Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 FEVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16441 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGN2B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] – RG n° 18/12838

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRS [Adresse 5] ET [Adresse 9] représenté par son syndic, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT ' SAS inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro 582 142 790 dont le siège social est sis [Adresse 10] pris en son établissement situé [Adresse 2]

C/O Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, en son établissement

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représenté par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892

ayant pour avocat plaidant : M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, Cabinet de M^e BAUDIFFIER

INTIMES

Monsieur [S] [E]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0849

Madame [N] [L] épouse [E]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : D0849

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [E] & Mme [L] épouse [E] sont propriétaires depuis le 5 avril 2017 des lots n° 3, 25, 43 et 301 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] & [Adresse 8] à [Localité 16].

Par acte du 29 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] & [Adresse 8] à [Localité 15] a assignés M. & Mme [E] aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de :

—  14.048,30 € au titre de l’arriéré des charges, factures Sofratherm impayées et frais arrêté au 10 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3.000 € de dommages-intérêts,

—  2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. & Mme [E] ont soulevé l’irrecevabilité de la demande du syndicat pour défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour obtenir le paiement de deux factures de la société Sofratherm, l’une produite de 5.049,66 € libellée à l’ordre du syndicat des copropriétaires, l’autre non produite de 2.164,14 €, au titre de frais de recherche de fuite exorbitants qui n’ont jamais été devisés, ni acceptés, et mis arbitrairement et discrétionnairement à leur charge alors qu’elle concernait une fuite d’eau survenue sur l’équipement chauffage des parties communes. Ils ont affirmé être à jour du paiement des charges de copropriété.

Par jugement du 23 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 15],

— condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 15] à payer à M. [E] et Mme [H] épouse [E] la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 15] aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [E] et Mme [H] épouse [E] la somme globale de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 15] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 septembre 2022.

Par ordonnance du 6 novembre 2024 le conseiller de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par M. [E] & Mme [E] le 18 juillet 2023,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] & [Adresse 8] à [Localité 15] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné M. [E] & Mme [L] épouse [E] aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15] la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 15], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

et statuant de nouveau,

— condamner solidairement M. [E] & Mme [L] épouse [E] à lui verser la somme de 10.603,87 € au titre des charges dues jusqu’au 1er janvier 2020 inclus, avec

intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation de première instance,

— condamner solidairement M. [E] & Mme [L] épouse [E] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner solidairement M. [E] & Mme [L] épouse [E] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. & Mme [E] à lui payer la somme de 10.603,87 € – 38,70 € = 10.565,17 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 16 juin 2017 (Sofratherm recherche de fuite) au 1er janvier 2020 (appel 1er trimestre 2020 et appel 'rempl tratc ASCAG2019034' inclus) ; la somme de 38,70 € représente les frais de recouvrement (relance et mise en demeure) sur lesquels il sera statué plus loin ;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la copie de l’acte de vente du 5 avril 2017 au terme duquel M. & Mme [E] ont acquis pour le compte de leur communauté de biens les lots n° 25 (une cave au sous-sol), 301 (un box pour véhicule automobile), 3 (un appartement au 1er étage) et 43 (un appartement au 2ème étage), étant précisé que ces deux derniers lots, d’une superficie globale de 193,30 m², sont réunis (pièce n° 1) ;

— les procès verbaux des assemblées générales des :

24 mai 2018 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2016 et 1er janvier au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel 2019,

15 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et réajustant le budget prévisionnel 2019 ;

6 octobre 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et habilitant en sa résolution n° 15 le syndic 'à solliciter en justice la condamnation des époux [E] à régler les factures Sofratherm d’un montant de 7.213,80 € (facture d’acompte du 8 juin 2017 de 2.164,14 € et facture finale du 16 juin 2017 de 5.049,66 €) ainsi que toutes charges de copropriété dues’ (pièce n° 16) ;

— les appels de fonds et appels travaux de la période considérée ;

— le devis de la société Sofratherm du 31 mai 2017 d’un montant de 7.213,80 € pour 'recherche de fuite dans l’appartement de M. [E] au [Adresse 5] 1er étage (suite aux travaux privatifs) et remplacement du serpentin fuyard, remise en état de la chape béton’ (pièce n° 9), la facture d’acompte de la société Sofratherm du 8 juin 2017 d’un montant de 2.164,14 € (pièce n° 10) et la facture finale du 16 juin 2017 de la société Sofratherm d’un montant de 5.049,66 € (pièces n° 3 et 10) ;

— le décompte des sommes dues ;

— les justificatifs des frais, les contrats de syndic ;

— le règlement de copropriété du 23 mars 1959 stipulant au chapitre III 'distinction entre parties privées et parties communes’ section I 'définition des parties privées’ article 3 :

'Les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire :

les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment :

….

Les canalisations intérieures du chauffage.

…

Et, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente désignation n’étant qu’énonciative et non limitative…'.

Le litige porte essentiellement sur les deux factures de la société Sofratherm des 8 et 16 juin 2017 d’un montant global de 7.213,80 € correspondant au devis de cette même société du 31 mai 2017. Il s’agit d’une recherche de fuite et de travaux de réparation d’une canalisation de chauffage dans le lot de M. & Mme [E], laquelle, au terme du règlement de copropriété, constitue une partie privative. Le tribunal a déclaré la demande en paiement du syndicat irrecevable au motif que le syndic n’avait pas été autorisé à agir en justice pour solliciter le paiement de ces factures.

L’article 55, aliéna 2, du décret du 17 mars 1967 dispose que :

'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une

décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance,

la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation'.

Ces deux factures sont bien visées dans la demande du syndicat puisque leur montant figure dans le décompte des sommes dues. L’argumentation du syndicat fondée sur l’article 1342-10 du code civil est inopérante. Néanmoins, bien qu’il ne s’agisse pas de charges proprement dites, il n’en reste pas moins que le montant réclamé constitue une créance du syndicat envers M. & Mme [E] pour des travaux payés par le syndicat en vue d’une recherche de fuite dans l’appartement de M. & Mme [E] et de la réparation d’une partie privative, à savoir une canalisation de chauffage située à l’intérieur du local de M. & Mme [E] qui a été endommagée suite à des travaux réalisés par ces derniers dans leur lot. S’agissant du recouvrement d’une créance, le syndic n’avait pas besoin d’une habilitation de l’assemblée générale. Par ailleurs, le syndicat justifie en cause d’appel de l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice pour le recouvrement de la facture Sofratherm à l’encontre de M. & Mme [E] (pièce n°16).

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 15].

L’intervention de la société Sofratherm a fait l’objet d’un devis préalable de la société Sofratherm du 31 mai 2017 d’un montant de 7.213,80 €, somme qui correspond au montant global des deux factures. Le syndic, qui avait été mandaté par M. & Mme [E] pour rechercher et réparer la fuite car ils pensaient qu’il s’agissait d’une partie commune, a accepté le devis. Il doit être remarqué que M. & Mme [E] qui connaissaient les termes du règlement de copropriété n’ont pas recherché eux mêmes une entreprise moins disante, tout au moins avant l’intervention de la société Sofratherm, n’ayant contesté le coût qu’une fois les travaux terminés (pièce syndicat n° 11). La somme de 7.213,80 € est due par M. & Mme [E].

Pour le surplus de la demande du syndicat, soit 10.565,17 € – 7.213,80 € = 3.351,37 €, le syndicat justifie de sa créance de charges et travaux de par les pièces produites ; les comptes des exercices de la période considérée ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2019, et les appels de fonds sont produits.

M. & Mme [E] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.565,17 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 16 juin 2017 (Sofratherm recherche de fuite) au 1er janvier 2020 (appel 1er trimestre 2020 et appel 'rempl tratc ASCAG2019034' inclus), en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements éventuellement intervenus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020, date du jugement, par application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite les frais suivants :

—  13 décembre 2017 : relance simple : 0,70 €,

—  15 février 2019 : mise en demeure : 38 €,

total : 38,70 € ;

La relance du 13 décembre 2017 est antérieure à toute mise en demeure, elle ne fait pas partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ; il en est de même de la mise en demeure du 15 février 2019 qui est inutile puisqu’elle a été adressée au cours de la procédure devant le tribunal.

Le syndicat doit être débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’ intérêt moratoire.

Les paiements de M. & Mme [E] arrêtés au 18 octobre 2019, bien qu’insuffisants, apparaissent réguliers à la lecture du tableau figurant en page 14 des conclusions du syndicat ; ce dernier ne justifie pas de la mauvaise foi de M. & Mme [E].

Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [E], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [E] & Mme [L] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] la somme de 10.565,17 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 16 juin 2017 (Sofratherm recherche de fuite) au 1er janvier 2020 (appel 1er trimestre 2020 et appel 'rempl tratc ASCAG2019034' inclus), en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements éventuellement intervenus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2020, date du jugement, par application de l’article 1231-7 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] & [Adresse 8] à [Localité 15] de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 et de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. [E] & Mme [L] épouse [E] aux de première instance d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE