Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05064 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJR7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] – RG n° 22/05413

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRS [Adresse 2] représenté par son syndic, la société ECOSYNDIC, SARL immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 515 294 767

C/O Société ECOSYNDIC

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Isabelle LAGRANGE-SUREL et plaidant par M^e Sarah CREN – SELEURL LAGRANGE AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : R0228

INTIME

Monsieur [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

DEFAILLANT (D.A. remise à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [U] est propriétaire du lot n°15 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 3] régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 1er août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a assigné M. [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 5 658,57 euros au titre des charges de copropriété avec capitalisation des intérêts.

Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société Ecosyndic, la somme de 997,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er juillet 2022 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2022,

— rappelé que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

— condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [U] aux dépens,

— constaté l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mars 2023.

M. [U] n’a pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d’appel à M. [U] le 23 mai 2023 par remise à étude.

M. [U] n’ayant ainsi pas été touché à personne et n’ayant pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment de son article 10, à :

— infirmer le jugement du 19 janvier 2023 en ce qu’il a :

condamné M. [U] à lui payer la somme de 997,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er juillet 2022 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 1er août 2022,

rappelé que les paiements et charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-40 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

rejeté le surplus des demandes,

et statuant de nouveau,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 8 416,40 euros au titre des appels de fonds et charges dus arrêtés au 7 mai 2025,

— condamner M. [U] à payer les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de la mise en demeure d’avocat du 23 février 2022,

— dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux légal, en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de la sommation.

MOTIVATION

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation pronconcée en première instance est régulière et bien fondée.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge d’avoir écarté les impayés de charges et travaux antérieurs au 30 mars 2021, au motif qu’il n’aurait pas versé les appels de charges et travaux pour ladite période, éléments versés devant la cour d’appel.

Le syndicat des copropriétaires actualise par ailleurs sa demande pour la période postérieure au 1er juillet 2022 et arrêtée au 7 mai 2025.

Il fait valoir que les frais annexes de relance ou 'mise en dossier à avocat ou à l’huissier’ sont des frais contractuels justifiés par les mandats du syndic et que ceux de la sommation de payer sont dus en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision de la cour

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort de ces dispositions que les sommes dues par un copropriétaire au titre des provisions sur charges, des charges et travaux sont de nature distincte de celles dues au titre des frais investis pour leur recouvrement au titre de l’article 10-1 précité.

Or, en l’espèce, l’appelant indique solliciter la condamnation de l’intimé à lui payer la somme de 8416,40 euros au titre des 'appels de fonds et charges dûs’ par l’intimé, arrêtés au 7 mai 2025, tout en se prévalant d’éléments au titre de charges, de travaux et de provisions sur charges (avec une actualisation au 2ème trimestre 2015) d’un côté, et de frais de l’autre, produisant également un décompte arrété à la somme demandée incluant les frais sollicités.

Dans ces conditions, en application de l’article 12 du code de procédure civile, sa demande doit en réalité s’analyser comme une demande de condamnation de l’intimée à payer la somme précitée au titre tant des charges, provisions sur charges et travaux, que des frais arrêtés au 7 mai 2025.

L’examen des demandes au titre de ces créances différentes doit ici s’effectuer distinctement, étant rappelé qu’en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes réclamées.

S’agissant, d’abord, de la demande au titre des charges, des travaux et des provisions sur charges, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [U],

— un décompte de charges et frais pour la période du 31 décembre 2010 au 1er octobre 2019 d’un montant de 3 992,32 euros,

— un décompte de charges, travaux et frais pour la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2023 inclus avec 'Balance d’ouverture au 01/01/2018' d’un montant de 2 861,68 euros,

— un décompte de charges, travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 avec reprise de solde au 1er janvier 2023 d’un montant de 5 923,27 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2022, 10 juillet 2023 et 19 septembre 2024, approuvant les comptes des exercices 2017 à 2023 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et leurs attestations de non recours,

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2011 au 4ème trimestre 2016 et du 2ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges des exercices 2010 à 2021,

— la relance du 16 février 2022,

— la mise en demeure de payer 5 190,55 euros effectuée par courrier recommandé avec accusé de réception, par le conseil du syndicat des copropriétaires le 23 février 2022,

— la sommation de payer 5485,89 euros signifiée le 25 mars 2022,

— le contrat de syndic,

— quatre factures au titre de trois séries frais de relance de 25 euros HT des 29 mai, 3 septembre, 24 décembre 2024 et du dossier de remise à huissier.

En l’espèce, il convient, d’abord, de déduire de la somme demandée, les montants retenus dans les décomptes au titre de frais. Ceux-ci sont constitués par quatre mises en demeure mentionnées entre le 9 et le 31 août 2021 puis deux le 10 novembre 2011 pour un montant de (21,35+4,36+21,35+4,36+21,35+4,36) 77,13 euros ; ensuite par une relance le 16 février 2022, les frais décomptés au titre d’une 'mise à l’huissier suite aux charges impayées’ le 22 mars 2022, une 'sommation de payer’ le 28 mars suivant, une 'assignation’ le 2 août 2022, une 'LRAR suite impayés’ pour un montant de (30+192+157,90+106,55+30) 516,45 euros ; puis par quatre séries de frais de relance retenus les 12 décembre 2023, 29 mai, 3 septembre et 24 décembre 2024 pour un total de (30x4) 120 euros ; enfin par des sommes de 192 et 132 euros soit un total de 324 euros retenues les 20 mars et 24 mars 2025 au titre de frais d’avocat. Le montant global de ces frais est donc de 1037,58 euros.

La somme demandée au titre des provisions sur charges, charges et travaux est donc d’un montant total de (8416,40 -1037,58) 7378,82 euros.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires justifie parfaitement des montants réclamés pour les exercices 2017 à 2025 par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2022, 10 juillet 2023 et 19 septembre 2024 approuvant les comptes des exercices 2017 à 2023, et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, ainsi que par les décomptes successifs précités, clairs et précis sur les sommes dûes.

C’est donc à tort que le premier juge a écarté les sommes dues pour la période du 1er janvier 2018 au 31 mars 2021 inclus (1er trimestre 2021 inclus) en raison de l’absence de production des appels de fond, ces derniers n’étant pas des éléments indispensables à la justification d’une créance de charges de copropriété, conformément aux dispositions des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles exigent seulement un décompte clair et précis ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou validant le budget prévisionnel.

En revanche, la demande relative aux charges pour la période du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2016 pour un montant de 2 077,78 euros sera écartée, sur les mêmes fondements juridiques, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou votant les budgets prévisionnels desdits exercices.

Le montant dû au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 7 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, s’élève donc à la somme de (7 378,82 – 2 077,78) 5 301,04 euros.

En conséquence, le jugement sera infirmé. M. [U] sera condamné au paiement de la somme de 5 301,04 euros au titre des charges provisions sur charges et travaux du 1er janvier 2017 au 7 mai 2025 inclus (2ème trimestre 2025 inclus) et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande relative aux charges de copropriété pour la période 31 décembre 2010 au 31 décembre 2016 inclus (4ème trimestre 2016 inclus).

Sur les frais de recouvrement

Au sens de l’article 10-1 précité, par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Sur le fondement des articles 1353 et 9 précités, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer sa créance à ce titre.

En l’espèce, doivent être écartés les frais demandés au titre du 'dossier de transmission à l’huissier’ et les frais de transmission à avocat retenus sur le décompte les 22 mars 2022 et 20 mars 2025.

Ensuite, les frais d’assignation du 2 août 2022 et les honoraires d’avocat retenus le 24 mars 2025 constituant des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, par ailleurs demandés, ils ne seront pas retenus ici.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires n’ayant communiqué aucun courrier justifiant de leur existence, les factures pour 2024 établies par lui-même puis par son représentant, le syndic, ne pouvant suffire à en démontrer l’existence, devront être pareillement rejetées les sommes demandées au titre des mises en demeure des 9 et 31 août et 10 novembre 2011, des relances du 7 décembre 2022, 12 décembre 2023, 29 mai, 3 septembre et 24 décembre 2024.

Les frais de la relance du 16 février 2022 versée aux débats ne pourront pas davantage être retenus, cette dernière étant antérieure à toute mise en demeure régulièrement caractérisée, la première produite ici étant celle du 23 février suivant du conseil de l’appelant.

Cependant, est justifiée la sommation de payer signifiée le 25 mars 2022, produite par le syndicat des copropriétaires, pour le coût de 157,90 euros demandé.

En conséquence, le jugement sera également infirmé de ce chef et M. [U] sera condamné au paiement de la somme de 157,90 euros au titre des frais de recouvrement prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1961 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

Sur les intérêts au taux légal capitalisés

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite que ces sommes soient augmentées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure d’avocat du 23 février 2022, et que ces derniers soient capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil.

Décision de la cour

Les alinéas 1 et 2 de l’article 1231-6 du code civil prévoient que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’article 1343-2 du même code les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, comme précédemment relevé, sont produits aux débats une première mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 février 2022 portant sur les charges et frais dûs au 3 février 2022 pour un montant de 5190, 55 euros dont il convient de déduire les sommes précédemment retirées jusqu’à cette date de 2 077,78 euros (au titre des charges de la période du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2016), outre les frais de (77,31+30) 107,31 euros alors injustifiés (au titre des quatre mises en demeure mentionnées entre le 9 et le 31 août 2021 puis deux le 10 novembre 2021 et de la relance du 16 février 2022). La mise en demeure était donc justifiée pour un montant de 3005,46 euros à cette date.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et les intérêts au taux légal courront sur la somme de 3005,46 euros à compter du 23 février 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus. Les intérêts échus et dus depuis au moins un an seront capitalisés.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [U], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, à l’exclusion de la sommation de payer du 25 mars 2022, cette dernière n’étant pas prévue dans les dispositions de l’article 695 du code de procédure civile et ayant été accordée au titre des frais de recouvrement ; et il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] :

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de première instance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 5 301,04 euros au titre des charges pour la période du 1er janvier 2017 au 7 mai 2025 inclus, 2ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 157,90 euros au titre des frais de recouvrement ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal sur la somme de 3005,46 euros à compter du 23 février 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande au titre des charges de copropriété, d’un montant de 2 077,78 euros, pour la période du 31 décembre 2010 au 31 décembre 2016 ;

Condamne M. [O] [U] aux dépens d’appel, à l’exclusion de la sommation de payer du 25 mars 2022 ;

Condamne M. [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE