Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 26 septembre 2025, n° 25/00360

TGI 15 novembre 2024

CA Paris
Infirmation partielle 26 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers et charges
La cour a constaté que l'obligation de M2S au paiement des loyers et charges était indiscutable, et a donc accordé la provision demandée.
Rejeté
Clause pénale relative à l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que la majoration de 50 % était une clause pénale susceptible d'être minorée, et a donc rejeté la demande d'indemnité d'occupation au montant demandé.
Accepté
Frais irrépétibles en appel
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser Immorente supporter ces frais, et a donc accordé la somme demandée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 26 sept. 2025, n° 25/00360
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/00360
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 15 novembre 2024, N° 24/00463
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline REGNIER-AUBERTNelson SEGUNDOBruno REGNIER
Cabinet(s) :	CAROLINE REGNIER-AUBERT - BRUNO REGNIER AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A.S. M2S

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00360 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKSKH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Novembre 2024 -Président du TJ de [Localité 10] – RG n° 24/00463

APPELANTE

S.C.P.I. SCPI IMMORENTE, RCS d'[Localité 9] sous le n°347 996 209

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Et ayant pour avocat plaidant Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

INTIMÉE

S.A.S. M2S, RCS de [Localité 11] sous le n°884 181 371

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante – Déclaration d’appel signifiée le 17 février 2025 – PV 659

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juillet 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— Par défaut

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

La société Immorente a consenti à la société M2S un bail commercial portant sur un local n°113B, dépendant du [Adresse 6] [Adresse 5], à [Localité 8] (Seine-et-Marne), moyennant un loyer annuel de 50.266 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel, payable par trimestre et d’avance. Le procès-verbal d’entrée dans les lieux a été dressé le 13 novembre 2023.

Invoquant le non-paiement des loyers et des charges, la société Immorente a fait délivrer, le 28 mars 2024, à la société M2S un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 50.950,18 euros, puis l’a assignée, par acte du 19 août 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, par provision, d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 novembre 2024, le premier juge a :

constaté l’acquisition au profit de la société Immorente du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial à compter du 29 avril 2024 ;

ordonné l’expulsion de la société M2S des lieux qu’elle occupe soit le local n°113B dépendant du [Adresse 7], à [Localité 8], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

dit qu’à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

condamné la société M2S à payer, à titre de provision, à la société Immorente la somme de '39.348,226' euros correspondant au montant des loyers, taxes et charges impayés suivant ce qui figure dans les motifs, pour la période du 13 novembre 2023 au 29 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 pour la somme de 34 183,18 euros, et à compter du 19 août 2024 pour le surplus ;

condamné la société M2S à payer à la société Immorente, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, soit 4.188,83 euros, hors taxes, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 29 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

débouté la société Immorente de ses demandes plus larges ou contraires ;

condamné la société M2S à payer à la société Immorente la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens lesquels comprendront le coût des commandements de payer signifiés les 25 et 28 mars 2024.

Par déclaration du 16 décembre 2024, la société Immorente a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions relatives au montant de la provision alloué au titre de l’arriéré locatif, à l’indemnité d’occupation et au rejet de ses demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions remises le 7 février 2025 et signifiées à l’intimée le 17 février 2025, la société Immorente demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Et statuant à nouveau,

condamner la société M2S à lui payer, par provision, la somme de 141.986,37 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus, avec majoration de plein droit de 10 %, à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable, soit la somme de 14.198,63 euros, à parfaire, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ;

condamner la société M2S à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, majoré de 50 % conformément à l’article 25.2.4 du bail, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

condamner la société M2S à lui payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

La société M2S à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte du 17 février 2025 délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 juin 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, l’obligation de la société M2S au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de son occupation sans droit ni titre du local donné à bail à la suite de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 avril 2024 tel que retenu par l’ordonnance entreprise dont les dispositions de ce chef n’ont pas été remises en cause à hauteur de cour, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article 25.2.4 du bail stipule que 'de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges'.

Se fondant sur cette clause du bail, la société Immorente sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société M2S au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 29 avril 2024 – date de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire – jusqu’à la libération effective des lieux.

Mais, la majoration de 50 % prévue au bail s’analyse en une clause pénale susceptible d’être minorée par le juge du fond. Dans ces conditions, l’obligation de la société M2S au paiement de cette majoration n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé. C’est donc par une exacte appréciation que le premier juge a rejeté cette demande. L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.

Il apparaît du décompte intégré dans les conclusions du bailleur et conforté par les pièces 10 à 19 produites, qu’à la date du 31 mars 2025, la société M2S était débitrice de la somme globale de 141.986,37 euros correspondant d’une part, à l’arriéré locatif depuis le 13 novembre 2023 (date de son entrée dans les lieux) jusqu’au 28 avril 2024 à minuit et, d’autre part, à l’arriéré d’indemnités d’occupation dû pour la période du 29 avril 2024 au 31 mars 2025, majorés des taxes.

Cette somme de 141.986,37 euros comprend celle de 4.200 euros au titre des frais de rédaction du bail et des frais d’assistance technique ainsi que celle de 12.567 euros au titre du dépôt de garantie, que la société Immorente soutient ne jamais avoir perçues alors qu’elles étaient dues par le preneur en exécution du bail et que le premier juge a écarté en considérant que la première n’était pas fondée et que la seconde était indue puisqu’elle était destinée à compenser des non-paiements ou à rester acquise au bailleur en cas de dégradation non alléguée.

Il ressort de l’article 9 du titre III du bail intitulé 'frais, honoraires et charges’ que les frais et honoraires afférents à l’établissement du bail (2.500 euros HT) et à l’assistance technique (1.000 euros HT) outre la TVA sont à la charge du preneur. L’obligation de la société M2S n’est donc pas sérieusement contestable à ce titre.

Par ailleurs, l’article 5 de ce même titre III prévoit qu’un dépôt de garantie égal à la somme de 12.567 euros est payable par le preneur. S’il est exact que cette somme est susceptible d’être restituée au preneur lors de la reprise des locaux, elle devait néanmoins être versée au bailleur lors de la signature du bail comme énoncé au contrat afin de le garantir des éventuelles dégradations ou réparations.

Cette somme n’ayant pas été réglée par le preneur alors qu’il était tenu de la verser en exécution du contrat, son obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse à ce titre.

L’ordonnance sera donc réformée de ces chefs. La société M2S sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 141.986,37 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 50.950,18 euros, du 19 août 2024 (date de l’assignation) sur celle de 44.403,52 euros et du présent arrêt sur le surplus.

Enfin, la société Immorente sollicite à titre d’indemnité forfaitaire la somme de 14.198,63 euros correspondant à une majoration de plein droit de 10 % des sommes dues.

Mais, cette indemnité forfaitaire, qui est une clause pénale, est en tant que telle susceptible d’être réduite par le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles en appel

La société M2S sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société Immorente ayant dû exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée ;

Statuant à nouveau de ce seul chef et tenant compte de l’évolution du litige,

Condamne la société M2S à payer à la société Immorente la somme provisionnelle de 141.986,37 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 50.950,18 euros, du 19 août 2024 sur celle de 44.403,52 euros et du présent arrêt sur le surplus ;

Confirme l’ordonnance en ses autres dispositions dont il a été relevé appel ;

Condamne la société M2S aux dépens d’appel et à payer à la société Immorente la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT