RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19901 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYAA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02340

APPELANTE

S.C.I. OGAN RENTAL INTERNATIONAL (ORI)

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 421 520 511

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET-DE LAVENNE-ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J131

INTIMÉS

Madame [H] [U]

née le 09 octobre 1975 en Ukraine

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1567

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/039524 du 27/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [J] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du vendredi 27 janvier 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 08 avril 2025 et prorogé jusqu’au 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 1er août 2009, la société Ogan Rental International a donné à bail à M.[J] [W] et à Mme [I] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Ogan Rental International a fait signifier un commandement de payer le 27 novembre 2020 visant la clause résolutoire.

Saisi par la société Ogan Rental International par acte d’huissier de justice délivré le 13 décembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 4 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [H] [Y] épouse [U] à la présente procédure ;

— déclare irrecevable l’action de la société Ogan Rental International ;

— condamne la société Ogan Rental International à verser à Mme [H] [Y] épouse [U] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée directement par M^e Laurent Loyer et pour son propre compte ;

— condamne la société Ogan Rental International aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des cations de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration reçue au greffe le 25 novembre 2022, la société Ogan Rental International a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Ogan Rental International demande à la cour de :

— en ce qui concerne M. [J] [W] :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner M. [J] [W] à lui payer la somme de 8 932,14 euros arrêtée au 1er février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— ordonner l’expulsion de M. [J] [W] et de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais du défendeur, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— fixer une indemnité d’occupation au double du loyer actuel ;

— en ce qui concerne Mme [H] [U] :

— à titre principal :

— constater l’occupation de Mme [H] [U] de l’appartement litigieux sans droit ni titre ;

— à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat verbal entre elle et Mme [H] [U] ;

— en tout état de cause :

— condamner Mme [H] [U] au paiement du loyer du 13 décembre 2018 jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [U] et de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, s’il y a lieu ;

— fixer une indemnité d’occupation au double du loyer actuel ;

— condamner solidairement M. [J] [W] et Mme [H] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [J] [W] et Mme [H] [U] aux entiers dépens de l’instance.

L’intimée bien que constituée, n’a pas conclu au fond.

M. [J] [W] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 27 janvier 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses et les conclusions d’appel le 8 février 2023 et le 24 février 2023 n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance sur incident rendue le 5 septembre 2023, le conseiller le mise en état a :

— rejeté la demande de radiation du rôle de l’affaire portant le numéro de RG 22/19901 formée par Mme [H] [U] ;

— débouté Mme [U] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civil ;

— réservé les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La société Ogan Rental International, appelante, fait grief au premier juge d’avoir retenu qu’elle détenait les éléments nécessaires pour savoir que Mme [U] devait être mise en cause dans la présente affaire au lieu et place de M. [W] et l’a déboutée de ses demandes tant à l’encontre de M. [W] locataire que de Mme [U] intervenante volontaire.

L’appelante soutient que le seul contrat de bail en sa possession a été conclu entre elle et M. [W] locataire en titre, pour un appartement composé de deux pièces sis [Adresse 3].

Elle fait valoir que son assignation en acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de ce dernier était parfaitement régulière et que sa demande d’expulsion de tous occupants de son chef, comprenant celle de Mme [U] également.

Elle sollicite l’infirmation du jugement et la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 8 932,14 euros arrêtée au 1er février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la fixation d’une indemnité d’occupation, ainsi que l’expulsion de M. [W] et de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance d’un commissaire de police, s’il y a lieu.

Sur ce,

Il ressort des pièces du dossier que par un contrat du 1er août 2009, la société Ogan Rental International a donné à bail à M. [J] [W] et à Mme [I] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la société Ogan Rental International a fait signifier un commandement de payer le 27 novembre 2020 à M. [J] [W] visant la clause résolutoire insérée au bail, lequel était alors devenu l’unique locataire en titre.

Il ne ressort pas des pièces de la procédure qu’un transfert de bail entre M. [J] [W] et Mme [U] ait été régularisé par la société Ogan Rental International et Mme [U] ne démontre pas qu’elle serait titulaire d’un bail verbal, le contrat de bail initial avec M. [J] [W] n’ayant jamais été dénoncé par ailleurs, et il ne suffit pas pour prouver l’existence d’une bail verbal que Mme [H] [Y] Epouse [U] ait bénéficié de nombreux avis d’echéances de loyers en son nom propre etablis par la 'Sci Ogan', ainsi que de quittances de loyers 'pour des sommes versees depuis 2011" lesquels ne sont pas de nature à établir l’existence d’un bail à son nom.

Il se déduit de ces constatations que Mme [U] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] à [Localité 11] du chef de M. [J] [W] locataire en titre.

La société Ogan Rental International qui a fait délivrer un commandement de payer le 27 novembre 2020 et une assignation en résiliation de bail à son locataire, M. [J] [W], est bien fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er aout 2009 pour défaut de paiement du loyer deux mois après ce commandement de payer demeuré infructueux, de sorte que son action en acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de M. [J] [W] est recevable et bien fondée .

La société Ogan Rental International n’avait pas à délivrer de commandement de payer à Mme [U] qui est occupante sans droit ni titre du logement.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de constater la recevabilité de l’action de société Ogan Rental International, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er aout 2009 pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer demeuré infructueux à compter du 28 janvier 2021, de condamner M. [J] [W] à lui payer la somme de 8 932,14 euros arrêtée au 1er février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, d’ordonner son expulsion ainsi que celles de toute personne de son chef dans les lieux, dont celui de Mme [U] et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] armée, s’il y a lieu, le transport et la séquestration, aux frais de M. [W] comme il sera mentionné au dispositif de l’arrêt, la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel comme si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les dépens et l’indemnité procédurale

Mme [U] et M. [J] [W], seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [J] [W] et Mme [H] [Y] épouse [U] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société Ogan Rental International peut être équitablement fixée à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation à la date du 28 janvier 2021du bail conclu le 1er août 2009 entre M.[J] [W] et la société Ogan Rental International portant sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 11] ;

Condamne M. [J] [W] à payer à la société Ogan Rental International la somme de 8 932,14 euros arrêtée au 1er février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation au titre des loyers et charges impayés à cette date ;

Ordonne l’expulsion de M. [J] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef dont Mme [H] [Y] épouse [U], des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 11] avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [J] [W] à verser à la société Ogan Rental International à compter du 28 janvier 2021 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Condamne M. [J] [W] et Mme [H] [Y] épouse [U] aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [W] et Mme [H] [Y] épouse [U] à verser à la société Ogan Rental International la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne M. [J] [W] et Mme [H] [Y] épouse [U] in solidum aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,