Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13177 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFHP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Avril 2022 -Tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS – RG n° 11-20-3510

APPELANTE

Madame [U] [N] [P] [Y] née [I]

née le 19 avril 1961 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/017852 du 15/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e Jeanine HALIMI de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau de NANTERRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2019, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 6].

Par acte d’huissier de justice du 6 mars 2020, la SA D’HLM 1001 Vies Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2.169,92 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 3 mars 2020.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2020, la SA [Adresse 7] a fait assigner Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay Sous Bois aux fins principalement de voir constater la résiliation judiciaire du bail et autoriser l’expulsion de la locataire outre la voir condamner à lui payer le montant des loyers et charges échus au mois d’août 2020 inclus, soit la somme de 4.733,57 euros, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, qui auraient dû être payés si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux.

A l’audience du 7 avril 2022, la SA D’HLM 1001 Vies Habitat a maintenu ses demandes et a actualisé celle au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2022 inclus, à la somme de 5.373,49 euros.

Mme [U] [P] [Y] a contesté le montant de l’arriéré locatif faisant valoir que des sommes indues avaient été portées au décompte au titre de frais et pénalités outre qu’il n’était pas fait état d’un plan FSL lui ayant permis d’obtenir une aide financière de 2.912,28 euros, ni de deux règlements effectués le 8 octobre 2021 de 200 euros et 488,61 euros.

Par ailleurs, elle a sollicité à titre reconventionnel, une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance au motif que le bailleur s’est abstenu de toute démarche pour mettre un terme aux nuisances sonores répétitives qu’elle subit de la part de ses voisins dont l’appartement se situe au dessus du sien.

Par jugement contradictoire entrepris du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay Sous Bois a :

Condamné [U] [P] [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 5.009,36 euros à titre principal,

L’a autorisé, sous la réserve expresse qu’elle justifie à la bailleresse dans le mois de la signification du jugement avoir signé l’offre de prêt auquel est conditionné le versement de l’aide de 2.912,28 euros, à s’acquitter de la dette par versements de 100 euros à effectuer ( en sus des loyers et des charges courants) au plus tard le 10 de chaque mois dès le mois qui suivra celui au cours duquel interviendra la signification du jugement,

Dit que faute pour elle de justifier avoir signé l’offre de prêt et de respecter ponctuellement ces modalités de règlement (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers set charges courants) :

— Sa dette redeviendra immédiatement exigible en totalité,

— Le bail sera résilié par le jeu de la clause résolutoire contractuelle,

— Il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— Elle sera redevable envers la société 1001 VIES HABITAT d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

L’a condamné en sus à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

Condamné [U] [P] [Y] aux dépens (dont le coût du commandement, de l’assignation et de la signification du jugement).

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 11 juillet 2022 par Mme [U] [N] [P] [Y] née [I],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 septembre 2022 par lesquelles Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] demande à la cour de :

Recevoir Madame [P] [L] en sa qualité d’appelante

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement en date du 29 avril 2022 en ce qu’il a dit que le bail était résilié

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [P] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Madame [P] [Y] à payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 cpc.

Et statuant à nouveau :

Déclarer nul le commandement de quitter les lieux ainsi que les actes de procédure subséquents ;

Dire que le bail n’est pas résilié ;

Condamner le Bailleur au paiement de la somme de 3.000 € pour troubles de jouissance ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a accordé à Madame [P] [Y] un échéancier à hauteur de 100 euros par mois ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 février 2024 au terme desquelles la SA [Adresse 7] demande à la cour de :

A titre principal

Déclarer sans objet l’appel interjeté par Madame [U] [P] [Y], et ce eu égard au fait qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé en date du 24 avril 2023, état des lieux de sortie produit au débat ;

A titre subsidiaire

CONFIRMER le Jugement rendu le 29 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois en toutes ses dispositions,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [U] [P] [Y] en toutes ses demandes fins et prétentions ,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Madame [U] [P] [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3.769,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 27 octobre 2022, terme d’octobre inclus.

CONDAMNER Madame [U] [P] [Y] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [U] [P] [Y] aux entiers dépens, y compris ceux de première instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de la SA [Adresse 7] de voir déclarer sans objet l’appel de Mme [U] [P] [Y]

La SA D’HLM 1001 Vies Habitat fait valoir que l’appel de Mme [U] [P] [Y] est sans objet eu égard au fait qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 24 avril 2023.

En l’espèce, le bailleur produit bien le constat d’état des lieux de sortie contradictoire du 24 avril 2023 établissant que Mme [U] [P] [Y] a quitté les lieux à cette date.

Néanmoins, son appel qui ne porte pas uniquement sur la résiliation du bail, ne saurait être déclaré sans objet.

Sur la résiliation du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement s’agissant de la résiliation du bail, Mme [U] [P] [Y] fait valoir que le commandement de payer qui lui a été délivré vise un montant inexact et qu’il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur qui n’a pas tenu compte de ce qu’elle s’était plainte auprès de lui de troubles anormaux de voisinage de la part de son voisin du haut.

En l’espèce, comme il a été indiqué, il est établi que Mme [U] [P] [Y] a quitté les lieux le 24 avril 2023, date à laquelle un constat d’état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Mme [U] [P] [Y] ne demande pas sa réintégration dans les lieux.

Force est en outre de constater que la cour n’est pas saisie, dans le dispositif des conclusions d’appel, qui seul la saisit en application de l’article 954 du code de procédure civile, d’une demande de poursuite du bail.

Au demeurant et surabondamment, la cour constate que l’intention commune des parties confirme qu’il est pris acte de la résiliation du bail.

La cour ne peut donc que confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions relatives à la résiliation du bail.

La demande formée en appel par Mme [U] [P] [Y], de voir déclarer nul le commandement de quitter les lieux ainsi que les actes de procédure subséquents, sera rejetée.

S’agissant de l’expulsion, celle-ci est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

Sur la dette locative

La SA [Adresse 7] produit un décompte arrêté au 27 octobre 2022, portant mention d’une dette de 3.769,16 euros.

Mme [U] [P] [Y] ne conteste pas devoir cette somme.

Il convient dès lors d’actualiser la dette locative et de condamner Mme [U] [P] [Y] au paiement de la somme de 3.769,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2022, terme d’octobre 2022 inclus.

Sur l’échéancier accordé à Mme [U] [P] [Y]

Aucune des parties ne conteste le jugement déféré en ce qu’il a autorisé Mme [U] [P] [Y] à s’acquitter de la dette par versements de 100 euros à effectuer ( en sus des loyers et des charges courants) au plus tard le 10 de chaque mois dès le mois qui suivra celui au cours duquel interviendra la signification du jugement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [U] [P] [Y] à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts Mme [U] [P] [Y] fait valoir qu’à la suite d’un premier signalement en 2019 les nuisances sonores ont perduré la contraignant à partir du logement avec sa fille à plusieurs reprises dans le courant de l’année 2020 après avoir fait des demandes de mutation sans succès, qu’elle a pris de nouveau attache avec le bailleur en mai 2021 pour se plaindre de conversations téléphoniques bruyantes en pleine nuit et du dépoussiérage d’un tapis tapé sur les barreaux du balcon 2 à 3 fois par semaine, mais que son bailleur n’a même pas pris attache avec le voisin qui pose problème.

Elle soutient que le fait que les autres voisins dont les appartements ne sont pas au même niveau, ne se plaignent d’aucune nuisance ne permet pas de prouver que ses dires sont faux.

La SA D’HLM 1001 Vies Habitat sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [U] [P] [Y] de sa demande de dommages-intérêts.

Elle fait valoir que Mme [U] [P] [Y] n’apporte aucun élément nouveau en appel susceptible de rapporter la preuve de ses allégations.

L’article 1719 3° du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose louée] pendant la durée du bail'.

Selon l’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement'.

Il en résulte que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure (3e Civ., 8 mars 2018, n°17-12.536).

L’indemnisation pour le trouble de jouissance paisible des lieux subi par le locataire doit intervenir dès lors qu’il en a avisé le bailleur et l’a mis en demeure d’y remédier (3ème Civ 27 novembre 2012 no11-24.722).

Aux termes de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, pour établir les nuisances sonores dont elle se plaint, Mme [U] [P] [Y] verse aux débats :

— un courrier du bailleur du 12 décembre 2019 par lequel celui-ci l’informe être intervenu auprès de ses voisins situés au dessus de chez elle suite à son signalement pour troubles de voisinage et l’invitant à le solliciter de nouveau si la situation perdure

— trois reçus Airbnb pour la location d’un logement à [Localité 8] du 14 au 24 juillet 2020, du 24 août au 3 septembre 2020 et du 11 au 20 septembre 2020

— deux réservations Airbnb pour une maisonnette du 2 au 31 octobre 2020 et du 21 décembre 2020 au 1er janvier 2021

— un courrier intitulé 'mise en demeure avant saisine du tribunal’ du 5 mai 2021, dans lequel elle se plaint du comportement de sa voisine du dessus et ainsi :

'- des appels téléphoniques avec une voix très forte en pleine nuit régulièrement

— du dépoussiérage d’un tapis qu’elle tape très fort (2 à 3 fois/semaine au moins) sur les barreaux de son large balcon'

— un courrier de la SA [Adresse 7] du 26 juillet 2021 lui indiquant être intervenue directement au domicile de la famille [V] qui lui a donné 'une version différente illustrée par un argumentaire cohérent'

— un courrier du 31 mai 2021 dans lequel elle annonce qu’elle va faire intervenir un huissier pour constater les nuisances

— un courrier recommandé daté du 14 septembre 2021 avec avis de réception signé le 21 septembre 2021 par le bailleur, dans lequel elle signale d’autres nuisances sonores, constituées par des 'objets tombants’ et 'traînage de meuble'

— un courrier en réponse de la SA D’HLM 1001 Vies Habitat lui indiquant intervenir pour faire cesser cette situation et l’invitant à contacter la police nationale lorsque les locataires sont bruyants

— un courrier du 29 septembre 2021 indiquant que les nuisances sonores continuent

— un certificat médical du 11 octobre 2021, mentionnant qu’elle souffre d’insomnies chroniques évoluant depuis novembre 2019

— une demande de logement social du 16 septembre 2022.

Si ces pièces établissent que Mme [U] [P] [Y] s’est plainte du comportement de ses voisins du dessus, à savoir de conversations téléphoniques la nuit et du dépoussiérage d’un tapis et d’autres bruits tels que des 'objets tombants’ ou du 'traînage de meubles', auprès de son bailleur, en particulier après la délivrance du commandement de payer et de l’assignation en résiliation du bail, force est de constater qu’aucun élément objectif ne vient démontrer les nuisances sonores qu’elle évoque.

Elle ne produit aucune plainte ni main-courante déposée auprès des services de police, aucun constat d’huissier, aucune attestation de témoin corroborant ses dires.

Aucun lien n’est établi entre les locations Airbnb dont elle fait état, et les nuisances sonores alléguées.

Il n’est pas davantage établi que les insomnies dont elle souffre sont dues aux nuisances sonores qu’elle invoque.

Au demeurant, il apparaît que le bailleur n’a pas ignoré ses plaintes et est intervenu dans l’immeuble pour interroger ses voisins et qu’il a fait réaliser un constat d’huissier les 19 et 24 janvier 2022, permettant d’établir que les voisins immédiats de la famille visée par Mme [U] [P] [Y] ne se plaignent pas de son comportement.

Comme l’a dit le premier juge, Mme [U] [P] [Y] n’établit ni la réalité, ni le caractère anormal des troubles de voisinage allégués.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] [P] [Y] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Mme [U] [P] [Y], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu de déclarer l’appel de Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] sans objet,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à constater que l’expulsion est devenue sans objet,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] à payer à la SA [Adresse 7] la somme réactualisée de 3.769,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2022, terme d’octobre 2022 inclus,

Constate que l’expulsion est sans objet, Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] ayant quitté les lieux,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [U] [P] [Y] de sa demande de voir déclarer nul le commandement de quitter les lieux ainsi que les actes de procédure subséquents,

Condamne Mme [U] [N] [P] [Y] née [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président