Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 26 mars 2025, n° 23/01960

TGI Toulouse 5 avril 2023

CA Toulouse
Infirmation partielle 26 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Imputabilité des dégradations au syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que les dégradations étaient dues à la fois aux sondages et à un dégât des eaux, et a jugé que la réparation devait être partagée entre les parties.
Accepté
Impossibilité d'habiter l'appartement
La cour a reconnu que les appelants avaient effectivement subi un préjudice de jouissance en raison des travaux nécessaires, et a accordé une indemnisation proportionnelle.
Rejeté
Préjudice moral lié aux dégradations
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas suffisamment établi pour justifier une indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 26 mars 2025, n° 23/01960
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/01960
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 5 avril 2023, N° 21/01818
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas RAMONDENCCécile GUILLARD
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

26/03/2025

ARRÊT N° 145/25

N° RG 23/01960

N° Portalis DBVI-V-B7H-PPJM

NA – SC

Décision déférée du 05 Avril 2023

TJ de TOULOUSE- 21/01818

V. TAVERNIER

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/03/2025

M^e Gilles SOREL

M^e Cécile GUILLARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [F] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [D] [W] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL PYRENEES IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Cécile GUILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Le 12 décembre 2018, M. [F] [S] et Mme [M] [W] épouse [S] ont acquis un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 1] (31). Cet appartement, au 3ème et dernier étage, résulte d’une surélévation de l’immeuble, réalisée en 1961.

M. et Mme [S] ont constaté l’existence de fissures affectant un mur partiellement construit en briques de verre, constituant la cloison entre leur logement et un puits de jour.

En mars 2019, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un diagnostic par M.[J], ingénieur conseil, à l’occasion duquel il a aussi été découvert des fissurations au sol.

Les sondages réalisés en juillet 2019, conformément aux préconisations de M.[J], ont endommagé le parquet de l’appartement de M.et Mme [S].

En août 2019, une entrée d’eau par le balcon de cet appartement a également affecté le parquet.

Au terme d’un second rapport déposé le 23 septembre 2019, M.[J] a préconisé de lourds travaux de reprise de la structure.

Au regard du coût des travaux proposés, le syndicat des copropriétaires a demandé une deuxième analyse à un autre expert, M.[K], qui a remis un rapport le 25 octobre 2019.

Le 13 janvier 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de faire procéder aux travaux préconisés par M.[K], comprenant la remise en état du puits de jour et le rebouchage des sondages effectués dans la chape, pour un total toutes taxes comprises de 6.804,82 euros.

L’assemblée générale a également adopté une résolution visant à prendre en charge le remplacement de 8 m² de parquet dans l’appartement de M. et Mme [S], pour un montant de 1.150 euros.

Par acte d’huissier du 30 mars 2021, M.et Mme [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la prise en charge des travaux de remplacement intégral du parquet, et l’indemnisation de leurs préjudices moral et de jouissance.

Par jugement du 5 avril 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [M] [S] et M. [F] [S] de leur demande indemnitaire de 14.842,21 euros toutes taxes comprises en réparation des travaux de remplacement intégral du parquet,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, à verser une indemnité de 1.150 euros à Mme [M] [S] et M. [F] [S] en réparation des dégradations occasionnées au parquet de leur appartement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, à verser une indemnité de 3.000 euros à M. [F] [S] et Mme [M] [S] en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. [F] [S] et Mme [M] [S] de leur demande indemnitaire de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, à payer à Mme [M] [S] et M. [F] [S] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que Mme [M] [S] et M. [F] [S] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Par déclaration du 31 mai 2023, M. [F] [S] et Mme [B] [S] ont relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 février 2024, M. et Mme [F] et [M] [S], appelants, demandent à la cour, au visa des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la décision en ce qu’elle a retenu que les désordres affectant le bien de M. et Mme [S] trouvaient leur origine dans des travaux préconisés par le syndicat de copropriété,

— infirmer la décision en ce qu’elle a :

* débouté M. et Mme [S] de leur demande de réparation intégrale du parquet de leur appartement,

* limité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à 3.000 euros,

* débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat de copropriété à verser à M. et Mme [S] les sommes de :

* 10.063,89 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de remplacement intégral du parquet,

* 18.200 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

* 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral,

— condamner le syndicat de copropriété à verser à M. et Mme [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant le remboursement des frais de constat d’huissier,

— condamner le syndicat aux entiers dépens.

M.et Mme [S] soutiennent que les dégradations du parquet par les sondages effectués par la copropriété ont nécessité le remplacement intégral du parquet, pour préserver son homogénéité, aucun artisan n’acceptant d’intervenir en reprise ponctuelle sur un plancher à la française. Ils ajoutent que le dégât des eaux n’a provoqué qu’un simple tuilage, qui aurait pu être repris. Ils demandent en réparation de leur préjudice de jouissance paiement d’une indemnité correspondant aux loyers payés de janvier 2019 à mars 2020, date à laquelle ils ont fait procéder aux travaux de reprise du parquet, une fois les travaux de reprise de la chape et du puits de lumière achevés par la société J2R.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], intimé et formant appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 avril 2023 en ce qu’il a :

* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier à verser une indemnité de 3.000 euros à M. [F] [S] et Mme [M] [S] en réparation de leur préjudice de jouissance,

* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier aux dépens,

* condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, à payer à Mme [M] [S] et M. [F] [S] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

— débouter M. [F] [S] et Mme [D] [B] [S] de l’intégralité de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

— ramener à de plus justes proportions le préjudice de jouissance,

— débouter M. [F] [S] et Mme [D] [B] [S] de leur demande au titre du préjudice moral;

En tout état de cause,

— condamner M. [F] [S] et Mme [D] [B] [S] à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] les sommes perçues en première instance, à l’exception du montant de 1.150 euros au titre de l’indemnisation du dommage causé au parquet,

— condamner M. [F] [S] et Mme [D] [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 1] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile Guillard, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que seule une petite partie du parquet a été endommagée lors de sondages réalisés dans le cadre de l’expertise amiable diligentée par le syndicat, alors que ce même parquet, déjà vétuste et abîmé au moment de l’expertise, a également subi un important dégât des eaux dont la copropriété n’est pas responsable. Il soutient ainsi que les dégradations proviennent majoritairement du dégât des eaux et non des sondages. Il indique que M.et Mme [S] ont été indemnisés par leur assureur à hauteur de 2.400 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS

Conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution de travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale, mais il a droit à une indemnité s’il subit un préjudice tel que des dégradations de son bien ou un préjudice de jouissance.

* Sur l’imputabilité des dommages

Il résulte en l’espèce des rapports déposés par M.[J] les 28 mars et 28 septembre 2019, par M.[K] le 25 octobre 2019, et par l’expert mandaté par l’assureur de M.et Mme [S] à la suite du dégât des eaux du 9 août 2019, que les dommages qui affectent le parquet de l’appartement des époux [S] procèdent essentiellement de deux causes.

D’une part les sondages réalisés dans le cadre d’un diagnostic structurel, à la demande du syndicat des copropriétaires, dans la semaine du 22 au 26 juillet 2019, ont entraîné la destruction du parquet et de la chape dans le salon, le couloir et une chambre de l’appartement. M.[J] envisageait ces sondages sur une surface de 8m² dans le salon et une surface de 3 m² dans le couloir, mais il est établi que des sondages ont également été réalisés dans l’une des chambres. L’ampleur des dégradations liées aux sondages est confirmée par le constat d’huissier du 17 février 2020 et les photographies qu’il comporte, l’huissier ayant constaté que 'dans toutes les pièces de l’appartement le parquet a été creusé, cassé. La surface de parquet endommagée est manifestement largement supérieure à 8m²'.

La surface du parquet détériorée par ces sondages excède ainsi celle de 8m² pour laquelle le syndicat des copropriétaires a proposé une indemnisation. Il est établi que M.et Mme [S] ont fait procéder, en mars 2020, au remplacement intégral du parquet par la société In Rénov. Une reprise ponctuelle du parquet, au droit des seuls sondages réalisés, aurait été en toute hypothèse insuffisante. Elle n’aurait pas préservé l’homogénéité de ce parquet ancien, en damier. Il n’est pas même établi, au regard de l’ampleur des dégradations, qu’une telle reprise partielle aurait été techniquement réalisable, ce qui est contesté par M.et Mme [S]. Ceux-ci produisent une attestation du dirigeant de la société In Rénov, qui indique: 'j’ai pu voir l’appartement à la suite des sondages effectués dans la chape. Il m’a paru évident que ceux-ci rendaient le remplacement du parquet inévitable même avant l’inondation de l’appartement'.

D’autre part, le dégât des eaux survenu le 9 août 2019 a entraîné des dommages matériels dont l’expert mandaté par l’assureur de M.et Mme [S] a évalué la réparation à la somme de 3.410 euros, pour le ponçage et la vitrification de 80 m² de parquet. Ce sinistre, qui procède d’un bouchon au niveau de l’évacuation des eaux pluviales située sur le balcon à usage privatif des époux [S], n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires. La société Allianz a versé à M.et Mme [S], ses assurés, une somme de 2.175 euros au titre de ce sinistre, franchise et vétusté déduites.

M.[K] note dans son rapport du 25 octobre 2019 que 'le fort dégât des eaux ayant effondré le faux plafond du logement situé au 2ème étage côté rue par débordement du terrasson est à l’origine du tuilage du parquet et de la fissuration de la chape du 3ème étage désagrégée par sa mauvaise constitution d’origine'.

Il en résulte que le sinistre a non seulement entraîné le tuilage du parquet, nécessitant un ponçage et une vitrification, mais a aussi aggravé le mauvais état antérieur de la chape. Les fissurations préexistantes de la chape étaient elles-mêmes à l’origine, avant tout sondage et tout sinistre, d’un soulèvement des lames de parquet apparaissant 'systématiquement au droit des lézardes sur la chape', comme l’avait constaté M.[J] dans son premier rapport du 28 mars 2019.

Il apparaît ainsi que la nécessité de remplacer la totalité du parquet procède tant des sondages destructifs réalisés sur plus de 11 m², que du sinistre du 9 août 2019 ayant aggravé l’état antérieur du parquet.

La réparation des préjudices doit donc être partagée par moitié entre le syndicat des copropriétaires d’une part, et M.et Mme [S] d’autre part.

* Sur l’évaluation des dommages

— dommages matériels

M.et Mme [S] demandent paiement d’une somme de 10.063,89 euros TTC, correspondant à hauteur de 528 euros au coût du rebouchage de la chape et à hauteur de 9.535,89 euros à la reprise du parquet qui leur a été facturée par la société In Rénov le 26 juin 2020.

La prestation de rebouchage de la chape à l’endroit des sondages est incluse dans la facture de 6.804,82 euros TTC dont le syndicat des copropriétaires a accepté la prise en charge.

En considération des développements qui précèdent, établissant la nécessité de procéder à des travaux de reprise de l’ensemble du parquet, imputable pour moitié au syndicat des copropriétaires, il doit être fait droit à la demande de M.et Mme [S] à concurrence de la somme de 4.767,95 euros.

Le jugement est infirmé en ce sens.

— préjudice de jouissance

En suite des sondages destructifs réalisés en juillet 2019 et du dégât des eaux survenu en août 2019, M.et Mme [S] étaient dans l’impossibilité d’habiter l’appartement qu’ils avaient acquis en décembre 2018, jusqu’à la réalisation des travaux de reprise imputables au syndicat des copropriétaires, facturés par la société J2R le 26 février 2020.

Ils ont ainsi réglé un loyer mensuel de 1.300 euros, pendant huit mois, de juillet à février 2020, soit la somme de 10.400 euros.

Ils sont donc fondés à demander paiement de la somme de 5.200 euros en réparation du préjudice de jouissance imputable pour moitié au syndicat des copropriétaires.

Le jugement est infirmé en ce sens.

— préjudice moral

Les dommages matériels imputables au syndicat des copropriétaires ont contraint M.et Mme [S] à différer leur emménagement et à supporter simultanément le remboursement de l’emprunt immobilier et le paiement du loyer.

Le préjudice moral qui en est résulté, en ce qu’il est imputable au syndicat des copropriétaires, doit être compensé par une indemnité de 1.000 euros.

* Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a mis à la charge du syndicat des copropriétaires, partie perdante, les dépens de première instance outre une indemnité de 3.000 euros allouée à M.et Mme [S] au titre des frais irrépétibles de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, qui perd son procès en appel, doit également supporter les dépens d’appel, et régler à M.et Mme [S] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 5 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a:

— débouté M. [F] [S] et Mme [M] [S] de leur demande indemnitaire de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, à verser une indemnité de 4.767,95 euros à M.et Mme [S] en réparation des dégradations occasionnées au parquet de leur appartement;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la Sarl Pyrénées Immobilier, à verser une indemnité de 5.200 euros à M.et Mme [S] en réparation de leur préjudice de jouissance;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] à verser une indemnité de 1.000 euros à M.et Mme [S] en réparation de leur préjudice moral;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Guillard, qui en fait la demande;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à payer à M.et Mme [S] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX