Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 31 octobre 2024, n° 24/03432

TJ Paris 22 décembre 2023

CA Paris
Confirmation 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Droit d'usage prévu par le règlement de copropriété
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas supprimer ce droit d'usage sans une décision de fond, et que la dépose du WC constituait un trouble manifestement illicite.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait supporter les frais irrépétibles en raison de la nature du litige et de la décision rendue.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 31 oct. 2024, n° 24/03432
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/03432
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 22 décembre 2023, N° 23/55306
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre AMIELFrédéric INGOLDCaroline REGNIER-AUBERTVincent LAFARGEBruno REGNIER
Cabinet(s) :	CAROLINE REGNIER-AUBERT - BRUNO REGNIER AVOCATS ASSOCIESINGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	son syndic en exercice, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. S.B.E.

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03432 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6IE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Décembre 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55306

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERRISSEL ET ASSOCIES – CIPA, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E235

INTIMÉE

S.C.I. S.B.E., RCS de Paris sous le n°432 550 077, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, toque : A780

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SBE est propriétaire des lots n°2,3 et 17 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4] et actuellement loués à la société Palo Verde.

Se prévalant d’un droit d’usage sur le water-closet commun au rez-de-chaussée profitant à ses lots loués n°3 et 4 et contestant la nouvelle dépose du WC commun sur l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ayant été précédemment débouté d’une demande de dépose en référé par ordonnance rendue le 27 février 2023, par acte du 4 juillet 2023, la SCI SBE a fait assigner ce syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, la Compagnie immobilière Perrissel et associés, de réinstaller les sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic, la Compagnie immobilière Perrissel et associés, à lui verser en outre des dépens, la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en outre des dépens.

Par ordonnance contradictoire du 22 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de faire procédure, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, à la réinstallation de sanitaires et en particulier d’un siège de WC, dans le water-closet commun du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état description de division, ce dans l’attente d’une décision au fond l’autorisant à faire déposer lesdits sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée ;

assorti à l’expiration de délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette injonction d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à la société SCI SBE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 9 février 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 5 septembre 2024, il demande à la cour, de :

infirmer dans sa totalité l’ordonnance de référé rendue le 22 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

Ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de faire procéder, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, à la réinstallation de sanitaires et en particulier d’un siège de WC, dans le water-closet commun de rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division, ce dans l’attente d’une décision au fond l’autorisant à faire déposer lesdits sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée ;

Assorti, à l’expiration du délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette injonction d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période de trois mois

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à la société SCI SBE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens,

Ce faisant, statuant à nouveau,

juger irrecevable et mal fondée la société SCI SBE en l’ensemble de ses demandes,

dès lors, l’en débouter et la renvoyer à mieux se pourvoir,

condamner la société SCI SBE à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés, pour ceux exposés en cause d’appel, par Maître Frédéric Ingold, avocat à la cour.

Il soutient que si l’on suit le raisonnement du premier juge, il faudrait pour exécuter une décision définitive rendue par l’assemblée générale des copropriétaires la soumettre au tribunal afin d’autorisation ; que la résolution litigieuse n’a jamais été contestée par la société SBE ; que si le premier juge a estimé qu’il pouvait y avoir un débat de fond sur la faculté de supprimer un droit d’usage prévu par le règlement de copropriété, ce débat ne peut être tranché en référé.

Il conteste l’existence d’un « droit de jouissance privatif » mais évoque uniquement une simple autorisation, soit une tolérance autorisant les clients de la société qui exploitait alors le local à utiliser les WC communs, ce qui générait des nuisances et rendait l’accès à la copropriété extrêmement difficile en raison de longues files d’attente pour y accéder. Il fait état d’un protocole d’août 2022 qui visait à permettre à l’intimée d’installer un WC dans le local qu’elle louait, ce qui était possible, mais qu’elle n’en a rien fait.

Il conteste avoir demandé une autorisation « simple » de dépose des WC dans l’ordonnance du 27 février 2023 mais expose avoir sollicité qu’il soit ordonné une dépose à la société SBE en exécution de l’accord. Il soutient que le juge des référés avait simplement estimé que l’appréciation de l’accord intervenu relevait du juge du fond ; que si l’ordonnance n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal, elle a déjà statué sur une demande identique.

Il fait valoir que la nouvelle dépose ne constituait pas une « circonstance nouvelle » au sens de l’article 488 du code de procédure civile, en ce qu’elle n’a fait que remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient lorsque a été introduite l’instance qui a mené à la précédente ordonnance ; que depuis que les WC ont été réinstallés à la suite de l’ordonnance dont appel, les nuisances ont recommencé, avec notamment des dégradations imputables à la clientèle du restaurant.

Il considère que la décision déférée soumet, à tort, l’exécution de la résolution de l’assemblée générale à une décision judiciaire, contrairement à ce qu’indique la SCI SBE et il relève que cette dernière n’a pris aucune initiative procédurale de fond visant à voir connaître le droit qu’elle invoque.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 29 août 2024, la société SCI SBE demande à la cour, de :

dire mal fondé l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4],

déclarer la société SCI SBE recevable et bien fondée en ses demandes et conclusions ;

En conséquence,

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 22 décembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

Ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de faire procédure, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, à la réinstallation de sanitaires et en particulier d’un siège de WC, dans le water-closet commun du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état description de division, ce dans l’attente d’une décision au fond l’autorisant à faire déposer lesdits sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée ;

Assorti à l’expiration de délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette injonction d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] à lui verser en outre des dépens qui seront recouvrés par la société Regnier, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il existe un conflit entre le fait qu’elle dispose d’un droit réel à la jouissance d’un WC commun qu’elle tire du règlement de copropriété, et qui n’a pas été supprimé et la décision de l’assemblée générale des copropriétaires supprimant l’accès matériel à ce WC ; que ce conflit ne peut être tranché que par le juge du fond.

Elle relève que l’ordonnance du 27 février 2023 a incontestablement débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose et renvoyé ce dernier à mieux se pourvoir au fond ; que cette décision est passée en force de chose jugée.

Elle estime que la circonstance nouvelle, au sens de l’article 488 du code de procédure civile, est constituée par le fait que contrairement à la première procédure, le WC a été supprimé.

Elle souligne que si une ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal, tant qu’elle n’a pas été rapportée ou contredite par une décision du juge du fond, elle est bel et bien « passée en force de chose jugée », le syndicat des copropriétaires disposant de la faculté de saisir le juge du fond.

Elle soutient que le fait pour le syndicat des copropriétaires de demander à un entrepreneur de détruire le WC constitue une voie de fait mais également un trouble manifestement illicite et enfin un dommage imminent en ce que la boutique louée ne comporte pas elle-même d’installations sanitaires.

Elle fait valoir que le droit d’usage ne résulte pas d’une simple tolérance mais du règlement de copropriété lui-même ; que la tolérance ne vise que la possibilité d’accès de la clientèle du preneur, en aucun cas le droit d’usage lui-même ; que le conflit entre la décision de l’assemblée générale de condamner le WC et le droit non supprimé résultant du règlement de copropriété ne peut être tranché que par le juge du fond ; que la décision du 27 février 2023 a également rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en toute connaissance de l’accord de 2022 dont l’appelant se prévaut.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2024.

SUR CE,

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (alinéa 1er). Il peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (alinéa 2).

Selon l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

Dans une ordonnance du 27 février 2023 rendue dans une précédente instance, le juge des référés avait relevé qu’il n’était pas contesté et qu’il ressortait des échanges et des photographies qu’à la suite des travaux de dépose du WC et de la convention du 26 août 2022, les lots n°2 et 3 disposaient de nouveau d’un accès au local commun du rez-de-chaussée disposant de sanitaires et notamment d’un WC. Il n’existait donc plus, lorsque le juge des référés a statué dans cette première instance, de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent du fait d’un défaut d’accès aux sanitaires et le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réinstallation. Le juge des référés a également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner à la SCI SBE de procéder à la dépose à ses frais du WC commun réinstallé dans les parties communes, au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Or, une nouvelle dépose est intervenue le 24 mai 2023 et donc postérieurement à cette première ordonnance de référé, constituant une circonstance nouvelle au sens de l’article 488 précité.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la demande tendant à la réinstallation des sanitaires formée par la SCI SBE à l’encontre du syndicat des copropriétaires était recevable. Il y a lieu de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Aux termes de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

(')

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. (') ».

Ces dispositions sont d’ordre public.

Il ressort de l’extrait du règlement de copropriété versé aux débats que les lots n°2 et 3 (deux locaux commerciaux) bénéficie effectivement d’un « droit à l’usage du water-closet commun du niveau ».

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à se prévaloir d’une résolution de l’assemblée générale pour supprimer ce droit d’usage et condamner le WC commun et l’affecter à l’usage exclusif de la société de nettoyage, en l’absence de toute décision de fond modifiant ou supprimant ce droit bénéficiant aux lots de la SCI SBE.

L’ordonnance du 27 février 2023 s’était expressément fondée sur les dispositions de l’article 26 précité et avait retenu qu’il était établi que le règlement de copropriété prévoyait un droit d’usage.

La nouvelle dépose par le syndicat des copropriétaires se heurte à l’autorité de la chose jugée au provisoire s’agissant des constats de l’existence d’un droit d’usage et du fait que la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de dépose ne pouvait prospérer en raison d’une contestation sérieuse qui justifiait une appréciation de fond. Cette ordonnance prenait déjà en compte la convention des parties en date du 26 août 2022 dont se prévaut toujours le syndicat des copropriétaires.

Il en résulte nécessairement que toute dépose ou interdiction d’accès des WC, qui revient à priver la SCI SBE du droit qu’elle tient dudit règlement qu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ne saurait contredire, d’une part, et qui se heurte à l’autorité de la chose jugée au provisoire dont l’ordonnance de référé du 27 février 2023 est revêtue, de seconde part, constitue un trouble manifestement illicite tant qu’aucune décision du juge du fond ne vient remettre en question ladite ordonnance.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de faire procéder, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, à la réinstallation de sanitaires et en particulier d’un siège de WC, dans le water-closet commun du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et d’en rétablir l’accès au profit des lots n°2 et 3 de l’état description de division, ce dans l’attente d’une décision au fond l’autorisant à faire déposer lesdits sanitaires dans le WC commun du rez-de-chaussée, sous condition d’astreinte.

Le sens de la présente décision conduit à également confirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic à payer à la SCI SBE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne aux dépens d’appel, avec distraction au profit de l’avocat de la SCI SBE dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE