Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03039 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDVN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 21/06764

APPELANTE

Madame [J] [U] née le 11 Décembre 1974 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Wutibaal KUMABA MBUTA, avocat au barreau de PARIS, toque : A926

INTIMÉE

Madame [L] [S]épouse [G] née le 31 août 1949 à [Localité 8],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Elodie CAZENAVE de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2024 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le 24 juillet 2018, Mme [G] a consenti à Mme [U] un promesse unilatérale de vente au prix de 235 000 euros portant sur un appartement situé à [Adresse 7].

Mme [U] ayant été informée de l’existence d’un projet de construction sur la parcelle voisine, d’un immeuble composé de vingt logements, l’acte de vente a été signé le 20 novembre 2018 avec stipulation de la clause suivante :

'S’il advient que l’ouverture de la salle de bains devait être remise en cause à l’avenir par une action du propriétaire voisin dans le cadre du projet de construction en cours ou de tout autre projet, le vendeur s’oblige à titre forfaitaire et transactionnel à dédommager l’acquéreur de la perte subie à hauteur d’un montant maximum de HUIT MILLE EUROS (8 000,00 EUR).

Il est ici précisé que seront déduits de cette somme, tous dédommagements qui pourraient lui être alloués soit par le propriétaire voisin dans le cadre de l’opération de promotion immobilière projetée, soit par le syndic en tant qu’entité juridique bénéficiaire desdits dédommagements.'

Mme [G] ayant refusé d’indemniser Mme [U] au motif qu’elle ne justifiait pas la réalisation de ces conditions, celle-ci l’a assignée en nullité de la clause pour vice de son consentement et en paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par la suppression de l’ouverture de la salle de bains, de la somme de 47 000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par les nuisances sonores subies pendant la durée du chantier, de la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par les poussières produites par le chantier de construction, de la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] a conclu au rejet de ces demandes et à la condamnation de Mme [U] à lui payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté Mme [U] de l’ensemble de ses demandes et Mme [G] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il a en outre condamné Mme [U] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter la demande d’annulation de la clause litigieuse, le tribunal a retenu que Mme [U], professionnelle de l’immobilier, ne démontre pas que cette disposition ne reprend pas l’intention commune des parties exprimée le jour de la conclusion de l’acte de vente ou qu’elle a été induite en erreur sur le sens de la clause, qui est claire et n’est pas sujette à interprétation alors que, présente lors de la signature de l’acte, Mme [U] a pu s’assurer qu’elle était conforme à la volonté des parties de lui accorder une indemnisation du préjudice causé par la suppression de l’ouverture tout en assurant le vendeur qu’elle ne bénéficierait pas d’une double indemnisation. Il a ajouté que Mme [U] ne justifie pas avoir été contrainte de signer l’acte de vente, la stipulation d’une l’indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente, contrepartie de l’exclusivité dont elle bénéficiait, ne pouvant être assimilée à une telle contrainte.

Pour ensuite débouter Mme [U] de ses demandes indemnitaires, le tribunal a retenu que, à supposer que Mme [G] n’ait pas informé Mme [U] de l’existence du projet de construction lors de la signature de la promesse de vente, celle- avait eu connaissance de la suppression de l’ouverture de la salle de bains avant la levée de l’option intervenue lors de la signature de l’acte de vente, qu’elle était donc libre de renoncer à la vente, la clause précitée ayant été stipulée afin d’assurer l’indemnisation du préjudice causé par cette suppression.

Mme [U] a interjeté appel de ce jugement :

Elle conclut d’abord à la nullité de la clause indemnitaire prévue par l’acte de vente. Elle indique que lors de la signature de la promesse le 24 juillet 2018, il avait été indiqué faussement que 'les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par les services compétents ne révèlent aucun projet, travaux, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien’ alors qu’elle a appris le 14 novembre 2018 qu’un projet immobilier était en cours sur la parcelle voisine, conformément à un permis de construire affiché les 27 et 29 mars précédent. Elle soutient avoir été trompée en signant cette promesse en raison d’une réticence dolosive de Mme [G] et que cette promesse, interdisant à une partie de renoncer à la vente sans le consentement de l’autre, valait donc vente, ce qui entraîne la nullité de la clause litigieuse insérée dans l’acte définitif qu’elle a été contrainte d’accepter alors qu’il ne correspondait pas à la promesse.

Elle ajoute que l’indemnité prévue par la clause, soit 8 000 euros, est dérisoire compte tenu de la gravité du préjudice causé par la suppression de la fenêtre de la salle de bains qui prive l’appartement d’une source importante de lumière et d’une vue, cette indemnisation étant en outre hypothétique.

Elle sollicite, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la condamnation de Mme [G], qui a manqué à son obligation d’information lors de la conclusion de la promesse de vente, à l’indemniser des préjudices qu’elle a subis, soit 47 000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, 3 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance causé par les nuisances sonores engendrées par le chantier, 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par les poussières provenant du chantier, 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, elle réclamait enfin 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il la déboute de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et sollicite l’allocation d’une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice, outre 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que Mme [U] avait connaissance du projet de construction avant la conclusion de la promesse puisque, lors des visites de l’appartement en présence de l’agent immobilier, elle a pu constater l’affichage du permis de construire, ce que confirme son absence de réaction à la réception de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires dont l’ordre du jour prévoyait de faire le point sur la question de 'la prochaine construction au [Adresse 3]', souhaitant seulement l’introduction dans l’acte de vente d’une clause prévoyant son indemnisation. Elle ajoute que si Mme [U] a proposé que l’indemnisation ne soit soumise à aucune condition, contrairement à ce que prévoyait le projet, elle a finalement accepté de signer l’acte de vente aux conditions du projet.

Elle rappelle la clause de la promesse de vente stipulant que 'les renseignements d’urbanisme et les pièces produites par les services compétents ne révèlent aucun projet, travaux, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation sus-indiquée, à laquelle le bénéficiaire le destine, ou encore d’augmenter notablement l’investissement du bénéficiaire, de façon imprévisible pour lui’ et que si Mme [U] considère que si les travaux litigieux avaient entraîné une dépréciation du bien, elle aurait pu renoncer à la vente en se prévalant de cette clause.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les articles 1130 et suivants du code civil ;

Considérant que si la promesse de vente ne contient aucune disposition relative au projet de construction litigieux, Mme [U], dont il est constant qu’elle a ensuite été informée de la nature de ce projet et de ses conséquences, notamment la suppression de la vue de la salle de bains de l’appartement, a accepté de conclure le contrat définitif avec une clause prévoyant l’indemnisation de son préjudice sous certaines conditions destinées à éviter une double indemnisation ; que pour obtenir l’annulation de cette clause, elle ne peut donc se prévaloir d’un défaut d’information lors de la signature de la promesse dont la nullité éventuellement encourue est sans incidence sur la validité de l’acte de vente ; qu’en outre, Mme [U] reconnaissant avoir eu connaissance le 14 novembre 2018 de l’existence du projet de construction et avoir négocié avec Mme [G] la clause indemnitaire précitée, c’est en connaissance de cause qu’elle a accepté de conclure la vente aux conditions relatives à l’indemnisation de son préjudice ; qu’elle ne peut prétendre à l’annulation de cette clause dès lors, d’une part, que, rédigée en des termes clairs et précis, notamment sur les conditions auxquelles était soumise cette indemnisation, elle n’est pas fondée à soutenir que son consentement a été vicié par une erreur ou un dol et, d’autre part, que signataire d’une promesse unilatérale de vente, et donc bénéficiaire d’une option d’achat, elle ne peut davantage soutenir qu’elle a été contrainte de signer l’acte de vente aux motifs, d’abord que la banque lui a adressé une offre de prêt à laquelle elle pouvait renoncer, s’agissant en outre d’un prêt soumis à la condition résolutoire de la conclusion de la vente, ensuite que la promesse prévoit le paiement d’une indemnité d’immobilisation en cas de renonciation à la vente alors que de nouvelles dispositions ayant été ajoutée à l’acte de vente, elle pouvait refuser sa conclusion sans être tenue au paiement de cette indemnité ; qu’il y a lieu, par conséquent, de débouter Mme [U] de sa demande principale en annulation de la clause indemnitaire, dont le montant, fixé à 8000 euros qui ne peut être assimilé à une absence d’indémnisation, n’est pa dérisoire ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [U] et la condamne à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Ronzeau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,