes de droit commun, qu’elle veut voir fixer à 5%. Elle souligne que la clause d’accession incluse dans le bail est ambigüe en ce qu’elle ne prévoit aucune date d’accession, et qu’elle stipule également la possibilité pour le bailleur de solliciter la remise en état des lieux en fin de bail. Elle en conclut qu’après analyse, cette clause d’accession ne pourra jouer qu’en fin de bail, et sollicite en conséquence un abattement complémentaire de 10% pour les travaux d’aménagement et de mise en conformité qu’elle a fait réaliser à ses frais pour un montant de 125.565€.

Elle fait observer que les locaux comme le décrivent les différents experts sont « largement de moindre intérêt commercial » en raison de leur situation en retrait par rapport au AA AB A et à la P Soufflot, et que la P Q R reste une P d’une commercialité d’intérêt local.

L’EURL DS R s’oppose aux critères retenus par l’expert Monsieur X M K notamment en ce qu’il aboutissent à une valeur locative de près du double de celle résultant d’un renouvellement amiable pour le 4 P Q R (367 euros) et de celle estimée par Monsieur Z et confirmée Madame Y, experts judiciaires, pour le 7 P Q R (375 euros), à proximité immédiate du salon de coiffure. Elle ajoute que Monsieur E B a signé un bail portant sur des locaux d’une surface de 18m²B dans le même immeuble avec prise d’effet au 1^er juin 2014 pour une activité de transaction immobilière, moyennant un loyer annuel de 8.560€, soit 475€ le m²B.

Elle demande de fixer la valeur locative du loyer révisé à la somme de 450€ le m²B, soit après abattements, dont 10% supplémentaires pour 'le taux d’effort', à la somme de 21.385€/an.

Monsieur B réplique que les travaux de mise en conformité réalisés par le preneur ont été pris en compte par l’expert qui a appliqué un abattement de 3% pour charges exorbitantes.

Il affirme que la clause d’accession dans le contrat de bail prévoit bien une date d’accession, à savoir la fin du bail pour ce qui concerne les améliorations faites pendant le cours de celui-ci. Il soutient qu’une erreur de frappe affecte ce texte en ce que le mot « charge » doit être remplacé par le mot « fin », ce qui donnerait un sens à la phrase : à la fin de celui-ci, l’adverbe celui-ci se reportant ainsi au nom qui précède, à savoir « bail ».

Il souligne que la situation des locaux leur confère un périmètre de commercialité d’une valeur qui ne saurait se limiter à une commercialité de proximité.

Il critique également les éléments comparatifs retenus par l’expert et demande dès lors de prendre en compte une majoration de 5% de la valeur locative, compte tenu de « l’avantage exorbitant » que constitue la large destination contractuelle, pour solliciter la fixation d’un loyer de 725 euros x 1,05 x 58,92 m²P = 44.852,85 euros.

Ceci expose, la clause d’accession du bail dont l’interprétation est requise prévoit que : « tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, à la charge de celui-ci à quelque époque de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu’il aura toujours le droit de faire même s’il a autorisé les travaux ».

La rédaction de cette clause, pour le moins maladroite, ne prévoit de façon claire et intelligible aucune date d’accession. Modifier le mot « charge » par le mot « fin » comme le suggère le bailleur, pour y insérer la fin du bail comme date d’accession, semble en cohérence avec les termes 'de quelque manière qu’elle arrive’ mais ne lève pas l’ambiguïté créée par la faculté donnée au bailleur soit de faire jouer la clause d’accession soit d’exiger la remise des lieux dans leur état primitif ; dès lors que cette alternative ne peut être exercée qu’à la sortie des lieux, il apparaît que l’accession ne peut jouer qu’en fin de jouissance. Il convient dès lors d’apprécier la valeur locative des lieux sans tenir compte de l’ensemble des travaux d’amélioration, réalisés par le preneur, hormis cependant ceux strictement nécessaires à l’adaptation des locaux à l’activité exercée.

De la description des locaux faites par l’expert, il ressort que les locaux loués sont situés à l’angle de la P Q R et de la P Le Goff, à une cinquantaine de mètres du AA AB A et de la station de RER Luxembourg, dépendant d’un immeuble de la 2^e moitié du XIXème siècle, en maçonnerie de moellons enduits au plâtre peint, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, 5 étages et 6^e étage dans le brisis de la couverture.

Ces locaux se composent d’une boutique d’angle au rez-de-chaussée, avec un développement total de façade de 20,19m, soit 5,91m de façade sur la P Q R, 11,96m de façade sur la P Le Goff, et 2,32m de façade sur le pan coupé où se situe la porte d’entrée du salon de coiffure à l’enseigne S T, ainsi que d’une réserve et un bureau aménagés en sous-sol, desservis par un escalier intérieur.

Les coefficients de pondération retenus par l’expert de 0,25 pour le palier, d’une surface de 1,30m², qui donne accès à l’escalier menant au sous-sol, et de 0,40 pour les sanitaires sont justifiées par leurs caractéristiques propres et leur utilité au regard de la destination du bail.

La proposition de l’expert de pondérer du coefficient de 0,30 le sous-sol constitué en réserve avec coin cuisine et bureau, non accessible à la clientèle, est adéquate compte tenu de leur utilité, de leur aménagement, et de l’importance de ces surfaces de dépendances (27,65m²U) au regard de la totalité de la surface des locaux loués (80,37m²U). La surface pondérée retenue sera donc de 58,92m²B.

Le bail autorise l’activité de coiffure, esthétique, produits capillaires, cosmétiques, articles de mode et de beauté, ces deux dernières activités – qui permettent d’offrir à la clientèle des bijoux fantaisie et accessoires de l’esthétique – étant des activités accessoires du salon de coiffure au regard de l’évolution des usages commerciaux, et ne peut être considérée comme une destination contractuelle « élargie », qui justifierait la majoration sollicitée par le bailleur.

Concernant les facteurs locaux de commercialité, l’expert a relevé que :

— la P Q R est une voie à double sens de circulation, passante, dont la commercialité décroît au fur et à mesure que l’on s’éloigne du AA AB A :

' très bonne pour les commerces à l’angle du AA AB A

' bonne jusqu’à l’angle avec la P Le Goff et la P Royer Collard (du 3 au 11)

' correcte à moyenne ensuite

— la P Le Goff est une voie plus étroite en sens unique de circulation vers la P Soufflot, largement de moindre intérêt commercial,

— les locaux sont situés dans l’orbite des deux voies très passantes et de très bonne commercialité que sont le AA AB A et la P Soufflot, mais largement en retrait, donc de moindre intérêt commercial,

— les passagers sortant du métro se dirigent en très large majorité vers le AA AB A, puis la P Soufflot.

L’expert conclut que c’est un bon emplacement commercial, dans un quartier très vivant, favorable pour une activité de salon de coiffure, mais de moindre intérêt que le AA AB A, et la P Soufflot.

L’évolution du chiffre d’affaires du preneur mis en avant par ce dernier est inopérant au regard des critères énumérés par l’article L.145-33 du Code du commerce. Il ne saurait être retenu 'un taux d’effort de 10%' du preneur, qui ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative.

Monsieur E B prétend que les locaux bénéficient d’une situation exceptionnelle du périmètre, du fait de la proximité de la place Edmond Rostand, qui constitue le point de confluence du AA AB A, de la P de Vaugirard, de la P Soufflot et de la P Q R, la place étant desservie par le métro, le XXX et le bus, de la fréquentation universitaire et étudiante, du nombre de touristes élevé et du nombre de résidents à très forte patrimonialité dans ce périmètre situé à proximité du Jardin du Luxembourg.

Mais le rapport d’expertise judiciaire de Madame Y, désignée par ordonnance de référé du 13 juin 2012 pour évaluer l’indemnité d’éviction due au local commercial du 7 P Q R à destination de librairie papeterie, versé aux débats par le bailleur, confirme les dires de l’expert X M K en analysant la structure commerciale de la P Q R comme une voie de commercialité d’intérêt local, dont l’activité baisse d’intensité assez rapidement au fur et à mesure que l’on s’éloigne du AA AB A.

Ainsi l’emplacement de la boutique au 9 P Q R lui confère une bonne commercialité de quartier.

En outre, il doit être ajouté que si la clientèle d’un salon de coiffure est essentiellement composée de personnes résidant ou travaillant à proximité immédiate, elle n’exclut pas pour autant, comme le prétend l’EURL DS R, une clientèle de chalands et de touristes, accueillis sans rendez-vous préalable.

Néanmoins, les photos versées aux débats établissent que, si le nombre de mètres linéaires de façade en vitrine améliore la visibilité du commerce exploité, celle-ci se trouve pondérée par l’avancée sur le trottoir du fleuriste situé au n° 7 de la P Q R, qui occulte le local lorsqu’on vient du AA AB A.

Il ressort du rapport de M. X M K plusieurs références de comparaison portant sur des boutiques P Q R, AA AB A et P Soufflot, allant de 590€ à 1000€ le m²B. L’expert a, à juste titre, exclu les termes de comparaison de locaux situés AA AB A et P Soufflot, qui ont une commercialité de secteur supérieure à celle de la P Q R, en privilégiant deux baux de la P Q R conclus en 2009 et 2011 pour des loyers de 946€ et 947€/m²B, tout en excluant le bail de la librairie située au 27 P Q R, dont le prix de loyer en renouvellement amiable, particulièrement bas, résulte de la volonté de la Mairie de Paris de maintenir ce type d’activité dans le quartier.

Tant les références de comparaison de salons de coiffure proposées par le preneur, qui sont situées dans d’autres quartiers de Paris, que les références de comparaison du bailleur situées P Soufflot ne sont pas pertinentes.

De même le rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur Z pour évaluer au 1^er octobre 2008 la valeur locative d’une boutique située au 7 P Q R à XXX, n’est pas un terme de comparaison judicieux, car il concerne une librairie et non un salon de coiffure, a été évalué en 2008 et porte sur une petite surface de 30,15m²B.

En revanche, le bail commercial signé entre Monsieur E B et la société Odéon Immobilier le 26 mai 2014 pour des locaux situés dans le même immeuble comprenant une boutique de 12,90m² et une réserve en sous-sol de 6,50m² (0,20), soit une surface pondérée de 14,20m²B, à destination d’agence immobilière, pour un loyer annuel de 8.560€, soit 603€/m²B, doit être pris en considération, en tenant compte de l’exiguïté de la boutique louée.

L’évolution du chiffre d’affaires du preneur mis en avant par ce dernier est inopérant au regard des critères énumérés par l’article L.145-33 du Code du commerce. Il ne saurait être retenu 'un taux d’effort de 10%' du preneur, qui ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative.

La valeur de 700€ à 750€/m²B retenue par l’expert apparaît adaptée au regard des éléments de comparaison, de l’emplacement, des caractéristiques des locaux, de leur destination mais il convient de retenir la valeur unitaire basse de 700€/m², compte tenu des travaux d’ampleur réalisés par le preneur, qui constituera le nouveau loyer renouvelé à compter du 4 octobre 2012, après abattement de 3% pour charges exorbitantes, de :

40.006€/an HT.HC (700€ x 58,92m²B = 41.244€ – 3%).

Sur les autres demandes :

Le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté, conformément aux clauses du bail.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, à l’exception de ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Fixe à 40.006 euros HC/HT par an à compter du 4 octobre 2012 le loyer du bail renouvelé entre Monsieur E B et l’EURL DS R portant sur les locaux situés 9 P Q R à XXX,

Dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté en application du bail,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera les dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE