RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01369 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG67J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/03300

APPELANTE

Madame [U] [J] [B] [M] épouse [F]

née le 10 octobre 1983 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant, M^e Emmanuel BEUCHER, avocat au barreau de SENLIS

INTIMÉS

Madame [G] [K] épouse [I]

née le 02 août 1956 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant, M^e Stephen A. MONOD, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Valérie AMAR SARFATI, avocat du Cabinet MONOD AMAR ASSOCIATION, toque : K 135

Monsieur [E] [I]

né le 08 novembre 1958 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant, M^e Stephen A. MONOD, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Valérie AMAR SARFATI, avocat du Cabinet MONOD AMAR ASSOCIATION, toque : K 135

Monsieur [D] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du mercredi 29 mars 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 18 juin 2012, à effet du 1er juillet 2012, M. [E] [I] et Mme [G] [I], née [K], (M. et Mme [I]) ont donné en location à M. [D] [C] et Mme [U] [F], née [M], un bien situé [Adresse 1].

Ils ont cessé de payer les loyers à compter de mai 2018.

Une ordonnance de référé du 24 avril 2019, rendue par le tribunal d’instance de Paris a ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement à payer 11 916,91 euros à la date du 29 octobre 2018, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 215,15 euros à compter du 29 août 2018, et sur la somme de 3 701,76 euros, à compter du 20 décembre 2018, et une indemnité d’occupation.

Un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 21 juillet 2020, constatant la séquestration des biens garnissant les lieux.

Le 29 septembre 2020, M. et Mme [I] ont fait établir, par huissier de justice, un procès-verbal de constat des lieux.

Saisi par M. et Mme [I] par acte d’huissier de justice délivré le 4 février 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 2 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné solidairement M. [D] [C] et Mme [U] [F] à payer 35 098,90 euros à M. et Mme [I], au titre des frais de remise en état de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022 ;

— dit que Mme [U] [F] bénéficie de délais de paiement, avec une clause de déchéance du terme ;

— débouté Mme [U] [F] de ses autres demandes ;

— condamné solidairement M. [D] [C] et Mme [U] [F] à payer 2 000 euros à M. et Mme [I], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que Mme [U] [F] pourra se libérer de ces sommes, par 23 versements mensuels consécutifs de 400 euros, le 24ème et dernier versement devant solder la dette ;

— dit que le premier versement aura lieu au plus tard dans la quinzaine de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance la totalité de ces sommes deviendra immédiatement exigible ;

— condamné solidairement M. [D] [C] et Mme [U] [F] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit, par toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Par déclaration reçue au greffe le 5 janvier 2023, Mme [U] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [U] [F] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Paris, en ce qu’il :

— la condamne solidairement avec M. [D] [C] à payer 35 098,90 euros à M. et Mme [I], au titre des frais de remise en état de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022 ;

— la déboute de ses autres demandes ;

— la condamne solidairement avec M. [D] [C] à payer 2 000 euros à M. et Mme [I], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne solidairement avec M. [D] [C] aux dépens ;

et, statuant à nouveau :

— débouter M. et Mme [I] de leur demande au titre des frais de remise en état à son égard ;

subsidiairement ;

— dire que les frais de remise en état ne sauraient excéder le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1 700 euros ;

— dire que le principal de la dette s’établit à la somme de 41 238,40 euros ;

— dire que les versements qu’elle a effectués devront être déduits de ce montant ;

— dire que les intérêts légaux non majorés s’appliqueront sur ce montant ;

— débouter M. et Mme [I] de leurs plus amples demandes ;

— confirmer le jugement du juge du contentieux de la protection en ce qu’il lui a octroyé des délais de paiements sur une durée de 24 mois ;

— dire que M. [D] [C] a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle à son égard ;

en conséquence,

— condamner M. [D] [C] à la garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge ;

en tout état de cause :

— condamner M. et Mme [I] ainsi que M. [D] [C] pris solidairement à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. et Mme [I] demandent à la cour de :

. sur les frais de remise en état :

— infirmer le jugement du 2 décembre 2022 en qu’il a autorisé Mme [U] [F] à se libérer de la somme de 35 098,90 euros en 24 mensualités ;

— statuant à nouveau, débouter Mme [U] [F] de sa demande de délais ;

. sur la demande tendant à voir établir la dette de loyers à 41 238, 40 euros avec intérêts légaux non majorés :

— déclarer Mme [U] [F] irrecevable et subsidiairement mal fondée en sa demande et l’en débouter ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— débouter Mme [U] [F] de ses plus amples demandes ;

— condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens de l’instance d’appel et au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

M. [D] [C] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 29 mars 2023, par procès-verbal de recherches, et les conclusions le 18 avril 2023, par remise à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la co-titularité du bail

Selon l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il est constant que figurent en qualité de locataires sur le bail (pièce 1 des bailleurs) M. [D] [C] et Mlle [U] [M] devenue Mme [U] [F] qui elle-même a signé le contrat le 18 juin 2012 et l’état des lieux d’entrée le 2 juillet 2012.

Lors de la délivrance du commandement de payer, l’acte de signification à l’étude le 29 août 2018 précise que « la gardienne a confirmé le domicile » de la locataire.

L’ordonnance de référé datée du 24 avril 2019 rendue au contradictoire de Mme [U] [F] valablement représentée dont elle n’a pas fait appel à la connaissance de la cour, ne relève aucune contestation sérieuse sur sa qualité de locataire alors qu’elle demandait sa mise hors de cause, et la condamne au paiement d’une provision au titre de la dette locative (loyers et indemnité d’occupation).

Si concernant la signification de cette ordonnance comme du commandement de quitter les lieux délivré le 12 juillet 2019 à une adresse à [Localité 6], les actes d’huissier indiquent que le nom de Mme [U] [M] épouse [F] figure sur la boîte aux lettres et/ou que son domicile est confirmé par le voisinage, il reste que le procès-verbal d’expulsion de l’appartement litigieux établi le 21 juillet 2020 indique que Mme [U] [M] est présente, et que ce procès-verbal vaut jusqu’à inscription de faux.

Au vu de ces éléments, le seul témoignage de M. [D] [C] indiquant qu’il a toujours habité l’appartement litigieux seul et qu’il était seul responsable de l’appartement (pièce 17 des bailleurs) et le mail produit par Mme [U] [F] adressé par son ancien compagnon le 20 mars 2019 au « juge » en ce sens (sa pièce 1), ne peuvent suffire à dégager l’appelante de ses obligations de locataire.

Sur le solde locatif et l’appel en garantie formé par Mme [U] [F] vis-à-vis de M.[D] [C]

— Mme [U] [F] demande de dire que le principal de la dette s’établit à la somme de 41 238,40 euros, les versements qu’elle a effectués doivent être déduits de ce montant et les intérêts légaux non majorés s’appliqueront sur ce montant.

Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement.

Néanmoins, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « dire que » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Or les bailleurs ne forment aucune prétention au titre des loyers et indemnité d’occupation, ne revenant pas sur ce qui a été jugé en référé, y compris sur les intérêts. Avant de statuer sur l’éventualité de la recevabilité d’une telle demande, il convient de retenir d’abord que la cour n’est donc saisie d’aucune prétention relative au paiement des loyers ou indemnité d’occupation. La présente instance ne concerne donc que les comptes de restitution du local.

— En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit en effet « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

L’état des lieux de sortie établi le 29 septembre 2020 et l’état des lieux de sortie établi le 6 octobre 2020 (pièces 10 et 11 des bailleurs) hors la présence de l’appelante, soumis à la discussion des parties, ne n’en constituent pas moins des éléments de preuve de l’état de l’appartement litigieux lors de la remise des clefs, dans le cas d’espèce de l’expulsion.

Le délai d’établissement de ces états des lieux depuis l’expulsion intervenue le le 21 juillet 2020 n’a pas d’incidence sur l’état des lieux de sortie puisque les clefs avaient été conservées par l’huissier.

Dès lors que l’ordonnance de référé lui avait valablement été signifiée le 23 mai 2019 à son nouveau domicile à [Localité 6], Mme [U] [F] avait connaissance de sa condamnation à quitter les lieux et du risque d’expulsion; dès lors, elle ne peut valablement faire valoir qu’elle n’a pas été en mesure d’enlever les meubles pour échapper aux frais d’entreposage (2 290 euros), l’expulsion étant intervenue le 21 juillet 2020.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée qui montre un appartement en bon ou très bon état (pièce 2 des bailleurs) et des états des lieux de sortie (pièces 10 et 11) qui révèlent l’existence de dégradations (sonnette, rail de rideau, prises électriques, fenêtres et poignée de fenêtre, portes, tableau électrique, caissons, éléments de cuisine cassés), des sols, des peintures (fissures, traces noirâtres, trous), une installation électrique en mauvais état (prises descellées, fils électriques apparents) et un encombrement par du mobilier de plusieurs pièces de l’appartement, permet de mettre à la charge des locataires des réparations locatives.

Or les bailleurs produisent une facture d’un montant de 36 223 euros de remise en état des lieux (pièce 14) qui tient compte d’un coefficient de vétusté mais pour les peintures seulement, une facture de ramonage du conduit de la chaudière à gaz de 95 euros, une facture pour l’entretien de la chaudière de 133 euros et une facture de remplacement de certaines pièces de la chaudière de 347,90 euros, l’entretien de cet équipement incombant au locataire. Ils versent aussi aux débats des factures qui permettent d’établir une rénovation totale des lieux (pièces 19 à 25) dont ils ne demandent pas le remboursement.

Cependant la vétusté ne peut pas ne concerner que les peintures, l’ensemble des installations en étant affecté au bout de 8 ans d’occupation. Par ailleurs, l’appartement n’était pas en très bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Ces deux observations conduisent la cour à retenir un coefficient de 35% minorant la somme demandée par les bailleurs de 36 798,90 euros, ce qui permet de chiffrer les réparations locatives à la somme globale de 23 919,30 euros, en infirmation du jugement querellé.

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. Le dépôt de garantie doit donc être déduit des sommes dues.

Le jugement sera donc réformé, Mme [U] [M] épouse [F] étant redevable de la somme de 22 219,30 euros au titre des réparations locatives et ainsi condamnée.

L’appelante sollicite un délai de paiement, mais devant la cour, elle ne produit aucune pièce attestant de ses difficultés économiques ou de sa situation financière et ne justifie pas non plus de ses prétendus efforts de règlement. Faute de connaître la situation économique actuelle de l’appelante et de pouvoir apprécier ses capacités de règlement, la cour ne peut que rejeter sa demande ainsi formée.

En revanche le témoignage de M. [D] [C] permet à Mme [U] [M] épouse [F] d’obtenir la garantie qu’elle demande des condamnations prononcées à son encontre, puisque son ancien compagnon est pleinement responsable du mauvais état de l’appartement et de la remise tardive des clefs, autant de comportements fautifs de sa part qui justifient sa condamnation de ce chef, le jugement devant être réformé en ce sens.

Mme [U] [M] épouse [F] restant principalement perdante, les condamnations prononcées par le juge initialement saisi aux titres des dépens et des frais irrépétibles sont confirmées. Elle sera également condamnée aux dépens d’appel. L’équité justifie en appel ne justifie pas de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 2 décembre 2022 en ses chefs critiqués, sauf en ce qu’il a jugé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Mme [U] [F] à payer 22 219,30 euros à M. et Mme [I], au titre des frais de remise en état de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2022 ;

Déboute Mme [U] [F] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [D] [C] à garantir Mme [U] [F] des condamnations prononcées à son encontre,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que Mme [U] [F] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,