Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 10, 27 mai 2024, n° 23/14558

TGI Créteil 18 juillet 2023

CA Paris
Infirmation 27 mai 2024

CASS
Désistement 19 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Point de départ du délai de prescription
La cour a jugé que le délai de prescription a commencé à courir lors du dénouement de l'opération financière projetée, soit en août 2017, rendant leur action non prescrite.
Rejeté
Irrecevabilité des demandes pour cause de prescription
La cour a infirmé cette position, considérant que le point de départ de la prescription devait être fixé à la date de réalisation du risque, rendant les demandes recevables.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les sociétés IFB et Edelis aux dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne une action en responsabilité civile intentée par Monsieur [N] et Madame [V] épouse [N] contre la société Edelis et la société IFB France. Les appelants reprochent à la société IFB France de ne pas avoir respecté ses obligations d'information et de conseil dans le cadre d'un investissement immobilier. La société Edelis conteste cette action en soutenant que les consorts [N] ne lui reprochent rien directement. La cour d'appel considère que les appelants sont recevables à agir à l'encontre de la société Edelis, en tant que mandant de la société IFB France. En ce qui concerne la prescription de l'action, la cour d'appel estime que le délai de prescription a commencé à courir à la fin de l'opération financière projetée en août 2017, et que l'action n'est donc pas prescrite. La cour d'appel infirme donc la décision de première instance et déboute les sociétés IFB et Edelis de leurs demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 10, 27 mai 2024, n° 23/14558
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/14558
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 18 juillet 2023, N° 22/01332
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Armelle AMICHAUD-DABINRichard JONEMANNAlexandra SEIZOVAAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURSELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS
Parties :	S.A.S. IFB FRANCE, S.A.S.U. EDELIS ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AKERYS PROMOTION

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 27 MAI 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14558 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFR5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Juillet 2023 – Juge de la mise en état de CRÉTEIL RG n° 22/01332

APPELANTS

Monsieur [U] [N]

[Adresse 5]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 6]

Représenté par M^e Richard JONEMANN de l’AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280

Madame [L] [V] épouse [N]

[Adresse 5]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 7]

Représentée par M^e Richard JONEMANN de l’AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280

INTIMEES

S.A.S. IFB FRANCE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

N° SIRET : 429 912 249

Représentée par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

S.A.S.U. EDELIS ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE AKERYS PROMOTION

Prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

— [Adresse 4]

[Adresse 4]

N° SIRET : 338 .434.152

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par M^e AMICHAUD-DABIN, avocat plaidant, du barreau de toulouse

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Le 29 août 2007, par l’intermédiaire de la société IFB France, M. [U] [N] et Mme [L] [V], son épouse, ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence [Adresse 9] à [Localité 8], pour un montant de 155 000 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier.

Une projection financière a été réalisée le 27 août 2007 par M. [W], conseiller auprès de la société IFB France, qui développe une activité de conseil en investissement immobilier, d’entremise et de placement de produits immobiliers.

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [G] [Z], notaire à [Localité 8], le 23 novembre 2007. Le bien a été livré le 27 novembre 2009 et le premier contrat de bail a été signé le 15 juin 2010, à effet au 25 juin 2010.

Le financement de l’acquisition a été assuré par un prêt de 155 000 € consenti par le Crédit Foncier de France.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société IFB France afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal défiscalisant, mais que cette société a manqué à ses obligations d’information et de conseil, M. [U] [N] et Mme [L] [V] ont fait assigner la société Edelis et la société IFB France par actes d’huissier des 17 et 18 février 2022.

Par ordonnance rendue le 18 juillet 2023, le juge de la mise en état de Créteil a statué comme suit :

Déclare les demandes irrecevables comme prescrites,

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [L] [V] aux dépens et à payer à la société Edelis et à la société IFB France la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 18 août 2023, M. [U] [N] et Mme [L] [V] ont interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 17 février 2024, les époux [N] demandent à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Déclaré les demandes irrecevables comme prescrites,

— Condamné in solidum M. [N] et Mme [V] épouse [N] aux dépens et à payer à la société Edelis et à la société IFB France la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— Dire et juger qu’au regard du point de départ du délai de prescription tel que fixé par l’article 2270-1 du code civil ancien du code civil et applicable aux faits litigieux le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date du 20 janvier 2021,

— Dire et juger qu’en tout état de cause et au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt à la date du 26 juin 2019

— Dire et juger que l’action de M. [N] et Mme [V], épouse [N] introduite par exploits d’huissier des 17 et 18 février 2022 est manifestement recevable et non prescrite,

— Réserver les dépens d’appel.

Par dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2023, la société IFB France demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Créteil,

En conséquence,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par M. et Mme [N] pour cause de prescription,

— Débouter M. et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner solidairement les époux [N] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexandra Seizova, avocat sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions signifiées le 3 novembre 2023, la société Edelis demande à la cour de :

Vu les articles 1116, 2222 et 2224 du Code civil, et 32 et 122 du code de procédure civile,

Au principal

Réformer l’ordonnance en date du 18 juillet 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [N], à l’encontre de la société Edelis.

Statuant à nouveau,

Juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action des époux [N] dirigée à l’encontre de son vendeur en l’état futur d’achèvement qu’est la société Edelis.

A titre subsidiaire

Si par extraordinaire, la cour d’appel venait à considérer l’action des époux [N] recevable à l’encontre de la société Edelis,

Confirmer l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a jugé irrecevables comme étant prescrites les demandes des consorts [N].

Confirmer l’ordonnance rendue le 18 juillet 2023 par le juge de la mise en état du tribunal Judiciaire de Créteil en ce qu’elle a condamné les consorts [N] au paiement de la somme de 500€ au bénéfice de la société Edelis sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’Incident

Statuant à nouveau,

Juger que les époux [N] ont assigné la société Edelis par acte en date du 17 février 2022.

Par conséquent,

Juger irrecevables les demandes des consorts [N] comme étant prescrites.

Les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamner au paiement de la somme de 500 € au bénéfice de la société Edelis sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

En tout état de cause

Condamner les époux [N] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction, pour ceux-là concernant au profit de la selarl 2H avocats prise en la personne de Maître Audrey Schwab et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la société Edelis

Les époux [N] reprochent à la société IFB France d’avoir manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil en s’abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location ; de ne pas avoir attirer l’attention des époux [N] sur le caractère purement théorique des informations de l’étude financière et les époux [N] constatent que les manquements de la société IFB France les ont conduit à s’exposer au risque que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni.

La société Edelis conteste la décision en soutenant que les consorts [N] ne reprochent rien directement à la société Edelis s’agissant de la vente immobilière, du prix de vente ou des caractéristiques du bien. En outre, la société Edelis estime, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, que le mandant n’est responsable que pour les actions de son mandataire qui s’inscrivent dans le cadre du mandat ;que la société IFB France a agi en dehors des limites de son mandat car la société IFB France n’a jamais reçu mandat de la part de la société Edelis de proposer aux acquéreurs un « plan d’épargne fiscal » avec en support le bien immobilier pour lequel elle avait reçu mandat de vente.

La société IFB n’a pas répondu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1984 du code civil, la responsabilité du mandant ne peut être engagée que pour des fautes commises par son mandataire dans l’exercice de son mandat.

Il n’est pas contesté que le mandat de vente conclu entre la société Edelis et la société IFB le 18 juillet 2007, était un mandat de vente sans exclusivité, que dans ce cadre, le mandataire recevait pour mission de vendre les lots d’un ensemble immobilier '[Adresse 9] '.

Cependant l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action. En l’espèce, la société Edelis étant le mandant de la société IFB, sans préjuger du bien fondé de l’action poursuivie, M. [N] et Mme [V] sont recevables à agir à l’encontre de la société Edelis.

Sur la prescription de l’action

M. [N] et Mme [V] épouse [N] se prévalent d’une évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation pour soutenir que leur action est recevable. Ils font valoir que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque auquel la victime s’est trouvée exposée du fait d’un manquement à l’obligation d’information ou au devoir de conseil. Concrètement ils reprochent à la société IFB France d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’information, au regard de la projection financière qu’elle a établie. Il concluent que le préjudice s’est réalisé au terme de l’opération et ne pouvait être connu avant; que le point de départ de la prescription doit être fixé au plus tôt le 26 juin 2019, terme de l’engagement de location.

Ils soulignent qu’ils ne fondent pas leur demande sur une surévaluation du prix d’acquisition mais sur la valeur du bien au terme de l’opération ; que l’article 2270-1 du code civil applicable en l’espèce eu égard à la date de conclusion du contrat, fait référence à la date à laquelle le contractant aurait du connaître les faits lui permettatt d’agir, que dans le cas de M. [N] et Mme [V], le préjudice s’est manifesté lorsque Citiya a communiqué son avis de valeur le 20 janvier 2021.

La société Edelis réplique que l’action est prescrite depuis le 2013, qu’il est de jurisprudence constante que le point de départ d’une action fondée sur un manquement à une obligation d’information et de conseil est fixé au jour de la conclusion de l’acte authentique de vente, le préjudice en découlant devant s’analyser comme une perte de chance. Elle s’appuie sur la consultation de M. le professeur [E] qui retient ce point de départ l’acte.

Elle fait valoir que l’action fondée sur un défaut de conseil ,concernant la surévaluation du prix de revente du bien, est également prescrite. Elle rappelle que le point de départ reste l’acte authentique, que M. [N] et Mme [V] avaient les moyens de se renseigner sur le prix du bien avant de l’acheter, qu’ils pouvaient consulter le côte Callon comme ils l’ont fait à l’occasion de la présente procédure.

La société Edelis estime que laisser le point de départ de la prescription à la discrétion de l’acquéreur lui confère un caractère potestatif puisque celui-ci serait libre d’intenter l’action à la date de son choix

Elle ajoute que les informations communiquées dans une simulation financière remise par la société IBF n’ont pas de valeur contratuelle, qu’ils pouvaient constater que les perspectivesde revalorisation étaient purement théoriques, que les appelants étaient en mesure de se renseigner sur la valeur de leur bien situé à proximité de leur domicile.

La société IFB France fait valoir que ce point de départ étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il y a lieu de faire application des dispositions transitoires. Elle soutient au visa de l’article 2224 du code civil, que le point de départ se situe au jour où les acquéreurs ont connu ou auraient dû connaitre les faits leur permettant d’agir. Elle fait valoir que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la signature de l’acte authentique ; que disposant d’un délai pour agir allant jusqu’au 19 juin 2013, leur action est irrecevable car prescrite.

Elle ajoute que les acquéreurs admettent que la valeur du bien « aurait pu connaitre une évolution favorable » de sorte qu’ils admettent l’aléa et que dès lors la valeur ne repose aucunement sur les obligations de la concluante.

Elle ajoute également que la prescription ne peut prendre pour point de départ l’estimation ou la fin de l’immobilisation, que s’agissant d’une opération d’ensemble, qu’elle ne peut dépendre de la seule revente du bien. S’il est admis que le point de départ de la prescription est fixé à la date ou les acquéreurs ont connu des faits permettant de les alerter sur la rentabilité de l’opération, elle souligne que des éléments sont apparus dès 2010, que les prévisions de rentabilité n’étaient pas atteintes le 27 novembre 2009, que les acquéreurs avaient donc jusqu’au 27 novembre 2014 pour agir.

Réponse de la cour,

L’action en responsabilité civile, était soumise à un délai de prescription de 10 ans, antérieurement à la loi du 17 juin 2008. Ce délai a été ramené à 5 ans par la loi du 17 juin 2008, délai uniformisé pour les actions en responsabilité délictuelle et contractuelle.

Le point de départ étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il y a lieu de faire application des dispositions transitoires, le contrat de réservation ayant été signé le 29 août 2007.

Le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

M. [N] et Mme [V] situent la perte de chance d’obtenir un capital net supérieur à leur effort d’épargne, en raison d’une mauvaise rentabilité de l’opération, au plus tôt au 26 juin 2019, correspondant à la fin de l’engagement de location au titre du mécanisme fiscal du dispositif Robien et au 20 janvier 2021 date de l’estimation financière.

En l’espèce, les pièces versées aux débats établissent qu’une projection financière a été réalisée le 27 août 2007 par M. [W], conseiller auprès de la société IFB France, qui développe une activité de conseil en investissement immobilier. A la suite de cette simulation, M. [N] et Mme [V] ont conclu un acte préliminaire d’acquisition pour un bien immobilier le 29 août 2007. (Pièce 6)

Il ressort de la projection financière prévue qu’elle envisageait un résultat de 86 077 euros à l’issue de la période de 10 années, en intégrant les revenus locatifs les économies d’impôts prévues et l’épargne.

Il s’ensuit que la date à laquelle les époux M. [N] et Mme [V] disposaient de toutes les informations leur permettant d’agir, intégrant le prix de revente du bien immobilier, se situe à l’issue du plan fiscal tel qu’établi par la société IFB, soit le 29 août 2017.

Il en résulte que le délai de prescrition a commencé à courir lors du dénouement de l’opération financière projetée en août 2017, de sorte que l’assignation délivrée aux société IFB et Edelis au mois de février 2022, n’était pas prescrite.Il convient d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a déclaré l’action prescrite.

Sur les frais du procès

Compte tenu de l’infirmation de l’ordonnance déférée, la décision sera également infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés IFB et Edelis seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés IFB et Edelis, parties perdantes, en application de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare M. [N] et Mme [V] épouse [N] recevables à agir à l’encontre de la société Edelis ;

Déclare l’action de M. [N] et Mme [V] épouse [N] non prescrite,

Déboute les sociétés IFB et Edelis de leurs demandes au titre de l’article 700 du code du code de procédure civile ;

Condamne les sociétés IFB et Edelis aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE

S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL