Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 10 OCTOBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08680 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYDD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection d’AUXERRE – RG n° 11-20-39

APPELANT

Monsieur [J] [F]

né le 22 avril 1968 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté et assisté par M^e Carole DURIF de la SELARL C. DURIF AVOCATS, avocat au barreau de SENS substituée à l’audience par M^e Sylvie FOADING, même cabinet, même toque

INTIMEE

Etablissement Public DOMANYS

RCS n° B382 820 033

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par M^e Steeve MONTAGNE de la SCP TANGUY SALAÜN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargéedu rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 8 juin 2001, la Société HLM Yonne Habitation, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui l’Office Public de l’Habitat Domanys a donné à bail à M. [J] [F] un logement social de type T3 situé au [Adresse 2] à [Localité 7] dans le département de l’Yonne, pour un loyer mensuel d’un montant de 1.100,19 francs soit 167,72 euros, outre la provision sur charges récupérables.

A partir de l’année 2010, la Société Yonne Habitation a connu des difficultés financières qui ont donné lieu à la conclusion, le 22 octobre 2012, d’un plan de rétablissement de l’équilibre entre cette société, l’OPH Domanys, la Caisse de garantie de logement locatif social (CGLLS), le Conseil Général du Département de l’Yonne ainsi que l’Etat, représenté par le Préfet du Département.

Aux termes de l’article 1er de cet accord, l’OPH Domanys s’est engagé à faire évoluer le montant des loyers de son parc immobilier d’au moins 2% par an pendant toute la durée du plan de 2013 à 2016.

Suivant jugement avant dire droit rendu le 9 novembre 2016 par le tribunal d’instance de Sens en suite de la saisine de M. [J] [F] aux fins de contestation de l’augmentation des loyers et de diverses charges locatives, il a été désigné Me [E], huissier de justice, aux fins de constater le temps nécessaire au nettoyage des cages d’escalier et au ramassage des poubelles de l’immeuble loué et il a été enjoint notamment à l’OPH Domanys de produire diverses factures correspondant aux charges locatives contestées.

Le constat d’huissier de justice s’est déroulé sur place les 14 et 19 décembre 2016.

Par jugement du 6 juillet 2017, rectifié le 5 octobre 2017, le tribunal d’instance de Sens a notamment condamné l’OPH Domanys à payer à M. [J] [F] la somme de 997,28 euros au titre du trop-perçu des loyers pour les années 2014 et 2015, fixé la provision d’eau froide du locataire à la quantité de 5 m3 d’eau par mois pour l’année 2018 et fixé le montant du loyer de M. [J] [F] à la somme de 224,85 euros pour l’année 2017.

Dans un arrêt rendu le 14 novembre 2019 sur pourvoi formé par l’OPH Domanys la troisième chambre civile de la cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, le jugement susvisé du tribunal d’instance de Sens et renvoyé la cause et les parties devant le tribunal d’instance d’Auxerre.

Suivant déclaration au greffe du 28 janvier 2020, M. [J] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre d’une requête aux fins de voir, avant dire droit, enjoindre à l’OPH Domanys de communiquer diverses pièces relatives aux charges locatives contestées, au fond, condamner le bailleur au paiement de diverses sommes au titre du trop-perçu concernant les loyers et charges locatives, et à titre de dommages-intérêts.

A l’audience du 9 septembre 2021, M. [J] [F] a sollicité principalement, la condamnation de l’OPH Domanys à lui payer :

—  195 euros au titre du trop-perçu des loyers pour les années 2014 et 2015,

—  312,43 euros au titre des charges indûment payées pour le poste 'gestion et surveillance d’immeubles',

—  926,90 euros correspondant au solde de charges locatives 2011 à 2015 en sa faveur,

—  5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

outre voir réduire le montant de son loyer à la somme de 224,67 euros et sa provision de charges pour le poste 'eau froide', de moitié.

L’OPH Domanys a sollicité à titre principal, le rejet des demandes de M. [J] [F] et reconventionnellement, sa condamnation à lui payer la somme de 781,90 euros au titre des loyers dus sur la période de janvier 2017 à mars 2020.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 janvier 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Auxerre a ainsi statué :

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande en paiement de la somme de 195 euros au titre du trop-perçu des loyers pour les années 2014 et 2015 ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande en réduction du montant de

son loyer à la somme de 224,67 euros ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de

781,90 euros (sept cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-dix centimes)

correspondant aux loyers dus sur la période de janvier 2017 à mars 2020 ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande en restitution de la somme de 321,43 euros au titre des charges relatives au poste « gestion et surveillance d’immeuble » ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande en restitution de la somme de 926,90 euros au titre des charges locatives sur la période allant de 2011 à 2015 ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de

500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 avril 2022 par M. [J] [F],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juillet 2022 par lesquelles M. [J] [F], demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’AUXERRE en date du 6 janvier 2022 en ce qu’il a débouté Monsieur [J] [F] de sa demande en restitution de la somme de 321,43 € au titre des charges relatives au poste « gestion et surveillance d’immeuble », de sa demande en restitution de la somme de 926,90 € au titre des charges locatives sur la période allant de 2011 à 2015, de sa demande en paiement de la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de sa demande au titre des frais irrépétibles, et l’a condamné à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

DECLARER Monsieur [J] [F] recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence,

CONDAMNER l’E.P.I.C. DOMANYS à régler à Monsieur [J] [F] une somme de 321,43 €, au titre des charges indûment payées pour le poste « gestion et surveillance d’immeuble »

DIRE ET JUGER que l’E.P.I.C. DOMANYS doit réduire de moitié la provision sur charges pour le poste « eau froide » réglée par Monsieur [J] [F],

CONSTATER que l’E.P.I.C. DOMANYS a bien réduit de moitié cette provision sur charge pour le poste « eau froide » concernant le logement occupé par Monsieur [J] [F].

DIRE ET JUGER que l’E.P.I.C. DOMANYS devra maintenir cette réduction de moitié de provision sur charge pour le poste « eau froide », concernant le logement occupé par Monsieur [J] [F].

CONDAMNER l’E.P.I.C. DOMANYS à régler à Monsieur [J] [F] une somme de 926,90 €, correspondant au solde de charges locatives 2011 à 2015 en sa faveur.

CONDAMNER l’E.P.I.C. DOMANYS à régler à Monsieur [J] [F] une somme de 5.000,00 €, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée.

DIRE ET JUGER que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’exploit d’Huissier en date du 21 décembre 2015.

CONDAMNER l’E.P.I.C. DOMANYS à régler à Monsieur [J] [F] une somme de 3.500,00 € en cause d’appel et 2.500,00 € au titre de la procédure de première instance, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER l’E.P.I.C. DOMANYS aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront notamment les honoraires de Maitre [B] [E], Huissier de Justice à [Localité 6].

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 octobre 2022 au terme desquelles l’office public de l’habitat Domanys demande à la cour de :

— REJETER la requête aux fins d’appel de Monsieur [J] [F].

En conséquence,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions contestées le Jugement n°1/2022 rendu le 6 janvier 2022 par le Juge des Contentieux près le Tribunal Judiciaire d’AUXERRE

— CONDAMNER Monsieur [J] [F] à verser à DOMANYS la somme de 3.500,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile concernant les frais de l’instance d’appel,

— CONDAMNER Monsieur [J] [F] aux entiers dépens dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SELARL 2H AVOCATS prise en la personne de Maître Audrey SCHWAB et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de M. [J] [F] en restitution des charges pour le poste « gestion et surveillance d’immeuble »

Devant la cour, M. [J] [F] maintient sa contestation au titre des charges qui lui ont été facturées sous l’intitulé 'gestion et surveillance d’immeuble’ pour les années 2009 à 2012, soit pour un montant global de 321,43 euros.

Il considère que ne bénéficiant pas des prestations d’un responsable d’immeubles, ces charges lui ont été facturées à tort.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, applicable aux logements HLM :

'(…)

d) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les deux tâches.

En l’espèce, M. [J] [F] évoque l’accord conclu le 1er juillet 2007 entre l’OPAC de l’Yonne, la société HLM Yonne Habitation et les organisations de locataires, prévoyant la mise en place de 15 responsables d’immeubles répartis sur tout le territoire icaunais, dont la rémunération à l’exclusion du salaire en nature est récupérée à 75 % sur les locataires, dans la mesure où ils sont chargés de l’entretien des parties communes et de l’élimination des rejets.

Cet accord mentionne qu’il s’applique sur l’ensemble des habitations du patrimoine de l’OPAC 89 et Yonne habitation bénéficiant de l’intervention d’un responsable d’immeubles.

Deux responsables d’immeubles étaient prévus sur la ville de [Localité 7], selon le compte-rendu du conseil de concertation locative du 4 juin 2007.

Les pièces produites démontrent toutefois qu’un seul responsable d’immeubles a été installé, puisque dans le quartier de M. [J] [F], le quartier des Mignottes, il est avéré que les tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets sont effectuées par un agent de résidence devenu en 2013 'gardien d’immeubles', ainsi qu’il ressort expressément du compte-rendu du conseil de concertation locative du 24 juin 2013.

L’attestation du 20 mars 2021 produite par M. [J] [F] intitulée 'attestation sur l’honneur', qu’il a signée ainsi que dix autres personnes et selon laquelle il n’y a jamais eu de gardien d’immeubles [Adresse 5], n’a pas de valeur probante dès lors que l’identité de ces autres signataires n’est pas certifiée par la copie de leur pièce d’identité et que rien n’établit que ces signataires sont locataires de l’OPH Domanys et ce, depuis la période considérée.

Dès lors, le premier juge a exactement énoncé que si la dénomination varie, l’existence du poste de gardien tel que défini par l’article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 est justifiée par les différentes pièces produites et ouvre droit pour le bailleur à récupération au titre des charges locatives.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] [F] de sa demande en restitution de la somme de 321,43 euros au titre des charges relatives au poste 'gestion et surveillance d’immeuble'.

Sur les demandes de M. [J] [F] au titre des provisions relatives à l’eau froide

M. [J] [F] demande à la cour au terme de ses conclusions d’appel de :

'- dire et juger que l’E.P.I.C. DOMANYS doit réduire de moitié la provision sur charges pour le poste « eau froide » réglée par Monsieur [J] [F],

— constater que l’E.P.I.C. DOMANYS a bien réduit de moitié cette provision sur charge pour le poste « eau froide » concernant le logement occupé par Monsieur [J] [F].

— dire et juger que l’E.P.I.C. DOMANYS devra maintenir cette réduction de moitié de provision sur charge pour le poste « eau froide », concernant le logement occupé par Monsieur [J] [F]'.

M. [J] [F] fait valoir que sa consommation réelle est inférieure au forfait pratiqué par l’OPH Domanys pour un logement de type 3, qu’en effet pour un logement de ce type, une provision sur charges et eau froide de 85 m3 est comptée, alors que sa consommation réelle est de l’ordre de 34 m3 par an.

L’OPH Domanys fait valoir que la demande de M. [J] [F] est sans objet dès lors que comme l’appelant le reconnaît, il a d’ores et déjà réduit de moitié la provision au titre de l’eau froide.

En l’espèce, les demandes de M. [J] [F] relatives à sa consommation d’eau sont sans objet en ce que la réduction réclamée est d’ores et déjà appliquée par l’OPH Domanys.

Par ailleurs, la cour ne saurait statuer pour l’avenir dès lors que la consommation d’eau de M. [J] [F] est susceptible d’évoluer.

Il convient d’ajouter au jugement que les demandes de M. [J] [F] relatives aux provisions de charges d’eau froide sont rejetées.

Sur la restitution d’une somme de 926,90 euros au titre des charges locatives de 2011 à 2015

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution de la somme de 926,90 euros au titre des charges locatives sur la période allant de 2011 à 2015, M. [J] [F] maintient que l’OPH Domanys a surfacturé les charges de 'poubelles/ménage’ en comptabilisant des heures supérieures à celles réellement effectuées par les agents de nettoyage.

Or, il n’apporte pas davantage la preuve en appel de la surfacturation alléguée.

En effet, les courriers adressés au bailleur et dans lesquels M. [J] [F] remet en cause le bien fondé des heures facturées en énonçant qu’elles ne correspondent pas aux heures réellement travaillées par les agents de nettoyage, ne sont corroborés par aucun élément objectif et reposent sur ses propres estimations.

Le document rédigé par ses soins et intitulé 'décomptes alternatifs des charges locatives ménage/poubelle sur le logement 32/[Adresse 2] à [Localité 7] de 2011 à 2015" n’apparaît pas davantage probant dès lors que les constatations du procès-verbal d’huissier des 14 et 19 décembre 2016 (nettoyage de la cage d’escalier du [Adresse 2] réalisé en une heure et 6 minutes le 14 décembre, et sortie des trois poubelles et nettoyage et désinfection des locaux à ordures des [Adresse 1], réalisé en 17 minutes le 19), reprises par M. [J] [F], ne valent que pour les jours où elles ont été faites et ne peuvent être appliquées stricto sensu sur plusieurs années.

Comme l’a exactement énoncé le premier juge, les constatations de l’huissier de justice sont fonction à la fois de l’efficacité de l’agent exécutant et de l’état de saleté du moment et permettent d’apprécier de façon approximative la réalité du temps de travail comprise dans les charges relatives à la propreté de l’immeuble.

De surcroît, les tableaux réalisés par M. [J] [F] reprennent des fréquences d’intervention (une fois par semaine pour la cage d’escalier et le hall, deux fois par semaine pour les poubelles), qui ne sont pas justifiées et qui sont contredites, du moins pour l’année 2013, par l’état justificatif des facturations versé aux débats qui mentionne des interventions bien plus fréquentes.

En réalité, les charges litigieuses sont facturées en fonction des heures passées au nettoyage et à la sortie des poubelles selon un planning hebdomadaire établi par l’OPH Domanys et dont il a été justifié à M. [J] [F] lors de son rendez-vous auprès de l’OPH en décembre 2014.

Aucun élément ne vient démontrer que les heures facturées par l’OPH Domanys ne reposent pas sur le travail effectif de ses agents et la circonstance selon laquelle les charges de nettoyage ont connu une nette baisse entre 2009 et 2019 ne saurait à elle seule, prouver la surfacturation alléguée.

M. [J] [F] ne justifie pas du trop-perçu dont il demande la restitution.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Devant la cour, M. [J] [F] maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5000 euros arguant de la résistance abusive de l’OPH Domanys à lui communiquer les justificatifs sollicités quant aux différents postes de charges.

Or, il résulte des pièces produites et en particulier des courriers des 28 décembre 2012, 17 janvier 2013, 6 et 26 février 2013, 3 novembre 2014, 4 février 2015, 3 juillet 2015 et 9 novembre 2015 que l’OPH Domanys a répondu à l’ensemble des demandes de M. [J] [F] et que celui-ci a été convié à différents rendez-vous au siège de l’OPH pour rencontrer les responsables de gestion et consulter les pièces justificatives des charges.

L’OPH Domanys verse aux débats le récapitulatif non contesté des dates des contrôles de charges effectués par M. [J] [F], duquel il résulte qu’il a réalisé à titre personnel ce contrôle, les 28 juin et 14 novembre 2012, les 14 octobre et 16 décembre 2014, les 11 octobre et 15 décembre 2016, le 14 décembre 2017, le 18 novembre 2018.

Aucune résistance abusive n’est démontrée.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [J] [F] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

M. [J] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [J] [F] relatives aux provisions de charges d’eau froide,

Condamne M. [J] [F] à payer à l’OPH Domanys la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [F] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président