RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05144 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOBI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 juillet 2021-Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux- RG n° 20/00812

APPELANTE

Madame [G] [E] épouse [K]

née le 29 Octobre 1979 à [Localité 5] (94)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 20/00812 du 02/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

Monsieur [L] [Z]

né le 09 Juin 1963 à [Localité 4] (80)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 4 septembre 2017, M. [L] [Z] a donné en location à Mme [G] [E] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 900 euros (hors charges).

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [G] [E] le 2 décembre 2019 obligeant cette dernière à verser la somme principale de 6 565 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Mme [G] [E] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 21 octobre 2020 qui a été clôturée pour insuffisance d’actifs par un jugement du même tribunal en date du 8 avril 2021.

Saisi par M. [L] [Z] par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 21 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— déclaré recevables les demandes de M. [L] [Z] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat conclu le 4 septembre 2017 entre M. [L] [Z], d’une part, et Mme [G] [E], d’autre part, concernant un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à compter du 3 février 2020 ;

— constaté, en conséquence, la résiliation du contrat de bail à compter de cette date ;

— dit Mme [G] [E] occupante sans droit ni titre depuis le 3 février 2020 ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [G] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision ;

— autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, M. [L] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [E], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [G] [E] à verser à M. [L] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

— fixé la créance de M. [L] [Z] envers Mme [G] [E] à la somme de 10 461 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2020 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— débouté M. [L] [Z] du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [L] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [G] [E] aux dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 8 mars 2022, Mme [G] [E] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— fixe la créance de M. [L] [Z] envers elle à la somme de 10 461 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2020 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— la condamne aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [G] [E] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. [L] [Z] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la créance à la somme de 10 461 euros et fixer en conséquence la créance à la somme de 7 168 euros ;

— déduire de cette créance la somme de 900 euros versé à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail ;

— condamner M. [L] [Z] au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts et ordonner la compensation judiciaire ;

— ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au regard de l’équité et condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [L] [Z] demande à la cour de :

— déclarer Mme [G] [E] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire au 3 février 2020 et retenu un arriéré de loyer de 10 461 euros à la date du mois de mai 2020 ;

statuant à nouveau, Mme [G] [E] n’étant plus en liquidation judiciaire,

— condamner Mme [G] [E] à lui payer la somme de 10 461 euros au titre de l’arriéré de loyer ;

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;

par conséquent,

— condamner Mme [G] [E] à payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

en tout état de cause,

— débouter Mme [G] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [G] [E] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [G] [E] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative,

Mme [E] soutient avoir réglé en espèces M. [Z] ou déduits des commissions que celui-ci lui devait au titre de son statut d’agent commercial travaillant pour son agence immobilière.

Elle fait valoir avoir réglé en espèces une somme de 300 euros par mois d’octobre 2017 à octobre 2018 soit un total de 3 000 euros.

Elle sollicite que ces règlements soient déduits de la créance de M. [Z] ainsi que 293 euros perçus en octobre 2019 selon décompte de ce dernier et non déduits.

M. [Z] soutient que Mme [E] est redevenue in bonis de sorte que les condamnations prononcées devront l’être à l’encontre de celle-ci et non sous la forme d’une fixation du montant de sa créance.

Il fait valoir que Mme [E] fait état de règlement de sommes et de retrait d’espèces sans prouver leur règlement et relève enfin que les règlements dont il est allégué qu’ils auraient été effectués en espèce entre octobre 2017 et octobre 2018 ne concerneraient pas la période de la dette locative dont les impayés débutent en décembre 2018.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, M. [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’au mois de mai 2020 inclus, Mme [E] restait lui devoir la somme de 10 461 euros (échéance du mois de mai 2020 incluse) depuis décembre 2018.

Les relevés de compte produits par Mme [E] mentionnent des retraits d’espèces de montant variables entre 50 et 300,00 euros à des dates également variables parfois plus de 5 fois par mois sans qu’il ne soit possible de les imputer au paiement de son loyer et cela d’autant plus que les périodes de ces retraits d’espèces sont toutes comprises entre octobre 2017 et octobre 2018 alors même qu’il n’est réclamé par M. [Z] aucune somme au titre de cette période, la dette locative ayant débuté en décembre 2018.

En outre, il ressort de ces relevés de compte que Mme [E] payait l’intégralité de son loyer par virement sur la période d’octobre 2017 à octobre 2028 dont l’ensemble des virements apparaissent. L’examen des relevés de compte de Mme [E] permettent d’établir qu’elle a payé l’intégralité de son loyer par virement sur cette période et l’ensemble des virements effectués à ce titre apparaissent bien sur le décompte produit.

Il ressort de ces constatations que Mme [E] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’elle se serait acquittée de décembre 2018 à mai 2020 de la somme de 3000 euros dont il n’aurait pas été tenu compte dans le décompte produit par le bailleur.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un arriéré de loyer de 10 461 euros à la date du mois de mai 2020, date de libération des lieux par Mme [E].

Mme [G] [E] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 21 octobre 2020 qui a été clôturée pour insuffisance d’actifs par un jugement du même tribunal en date du 8 avril 2021.

Il est rappelé que postérieurement à la clôture de la liquidation judiciaire, les créanciers ne retrouvent qu’exceptionnellement leur droit d’agir contre leur débiteur.

M. [Z] n’apporte pas la preuve d’une exception lui permettant d’agir directement contre sa débitrice après la clôture de la liquidation judiciaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé le montant de la créance de M. [D] à 10 461 euros.

Sur la déduction du dépôt de garantie,

Mme [E] demande que soit déduit des sommes dues au titre de son solde locatif, le montant d’un dépôt de garantie de 900 euros quittancé dans le bail.

M. [Z] s’oppose à cette demande en faisant valoir que le chèque du dépôt de garantie qu’il possède et qu’il produit aux débats, n’a jamais été encaissé, que son délai de validité d’un an a expiré de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à déduction de son montant.

Sur ce,

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer ; il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il ressort des pièces produites aux débats que Mme [E] a quitté les lieux et remis les clefs le 31 mai 2020 mais n’a pas demandé la restitution du dépôt de garantie suivant lettre recommandée.

Le chèque du dépôt de garantie daté du 29 octobre 2017 produit aux débats, n’a jamais été encaissé par le bailleur. La durée de validité d’un chèque est de 1 an et 8 jours, de sorte que son bénéficiaire M. [D] ne peut plus l’encaisser sur son compte bancaire.

Il n’y a donc pas lieu de déduire de la dette locative le montant de 900 euros du dépôt de garantie qui n’a jamais fait l’objet d’aucun encaissement et Mme [E] sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les troubles de jouissance,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Mme [E] verse aux débats :

— divers échanges de courriels et de courriers avec le bailleur, dans lesquels elle se plaignait de divers griefs après son entrée dans les lieux, mais sans jamais expliciter l’existence de troubles de jouissance ni les démontrer, courriers auxquels le bailleur ne lui a jamais répondu : LRAR de Mme [E] à M. [L] [Z] avec AR du 23/09/2019, LRAR de l’avocat de M. [L] [Z] du 23/10/2019, LRAR de Mme [E] à l’avocat de M. [L] [Z] avec AR du 14/11/2019, LRAR de Mme [E] à M. [L] [Z] avec AR du 26/11/2019, LRAR de Mme [E] à M. [L] [Z] avec AR du 20/05/2020.

Le contenu de ces courriers n’est pas de nature à établir un préjudice de jouissance de la locataire qu’elle n’explicite d’ailleurs pas, ni une faute du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

Mme [E] affirme par ailleurs qu’elle aurait réalisé un aménagement complet du pavillon appartenant à M. [Z] et ce sans aucune contrepartie, ce qui constituerait un enrichissement sans cause de ce dernier.

Elle ne verse cependant aux débats, aucune autorisation de travaux, aucune facture ou devis concernant ces travaux, aucun procès-verbal de constat et aucune mention n’est en outre rapportée à ce titre dans l’état des lieux de sortie.

Au regard de l’ensemble des documents produits, il convient dès lors de dire qu’il n’est pas démontré que M. [Z], ait manqué à ses obligations contractuelles en occasionnant un trouble de jouissance à Mme [E], ou un enrichissement sans cause au titre de travaux qu’elle aurait effectués pour son compte sans contrepartie.

Mme [E] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance.

Sur les dommages et intérêts pour congé frauduleux,

Mme [E] sollicite 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour un congé à caractère frauduleux en reprise pour habiter lui ayant été délivré et qu’elle estime lui avoir été délivré pour faire pression sur elle.

M. [Z] fait valoir que si un congé pour reprise du logement lui a bien été délivré, il n’a pas fondé la présente procédure pour laquelle Mme [E] a reçu le 2 décembre 2019 un commandement de payer demeuré infructueux visant la clause résolutoire.

Sur ce,

Il ressort du congé invoqué par Mme [E] que celui-ci est daté du 12 septembre 2019 avec une date de départ au 28 octobre 2020, lui laissant plus de 11 mois pour quitter les lieux.

Or, Mme [E] est partie de son plein gré dès le mois de mai 2020.

De plus, la procédure initiée devant le premier juge ne l’a été que sur le fondement de l’acquisition d’une clause résolutoire après commandement de payer demeuré infructueux, de sorte que le congé délivré antérieurement à Mme [E], alors qu’elle a quitté les lieux en mai 2020, a été sans incidence pour elle.

La preuve du caractère frauduleux du congé délivré n’est pas rapportée.

Dès lors que la faute de M. [Z] n’est pas établie, non plus que le préjudice invoqué, qui est insuffisamment caractérisé, la responsabilité de M. [Z] ne peut être engagée et Mme [E] sera, en conséquence, déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner Mme [E] aux dépens d’appel, la décision déférée étant confirmée sur les dépens et sur les frais irrépétibles de première instance.

Il convient en équité de la condamner en outre à verser à M. [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [G] [E] de ses demandes de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [G] [E] à verser à M. [L] [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [E] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,