Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07472 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQDJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Mars 2023 -Tribunal paritaire des baux ruraux d’AUXERRE – RG n° 22/00002

APPELANTES

Mme [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Société [N]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentées par M^e Denis EVRARD, avocat au barreau de SENS

INTIMEES

Mme [B] [S] [H] en qualité d’usufruitière

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mme [J] [L] [Y] [P] épouse [U] en qualité de nue-propriétaire

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentées et assistées par M^e Julie SCAVAZZA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1982

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 6 mai 1998, Mmes [P] et [H], en leur qualités respectives de nue-propriétaire et d’usufruitière, ont donné à bail rural à long terme, pour une durée de 35 ans, à Mme [N] une parcelle de terre située à [Localité 9] (89), cadastrée section ZI n°[Cadastre 2], [Adresse 10] d’une superficie de 75 ares et 80 centiares.

Le contrat mentionnait que les bailleresses reconnaissaient expressément avoir été informées du fait que la parcelle louée était mise à la disposition de l’EARL [V] et [D] [N] depuis le 1er août 1996.

Le 2 juillet 2007, l’EARL [V] et [D] [N] a été transformée en GAEC [N] et, le 31 juillet 2020, elle a été transformée en SCEV [N].

Le 25 septembre 2020, Mmes [P] et [H] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Auxerre d’une demande de résiliation du bail rural et d’expulsion du preneur, au motif notamment d’une cession de bail non autorisée au profit de la SCEV [N].

Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté leur demande.

Par arrêt du 11 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement et prononcé la résiliation du bail rural en raison d’une cession prohibée. Elle a ordonné l’expulsion de Mme [N] et de la SCEV [N].

Par acte du 6 décembre 2022, Mmes [P] et [H] ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux à la SCEV [N].

Mme [N] et la SCEV [N] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt rendu le 11 octobre 2022 par la cour d’appel de Paris.

Par acte du 15 décembre 2022, elles ont assigné en référé Mmes [P] et [H] devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux d’Auxerre afin de les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité provisionnelle de sortie de 40.000 euros, de voir suspendre les effets du commandement de quitter les lieux et de voir désigner un expert judiciaire en matière agricole pour qu’il donne son avis sur le montant de l’indemnité de sortie.

Par ordonnance contradictoire du 20 avril 2023, le juge des référés du tribunal paritaire des baux ruraux d’Auxerre a :

débouté Mme [N] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 40.000 euros au titre de l’indemnité provisionnelle de sortie ;

débouté Mme [N] et la SCEV [N] de leur demande de suspension des effets du commandement de quitter les lieux délivré le 6 décembre 2022 ;

débouté Mme [N] et la SCEV [N] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire en matière agricole ;

débouté Mme [N] et la SCEV [N] de leur demande subsidiaire de délai pour remettre la parcelle en état d’être replantée ;

condamné Mme [N] à payer à Mmes [P] et [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [N] et la SCEV [N] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 28 avril 2023, Mme [N] et la SCEV [N] ont interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 novembre 2023, elles demandent à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

désigner un expert en matière agricole, lequel aura pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité de sortie qui est due à Mme [N], preneur évincé, tant en vertu des clauses du bail qui lui a été consenti suivant acte de Maître [X], notaire à [Localité 11], le 6 mai 1998 qu’en vertu des dispositions légales ;

condamner Mmes [P] et [H] solidairement à leur payer une indemnité provisionnelle de 40.000 euros en vertu des dispositions de l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime ;

dire et juger qu’en application de l’article L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime, Mmes [P] et [H] ne pourront pas faire procéder à leur expulsion tant qu’elles n’auront pas justifié du versement de l’indemnité provisionnelle qui sera fixée ;

en conséquence,

condamner Mmes [P] et [H] solidairement à leur payer une indemnité de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les intimées aux dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 novembre 2023, Mmes [P] et [H] demandent à la cour de :

les déclarer recevables et bien fondées en leurs conclusions ;

débouter Mme [N] et la SCEV [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

condamner Mme [N] et la SCEV [N] à leur payer la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [N] et la SCEV [N] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Selon l’article 893 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 894 du même code, le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime :

« Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

[…]

La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ».

Aux termes de l’article L. 411-71 du même code :

« L’indemnité est ainsi fixée :

[…]

2° En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;[…] ».

Aux termes de l’article L. 411-76, alinéa 3 :

« S’il apparaît que le preneur est en droit de prétendre à une indemnité et si celle-ci n’a pas été définitivement fixée un an avant l’expiration du bail, la partie la plus diligente peut saisir le président du tribunal paritaire statuant en référé en vue de la fixation d’une indemnité provisionnelle d’un montant aussi proche que possible de celui de l’indemnité définitive et qui, nonobstant toute opposition ou appel, doit être versée ou consignée par le bailleur dans le mois de la notification de la décision en fixant le montant. Le preneur peut exiger, à son départ des lieux, le versement des sommes consignées, sans préjudice de la restitution ultérieure de l’excédent éventuel lors de la décision définitive. Si, malgré la fixation de l’indemnité provisionnelle ou définitive, le bailleur n’a pas versé ou consigné celle-ci à la date de l’expiration du bail, il ne peut exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué ».

Au cas présent, le bail rural du 6 mai 1998 stipule, à l’article intitulé « Charges et conditions », que :

« 10°) Le preneur devra, à sa sortie, laisser la vigne plantée en bon état d’entretien et de production, soit une parcelle nue prête à être replantée. Etant bien précisé à cet égard : […] que les indemnités, s’il en est dû, soit pour amélioration, soit pour dégradation, seront déterminées et réglées selon les modalités fixées aux articles L. 411-69 à L. 411-78 et R. 411-14 à R. 411-19 du code rural ».

Les appelantes exposent qu’elles ont décidé de laisser la vigne plantée en place et qu’en conséquence, elles doivent être indemnisées des frais engendrés par la plantation, en application du bail et de l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime, indemnisation qu’elles évaluent à 40.000 euros. Elles ajoutent qu’en application de l’article L. 411-76 du même code, tant que cette indemnité n’a pas été versée ou consignée par le bailleur, celui-ci ne peut exiger leur départ des lieux.

Selon elles, contrairement à ce que soutiennent les intimées, l’indemnité au preneur sortant leur est due nonobstant la résiliation du bail par la cour d’appel : d’abord, la fin contractuelle du bail devait être le 31 décembre 2027 et elles ne pouvaient préjuger de la décision qui serait rendue par la cour d’appel ; ensuite, il résulte de l’article L. 411-69, dernier alinéa, du code rural et de la pêche maritime que la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. Elles estiment donc être recevables à former cette demande et, par suite, à se maintenir dans les lieux.

Elles ajoutent que les intimées se sont livrées à des voies de fait en procédant à la destruction de tous les pieds de vigne qui se trouvaient sur la parcelle, des piquets et des fils de palissage, faits qui ont été constatés par procès-verbal du 13 avril 2023 et ont donné lieu à une plainte pour vol avec destruction. Elles exposent donc être contraintes de modifier leurs demandes devant la cour et solliciter, à titre principal, la désignation d’un expert en matière agricole pour donner son avis sur le montant de l’indemnité de sortie qui leur est due.

Mais, ainsi que l’exposent les intimées, la résiliation du bail rural est intervenue par décision de la cour d’appel du 11 octobre 2022 pour cession prohibée en application de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, texte d’ordre public.

Or, l’article L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime, qui prévoit que si le bailleur n’a pas versé ou consigné l’indemnité de sortie, provisionnelle ou définitive, à la date d’expiration du bail, il ne peut exiger le départ du locataire, ne s’applique pas en cas de résiliation du bail pour faute du preneur (3e Civ., 6 novembre 1986, pourvoi n° 85-12.354, Bull. 1986, III, n° 151 ; 3e Civ., 1er février 1995, pourvoi n° 92-10.517).

La faute du preneur consistant en une cession du bail rural sans l’accord du bailleur, retenue par la présente cour dans son arrêt du 11 octobre 2022, prive en conséquence les appelantes de la possibilité de solliciter leur maintien dans les lieux en application de l’article L. 411-76.

En tout état de cause, comme l’invoquent également les intimées, le maintien dans les lieux après l’expiration du bail jusqu’au paiement de l’indemnité de sortie ne peut être exigé par le preneur sortant que si l’indemnité qui lui est due a été fixée avant la date d’expiration du bail (3e Civ., 31 janvier 2001, pourvoi n° 99-12.666, Bull. 2001, III, n° 12).

En l’espèce, l’indemnité de sortie n’a pas été fixée avant la date d’expiration du bail, intervenue le 11 octobre 2022, de sorte que la demande de maintien dans les lieux ne peut qu’être rejetée.

S’agissant de la demande d’expertise, formée désormais à titre principal par les appelantes, la cour ne peut que constater que, selon le procès-verbal du 13 avril 2023 qu’elles produisent, tous les pieds de vigne ont été coupés et détruits sur la parcelle qu’elles exploitaient et les fils de palissage retirés des piquets.

Elles ont déposé plainte pour ces faits mais la présente cour n’est saisie d’aucune demande de ce chef.

En tout état de cause, il en résulte que toute expertise sur place ayant pour objet l’évaluation de la valeur de la plantation est désormais inutile. S’agissant des frais exposés par les appelantes au cours du bail, celles-ci disposent des factures d’achats des plants de 2014 à 2021 qu’elles produisent (pièces n° 20 à 27), qui ne nécessitent pas l’avis d’un expert, et la détermination de la valeur du palissage (poteaux, fils et tendeurs) ne nécessite pas davantage la désignation d’un expert.

Enfin, les appelantes demandent une indemnité provisionnelle de sortie de 40.000 euros mais cette indemnisation est subordonnée au constat d’ « améliorations » apportées au fonds loué par preneur, « par son travail ou par ses investissements », en application de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime précité.

Or, les appelantes ne produisent aucun élément permettant d’étayer leur demande, aucune amélioration apportée au fonds loué n’étant constatée, de nature à justifier l’allocation d’une provision au titre de l’indemnité de sortie, alors que les intimées produisent des documents attestant du contraire.

Mme [N] et la SCEV [N] contestent la valeur probante du procès-verbal de constat du 23 décembre 2022 produit par les intimées ainsi que du rapport d’expertise amiable de M. [O], expert foncier et agricole près la cour d’appel de Reims, daté du 28 décembre 2022, aux motifs qu’ils ne sont pas contradictoires, n’ont pas de valeur probante au regard de l’article R. 411-15, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime et sont uniquement à charge à leur encontre.

Mais, d’une part, elles ne produisent aucun élément venant contredire les constatations effectuées par le commissaire de justice et l’expert, alors qu’elles auraient pu également faire établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice et une expertise amiable.

D’autre part, les deux documents produits sont particulièrement probants en ce qu’ils sont précis et détaillés, sont accompagnés de photographies très claires et, s’agissant en particulier de l’analyse de l’expert, font un constat nuancé de l’état des lieux viticoles.

Il en ressort que les installations de palissage sont dans un état correct, en rapport avec l’âge des plantations, que les fourrières sont correctement enherbées, que les adventices sont correctement contrôlées dans le périmètre de la plantation et qu’aucun vice apparent n’affecte le fonds mais qu’en revanche, le pourcentage de pieds morts ou manquants s’élève à 25% et qu’en outre, 27% des complants (jeunes plants de vigne plantés dans une vigne adulte pour remplacer les ceps morts) vivants ne seront pas en état de produire une récolte significative avant plusieurs années.

Ainsi, l’expert amiable constate que seuls 48% des emplacements sont occupés par un cep réellement en état de produire du raisin, ces constatations étant corroborées par le procès-verbal de constat du commissaire de justice.

M. [O] explique dans son rapport que cette situation est préoccupante car, en application du cahier des charges de l’AOC Petit Chablis, « le futur exploitant de la vigne devra réduire sa revendication en AOC Petit Chablis de 25% sur cette parcelle », qu’il « s’agit là d’une grave détérioration du fonds imputable à un défaut d’entretien prolongé de la plantation », qu’ « il en résulte aujourd’hui un manque à gagner important et [que] le preneur entrant devra engager des frais pour pallier le défaut constaté ».

Au regard de ces éléments, qui ont été débattus contradictoirement mais non contredits utilement par les appelantes, la demande de provision formée pour amélioration apportée au fonds loué ne peut qu’être rejetée et la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Les appelantes, partie perdante, seront tenues aux dépens et condamnées à indemniser les intimées des frais qu’elles ont de nouveau été contraintes d’exposer, à hauteur de la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] et la SCEV [N] aux dépens d’appel ;

Les condamne à payer à Mmes [P] et [H] la somme globale de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT