ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05027 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P7NE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 septembre 2023

Tribunal judiciaire de BEZIERS – N° RG 21/01047

APPELANTS :

Madame [W] [G]

née le 28 Novembre 1985 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Andie FULACHIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Anne-Sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [M] [B]

né le 24 Août 1978 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Andie FULACHIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Anne-Sophie DATAVERA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [E] [P]

né le 09 Mars 1954 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hélène ARENDT substituant M^e Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [J] [L] épouse [P]

née le 19 Octobre 1952 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hélène ARENDT substituant M^e Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A.S. Optimhome – Société par actions simplifiée au capital de 60 025,00 euros immatriculée au RCS de de Montpellier sous le n°491 698 643 prise en la personne de son représentant légal

DIVER’CITY

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée sur l’audience par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 15 mai 2025, délibéré prorogé au 28 mai 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Le 3 septembre 2020, Monsieur [M] [B] et Madame [W] [G] (ci-après les vendeurs) ont mandaté la société Optihome pour la vente de leur bien immobilier sis à [Localité 13].

2- Le 21 décembre 2020, un compromis de vente convient de l’acquisition du bien par Madame [J] [L] épouse [P] et Monsieur [E] [P] (ci-après les acquéreurs) pour un montant de 220 000 '. La vente est réitérée par acte authentique du 12 février 2021, reçu par Me [T], notaire.

3- Le 19 février 2021, les époux [P] ont informé les consorts [B]-[G] de leur intention de diligenter une action en justice en nullité de la vente, ayant découvert que la structure de la maison est en bois, et les ont mis en demeure le 15 mars 2021, en vain.

4- C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier de justice du 6 mai 2021, les époux [P] ont assigné les consorts [B]-[G] devant le tribunal judiciaire de Béziers.

Par acte d’huissier du 20 septembre 2022, les consorts [B]-[G] ont assigné la société Optihome en intervention forcée.

5- Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Annulé la vente intervenue entre les parties par devant Me [T], notaire à [Localité 11], le 12 février 2021, concernant une maison d’habitation située [Adresse 1], cadastré Section AP N°[Cadastre 8] ;

— Condamné les consorts [B]-[G] à restituer aux époux [P] la somme de 220 000' en remboursement du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021 ;

— Condamné les consorts [B]-[G] à verser 16 165 ' aux époux [P] en remboursement des frais d’achat et au prorata des taxes foncières ;

— Condamné les consorts [B]-[G] à verser aux époux [P] 1 500 ' au titre de leur préjudice moral ;

— Condamné les consorts [B]-[G] aux dépens ;

— Autorisé, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SCP Juris Excell, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision;

— Condamné les consorts [B]-[G] à verser aux époux [P] 2 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamné les consorts [B]-[G] à verser à Optihome 1500' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Rappelé l’exécution provisoire de droit.

6- Mme [G] et M. [B] ont relevé appel de ce jugement le 12 octobre 2023.

7- Par ordonnance du 3 avril 2024 (n° RG 24/00011), le juge des référés près la Cour d’appel de Montpellier a rejeté la demande de radiation de la société Optihome et rejeté la demande des consorts [B]-[G] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 4 septembre 2023, les condamnant aux dépens.

8- Par ordonnance du 10 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par les époux [P], rejeté la demande de sursis à statuer des consorts [B]-[G], les condamant aux dépens.

PRÉTENTIONS

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 12 février 2025, les consorts [B]-[G] demandent en substance à la cour, au visa de l’article 910-4 du Code de procédure civile, de :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Statuant à nouveau,

— Débouter les époux [P] de toutes leurs demandes, fins et prétentions :

— Rejeter toutes leurs demandes étant irrecevables.

Sur le fond;

— A titre principal, estimer qu’il n’y a eu aucune erreur, aucun vice du consentement,

— Subsidiairement, qualifier l’erreur d’inexcusable en l’état des informations données,

— Très subsidiairement, juger que cette erreur n’était pas sur une qualité substantielle du bien.

A titre très subsidiaire si le jugement devait être confirmé,

— Faire droit à l’appel en garantie diligenté à l’encontre de l’agent immobilier,

— Le condamner à relever indemnes les consorts [B]-[G] de toutes condamnations,

— Condamner la SAS Optihome à leur verser la somme de 65445,85 ' à parfaire,

— Condamner les époux [P] à verser aux consorts [B]-[G], la somme provisionnelle de 27 000 ' au titre de l’indemnité d’occupation due (arrêtée provisionnellement sur 30 mois du jour de jugement en date du 4 septembre 2023 au 4 avril 2025),

En toute hypothèse,

— Débouter les époux [P] de leur appel incident,

— Les débouter de leur demande indemnitaire au titre d’un prétendu préjudice moral,

— Les débouter de toutes leurs demandes, prétentions,

— Les condamner à rembourser la somme de 28 500,66 ' indûment saisie,

— Les condamner à verser la somme indemnitaire de 20 000 ' pour le préjudice moral du couple et de 10 000 ' pour l’indemnisation du préjudice économique,

— Ecarter l’exécution provisoire.

— Condamner les époux [P] ou toute autre partie succombante, à leur verser un article 700 du Code de procédure civile de 8 000' outre les entiers dépens d’appel.

10- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 février 2025, les époux [P] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1130 et 1132 du Code civil, de :

— Infirmer le jugement du 4 septembre 2023 en ce qu’il a limité les dommages-intérêts alloués aux époux [P] à la somme de 1500',

Statuant à nouveau sur ce point,

— Condamner les consorts [B]-[G] à payer aux époux [P] 10 000 ' à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— Juger irrecevables les demandes nouvelles formées par les consorts [B]-[G] par conclusions du 4 février 2025,

— Condamner les consorts [B]-[G] à payer aux époux [P] la somme de 7 000 ' au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

11- Par uniques conclusions remises par voie électronique le 6 mars 2024, la société Optihome demande en substance à la cour, au visa des articles 1130 et suivants, 1137, 1240 et 1231-1 du Code civil, de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

— Débouter purement et simplement les consorts [B]-[G] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SAS Optihome;

— Condamner la partie succombante à verser à la SAS Capi la somme de 5 000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

12- Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 février 2025 et l’ordonnance du 6 mars 2025 en portant révocation et fixation de la clôture à cette date.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

13- selon l’article 1130 du code civil, 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

Selon l’article 1132 du même code, 'L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.'

Selon l’article 1133 alinéa 1er du même code, Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.'

C’est au jour du contrat dont la nullité pour erreur est arguée qu’il convient d’apprécier les éléments de celle-ci.

14- Les acquéreurs ont soutenu devant les premiers juges qui les ont suivis dans leur raisonnement qu’après avoir acquis cette maison d’habitation qu’ils pensaient de structure traditionnelle, ils ont très rapidement appris d’un voisin que celle-ci présentait une ossature bois et qu’il ne l’aurait pas acquise s’ils l’avaient su, ne disposant pas des éléments suffisants pour s’en convaincre.

15- Les acquéreurs doivent établir l’erreur déterminante de leur consentement. Ils n’amènent à cette fin aux débats que deux éléments insuffisants à caractériser leurs dires :

— les mentions du diagnostic faisant état de murs mono-mur d’épaisseur 30cm donnant sur l’extérieur avec isolation intérieure, briques creuses 18 CM donnant sur le garage avec isolation répartie (9cm)

— la rapidité de leur demande d’annulation de la vente formulée par courrier recommandé du 19 février 2021 pour une vente passée par acte authentique le 12 février 2021.

16- Ces éléments demeurent insuffisants et les acquéreurs raisonnent pour le surplus par postulats :

— une maison à ossature bois ne serait pas une maison traditionnelle

— la structure de la construction serait nécessairement une qualité essentielle, déterminante du consentement.

— une maison à ossature bois présenterait des inconvénients multiples, notamment sa vulnérabilité aux termites, qui ne seraient pas compensés par ses avantages.

— ils n’auraient pas contracté s’ils l’avaient su.

— ils ne disposaient pas des éléments suffisants pour s’en convaincre.

17- Toutefois, la cour ne trouve pas dans ses assertions la preuve que les époux [P] ont contracté en prenant en considération la structure en parpaings ou en briques comme élément déterminant de leur consentement.

18- La cour ne peut les suivre en leur affirmation selon laquelle une maison à ossature bois ne peut être une maison traditionnelle, seul le style architectural adapté à une région donnée permettant de déterminer l’aspect traditionnel. Les plans annexés à l’acte de vente démontrent que la maison de plain-pied est on ne plus traditionnelle du style architectural de [Localité 13]. Elle est en outre parfaitement adaptée à la situation de retraités que les époux [P] mettent par ailleurs en avant pour justifier de leur appel incident sur le quantum du préjudice moral subi.

19- La structure d’une maison traditionnelle ne constitue pas nécessairement une qualité essentielle, l’ossature bois tout aussi bien que l’ossature briques ou parpaings assurant la même fin de solidité de l’ouvrage. Les époux [P] ont acheté une maison traditionnelle, qualité essentielle en vertu de laquelle ils ont contracté. L’erreur qu’ils invoquent n’affecte pas plus l’habitabilité de la maison.

20- Préalablement à la vente, ils n’établissent nullement s’être enquis de la structure du bâtiment, se limitant à faire valoir les mentions du diagnostic, n’interrogeant ni les acquéreurs ni l’agent immobilier qui ont pourtant déféré à chacune de leurs demandes de renseignements en transmettant toutes les informations utiles au notaire, dont un tableau récapitulatif des divers coûts exposés intégrant la somme de 44280' au titre de la facture ossature bois et cette facture du 28 juin 2018.

21- Ce n’est que rétrospectivement qu’ils avancent que l’ossature bois est plus sujette à infestation de termites qu’une ossature briques ou parpaings alors que dès l’avant contrat du 21 décembre 2020, ils sont informés de l’existence de l’arrêté du préfet de l’Hérault du 20 juin 2001 considérant la commune de [Localité 13] comme zone contaminée ou susceptible de l’être et qu’y est joint le diagnostic selon lequel le bâtiment ne présente pas de signes d’infestation de termites, le diagnostic se limitant traditionnellement aux zones accessibles. Ils n’ont pas posé plus de questions sur le contenu des zones situées derrière les murs et plafonds non visitées.

22- En tout état de cause, si le bois est par essence plus sujet à infestation de termites que les briques ou les parpaings, il présente de multiples avantages en termes de résistance à l’incendie, d’isolation thermique, d’écologie de construction… Il a été traité contre le risque mis en exergue ainsi que l’atteste la facture d’achat de ce bois par le constructeur Chappert auprès des établissements Pujol. Il n’est donc en rien établi que si les époux [P] avaient connu l’ossature bois, ils n’auraient pas contracté où l’auraient fait à un prix moindre.

23- N’ayant jamais interrogé l’une quelconque des parties ni le notaire préalablement à la signature sur la structure de la maison alors que celui-ci était en possession de l’ensemble des éléments propres à leur répondre, les époux [P] qui ne s’inquiétaient nullement de l’existence de la qualité de la structure, ne justifient pas qu’ils la considéraient comme une qualité essentielle et que s’ils avaient reçu l’information non sollicitée, ils n’auraient pas contracté. Le caractère déterminant de l’erreur, à même la considérer établie, n’est pas caractérisé.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

24- Les demandes des époux [P] seront en conséquence intégralement rejetées.

25- L’obligation de restituer les sommes versées en vertu d’une décision de première instance assortie de l’exécution provisoire résulte de plein droit de l’infirmation de cette décision.

Au-delà de cette restitution du principal recouvré en exécution de la décision infirmée, les vendeurs ont du supporter divers frais et préjudices nés de l’exécution forcée de la décision que la cour arbitrera raisonnablement à la somme de 2000' au titre du préjudice moral et à celle de 1500' au titre du préjudice financier.

26- Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge des époux [P], en ceux compris les frais d’appel en cause de la SAS Optihome que leur action principale a rendu nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déboute M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes.

Rappelle que l’obligation de restitution des sommes versées en vertu de l’exécution provisoire résulte de plein droit de l’infirmation du jugement.

Condamne M. et Mme [P] à payer à Mme [G] et à M.[B] la somme de 2000' au titre du préjudice moral et celle de 1500' au titre du préjudice financier.

Condamne M. et Mme [P] aux dépens de première instance et d’appel, en ceux compris les frais d’appel en cause de la SAS Optihome.

Condamne M. et Mme [P] à payer à Mme [G] et à M.[B] la somme de 5000' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 3000' à la SAS Optihome sur le même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT