N° RG 21/00444 – N° Portalis DBVM-V-B7F-KW5C

N° Minute :

C4

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la S.E.L.A.R.L. CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES

M^e Leïla BADAOUI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MERCREDI 13 DECEMBRE 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 20-000066) rendu par le Tribunal judiciaire de Romans sur Isère en date du 26 novembre 2020, suivant déclaration d’appel du 20 Janvier 2021

APPELANTE :

Mme [B] [H]

née le 10 août 1976 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vincent BARD de la S.E.L.A.R.L. CABINET BARD AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/13283 du 06/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉ :

M. [J] [N]

né le 26 Juin 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Leïla BADAOUI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M. Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d’une ordonnance en date du 29 juin 2022 rendue par la première présidente de la cour d’appel de Grenoble,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 août 2022, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat de bail du 27 janvier 2012 M. [J] [N] a donné en location à Mme [B] [H] une maison sise [Adresse 4] à [Localité 7] (26), moyennant un loyer mensuel de 615 euros.

Le 28 novembre 2019, en raison de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer.

Par exploit du 5 février 2020 M. [N] a fait assigner Mme [H] devant le tribunal de proximité de Romans-sur-Isère aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 1 790,32 euros au titre de l’arriéré locatif outre une indemnité d’occupation.

Suivant jugement du 26 novembre 2020 le tribunal a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 janvier 2012 entre M. [N] et Mme [H] à la date du 28 décembre 2019,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

— rappelé qu’en application des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’a l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir a libérer les locaux et que les meubles se trouvant dans les lieux doivent être remis,, aux frais de la personne expulsée , en un lieu qu’elle désigne ou à défaut entreposés en un lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’expulsion ,

— dit que Mme [H] reste tenue au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal a celui du loyer courant révisé et augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif,

— condamné en tant que de besoin Mme [H] au paiement de l’indemnité d’occupation, dont le montant produira intérêts au taux légal a compter de chaque échéance pour les échéances à échoir,

— condamné Mme [H] à payer à M. [N] la somme de 2 104,65 euros représentant les loyers et charges échus et impayés a la date de la résiliation et les indemnités d’occupation échues et impayées pour la période du 28 décembre 2019 au 8 octobre 2020,

— condamné M. [N] à régler à Mme [H] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit que les sommes dues produiront intérêts au taux légal, à compter du 28 novembre 2019 sur la somme de 1 485,32 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

— débouté les parties de leur demande en paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les parties a supporter les dépens, chacune pour moitié,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Le 20 janvier 2021 Mme [H] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions l’appelante demande à la cour de réformer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions Mme [H] fait valoir que :

— le logement loué est insalubre en raison des infiltrations importantes générant des moisissures et le décollement des doublages,

— l’usage de la cour est dangereuse du fait de l’effondrement régulier de la colline en molasse qui surplombe le logement, son véhicule ayant d’ailleurs été détruit lors d’un éboulement,

— son préjudice de jouissance depuis dix années est très important alors qu’elle occupe ledit logement avec cinq enfants.

En réplique, selon ses dernières écritures dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [N] conclut à ce que la cour confirme le jugement dont appel sauf en ce qu’il l’a condamné à payer des dommages et intérêts à Mme [H] et :

— déboute Mme [H] de l’intégralité de ses demandes,

— la condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Y ajoutant :

— la condamne à lui verser la somme de 2 233,01 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés à la date de la résiliation et les indemnités d’occupation échues et impayées pour la période du 28 décembre 2019 au 8 octobre 2020 augmentée des intérêts au taux légal,

— la condamne à lui verser la somme de 7 978.97 euros représentant les indemnités d’occupation échues et impayées augmentée des intérêts au taux légal sur la période du 8 octobre 2020 au 8 novembre 2021, montant à parfaire au jour de la décision,

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation, prononce la compensation des créances des parties.

M. [N] expose que :

— la maison louée, qui est un bâtiment ancien, a été complètement rénovée et fait l’objet d’un entretien régulier, et ce alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait que l’état du logement était moyen tout en respectant les critères de décence,

— il a ainsi satisfait à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation,

— il appartenait à Mme [H], qui dénonce un préjudice de jouissance sur une dizaine d’années, de lui signaler les éventuelles dégradations du logement, ce dont elle ne justifie aucunement de sorte qu’il n’avait aucune connaissance des désordres allégués,

— de surcroît aucun constat d’insalubrité n’a été dressé concernant ce logement,

— la dangerosité liée à la falaise était expressément stipulée dans le bail alors au surplus que le stationnement de son véhicule dans la cour n’était pas autorisé.

L’instruction a été clôturée suivant ordonnance du 18 mai 2022.

MOTIFS

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.

A titre liminaire il convient de constater que Mme [H], qui a interjeté un appel total du jugement et sollicite dans ses écritures la réformation de toutes ses dispositions, ne demande finalement qu’une nouvelle évaluation de son préjudice de jouissance.

En dehors de l’indemnisation de ce préjudice M. [N] ne conteste pas davantage le jugement dont appel qui sera donc confirmé à l’exception de la disposition relative au trouble de jouissance de l’appelante.

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance de Mme [H]

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. L’article 6 ajoute que le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1231-1 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016 et reprenant la teneur des anciens articles 1147, 1149 et 1150 applicables jusqu’au 30 septembre 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure, étant précisé aux termes de l’article 1231-2 que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications suivantes.

Si, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, il n’en est pas moins obligé de le maintenir en cet état pour peu que les désordres et problèmes survenus lui soient signalés.

En conséquence et en application de l’article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient en l’espèce à Mme [H] de démontrer le caractère insalubre du logement et la connaissance qu’en avait le bailleur pour être indemnisée.

L’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement le 27 janvier 2012, montre que l’ensemble du logement était dans un état moyen à l’exception de la cuisine qui était en bon voire très bon état, ne laissant voir aucune infiltration, moisissures ou décollement des revêtements intérieurs.

En outre le bail stipule expressément en caractères gras, au titre des 'conditions particulières pour l’usage de la cour', que 'la falaise dominant la cour présente un danger potentiel. Pour des raisons de sécurité, il est formellement interdit d’utiliser les trois caves creusées. Il convient également d’éviter toute présence en pied de versant après de fortes pluies ou plusieurs journées pluvieuses consécutives.'

Force est ainsi de constater que Mme [H] procède par affirmations en soutenant qu’elle a vécu pendant dix années dans un logement insalubre, soit depuis la conclusion du bail et la réalisation de l’état des lieux d’entrée, et que le préjudice de jouissance qui en découle justifierait une indemnisation de 10 000 euros.

Si les photographies et attestations que l’appelante verse au dossier, et dont l’authenticité n’est pas discutée, semblent effectivement témoigner de la dégradation du logement et étayer lesdites affirmations quant à l’humidité ambiante l’apparition des désordres n’est aucunement datée.

En tout état de cause le préjudice de jouissance qu’a pu subir Mme [H], sur une durée nécessairement moindre que celle alléguée, ne saurait justifier son indemnisation qu’autant qu’elle démontre l’inexécution des obligations du bailleur. Or dès lors que celui-ci n’a jamais été informé des désordres affectant le logement loué postérieurement à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, ce que la preneuse ne remet pas en cause, il ne peut lui être reproché l’inexécution de ses obligations.

En conséquence Mme [H] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’indemnisation et le jugement déféré infirmé.

Sur les demandes de M. [N] d’actualisation de l’arriéré locatif

L’intimé demande à la cour de condamner Mme [H] à lui verser la somme de 2 233,01 euros correspondant aux loyers et charges échus et impayés à la date de la résiliation et les indemnités d’occupation échues et impayées pour la période du 28 décembre 2019 au 8 octobre 2020 augmentée des intérêts au taux légal ainsi que la somme de 7 978.97 euros représentant les indemnités d’occupation échues et impayées augmentée des intérêts au taux légal sur la période du 8 octobre 2020 au 8 novembre 2021.

Il y a lieu cependant de rappeler que le premier juge a déjà condamné l’appelante à lui payer les sommes suivantes outre intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2019 sur la somme de 1 485,32 euros et à compter du jugement sur le surplus :

— l’indemnité d’occupation, dont le montant produira intérêts au taux légal a compter de chaque échéance pour les échéances à échoir,

—  2 104,65 euros représentant les loyers et charges échus et impayés a la date de la résiliation et les indemnités d’occupation échues et impayées pour la période du 28 décembre 2019 au 8 octobre 2020.

M. [N] ne remet nullement en cause les sommes retenues par le tribunal pas plus que les modes de calcul des intérêts légaux.

Dans ces conditions la réévaluation des sommes arrêtées dans le jugement déféré ne relevant que des modalités de son exécution il conviendra de rejeter les demandes de l’intimé.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais exposés pour faire valoir ses droits devant la cour. Mme [H] sera donc condamnée à lui verser une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du 26 novembre 2020 du tribunal de proximité de Romans-sur-Isère sauf en ce qui concerne la somme de 2 000 euros allouée à titre de dommages et intérêts à Mme [H] et les dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

Déboute M. [N] de ses demandes d’actualisation de l’arriéré locatif,

Condamne Mme [B] [H] à verser à M. [J] [N] une indemnité de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE