RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10951 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJTIG

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 23/00004

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 16]

[Localité 22]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700, substitué à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉES ET APPELANTES INCIDENTES

Madame [S] [K] veuve [N]

[Adresse 1]

[Localité 24]

représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MELUN – COMMISSAIRE DU Gouvernement

[Adresse 5]

[Localité 23]

Représentée par Mme [Y] [V], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La commune de [Localité 42] fait partie de la Communauté d’agglomération du pays de [Localité 42].

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation, approuvées par la ville le 21 juin 2012, ont prévu la création de l’écoquartier [Adresse 40] sur une surface de 80 hectares.

Madame [N] est propriétaire à [Localité 42] d’un immeuble édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 36] et n°[Cadastre 11], sis [Adresse 8] à [Localité 42].

Les deux parcelles constituent une unité foncière d’une contenance de 6.031m². Elles supportent un showroom de 300m² avec espace d’exposition, bureaux et sanitaires, ainsi qu’un grand atelier d’une surface de 850m² et une grange à usage de stockage. A l’arrière du showroom et sur le terrain se trouvent des espaces de circulation et de parking.

Par déclaration d’intention d’aliéner reçue le 21 octobre 2022, Mme [N] a déclaré vouloir vendre son bien pour un prix de vente de 2.214.565,48 euros en valeur occupée.

L’EPFIF a signifié à Madame [N] et à l’acquéreur visé dans la DIA sa décision d’exercer le droit de préemption dont il est délégataire pour un prix de 725.000 euros.

Par courrier LRAR du 02 février 2023, réceptionné le 6 février 2023, Mme [N] a fait connaître à l’EPFIF son désaccord sur le prix proposé par ce dernier.

Par mémoire du 13 février 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation de Seine-et-Marne aux fins de faire fixer le prix d’aliénation de l’immeuble objet de la DIA.

L’EPFIF justifie avoir consigné la somme de 163.650 euros [15% de 1.091.000 euros] auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le transport a été effectué le 14 décembre 2023.

Par jugement contradictoire du 24 avril 2024, le juge de l’expropriation de Seine-et Marne a :

FIXÉ le prix d’acquisition par l’EPFIF, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 42] constitué sur les parcelles cadastrées [Cadastre 36] (surface 1.587m²) et [Cadastre 34][Cadastre 11] (surface 4.444m²) à la somme totale de 1.705.600 euros décomposée de la manière suivante :

Showroom et atelier : 1.150.000 euros [1.000 euros x 1.150m²] ;

[L] : 120.000 euros [300 euros x 400m²] Terrain : 435.600 euros [99 euros x 4.400m²] ;

DIT que la commission de 132.873,93 euros due au titre des fris d’agence par l’acquéreur est opposable à l’EPFIF qui devra s’en acquitter ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à verser à Madame [N] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

DIT que les dépens de l’instance seront laissés à la charge de l’EPFIF en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Par déclaration au greffe du 15 mai 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement sur la fixation de la valeur vénale ainsi qu’en ce qu’il juge la commission d’agence mentionnée dans la DIA comme opposable à l’EPFIF.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 17 juillet 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 23 août 2024 (AR préemptée le 26/08/2024 et AR CG le 27/08/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DIRE ET JUGER l’EPFIF bien fondé en son appel du jugement du tribunal judiciaire de Melun du 24 avril 2024 ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

FIXÉ la valeur vénale de l’immeuble sis à [Adresse 44], à la somme de 1.705.600 euros ainsi décomposée :

Showroom et atelier : 1.150.000 euros ;

[L] : 120.000 euros ;

Terrain : 435.600 euros ;

DIT que la commission de 132.873,93 euros était opposable à l’EPFIF qui devra s’en acquitter ;

Statuant à nouveau,

FIXER la valeur vénale de l’immeuble sis à [Adresse 43] comme suit :

A titre principal,

Showroom : 300m² x 1.000 euros = 300.000 euros ;

Atelier : 850m² x 600 euros = 510.000 euros ;

Surplus terrain arrière : 2.880m² x 99 euros = 285.120 euros ;

Total : 1.095.120 euros en valeur libre ;

A titre subsidiaire,

Showroom : 300m² x 1.000 euros = 300.000 euros ;

Atelier : 850m² x 600 euros = 510.000 euros ;

[L] 256m² x 200 euros = 51.200 euros ;

Surplus terrain arrière : 2.880m² x 99 euros = 285.120 euros ;

Total : 1.146.320 euros ;

FIXER le montant de la commission d’intermédiaire à hauteur de 5% HT de la valeur vénale de l’immeuble résultant de l’arrêt à intervenir.

2/ Adressées au greffe le 28 septembre 2024 par Mme [N], intimée et formant appel incident, notifiées le 30 septembre 2024 (AR EPFIF le 02/10/2024, AR CG le 04/10/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu’il a fixé la somme de :

1.150.000 euros pour le showroom et l’atelier ;

120.000 euros pour la grange ;

435.600 euros pour le terrain ;

Statuant à nouveau,

FIXER à la somme de :

390.000 euros (1.300 euros x 300m²) pour les locaux à usage de showroom ;

510.000 euros (600 euros x 850m²) pour les locaux à usage d’atelier ;

120.000 euros (300 euros x 400m²) pour la grange ;

1.796.480 euros (401 euros x 4.480m²) pour le parking ;

Soit la somme totale de 2.816.480 euros qu’il convient de réduire à la somme de 2.214.565,48 euros pour les parcelles [Cadastre 33] et [Cadastre 31] [Cadastre 11] sises [Adresse 12].

ALLOUER à Mme [N] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel.

3/ Adressées au greffe le 11 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 15 octobre 2024 (AR EPFIF le 17/10/2024, AR préemptée le 18/10/2024), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaira à la cour de :

DÉCLARER recevable l’appel de l’EPFIF ;

RÉFORMANT en cela le jugement de première instance, la cour FIXE le prix d’acquisition par l’EPFIF dans le cadre de l’exercice de sont droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] [Localité 42], constitué des parcelles [Cadastre 36] et [Cadastre 31] n°[Cadastre 11], à la somme totale de 1.258.600 euros [1.000 euros/m² pour la showroom, 700 euros/m² pour l’atelier, 99 euros/m² pour le terrain et 300 euros/m² pour la grange en retenant une surface de 256m²] ;

RÉFORMANT en cela le jugement, FIXER la commission due au titre des frais d’intermédiation par l’acquéreur à 5% TTC du prix d’aliénation qui sera retenu par la cour.

4/ Adressées au greffe le 03 janvier 2025 par Mme [N], intimée et formant appel incident, notifiées le 07 janvier 2025 (AR EPFIF le 08/01/2025 et AR CG le 10/01/2025), et aux termes desquelles elle reprend le dispositif de ses premières écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Sur les surfaces retenues, le commissaire du Gouvernement a observé à juste titre qu’il ressort du cadastre que la surface au sol de la grange est de 164m², elle ne peut donc avoir une surface utile de plus de 328m² sur deux niveaux alors que le premier juge en retient 400m². Il convient d’appliquer un coefficient de 80% de la surface au sol pour évaluer sa surface utile, ce qui amène à 256m² répartis sur deux niveaux pour la grange. Concernant le terrain nu, le juge a retenu une surface de 4.400m² pour l’ensemble du terrain non bâti alors que seul le terrain résiduel sur l’arrière du showroom aurait dû connaître une évaluation distincte des autres éléments, ce qui correspond à une surface de 2.880m².

Sur les valeurs retenues, le juge a appliqué indistinctement une valeur de 1000 euros/m² pour le showroom et l’atelier alors qu’il s’agit de bâtiments de nature, de consistance et d’usage différents. Il ressort d’un des termes de comparaison que l’atelier peut être évalué à 600 euros/m².

S’agissant de la grange, la valeur de 400 euros/m² retenue par le premier juge( en réalité 300 euros/m²) semble excessive au regard de l’état du bien, de son caractère non clos. Le bâtiment est sans valeur économique du fait de sa vétusté. Il convient de ne pas valoriser le bâti ou, subsidiairement, de lui appliquer une valeur de 200 euros/m².

A l’appui de ses prétentions, l’EPFIF verse deux termes de comparaison faisant ressortir une valeur médiane de 950 euros/m² terrain intégré, soit si appliquée à l’espèce une valorisation quasiment conforme aux prétentions de l’EPFIF.

Sur la commission d’agence, l’EPFIF ne s’oppose pas au principe d’une opposabilité à sa charge des frais de commission. Mais, malgré ses sollicitations, il n’a pas obtenu de la préemptée que soit versé le mandat d’agence pouvant éclairer sur la méthode de calcul de la commission. Il semble que la somme mentionnée à la DIA soit équivalente à 5% HT du prix de vente, et il conviendrait donc que l’EPFIF s’acquitte d’une commission équivalente à 5% HT du prix fixé par la juridiction, qui était en première instance de 25% inférieure à celui figurant dans la DIA.

Madame [N] rétorque que :

Sur la description du bien, les deux parcelles préemptées sont les plus grandes de la zone avec la parcelle [Cadastre 45] déjà acquise par l’EPFIF. Elles sont desservies par plusieurs lignes de bus. Les parcelles sont composées d’un hall d’exposition pour voitures de 300m² en état d’usage, d’un atelier de 800m² avec étanchéité complète et chauffage et qui bénéficiait d’un accès direct sur la parcelle voisine, et d’une vieille grange de 400m² dont l’étage supérieur est, contrairement aux affirmations de l’EPFIF, accessible et qui servait de lieu de stockage d’archives à la société locataire. Le reste de la surface consiste en une zone de stationnement de 4.480m².

Sur les surfaces, l’EPFIF entend faire une pondération de 0.8 sur la surface de la grange, mais cette pondération n’a pas lieu d’être car l’intégralité du bien est accessible.

L’EPFIF entend aussi exclure les 1.400m² d’espace de parking situés en face du showroom au motif qu’ils ne serviraient que de desserte, alors qu’ils servaient bien d’espace de parking tel qu’attesté par plusieurs photos.

Sur la valeur vénale retenue par l’EPFIF, le préempteur propose une estimation en versant deux termes de comparaison issus de ses propres acquisitions. Ils concernent la cession de la concession Nissan qui n’est composée que de deux bâtiments et dispose d’un faible espace parking, et de la concession Renault pour les véhicules neufs, qui disposait d’un espace d’ateliers identique à celui de l’espèce, mais d’un showroom de meilleure qualité. Ces deux concessions étaient équipées d’une cuve à essence et étaient donc, contrairement au bien d’espèce, probablement polluées. Le showroom de la concession de véhicules neufs a été évalué à 1.650 euros/m², et l’EPFIF applique un abattement de 40% sur cette valeur pour évaluer le showroom de l’espèce. Rien ne justifie un tel abattement et il convient d’en retenir un de 20% pour évaluer le showroom à 1.300 euros/m². Il ne fait aucun sens de retenir une valeur de 500 euros/m² pour les ateliers alors que ceux, identiques, de la concession Renault véhicules neufs étaient évalués à 600 euros/m².

Sur la valeur du terrain, il ressort de quatre termes versés qu’elle peut être évaluée à 401 euros/m², ce qui correspond à la valeur qui a été retenue pour le terrain voisin de ceux de Mme [N] et qui était loué par la même personne que les biens de l’espèce. L’EPFIF prétend qu’une telle évaluation est attachée à un permis de construire mais ne donne aucune information quant à son renouvellement. Le juge de l’expropriation avait dû se prononcer sur l’évaluation de la parcelle voisine lors de sa dépossession, et avait retenu une valeur de 224 euros/m² de terrain. L’importance de la surface du terrain de l’espèce et sa desserte en fond de rue justifient de retenir la valeur supérieure de 401 euros/m².

Dans son analyse comparative, le commissaire du Gouvernement intègre deux fois la valeur la plus basse, alors qu’elle porte sur un bien de nature incomparable, situé dans une autre ville et par sur un axe principal. Il procède en plus à un abattement injustifié de 20% sur la moyenne de ses valeurs.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur les surfaces, le commissaire du Gouvernement partage les critiques du préempteur sur les surfaces retenues par le premier juge s’agissant de la grange et du terrain arrière.

Sur la partie atelier, elle peut faire l’objet d’une évaluation distincte du showroom compte tenu de sa grande surface, de ses caractéristiques physiques et de son état d’entretien. Une étude de marché sur des mutations récentes pour des surfaces comprises entre 800m² et 2.000m² et situées à moins de 3km du bien d’espèce fait ressortir une valeur moyenne de 1.034 euros/m² qu’il convient de ramener à 1.000 euros/m² et de pondérer de 30% pour tenir compte de l’état d’entretien sommaire du bien d’espèce, ce qui amène une valorisation à 700 euros/m².

Sur la partie showroom, il convient de retenir, sans la pondérer, cette même valeur de 1.000 euros/m² issue des termes de comparaison.

Sur la commission d’agence, et en l’absence de production du mandat, la fixation d’un montant basé sur le prix de vente issu de la DIA et non sur le prix fixé par le juge est susceptible de conduire à un enrichissement sans cause. L’EPFIF est donc fondé en sa demande.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 17 juillet 2024, de Mme [N] du 28 septembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 11 septembre 2024 adressées ou déposées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de Mme [N] du 3 janvier 2025 adressées au greffe sont de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement, appelant incident, ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de l’EPFIF porte sur la fixation de la valeur vénale du bien préempté et sur la commission d’agence, celui- ci contestant en outre les surfaces pour la grange et pour le terrain.

Il indique dans ses conclusions qu’il demande la confirmation du jugement sur les points suivants :

' méthode d’évaluation analytique selon la nature et l’affectation de ses différentes composantes ;

' valeur/m² retenue pour l’évaluation du bâtiment à usage de show-room ainsi que du surplus du terrain ;

' jugé qu’il n’y avait pas lieu à exécution provisoire.

Il ajoute qu’il demande l’infirmation du jugement sur les surfaces s’agissant du bâtiment anciennement à usage de grange et sur le surplus du terrain, sur le fait que le jugement a uniformément appliqué une valeur de 1000 euros/m² pour la surface totale des bâtiments à usage de show-room et d’ateliers, sur la valeur de 400 euros/m² retenue pour le bâtiment anciennement à usage de grange et en conséquence il formule une demande à titre principale sans valorisation de cette grange ainsi qu’une demande subsidiaire en proposant une valorisation de cette grange, au titre de la fixation de la valeur vénale du bien préempté.

Il demande enfin l’infirmation du jugement sur le montant de la commission d’intermédiaire pour qu’elle soit fixée à à hauteur de 5% de la valeur vénale de l’immeuble résultant de l’arrêt à intervenir.

L’appel incident de Madame [N] concerne la fixation du prix de son bien préempté, celle- ci sollitant la somme de 2 214 565,48 euros

L’appel incident du commissaire du Gouvernement porte sur les surfaces à retenir au titre de la grange et du surplus du terrain, sur la valorisation de la partie atelier et sur le montant de la commission d’agence, correspondant aux demandes de l’EPFIF.

S’agissant de la date de référence, le premier juge ne l’a pas fixée , faisant état uniquement de la situation d’urbanisme.

L’EPFIF et Mme [N] n’ont pas conclu sur ce point faisant uniquement état de la situation d’urbanisme.

Le commissaire du Gouvernement indique qu’en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence doit être fixée au 21 juin 2012.

Aux termes de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la dernière modification du PLU à savoir la modification n° 2, est intervenue avant le jugement déféré, a été approuvée le 29 septembre 2017, mais toutefois, le « document graphique – zonages » (pièce n° 6 du PLU) a été approuvé le 21 juin 2012.

Le commissaire du Gouvernement indique que d’après les informations disponibles sur le site Internet de la ville de [Localité 42], la première modification approuvée le 8 octobre 2015 consistait à prendre en compte des nouvelles dispositions de la loi ALUR, l’intégration du Plan de Prévention des Risques Technologiques de l’usine BASF dans les servitudes d’utilité publique ainsi que la réduction de l’emplacement réservé n° 11 ; que la modification n° 2 du PLU du 29 septembre 2017s’inscrivait dans l’objectif de poursuite d’un développement urbain maîtrisé et respectueux de l’identité des différents quartiers, et de leur capacité d’accueil au sein des équipements publics, notamment scolaires ; que diverses adaptations réglementaires ont été proposées en ce sens, notamment en regard des évolutions constatées dans les projets autorisés, et des impacts sur le fonctionnement urbain.

En conséquence, la date de référence correspond à la dernière modification du règlement d’urbanisme applicable qui affecte les caractéristiques de la zone dans laquelle sont situées les parcelles de la présente procédure, et sera en conséquence fixée au 21 juin 2012.

Cette date de référence sera donc ajoutée au jugement.

S’agissant des données d’urbanisme, les parties s’accordent à retenir la zone d’urbanisme retenue par le premier juge à savoir que les parcelles sont situées en zone Uba du PLU de [Localité 42] (pièce n°7 de l’EPFIF), caractérisée par un habitat collectif de moyenne hauteur, celles- ci étant comprises en application de l’article L 312-2 a et R 123-12b dans le périmètre de constructibilité limitée signifiée PCL1 au document graphique n° 6 et défini à l’article UB2 du règlement ; dans l’attente de l’approbation d’un plan d’aménagement d’ensemble du secteur, avec un périmètre de constructibilité limitée, où sont autorisées les extensions des constructions et installations existantes, dans la limite de 20% de la surface de plancher existante, des constructions nouvelles dans la limite du seuil de 20% de la superficie d’assiette de l’opération, et les équipements d’intérêt collectif, sans considération de seuil de constructibilité.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le premier juge indique qu’il s’agit des parcelles cadastrées [Cadastre 35], d’une contenance de 1587 m², et AZ n° [Cadastre 11], d’une contenance de 4444 m², formant une unité foncière totale de 6031 m², situées [Adresse 10] [Localité 42], desservies par l'[Adresse 29] à proximité de la fin du [Adresse 39], qui est une rue très commerçante de [Localité 42] et qu’elles sont en outre desservies par des axes rapides et des lignes de bus qui permettent d’accéder à la gare de [Localité 42].

Il ajoute que sur cette unité foncière se trouve :

' un local à usage de show-room de 300 m², avec bureau, carrelé au sol, avec de grandes vitrines, qui lors du transport sur les lieux est apparu dans un état moyen avec des plafonds présentant des traces d’infiltration et un système électrique vétuste sans doute ne respectant pas les normes de sécurité ;

' un atelier/entrepôts de réparation de 600 m² (retenu pour le calcul 850 m²), en mur en parpaings, sol béton, avec une charpente en bois et une toiture métallique dans un état général moyen, avec une partie du bardage qui a disparu sur une extrémité, aucune trace d’humidité au sol n’a été constatée, bien qu’une tôle du toit est coupée à un endroit et que la charpente et le toit sont globalement en bon état ;

' une grange sur la surface de laquelle l’EPFIF et Madame [N] sont d’accord, à savoir 400 m², tandis que le commissaire du Gouvernement retient une surface de 256 m² à partir d’un mesurage au plan cadastral, qui n’est pas produit au dossier, qui est en pierre, en très mauvais état, sans fermeture, avec des traces d’humidité et sachant qu’il n’a pas été possible de monter à l’étage lors du transport.

Le premier juge ajoute enfin quant au surplus du terrain, qu’il est composé de circulation et d’emplacement de parking, revêtement goudronné de mauvaise qualité, et d’une surface goudronnée de mauvaise qualité d’environ 500 m² entre la grange et l’atelier, séparée de la zone de parking par un mur en très mauvais état ; qu’une partie des parkings donne en façade sur la [Adresse 50], et est fermée par un grillage sur toute la façade, l’autre partie se trouvant à l’arrière du show-room et de l’atelier.

L’EPFIF indique que les parcelles cadastrées section [Cadastre 35] d’une contenance de 1587m² et [Cadastre 31] n° [Cadastre 11] d’une contenance de 4444 m² forment une unité foncière d’une contenance totale de 6031 m², dans un environnement bruyant dans un secteur comprenant plusieurs immeubles dégradés.

Il produit des photographies et indique que le show-room est vacant depuis plusieurs années, avec un faux plafond dégradé et des traces d’infiltrations, un tableau des réseaux électriques vétuste, des prises arrachées et dans un état moyen, que l’atelier/entrepôts de réparation de maintenance est dans un état d’entretien général moyen et que l’ancienne grange est en très mauvais état, avec des traces d’humidité, un local non fermé, un premier étage inaccessible par l’escalier conduisant pour des raisons de sécurité, un plafond endommagé par endroits, une toiture en tuiles présentant quelques affaissements, et une électricité hors d’usage et qu’enfin le surplus du terrain non encombré est composé de voies de circulation et d’emplacement de parking, avec un revêtement en état médiocre (pièce n° 6 : reportage photographique).

Mme [N] souligne l’existence d’axes rapides qui permettent soit de rejoindre le centre-ville, soit la déviation par l'[Adresse 27] et la desserte par différentes lignes de bus qui permettent d’accéder à la gare de [Localité 42] rapidement.

Elle verse un procès-verbal de constat de la SELARL ACTEHUIs huissiers de justice associés du 30 juin 2022 (pièce n°7) et indique que le bâtiment à usage de hall d’exposition n’est pas vétuste mais à l’état d’usage, étanche à l’eau et que l’électricité fonctionne, que l’atelier bénéficie d’une surface plane de 800 m² avec une étanchéité complète et un système de chauffage au gaz dans l’ensemble de l’atelier, l’accès se faisant soit par le devant soit par l’arrière avec une porte moderne installée par l’ancien locataire ; que s’agissant de la grange contrairement à ce qu’indique l’appelant, l’accès à l’étage était possible et même réalisé lors du transport sur les lieux, même s’il n’est pas contesté que la grange est en mauvais état, celle-ci servant de lieu de stockage des archives papier à la société locataire.

S’agissant de la grange, les constatations matérielles effectuées lors du transport sur les lieux font foi jusqu’à preuve contraire ; en l’espèce, il est indiqué par le premier juge, qu’il n’a pas été possible de monter à l’étage, ce qui est confirmé par p le commissaire du Gouvernement et Madame [N] ne rapporte pas la preuve contraire.

Mme [W] ajoute que que les terrains acquis par l’EPFIF étaient équipés de cuve à essence ce qui n’est pas le cas de sa parcelle, qui n’est aucunement polluée.

Le commissaire du Gouvernement expose que le bien préempté se trouve dans un quartier mixte d’habitation et d’activités de [Localité 42], à proximité d’un carrefour routier de l'[Adresse 30] de l'[Adresse 28], que le quartier est essentiellement résidentiel avec des pavillons individuels, petits immeubles collectifs et des locaux commerciaux, comme les garages, concessions automobiles, restaurants et autres services  ; que les parcelles [Cadastre 33] et [Cadastre 11] d’une superficie respective de 1587 m² et de 4444 m², bâties partiellement, situées [Adresse 7], supportent un ensemble immobilier à usage commercial, de concessions automobiles et garage.

Il ajoute que l’ensemble immobilier, sur une emprise foncière totale de 6031 m², comprend trois bâtiments :

' un show-room d’une surface de 300 m² à usage de hall d’exposition de voitures avec bureau et sanitaire construit en parpaings et bardage métallique disposant d’une grande vitrine sur aire extérieure d’exposition de véhicules ;

' un grand atelier/entrepôts de réparation et de maintenance d’une surface de 850 m² ;

' vieille grange en pierres à usage de stockage ayant une emprise au sol de 164 m² selon le plan cadastral.

Il précise que la parcelle [Cadastre 32] comprend, en outre, le surplus du terrain composé de voies de circulation et de parkings, à l’arrière du show-room construit en façade sur rue et que d’après les informations portées sur la DIA, l’immeuble est libre d’occupation.

Il produit des photographies et indique que le transport sur les lieux a permis de constater que l’ensemble immobilier était dans un état moyen :

' le show-room à usage de hall d’exposition de voitures avec bureau et sanitaire, vacant depuis 2021, présente des traces de dégradation aussi bien dues à l’inoccupation qu’au temps (dalles de faux plafond endommagées, traces d’infiltrations à certains endroits, tableau électrique assez vétuste, prises arrachées), avec une installation électrique sauvage ;

' l’atelier/entrepôts de réparation, structure murs en parpaings, sol béton, charpente en bois et toiture métallique, est en état général très moyen ;

' grange en très mauvais état, avec une toiture en tuiles présentant des signes d’affaissement ;

' compte tenu de la configuration de la parcelle [Cadastre 31] [Cadastre 11], construite en façade, et libérant un lot arrière de belle superficie, le surplus de terrains d’environ 2900 m² non encombré, en nature de voies de circulation et parking, revêtements bitumeux en état médiocre.

La cour au regard du procès-verbal de transport sur les lieux et des photographies produites par les parties et le commissaire du Gouvernement, retiendra que :

— le procès-verbal de constat d’huissier de justice avec photographies versé par Mme [N] correpond aux constations effectuées par le premier juge lors du transport sur les lieux ;

' le local à usage de show-room est dans un état moyen avec des plafonds présentant des traces d’infiltrations et un système électrique vétuste avec des prises arrachées ;

' un atelier/entrepôts en mur en parpaings, sol béton, avec une charpente en bois et une toiture métallique dans un état général moyen, avec une charpente et un toit globalement en bon état ;

' une grange en pierre, en très mauvais état, sans fermeture, avec des traces d’humidité ;

' un surplus de terrain, composé de voies de circulation et d’emplacement de parkings, revêtement goudronné de mauvaise qualité, et d’une surface goudronnée de mauvaise qualité d’environ 500 m² entre la grange et l’atelier, séparée de la zone de parking par un mur en très mauvais état.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 24 avril 2024.

' Sur les surfaces

Le premier juge a retenu :

' pour le local à usage de show-room : 300 m² ;

' pour l’atelier/entrepôts : 600 m² ;

' pour la grange : 400 m², le commissaire du Gouvernement retenant une surface de 256 m² à partir d’un mesurage au plan cadastral, mais l’EPFIF et Madame [N] s’accordant sur 400 m² ;

' sur la surface du terrain :4400 m², l’EPFIF ne déterminant pas sa surface, le commissaire du Gouvernement retenant une surface de 2880 m² et Madame [N] de : 6031 m² (surface totale) – 300 m² (showroom) – 850 m² (atelier) – 400 m² (grange)= 4481 m².

Il a donc retenu la surface de 4400 m².

A local à usage show-room

La surface de 300 m² retenue par le premier juge n’est contestée ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

B atelier/entrepôts

Le premier juge mentionne dans sa description une surface de 600 m² mais a retenu 850 m² pour le calcul de la valeur , ce qui n’est discuté ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

C grange

Le premier juge a retenu une surface de 400 m².

En première instance, l’EPFIF et Madame [N] étaient d’accord pour retenir une superficie de 400 m², tandis que le commissaire du Gouvernement retenait une surface de 256 m à partir d’un mesurage au plan cadastral non produit au dossier.

Le premier juge a retenu une surface de 400 m².

En appel, l’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que le commissaire du Gouvernement avait relevé à juste titre qu’un mesurage cadastral faisait ressortir une surface au sol de 164 m², soit pour deux niveaux une surface de 328 m², et qu’il retenait pour convertir cette superficie en surface utile de retenir un coefficient de 0,80, soit une surface utile de 256 m².

Le commissaire du Gouvernement indique que la surface utile est manifestement inférieure à la surface de 400 m² retenue par le jugement, puisque le mesurage au plan cadastral fait ressortir une surface au sol de 164 m², soit en considérant de deux niveaux et un coefficient de conversion « surface au sol/surface utile » de 0,80, soit une surface utile de : (164 m² X 2) X 0,80= 256 m².

Il sera relevé qu’en première instance, l’EPFIF ne contestait pas la surface retenue par le premier juge de 400 m² et que si l’EPFIF conteste en appel, il ne produit aucun mesurage par un géomètre expert à l’appui de sa demande.

Le commissaire du Gouvernement fait état d’un mesurage au plan cadastral produit en appel faisant ressortir une surface au sol de 164 m², mais qui n’est qu’indicatif.

En conséquence, en l’absence de mesurage par un géomètre expert permettant d’établir la surface utile de la grange, dont le deuxième étage n’a pu en outre être visité,le jugement sera confirmé qui a exactement retenu une surface de 400 m².

C surface du terrain

Le premier juge indique que l’EPFIF n’a pas déterminé la surface du terrain, que le commissaire du Gouvernement retient une surface de 2880 m² et Madame [N] une surface de 4480 m² résultant du calcul suivant :

6031 m² (surface totale)-300 m² (show-room)- 850 m² (atelier) – 400 m² (grange)= 4480 m².

Le premier juge indique que le commissaire du Gouvernement retient une surface de 2880 m² sans aucune explication et il a retenu une surface de 4400 m².

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que le premier juge a retenu une surface de 4400 m² correspondant d’une part à une emprise située en façade du bâtiment à usage de show-room, d’autre part, à une emprise située à l’arrière de ce même bâtiment, alors qu’en supposant admissible le principe d’une valorisation distincte de chacune des composantes de l’immeuble, seul aurait dû être prise en compte dans le calcul de la valeur du terrain résiduel la surface de l’emprise située sur l’arrière du bâtiment à usage de show-room ainsi que proposé par le commissaire du Gouvernement, considérant que la partie avant du terrain avait pour fonction essentielle la desserte du bâtiment show-room et un hall d’exposition de véhicules sans laquelle il ne pouvait fonctionner.

L’EPFIF demande en conséquence de retenir une surface de 2880 m² en produisant dans ses conclusions un plan.

Mme [N] indique que par 'un tour de magie’ l’EPFIF exclut 1400 m² qui sont situés en face avant du show-room aux motifs que ces parties avant n’auraient jamais servis que de desserte, alors que les véhicules d’occasion pour la concession Renault étaient stockés sur cette parcelle avant et son arrière et elle produit à l’appui des photos des établissements VANCE côté rue qui permettent de constater que cette parcelle avant était parfaitement utilisée, carrossable et utilisable.

Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident sur le surplus de terrain arrière, en indiquant que l’encombrement de la parcelle [Cadastre 31] [Cadastre 11] était de moins de 50 %, et que le surplus de terrain composé actuellement de voies de circulation et d’emplacement de parking peut être détaché ; que la partie du terrain située en façade, qui permet l’accès depuis l'[Adresse 28], a vocation à desservir le show-room et, partant, n’appelle pas de valorisation différenciée et que compte tenu de la configuration de la parcelle [Cadastre 31] [Cadastre 11], construite en façade, libérant un lot arrière de belle superficie, le surplus de terrain arrière, d’environ 2900 m², peut être valorisé, cette surface, étant déterminée à partir d’un mesurage effectué sur le site « cadastre.gov.fr » présentant une valeur indicative.

Il sera relevé qu’en première instance l’EPFIF n’avait pas déterminé la surface du terrain, que le commissaire du Gouvernement avait retenu une superficie de 2880 m² sans explication et qu’en appel l’EPFIF à l’appui de sa demande fait état d’une surface de 2880 m² en produisant uniquement un plan, qui ne permet pas de caractériser cette surface et que le commissaire du Gouvernement indique qu’il retient environ 2900 m², à partir d’un mesurage effectué sur le site « cadastre.gouv.fr » qui ne présente qu’une valeur indicative.

Madame [N] produit des photographies des établissements VANCE côté rue établissant que la parcelle avant était utilisée, alors que l’EPFIF affirme sans le démontrer que la surface située à l’arrière du bâtiment était à usage de show-room, tandis que le commissaire du Gouvernement fait état du show-room uniquement pour la partie avant du terrain.

Il ressort du procès-verbal de transport s’agissant du surplus du terrain, qu’il est composé de voies de circulation et d’emplacement de parking, revêtement goudronné de mauvaise qualité, et d’une surface goudronnée de mauvaise qualité d’environ 500 m² entre la grange et l’atelier, séparée de la zone de parking par un mur en très mauvais état, qu’une partie des parkings donne en façade sur la [Adresse 50], qu’il est fermé par un grillage sur toute la surface, l’autre partie se trouvant à l’arrière du show-room et de l’atelier.

En conséquence, il n’y a pas lieu de dissocier la partie avant de la parti arrière et le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a exactement retenu à partir de la surface totale non contestée ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement de 6031 m², des surfaces retenues pour le show-room, pour l’atelier et pour la grange, une surface pour le terrain de 4400 m².

— Sur la méthode

L’EPFIF avait demandé en première instance l’utilisation de la méthode globale de terrain intégré, mais en appel elle demande la confirmation de la méthode analytique, comme Madame [N] et le commissaire du Gouvernement.

Le commissaire du Gouvernement indique en effet que dans le cas de la mise en 'uvre de la méthode analytique, la partie atelier peut effectivement faire l’objet d’une évaluation distincte compte tenu, d’une part, de sa grande superficie de 850 m², et, d’autre part, de ses caractéristiques physiques « brutes » (mur en parpaings, tôle ondulée, absence d’aménagement intérieur, sol brut, éclairage néon, charpente apparente, partie ouverture façade) et de son état d’entretien très moyen.

L’EPFIF indique que les valeurs qu’il propose sont conformes à celles qui peuvent être déterminées par l’application de la méthode d’évaluation globale, terrain intégré, en valorisant indistinctement les différentes composantes bâties de la propriété à usage de show-room et ateliers et il fait valoir des termes de comparaison portant sur des cessions d’immeubles de même nature situés sur la même avenue que l’immeuble à évaluer, dans la même section cadastrale, et bénéficiant d’une même situation d’urbanisme, ces immeubles étant en outre affectés au même usage – vente / réparation de véhicules automobiles – que l’immeuble litigieux qui était occupé jusqu’en 2021 par des concessions automobiles :

' vente du 28 juillet 2021 : [Adresse 17] à [Localité 42], parcelle cadastrée [Cadastre 31] n° 56/57/58,78 m² de surface utile, 1'480'000 euros, soit 867 euros/m² utile (pièce n° 8) ;

' vente du 28 juillet 2021 : [Adresse 14], parcelle cadastrée section [Cadastre 31] n° [Cadastre 2] 11'441 m², 4'700'000 euros, soit 988 euros/m² utile terrain intégré (pièce n° 9) .

Il conclut qu’appliquer à la surface utile des locaux à usage de show-room et ateliers à l’immeuble litigieux, la valeur vénale ressort 1'092'500 euros terrain intégré, soit un montant quasi conforme à la valeur de 1 095'120 euros obtenue par application de la méthode analytique (hors ancienne grange).

Cependant, l’EPFIFdemandant la confirmation de la méthode analytique, ces références correspondants à la méthode d’évaluation globale, terrain intégré, produites uniquement pour corroborer la méthode analytique, seront écartées.

En outre, comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement, en l’absence des éléments de surface, et ni l’acte de vente, ni l’étude n’apportant une explication sur le ratio et la répartition des locaux, aucune explication ne permet de conduire à la valeur unitaire retenue par l’EPFIF.

Le jugement sera donc confirmé sur la méthode analytique permettant de déterminer la valeur de chacun des bâtis et du terrain.

— Sur la fixation du prix

Le premier juge après avoir écarté la méthode globale de terrain intégré, n’a pas retenu les termes de comparaison proposée par l’EPFIF , et repris par Madame [N], considéré comme trop anciens (ventes 2021).

La fixation en valeur libre n’est contestée ni par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Il convient en conséquence dans le cadre de la méthode analytique d’analyser les termes proposés par les parties et le commissaire du Gouvernement pour les différentes composantes du bien préempté.

A show-room

Le premier juge a retenu la même valeur pour le show-room et l’atelier de 1000 euros/m² soit : 300 m² [51] 1000 euros= 300 000 euros.

L’EPFIF ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge.

Mme [N] demande l’infirmation du jugement en sollicitant une valeur unitaire de 1300 euros/m² en indiquant que s’il n’est pas contesté que le show-room n’est pas de la même qualité, il ne saurait être dévalué de 40 % et qu’une décote de 20 % peut être envisagée, soit une somme de 1300 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge.

Madame [N] ne verse aucune référence à l’appui de sa demande, faisant uniquement état dans ses conclusions à partir d’un plan sans verser les actes de vente correspondant de :

— parcelles de Mme [N] : 6005 m² ;

— parcelle EPFIF ancien Renault neuf 11441 m² vendu 4 700 000 euros ;

— parcelle EPFIF ancien Nissan 1625 m² vendi 1 480 000 euros.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur de 1000 euros/m² pour le show-room.

Il convient de confirmer la valeur de :

300 m² X 1000 euros/m²= 300 000 euros.

B atelier

Le premier juge a donc retenu pour l’atelier la même valeur de 1000 euros/ m² soit :

850m² X 1000 euros= 850 000 euros .

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement et de fixer la valeur de l’atelier à 600 euros/m² en invoquant un terme de comparaison.

Mme [N] dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile demande de retenir une valeur inférieure à celle du premier juge à savoir 600 euros/m², comme celle demandée en première instance.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement et de retenir 700 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées par les parties :

1° par l’EPFIF

Un terme est proposé avec les références de publication :

16 décembre 2022 : [Localité 47], [Localité 41], [Adresse 20], 1145 m², 700'000 euros, 611 euros/m², cession en immobilier à usage d’activités, entrepôts, bureaux, sanitaires en façade, mezzanine partielle, lot n° 13 de la [Adresse 52].

Ce terme également proposé par le commissaire du Gouvernement sera étudié ci-après.

2° par Madame [N]

Elle n’invoque aucun terme de comparaison.

3° par le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose une étude portant sur des mutations récentes de bâtis professionnels d’une superficie comprise entre 800 et 2000 m² situés autour de 3 km du bien à évaluer de juin 2022 à avril 2024 avec les références de publication et les photographies correspondantes :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

16 novembre 2022

[Adresse 4] [Localité 41]

983

719'509

732

cession d’un immeuble à usage commercial dans le lotissement « la Haute [Localité 37] » surface de vente de 983 m², bureaux, réserve et 79 emplacements de parking.

Lot n° 3 magasin LIDL

CG2

30 juin 2023

[Adresse 25]

1632

1'279'180

783

cession d’un commerce et d’un parking d’une surface de 2606 m²

CG3

EPFIF 1

16 décembre 2022

[Adresse 21]

1145

700'000

611

cession d’un ensemble immobilier à usage d’activités, entrepôts, bureaux, sanitaires en façade, mezzanine partielle.

Lot n° 13 de la [Adresse 52]

CG4

10 mai 2023

[Adresse 18]

1078

1'100'000

1020

bien occupé. Cession de locaux d’activité à usage de garage automobile comprenant show-room, bureau, hall d’exposition, atelier mécanique avec parking d’environ 980 m², espaces verts de 257 m²

CG5

29 décembre 2022

[Adresse 6]

1397

2'200'000

1575

cession d’un ensemble immobilier surface de vente, bureau, réserve garage ' parking comportant une station de lavage ainsi que des casiers de livraison

CG6

29 août 2023

[Adresse 15]

1396

2'064'000

1480

bien occupé

cession dans Zac d’une concession automobile sur 2 niveaux en rez-de-chaussée, hall d’exposition, bureau, magasin de pièces détachées, atelier, chaufferie, sanitaires archives premier étage bureaux, magasin de pièces de rechange, sanitaires, vestiaire/réfectoire

Valeur moyenne

1034

valeur basse

611

valeur haute

1575

Le commissaire du Gouvernement indique que ces termes de comparaison correspondant à des cessions de locaux professionnels, d’usage différent (bureaux, commerces, garage automobile) sont proches du secteur du bien à analyser, que les valeurs issues de l’analyse sont assez hétérogènes et sont comprises entre 600 euros/m² et 1575 euros/m² et que le marché immobilier pour ces biens sur la commune de [Localité 42] et ses communes limitrophes est assez actif.

Il ajoute que les termes de comparaison n° 4 et n° 6 correspondent à des cessions récentes (2023) de concessions automobiles pour des superficies (bureaux, hall d’exposition, atelier, sanitaires), avec une conception (bardage en tôle acier) et une configuration, proches du bien à évaluer, que toutefois ces biens ont été vendus occupés.

Il en conclut que bien que présentant des similitudes avec le bien à évaluer, la valeur unitaire haute de l’analyse du terme de comparaison n° 6 de 1480 euros/m² correspondant à la cession dans une Zac, d’un ensemble immobilier à usage de concessions automobiles louée, construit dans les années 2002 composé d’un bâtiment de belle facture avec un hall d’accueil, vitrine sur le parking ne peut être retenue et que le terme de comparaison n° 4 relatif à une cession d’un garage automobile, loué disposant de nombreux aménagements (show-room, hall d’exposition, atelier, bureau et parking), fait ressortir une valeur unitaire de 1020 euros/m² sensiblement proche de la valeur unitaire moyenne de l’étude de 1034 euros/m² ; que ce terme issu l’étude de marché, compte tenu de sa conception, de sa sectorisation et son usage paraît le plus probant et le plus proche du bien à évaluer mais qu’il convient d’opérer un ajustement pour tenir compte de son occupation ; que compte tenu de la configuration du bien préempté, vendu libre, de sa situation dans un secteur d’activité de commercialité développé, mais en tenant compte de son état général médiocre constaté lors du transport sur place, la valeur de 1034 euros/m² arrondis à 1000 euros/m² peut être retenue pour base pour le bâti à usage d’ateliers et entrepôt ; qu’il ressort de l’étude de marché que les valeurs moyennes unitaires des termes de comparaison s’élèvent à 925,25 euros/m² pour les biens vendus libres et à 1250 euros/m² pour les biens vendus occupés et qu’il s’avère donc difficile d’en déduire que l’occupation constitue un élément de moins-value même si ces valeurs sont issues de mutations sur le marché libre et ne répondent pas à un principe d’indemnisation ; que par suite, la valeur de 1000 euros/m² ; qu’il convient d’appliquer une seule correction, à savoir une décote de 30 % pour tenir compte de son état d’entretien sommaire, soit une valeur unitaire de 700 euros/m².

Le terme CG n°3 est également évoqué par l’EPFIF ; Madame [N] demande d’écarter uniquement ce terme en indiquant, que ce terme n’est pas situé à [Localité 42], que la [Adresse 49] n’est pas un axe principal, que l’activité n’est pas similaire et qu’il n’existe aucune surface de parking

Cependant, elle ne critique pas le terme CG6 qui est situé dans la même localité à savoir [Localité 46] et qui n’a pas de parkings.

Ce terme comparalbe sera donc retenu.

Les autres termes de comparaison récents, comparables en localisation et en consistance, non critiqués ni par l’EPFIF ni par Madame [N] seront retenus soit :

732+ 783+ 611+1020+ 1575+ 1480=9347/6=6201/6=1033,5 euros/m².

Contrairement à ce qu’indique que Madame [N] ce terme de 611 euros du m² n’est pas intégré deux fois par le commissaire du Gouvernement, la moyenne est bien en tout cas de 1033,5 euros/m² comme elle l’indique.

Il sera retenu une valeur unitaire de 1000 euros/m² en privilégiant le terme le plus comparable CG n°4 qui est une cession de garage automobile le plus proche du bien à évaluer.

S’il est de principe qu’il y a lieu d’appliquer un abattement pour occupation tenant à la présence d’un exploitant que l’expropriant devra également indemniser au titre de l’éviction commerciale, il apparaît qu’en l’espèce, il ressort de l’étude que l’occupation ne constitue pas un élément de moins-value, puisque les termes de comparaison s’élèvent à 925,25 euros/m² pour les biens vendus libres et à 1250 euros/m² pour les biens vendus occupés.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation.

La valeur unitaire retenue est de 1000 euros ; cependant, comme demandé par le commissaire du Gouvernement, il convient d’appliquer un abattement de 30 % pour le bien préempté pour tenir compte de son état d’entretien sommaire, à savoir une charpente en bois et une toiture métallique dans un état général moyen, une partie du bardage ayant disparu sur une extrémité, comme cela est établi par le transport sur les lieux et les photographies produites par les parties et le commissaire du Gouvernement.

Il sera donc retenu une valeur unitaire de 700 euros/m² soit une valeur de :

850 m² X 700 euros= 595'000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

[Adresse 38]

Le premier juge a retenu une valeur de 300 euros/m² soit 400 m² X 300 euros= 120 000 euros.

L’EPFIF indique que le tribunal a retenu une valeur de 400 euros/m² alors que celui-ci a retenu une valeur de 300 euros/m²( interversion entre les 400 m² et les 300 euros/m²) ; il demande à titre principal de ne pas valoriser la grange et à titre subsidiaire de retenir une valeur unitaire de 200 euros/m².

Madame [N] et le commissaire du Gouvernement ne contestent pas la valeur retenue par le premier juge, étant précisé que Madame [N] indique accepter cette estimation de 102 000 euros, qui en réalité est de 120 000 euros.

À l’appui de sa demande de ne pas valoriser le bâtiment ancien à usage de garage, l’EPFIF indique qu’en réalité ce bâtiment est sans valeur économique, ne pouvant compte tenu de sa vétusté, faire l’objet d’aucune affectation ou usage, et que la valeur de 400 euros/m² retenue par le tribunal apparaît excessive au regard du très mauvais état d’entretien extérieur et intérieur du bien, de son caractère non clos, de l’inaccessibilité de son premier étage à raison de la vétusté et dangerosité de l’escalier conduisant à ce niveau ; que ce bâtiment est en réalité sans valeur économique et que même sa présence constitue un obstacle à une exploitation pleine du site; il demande donc à titre principal de ne pas valoriser la grange et à titre subsidiaire de retenir une valeur de 200 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement en application du principe de la réparation intégrale posée par l’article L 321-1 du code de l’expropriation, observe que si le bien était dépourvu de valeur comme l’affirme l’EPFIF, ce dernier serait fondé à mettre en 'uvre la méthode de la récupération foncière, et en revanche il ne peut, au motif de l’état de délabrement de la grange son absence d’intérêt, écarter toute indemnisation.

Malgré sa vétusté, le bâtiment à usage de grange conserve une valeur et il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur de 300 euros/m² soit :

400 m² X300 euros/m²= 120'000 euros.

D terrain

Le premier juge a retenu une valeur de 99 euros/m² soit 4400 m² X 99 euros= 435 600 euros.

L’EPFIF ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge.

Mme [C] demande l’infirmation du jugement et de retenir une valeur unitaire de 401 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge de 99 euros/m².

Mme [N] invoque les références suivantes :

Adresse du bien

date

nature du bien

prix/euros

moyenne prix au m²

[Adresse 19]

27 novembre 2020

terrain de 230 m²

100'000

434

[Adresse 48]

4 juin 2021

terrain de 1592 m²

765'234

480

[Adresse 26]

14 mai 2019

terrain de 7879 m²

2'500'000

317

[Adresse 3]

21 novembre 2018

terrain de 845 m²

315'600

374

Mme [N] indique que le terrain sis [Adresse 13] qui jouxte son terrain était exploité par le même locataire qui exploitait la concession Renault et que le prix du m² est donc de 401,25 euros du m².

Madame [N] produit une fiche uniquement pour le terme n°2 (pièce n°1).

En l’absence des références de publication pour les termes, n°1, n°3 et n°4 permettant de connaître les caractéristiques de la vente, et de l’absence de production des actes de vente correspondant, ces termes seront écartés.

Pour le terme n° 2, il est mentionné qu’il s’agit d’un terrain à bâtir ; il ne s’agit donc pas d’un terme comparable en consistance et il sera donc écarté.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur de 99 euros/m² soit :

4400 m² X 99 euros/m²= 435'600 euros.

Le prix du bien préempté est donc fixé comme suit :

' show-room : 300'000 euros ;

' atelier : 595'000 euros ;

' grange : 120'000 euros ;

' le surplus du terrain : 435'600 euros ;

Total : 1' 450 600 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

' Sur la commission d’agence

Le premier juge a rappelé que l’article L213-4 du code de l’urbanisme dispose que le prix fixé par le juge est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi, que néanmoins, l’interdiction de toute indemnité accessoire, même de remploi de s’oppose pas au paiement de la commission due à l’intermédiaire chargé par le propriétaire de la vente en supplément du prix et que celle-ci n’est toutefois pas opposable au titulaire du droit de préemption que si elle a été mentionnée dans la DIA.

Il indique qu’en l’espèce la DIA précise que le prix de vente est de 2'214'565,48 euros et la commission de 132'873,93 euros due par l’acquéreur, auquel le titulaire du droit de préemption se substitue, que cette commission dont il est justifié est donc opposable à l’EPFIF.

Il a donc DIT dans le dispositif de sa décision que cette commission de 132'873,93 euros due au titre des frais d’agence par l’acquéreur est opposable à l’EPFIF qui devra s’en acquitter.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que la DIA mentionne une commission d’agence à la charge de l’acquéreur pour un montant de 132'873,93 euros TTC soit 110'728,25 euros hors-taxes ; qu’il avait sollicité en première instance la communication du mandat de l’intermédiaire et qu’il n’a pas été répondu à cette demande ; que s’il ne conteste pas le principe du versement d’une commission d’agence mentionnée comme étant à la charge de l’acquéreur dans la DIA, sa demande de communication du mandat confié par le vendeur à l’intermédiaire était destinée à pouvoir s’assurer du mode de calcul de la commission, de la présence d’éventuelles clauses de révision de celles-ci dans l’hypothèse où l’immeuble serait in fine cédé à un prix différent de celui mentionné dans la DIA ou encore de l’existence d’une clause fixant une rémunération plancher à l’intermédiaire, ceci afin de pouvoir déterminer le montant dont il pourra être redevable à l’égard de l’intermédiaire.

Il ajoute qu’en l’espèce le montant de la commission exprimée dans la DIA représente 5 % hors-taxes de la valeur de l’immeuble exprimée dans la DIA pour 2'214'565,40, qu’en considérant qu’il devait s’acquitter d’une commission d’un montant de 132'873,80 euros TTC correspondant à 5 % hors-taxes de la valeur de l’immeuble exprimé dans la DIA et ce alors même que la valeur vénale fixée suivant le jugement est inférieure de 25 % à ce dernier, le tribunal a excédé la base de calcul de la rémunération de l’intermédiaire résultant du mandat confié à ce dernier, permettant ainsi un enrichissement sans cause au bénéfice du mandataire.

Il demande donc en conséquence l’infirmation du jugement et de fixer le montant de la commission d’intermédiaire à hauteur de 5 % hors-taxes de la valeur vénale de l’immeuble résultant de la réintervenir.

Madame Laballeryn’a pas conclu sur la commission d’agence.

Le commissaire du Gouvernement indique qu’en l’absence de production du mandat confié à l’intermédiaire et la connaissance des modalités de calcul des frais d’agence (commission fixe ou forfaitaire, barème par tranches), la fixation d’un montant par le premier juge, assis sur un prix de vente supérieur à l’indemnité de dépossession, est susceptible de conduire à un enrichement sans cause et est à ce titre critiquable ; que l’EPFIF est fondée dans sa demande et il demande en conséquence d’infirmer le jugement et de fixer la commission due au titre des frais d’intermédiation par l’acquéreur à 5 % TTC du prix d’aliénation qui sera retenu par la cour.

L’exercice du droit de préemption ne fait pas perdre à l’intermédiaires le droit à rémunération qu’il tient des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972, dès lors que la préemption, qui opère seulement substitution du préempteur dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, ne remet en cause la vente qui reste effectivement conclue.

Le juge de l’expropriation est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ce droit étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

En revanche, le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour réduire ou supprimer cette rémunération, qui relève des attributions du juge judiciaire de droit commun ; la substitution du présempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à la commission d’agent immobilier, tel qu’il est conventionnement prévu, peu important à cet égard que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre le vendeur et l’acquéreur.

En conséquence, le premier juge a exactement dit que la déclaration d’intention d’aliéner précise le prix de vente de 2'214'565,48 euros et que la commission de 132'873,93 euros due par l’acquéreur mentionnée dans la DIA (pièce n° 1 de l’EPFIF) est opposable à l’EPFIF.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement dit que la commission d’agence de 132'873,93 euros due au titre des frais d’agence par l’acquéreur est opposable à l’EPFIF qui devra s’en acquitter.

— Sur l’exécution provisoire

Les appels ne portent pas sur l’exécution provisoire qui a été écartée par le premier juge.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Au regard de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter Mme [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la valeur unitaire de l’atelier fixée à 700 euros/m² ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Fixe en conséquence le prix d’acquisition par l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d’intention d’aliéner de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] [Localité 42] constitué des parcelles cadastrées [Cadastre 35] d’une surface de 1587 m² et [Cadastre 31] n° [Cadastre 11] d’une surface de 4444 m² à la somme totale de 1' 450 600 euros se décomposant comme suit :

' show-room : 300'000 euros ;

' atelier : 595'000 euros ;

' grange : 120'000 euros ;

' terrain : 435'600 euros ;

Ajoutant au jugement,

Fixe la date de référence au 27 juin 2012 ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel ;

Déboute Madame [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT