N° RG 20/00904 – N° Portalis DBV2-V-B7E-INRK

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 11 FEVRIER 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Jugement du TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE du 30 Janvier 2020

APPELANT :

Monsieur Y X

[…]

[…]

représenté par M^e E VARGUES de la SELARL VARGUES ET ASSOCIES, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

Conformément aux ordonnances applicables dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et à l’article 5 de la loi du 14 novembre 2020, pour les affaires civiles, l’affaire a été retenue sans débats par Madame GERMAIN, Conseillère, rapporteur qui a rendu compte pour délibéré par la Cour composée de :

Monsieur MELLET, Conseiller faisant fonction de Président

Madame LABAYE, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

SANS DEBATS :

Sur dépôt de dossiers, les parties ayant été avisées de ce que l’affaire était mise en délibérée au 11 Février 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 Février 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur MELLET, Conseiller Faisant fonction de Président et par Madame DUPONT, Greffière lors du délibéré.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Renaux Laine exploite un fonds de commerce de garage automobile dans les locaux sis […] à Bolbec et pour lequel un bail commercial a été régularisé le 30 décembre 2008 avec M. A B moyennant un loyer annuel de 13 200 € HT, outre les charges et l’impôt foncier.

Le bail a été transmis à M. Y X, en qualité de bailleur, au moment de la cession des murs.

Quelques mois après l’acquisition réalisée par M. Y X, la société Renaux Laine lui a fait part de l’existence de divers désordres affectant la toiture du bâtiment et de désordres consécutifs à des défauts d’étanchéité.

Le 17 janvier 2013, la société Renaux Laine a fait établir un procès-verbal de constat par la SCP Lerasle-Mehrung, huissiers de justice au Havre, et a ensuite sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, la prise en charge par son bailleur des travaux de couverture ainsi que sur certaines canalisations.

M. Y X n’ayant pas apporté de solutions à l’ensemble des désordres relevés par la société Renaux Laine, par exploit d’huissier en date du 5 novembre 2013, le preneur a saisi le juge des référés en vue de voir ordonner une expertise.

Par ordonnance du 10 décembre 2013, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 avril 2017.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 26 septembre 2017, la société Renaux Laine a fait assigner M. Y X, devant le tribunal de grande instance du Havre aux fins de le faire juger responsable des désordres subis par elle ; le voir condamner à lui payer diverses sommes au titre des travaux de réfection complète de la toiture (en ce compris la terrasson ouest), des travaux de réfection de la façade, des travaux sur les canalisations, de la surconsommation d’eau liée aux fuites sur les canalisations, et de son préjudice de jouissance ; le voir condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire du Havre a :

— condamné M. Y X à faire réaliser les travaux de réfection complète de la toiture en ce compris le terrasson ouest tels que décrits et chiffrés dans les devis Berdeaux Leroux du 24 janvier 2017 et Freger du 23 avril 2015 dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision à

intervenir ;

— fixé une astreinte provisoire à M. X d’un montant de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la décision, pendant trois mois, afin d’assortir l’obligation de M. X de procéder aux travaux de réfection de la toiture pour lesquels il a été condamné ;

— dit que le juge de l’exécution du tribunal de grande instance du Havre sera compétent pour liquider ladite astreinte ;

— à défaut d’exécution dans ce délai de trois mois, condamné M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 84 284,12 € ;

— condamné M. Y X à faire réaliser les travaux de réfection complète de la façade tels que décrits et chiffrés dans le devis de la société Stéphane Laine en date du 27 février 2017 dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision ;

— fixé une astreinte provisoire à M. X d’un montant de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la décision, pendant trois mois, afin d’assortir l’obligation de M. X de procéder aux travaux de réfection de la façade pour lesquels il a été condamné ;

— dit que le juge de l’exécution du tribunal de grande instance du Havre sera compétent pour liquider ladite astreinte ;

— à défaut d’exécution dans ce délai de trois mois, condamné M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 1 259, 58 € ;

— condamné M. Y X à faire réaliser les travaux d’isolation des canalisations tels que décrits et chiffrés dans l’expertise judiciaire dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision ;

— fixé une astreinte provisoire à M. X d’un montant de 20 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la décision, pendant trois mois, afin d’assortir l’obligation de M. X de procéder aux travaux d’isolation des canalisations pour lesquels il a été condamné ;

— dit que le juge de l’exécution du tribunal de grande instance du Havre sera compétent pour liquider ladite astreinte ;

— à défaut d’exécution dans ce délai de trois mois, condamné M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 10 700 € ;

— dit que l’ensemble des sommes allouées ci-dessus sera indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur au mois d’avril 2017, date du dépôt du rapport d’expertise, et le dernier indice à prendre en considération celui en vigueur à la date du jugement ;

— condamné M. X à verser à la société Renaux Laine la somme de 1 448,22 € au titre de son préjudice matériel en lien avec la surconsommation d’eau ;

— condamné M. X à verser à la société Renaux Laine la somme de 3 630 € au titre de son préjudice de jouissance ;

— rejeté les autres demandes des parties ;

— condamné M. X à payer à la société Renaux Laine la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné M. X aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et des deux constats d’huissier du 17 janvier 2013 et du 6 janvier 2017 évoqués dans l’expertise dont distraction au profit de la SELARL Lepillier Boisseau, avocat.

Pour statuer ainsi le tribunal a essentiellement considéré que la clause du bail commercial ne décharge pas le bailleur de son obligation de réaliser les réparations de remise en état prévues par l’article 606 du code civil, rendues nécessaires au cours du bail et qu’en conséquence M. Y X est tenu de réaliser les travaux de réfection complète de la toiture. Les premiers juges ont également estimé que les fissures qui apparaissent sur la façade relèvent de l’obligation d’entretien du bailleur d’autant qu’elles concernent des travaux de consolidation de la façade en lien avec une usure normale avec le temps. Ils ont également considéré que le défaut d’isolation des canalisations doit être à la charge du bailleur. Pour condamner M. Y X à payer à la société Renaux Laine la somme de 1 448,22 € au titre de la surconsommation d’eau, le tribunal a estimé que le bailleur reconnaissait avoir procédé à des travaux sur les canalisations de distribution d’eau qui se sont révélées fuyardes. Les premiers juges ont évalué le préjudice de jouissance à 5% de la valeur locative du bien.

Par déclaration d’appel du 20 février 2020, M. Y X a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La société Renaux Laine a constitué avocat le 4 mars 2020.

Par conclusions du 28 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, M. Y X demande à la cour de :

Le recevant en son appel,

— le déclarer recevable,

A titre principal,

— annuler le rapport de l’expert du 19 avril 2017 et réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Renaux Laine de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— dire que la société Renaux Laine a failli à ses obligations d’entretien de l’immeuble ;

— dire qu’en conséquence, elle devra supporter la plus grande partie du coût des travaux de réfection de la couverture du bâtiment dans lequel elle exploite son activité professionnelle ;

— débouter la société Renaux Laine du surplus de ses demandes liées notamment à la fissure de l’immeuble, à la canalisation d’alimentation en eau du hangar et à sa surconsommation ;

— débouter la société Renaux Laine du surplus de ses demandes ;

— condamner la société Renaux Laine au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient essentiellement que les opérations d’expertise réalisées entre le 18 juin 2014 et le 19 avril 2017 n’ont pas été effectuées sérieusement et n’ont pas été conduites de manière contradictoire. Il fait valoir que la société Renaux Laine a failli à ses obligations en sa qualité de preneur en s’abstenant d’entretenir les éléments constitutifs de la toiture, à savoir les chenaux, les gouttières et autres éléments notamment liés aux abords extérieurs du bien loué qu’elle s’était engagée à tenir en parfait état de propreté et en laissant dans un abandon total la couverture du bâtiment. Il invoque que les micro-fissures de la façade ne sont pas de nature à mettre en cause la solidité de l’immeuble ainsi que sa destination et que, relevant d’un simple défaut esthétique, elles sont du domaine de l’entretien à la charge du locataire. Il indique que la canalisation de distribution d’eau qui s’est révélée fuyarde en avril 2013 a été remplacée et depuis ces travaux il dit n’avoir jamais reçu la moindre réclamation de la part du preneur qui pourrait être relative à un défaut d’isolation ou à un défaut d’alimentation qui lui soit imputable.

Aux termes de ses conclusions en date du 21 juillet 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la société Renaux Laine demande à la cour de :

— juger M. Y X irrecevable en sa demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire ;

— juger M. Y X mal fondé en son appel ;

En conséquence,

— débouter M. Y X de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 30 janvier 2020, sauf à actualiser l’indemnisation du préjudice de jouissance, laquelle se chiffre à la somme de 4 725,60 € au mois de juillet 2020, à parfaire au jour de l’arrêt ;

Y ajoutant,

— condamner M. Y X à payer à la société Renaux Laine la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens d’appel, lesquels comprendront le coût du constat d’huissier en date du 5 mars 2020, dont distraction au profit de la SELARL Lepillier Boisseau, sur son affirmation légale d’en avoir fait l’avance.

Concernant l’expertise, elle soutient que la demande de M. Y X tendant à la nullité du rapport déposé le 24 avril 2017 est irrecevable dès lors que, devant les premiers juges, ont été soulevées des défenses au fond sans que la nullité dudit rapport ne soit invoquée.

Quant à la toiture, elle fait valoir que les travaux sollicités constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur. Elle indique également qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise qu’elle aurait manqué à son obligation d’entretien puisque l’expert a estimé que l’absence de nettoyage n’est pas la cause de la dégradation de la toiture. S’appuyant sur le rapport d’expertise, elle explique que la réfection complète de la couverture est nécessaire, et qu’en tout état de cause, elle n’a pas accès aux espaces privés entourant le garage qui lui aurait permis de procéder au nettoyage de la toiture.

S’agissant des fissures présentes sur la façade, elle invoque qu’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur. Elle indique que ces fissures ne constituent pas des désordres purement esthétiques mais participent aux infiltrations d’eau.

En ce qui concerne les canalisations, le preneur estime que si le bailleur a procédé au remplacement des canalisations qui étaient autrefois enterrées et fuyardes, lesdites canalisations ne sont pas protégées du gel, ce qui les rend inutilisables lorsque les températures extérieures sont négatives.

Elle explique avoir subi un préjudice lié aux surconsommations d’eau avant le remplacement par le bailleur des canalisations fuyardes et un préjudice de jouissance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2020 et l’audience de plaidoiries fixée au 30 novembre 2020.

Par conclusions de procédure du 23 novembre 2020, M. Y X sollicite le rabat de la clôture, demande à être autorisé à notifier ses conclusions récapitulatives, à ce que soit maintenue l’affaire pour être plaidée à l’audience du 30 novembre et à ce qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens. Il invoque la production d’une nouvelle pièce déterminante, à savoir un rapport d’expertise du 20 novembre 2020 établi par M. C D, expert de justice. Il fait également valoir au soutien de sa demande de révocation de la clôture que l’intimée a communiqué, le vendredi 20 novembre 2020, deux nouveaux documents dont il n’a pu prendre connaissance compte tenu du délai qui lui était imparti.

Par conclusions récapitulatives du 24 novembre 2020, la société Renaux Laine maintient ses demandes et réplique aux écritures de l’appelant en date du 23 novembre 2020 en faisant valoir que le rapport d’expertise dont le bailleur se prévaut est un rapport privé, l’expert étant intervenu à la seule demande de l’appelant. Il soutient également qu’il n’a communiqué qu’une seule pièce en date du 20 novembre 2020, à savoir une pièce complémentaire correspondant au devis Berdeaux Leroux actualisé mentionnant les travaux de désamiantage. Elle indique que lors de la période d’été, des nouveaux dégâts ont été signalés au bailleur.

Par conclusions récapitulatives du 24 novembre 2020, M. Y X réitère l’ensemble de ses demandes et répond aux écritures de l’intimée du même jour. Il indique qu’il n’a jamais tenté de dissimuler que le rapport d’expertise dont il se prévaut a été réalisé à sa seule demande.

A l’audience du 30 novembre 2020, le dossier n’a pu être appelé en raison d’un important incident qui a nécessité l’évacuation totale du Palais de justice. L’affaire a été retenue sans audience avec l’accord des parties.

MOTIFS :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 802 du code de procédure civile (ancien article 783) dispose qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée et aucune pièce produite aux débats sous peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En vertu des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile (ancien article 784), l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, M. Y X, par voie de conclusions du 23 novembre 2020, a sollicité le rabat de

l’ordonnance de clôture afin de produire aux débats un rapport d’expertise établi à sa seule demande par M. C D, expert de justice, en date du 20 novembre 2020 et communiqué le jour de la clôture.

Cependant, l’appelant ne justifie pas de la date à laquelle il a sollicité unilatéralement ce second rapport d’expertise, ce qui ne permet pas à la Cour de déterminer s’il a initié cette nouvelle expertise en temps utile. En outre, il n’expose pas les raisons qui l’ont empêché de communiquer cet élément avant le prononcé de la clôture alors que le rapport a été établi 3 jours avant celle-ci.

L’appelant sollicite encore la révocation de l’ordonnance de clôture invoquant la communication par l’intimée de deux nouvelles pièces le 20 novembre 2020 dont il n’a pu prendre connaissance compte tenu du délai imparti.

Toutefois, un seul document a été communiqué le 20 novembre 2020 par la société Renaux Laine et il s’agit d’un devis actualisé mentionnant les travaux de désamiantage auquel n’est attachée aucune nouvelle demande de l’intimée qui se borne à solliciter la confirmation de la décision entreprise, sauf à actualiser l’indemnisation du préjudice de jouissance. En outre, il sera noté que l’appelant n’a pas sollicité le rejet de cette pièce ni conclu sur ce point depuis cette date.

Dès lors, l’appelant ne justifie d’aucune cause grave pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, la demande de M. Y X sera rejetée et les conclusions des parties communiquées postérieurement à l’ordonnance de clôture ainsi que la pièce de l’appelant (n° 17) communiquée le jour de la clôture seront écartées des débats et déclarées irrecevables.

Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire :

Selon l’article 175 du code de procédure civile, bien qu’il s’agisse d’une défense au fond, la nullité des décisions et des actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 112 du même code prévoit que la nullité des actes de procédure est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond sans soulever la nullité

En application de ces dispositions légales, celui qui a critiqué en première instance l’avis de l’expert, après dépôt de son rapport, est irrecevable à se prévaloir, en appel, des irrégularités de l’expertise.

M. Y X sollicite la nullité du rapport d’expertise judiciaire en faisant valoir que les opérations d’expertise n’ont pas été conduites de manière contradictoire.

Or, en l’espèce, il apparaît que devant les premiers juges, M. Y X a invoqué des défenses au fond sans se prévaloir de la nullité du rapport d’expertise qui n’a été soulevée pour la première fois que dans ses conclusions d’appel.

Il s’ensuit que l’appelant qui n’a pas sollicité en première instance la nullité du rapport d’expertise, se bornant à le critiquer dans son contenu, et qui a conclu au fond sur les différents désordres allégués par le preneur, est irrecevable à solliciter pour la première fois en cause d’appel la nullité du rapport d’expertise.

Sur les travaux :

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, il incombe au bailleur de délivrer des locaux en bon état de réparations de toute espèce, en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués.

Conformément aux dispositions de l’article 606 du même code, le bailleur est tenu aux grosses réparations.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les dérogations conventionnelles sont possibles et licites à condition cependant de ne pas avoir pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur et elles sont d’interprétation stricte.

Il est ainsi constant qu’à défaut de clause expresse sur la vétusté, et quelles que soient par ailleurs les clauses dérogatoires mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du code civil, ou prévoyant que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, le locataire n’est pas tenu de la réfection des locaux loués, et le bailleur répond de la vétusté, laquelle au demeurant lui incombe expressément en vertu des dispositions de l’article 1755 du même code.

Le contrat de bail commercial en date du 30 décembre 2008 mentionne que le preneur 'prendra ces locaux dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état, autres que celles prévues à l’article 606 du code civil'. Il est ajouté que faute d’état des lieux, 'le preneur sera réputé avoir reçu les locaux loués en parfait état, sans qu’il puisse, ultérieurement, en apporter la preuve contraire'.

Il est constant que lors de l’entrée dans les lieux de l’intimée, aucun état des lieux n’a été dressé de sorte que la société Renaux Laine est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Cependant la clause susmentionnée ne décharge pas le bailleur de son obligation de réaliser les réparations et remises en état prévues à l’article 606 du code civil.

Il convient d’examiner chacun des désordres litigieux.

1° Sur la toiture :

Le rapport d’expertise judiciaire du 24 avril 2017 souligne que la 'toiture a dépassé sa fin théorique de vie', que 'la pellicule de surface s’est dégradée avec les cycles gel dégel' rendant le matériau 'poreux et cassant', que 'l’étanchéité n’est plus assurée', et que les 'nombreuses réparations par rustines qui ont été effectuées témoignent de l’inexorable dégradation des matériaux de la toiture'. Il conclut à la nécessité de réaliser la réfection complète de la toiture.

M. Y X soutient que le preneur a été défaillant à l’égard de ses obligations d’entretien. Il fait valoir que cette défaillance a fortement contribué à la dégradation de la couverture et qu’il convient de laisser à la charge de la société Renaux Laine la plus grande part des conséquences matérielles et financières ayant rendu obligatoire et nécessaire son remplacement.

Pour invoquer que les dégradations de la toiture sont la conséquence du défaut d’entretien du preneur, le bailleur s’appuie sur les rapports établis par la société Decti les 26 décembre 2008 et 21 juillet 2012.

Toutefois, les rapports dont fait état l’appelant ne visent pas à établir une expertise technique de la couverture mais de simples diagnostics amiante de telle sorte que les mentions 'bon état’ visant certaines zones de toiture se rapportent à l’état de conservation des plaques amiantées et non à l’état réel de la couverture.

Par ailleurs, si le bail commercial stipule que le preneur 'supportera, également, les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle' et que la société Renaux Laine ne justifie d’aucune opération d’entretien sur la couverture, force est de constater que le rapport d’expertise du 24 avril 2017 attribue les dégradations à la vétusté de la toiture, à l’absence de traitement par peintures sur couche d’accrochage après traitement cryptogamique et révision générale ne relevant pas d’un

entretien courant locatif ainsi qu’à des réparations sommaires et partielles au coup par coup.

L’expert relève encore que 'les débris présents sur la couverture pouvaient gêner les écoulements, cependant les mousses et lichens se développent même sur une toiture propre' et précise que 'l’absence de nettoyage n’est pas la cause de la dégradation dans le temps de la toiture'.

Le rapport indique que 'de par la configuration des lieux loués, la société Renaux Laine, ne peut accéder aux espaces privés entourant le garage, pour effectuer les opérations simples relevant des obligations de la société locataire'.

Enfin, un procès-verbal de constat du 5 mars 2020 établi à la demande de l’intimée par M^e E F, huissier de justice, confirme la vétusté de la toiture qui présente 'de nombreux trous, créant des infiltrations un peu partout dans le bâtiment, tant sur les équipements que sur les véhicules des clients'.

Dès lors, les dégradations de la toiture ne sont pas la conséquence du défaut d’entretien par le preneur et sa réfection constitue des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil devant, en conséquence, être mise à la charge du bailleur.

Afin de procéder à la réfection de la toiture, l’expert a retenu le devis de la société Berdeaux Leroux du 24 janvier 2017 pour un montant de

82 533,80 € TTC, outre celui de la société Freger du 23 avril 2015 pour les travaux concernant le terrasson côté ouest d’un montant de 1 750,32 € TTC.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. Y X à faire réaliser les travaux de réfection complète de la toiture en ce compris le terrasson ouest tels que décrits et chiffrés dans les devis Berdeaux Leroux du 24 janvier 2017 et Freger en date du 23 avril 2015 dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision, puis sous astreinte de 200 € par jour pendant un nouveau délai de trois mois et, à défaut d’exécution dans ce délai, en ce qu’il a condamné M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 84 284,12 €.

2° Sur la façade :

L’expert a constaté l’existence de deux fissures et de micro-fissures sur la façade.

Le bailleur, s’appuyant sur les clauses du bail commercial, considère que les fissures et micro-fissures ne remettant pas en cause la solidité de l’immeuble et résidant en un simple défaut esthétique relèvent du domaine de l’entretien à la charge du locataire.

Le bail commercial stipule que le preneur s’oblige à maintenir 'la devanture ainsi que les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté'. Les clauses du bail devant être interprétées strictement, force est de constater que les stipulations du bail n’incluent pas dans les travaux mis à la charge du preneur la reprise des fissures constatées sur la façade.

L’expert énonce que l’ensemble des fissures et micro-fissures 'sont dues à des tassements différentiels des infrastructures et à des retraits entre les matériaux'. Il précise qu’elles 'ne sont pas de nature à porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination'. Il indique également que 'les micro-fissures ne résultent pas d’un manque d’entretien de l’ouvrage'.

Ainsi que l’ont, à juste titre, relevé les premiers juges, si ces fissures ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble, elles sont relatives à sa structure et participent aux infiltrations d’eau constatées par le preneur.

Dès lors, le traitement des fissures constitue des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil devant, en conséquence, être mis à la charge du bailleur.

A ce titre, l’expert a retenu le devis de la société Stéphane Laine en date du 27 février 2017 pour un montant de 1 259,58 € TTC comme conforme aux travaux nécessaires.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. Y X à faire réaliser les travaux de réfection complète des fissures tels que décrits et chiffrés dans le devis de la société Stéphane Laine dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision, puis sous astreinte de 50 € par jour pendant un nouveau délai de trois mois et, à défaut d’exécution dans ce délai, en ce qu’il a condamné M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 1 259, 58 €.

3° Sur les canalisations :

Il est constant que le bailleur a procédé au remplacement des canalisations qui étaient autrefois enterrées par un réseau en élévation dans le hall du garage mettant ainsi fin aux problèmes de fuites.

Néanmoins, le rapport d’expertise du 24 avril 2017 indique que l’isolant actuel des canalisations ne peut s’opposer au gel de celles-ci en cas de températures négatives.

Le bailleur sollicite la réformation du jugement notamment en ce qu’il l’a condamné à faire réaliser les travaux d’isolation des canalisations dont le coût a été estimé par l’expert à 10 700 € TTC soutenant que le preneur ne s’est jamais plaint d’un défaut d’isolation avant l’expertise contrairement à ce que prévoit le contrat de bail commercial.

Ainsi que l’ont, à juste titre, relevé les juges du fond, l’expert a indiqué que dans un constat d’huissier réalisé par le preneur, en l’absence du bailleur, en date du 6 janvier 2017, il a été constaté l’existence du gel des canalisations lors de températures extérieures négatives. Ledit constat a été étudié par l’expert judiciaire lors de l’expertise contradictoire de telle sorte que M. Y X pouvait y répondre par un éventuel dire.

Par ailleurs, l’expert préconise la fourniture et la pose de cordons chauffants auto-régulés, boîtiers de connexion, thermostat, embouts d’extrémité, alimentation électrique 220 V avec disjoncteur différentiel 30 Ma, fixations et calorifuge épaisseur 20 m/m.

Ces travaux constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil devant être mis à la charge du bailleur.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. Y X à faire réaliser les travaux d’isolation des canalisations tels que décrits et chiffrés dans l’expertise judiciaire dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, puis sous astreinte de 20 € par jour pendant un nouveau délai de 3 mois et, à défaut d’exécution dans ce délai, en ce qu’elle a condamné le bailleur à verser à la société Renaux Laine la somme de 10 700 €.

Sur les préjudices du preneur :

1° Sur la surconsommation d’eau :

Le bailleur fait valoir que l’expert n’a jamais constaté les surconsommations d’eau invoquées par le preneur ni même exploré les circonstances de ces surconsommations.

Toutefois, M. Y X reconnaît lui-même avoir procédé à des travaux sur les canalisations de distribution d’eau qui se sont révélées fuyardes en avril 2013.

Dès lors, le bailleur sera tenu de réparer le préjudice subi par la société Renaux Laine en lien avec la vétusté des canalisations qui a entraîné une surconsommation d’eau.

Afin d’évaluer sa consommation d’eau habituelle, le preneur produit aux débats :

— la facture d’eau de septembre 2009 à avril 2010 pour un montant de 110,68 € (24m3) ;

— la facture d’eau d’avril à septembre 2010 pour un montant de 105,41 € (21m3) ;

— la facture d’eau de septembre 2010 à mai 2011 pour un montant de 12 € (22m3) ;

— la facture d’eau de mai à septembre 2011 pour un montant de 743,42 € (176m3) ;

— la facture de mars à septembre 2012 pour un montant de 1 123,63 € (281m3) ;

— la facture d’eau de septembre 2012 à avril 2013 pour un montant de 801,70 € (190m3) ;

la facture d’eau litigieuse d’avril à octobre 2013 pour un montant de 2 249,92 € (577m3).

En conséquence, c’est par une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont estimé la consommation d’eau réelle du preneur à 200m3 sur la période litigieuse, soit la somme de 801,70 € à soustraire de la dernière facture produite et évalué le préjudice de la société Renaux Laine à la somme de 1 448,22 €, le jugement déféré étant confirmé de ce chef.

2° Sur le préjudice de jouissance :

Pour condamner M. Y X à payer à la société Renaux Laine la somme de 3 630 € au titre de son préjudice de jouissance, le tribunal judiciaire du Havre a considéré que l’inexécution des réparations a des conséquences sur la jouissance complète et paisible du bien qui peuvent être évaluées à 5% de la valeur locative du bien.

Le bailleur estime qu’il est permis de douter de la réalité de la gêne professionnelle invoquée par le preneur dès lors qu’il apparaît que son chiffre d’affaire est passé de 553 410,24 € en 2008 à 1 129 700 € en 2018.

Néanmoins, bien que le preneur ait pu exploiter son fonds de commerce, les différents désordres, constatés par l’expert et corroborés par les photographies du rapport d’expertise et du procès-verbal de constat du 5 mars 2020, qui résident en de nombreuses infiltrations d’eau et l’absence de rétention d’eau au niveau de la toiture et qui ont indéniablement nécessité une certaine adaptation des installations au sein du garage caractérisent le préjudice de jouissance.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le bailleur à réparer le préjudice de jouissance de la société Renaux Laine à compter de la mise en demeure du 3 mai 2013 à hauteur de 5% de la valeur locative du bien qui s’élève à 13 200 € HT par an, sauf à actualiser le montant des sommes dues à ce titre au jour de l’arrêt à venir.

M. Y X sera condamné à verser au preneur la somme suivante en réparation du préjudice subi :

13 200 X 5% X 7,75 (7 ans et 9 mois depuis la mise en demeure) =

5 115 €.

Sur les frais et dépens :

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance.

En cause d’appel M. Y X supportera les dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier du 5 mars 2020 et devra verser à la société Renaux Laine une indemnité de procédure que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables la pièce n° 17 déposée par M. Y X le jour de la clôture, soit le 23 novembre 2020, et les conclusions de M. Y X et de la société Renaux Laine en date du 24 novembre 2020.

Déclare irrecevable la demande de M. Y X tendant à la nullité de l’expertise ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la somme allouée au titre du préjudice de jouissance ;

Et statuant à nouveau sur l’évaluation du préjudice de jouissance, et y ajoutant,

Condamne M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 5 115 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne M. Y X à verser à la société Renaux Laine la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. Y X aux dépens d’appel, en ce compris les frais de constat d’huissier du 5 mars 2020 avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

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