Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13909 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CED7M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 17/09700

APPELANTE

S.C.I. CLV

immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 450 338 371

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Serge DIEBOLT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1875

INTIME

A.S.L. ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Patrice GRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0745

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

L’Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 6] est constituée entre tous les propriétaires des lots de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), à 1'exclusion des lots destinés aux espaces publics.

Par exploit d’huissier du 8 juin 2017, l’ASL des Richardets a délivré à la SCI CLV un commandement de payer pour un montant de 29 901,95 euros correspondant à des charges impayées, outre le coût du commandement.

Par signification d’huissier délivrée le 11 juillet 2017, la société C.L.V. a adressé à l’ASL des Richardets une protestation à commandement de payer.

Par acte du 15 septembre 2017, l’ASL des Richardets a assigné la SCI CLV devant le tribunal de grande instance de Bobigny auquel il demande sur le fondement notamment de ses statuts, de :

— condamner la Société C.L.V. à lui payer la somme de 30 450,44 euros correspondant à sa quote-part des dépenses telle qu’elle résulte des bilans successifs ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— lui allouer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Société C.L.V. aux entiers dépens.

La SCI CLV a excipé au cours de la mise en état de l’absence de qualité à être assignée en paiement des charges de l’ASL.

C’est dans ces conditions que par acte du 17 octobre 2018, l’ASL des Richardets a assigné en intervention forcée la société SOGEFIMUR, qui a acquis le bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 5] (93) par acte du 29 avril 2009, et qui l’a donné le même jour en crédit-bail avec promesse de vente à la société CLV pour une durée de 15 ans.

Le juge de la mise en état a joint les deux affaires par une ordonnance du 20 février 2019.

Par conclusions respectives des 14 octobre et 13 décembre 2019, l’ASL des Richardets et la société SOGEFIMUR se sont désistées de leur demande. La SCI CLV s’est opposée à tout désistement et a conclu au fond.

Par une ordonnance du 4 mars 2020 et après accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné une médiation.

Par une ordonnance du 29 septembre 2020 le juge de la mise en état a constaté la caducité de la mesure de médiation.

Par jugement en date du 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— ordonné le désistement d’instance et d’action de l’Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 6] ;

— ordonné le désistement d’instance et d’action de la société SOGEFIMUR ;

— débouté la SCI CLV de la demande de condamnation de l’ASL Des Richardets à lui rembourserla somme de 43 653,28 euros ;

— débouté la SCI CLV de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI CLV de sa demande d’expertise ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La SCI CLV a interjeté appel de la décision le 16 juillet 2021.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2021 par la SCI CLV , appelante qui sollicite de la Cour :

Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’art. 25b de la Loi du 10 juillet 1965

Réformer la décision entreprise en ses chefs critiqués,

Et statuant à nouveau :

LA DECLARER RECEVABLE ET FONDEE en ses demandes ;

A TITRE PRINCIPAL :

Dire et juger que les charges du RIE ne peuvent être imputées qu’aux membres du GIE, d’après les statuts ;

En conséquence, dire et juger des appels de charges visés à l’acte introductif d’instance de l’ASL mal tournés vers la SCI CLV, en ce que celle-ci n’est pas membre du GIE ;

En conséquence, condamner l’ASL à rembourser à la SCI CLV la somme de 43.653,28 €, distraite à son profit par voie d’opposition ;

Condamner l’ASL à payer à la SCI CLV la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure et réticence abusives ;

SUBSIDIAIREMENT ET A DEFAUT :

Désigner tel expert compétent en matière de comptabilité ayant pour mission de :

— se faire remettre tous les documents comptables de l’ASL et du GIE relatifs à la période de charges poursuivie

— si besoin, convoquer les parties pour une réunion contradictoire

— déterminer la part des appels de fonds correspondant à la gestion par l’ASL du domaine foncier de la zone

— déterminer la part des appels de fonds correspondant à la gestion par le GIE du restaurant inter entreprises

— déposer son rapport dans les 6 mois

Dire que les frais de l’Expert seront pris en charge par l’ASL ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

Condamner l’ASL de la ZAI Les Richardets à payer à la SCI CLV la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

La condamner aux dépens de première instance et d’appel, et à la prise en

charge des honoraires d’expert le cas échéant.

Vu les conclusions notifiées le 6 janvier 2022 de l’ASL des Richardets, intimée, qui sollicite de la Cour le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées tant à titre principal qu’à titre subsidiaire par la SCI CLV, la confirmation du jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 17 mars 2021 (RG n°17/09700),et y ajoutant la condmanation de la SCI CLV à payer à l’Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 6] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 22 janvier 2025.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater’ qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties ; ne seront donc examinés que les moyens évoqués dans la discussion et les prétentions figurant au dispositif des écritures ;

En conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’il ne lui appartenait pas de statuer sur les demandes de la SCI CLV tendant à voir :

'Dire et juger que les charges du RIE ne peuvent être imputées qu’aux membres du GIE, d’après les statuts ;'

et

' En conséquence, dire et juger des appels de charges visés à l’acte introductif d’instance de l’ASL mal tournés vers la SCI CLV, en ce que celle-ci n’est pas membre du GIE', lesquelles ne constituent pas de véritables prétentions aus sens des articles susvisés, pas plus qu’il n’appartient à la cour de statuer sur ces demandes.

En l’espèce, les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande de la SCI CLV en condamnation de l’ASL au remboursement de la somme de 43 653,28 euros, distraite à son profit par voie d’opposition :

La SCI CLV demande la condamnation de l’ASL à lui rembourser la somme de 43 653,28 euros correspondant au montant de l’opposition effectuée par l’ASL lors de la vente de son bien au motif que les charges réclamées par l’ASL reposent sur la gestion d’un restaurant inter-entreprise qu’elle ne devrait pas supporter. Elle ajoute que malgré les changements de statut de l’ASL intégrant la gestion du restaurant inter-entreprises par un GIE, seul le GIE devrait supporter les charges afférentes à ce restaurant inter-entreprises.

L’ASL s’oppose à cette demande de remboursement faisant valoir d’une part que la SCI CLV ne justifie pas de la réalité de sa créance pour ne pas justifier lui avoir effectivement versé la somme réclamée ni même que ladite somme a été imputée au débit de son compte lors de la vente de son bien, d’autre part, qu’elle ne justifie même pas de sa qualité de propriétaire des lieux pour alléguer avoir payé cette somme dans le cadre allégué d’une opposition à la vente de ses locaux à la société Habanera le 21 juin 2019.

L’article 1353 du code civil dispose que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver ou qui se prétend libéré de justifier du paiement.

En l’espèce, aux termes du contrat notarié de crédit-bail immobilier conclu le 29 avril 2009 par la Société SOGEFIMUR, crédit-bailleur, au profit de la SCI CLV, crédit-preneur, il est expressément stipulé à l’article 13 D intitulé Charges de la [Adresse 6] (cahier des charges / ASL / GIE) que :

«Le Crédit-Preneur supportera également la totalité des charges et cotisations, générales ou spéciales, ordinaires ou extraordinaires, afférentes à l’immeuble donné en crédit-bail, susceptibles d’être dues au titre de la [Adresse 6] (Cahierdes Charges ' Association Syndicale Libre et Groupement d’Intérêt Economique) dont il a été question ci-dessus. Le tout, de façon à ce que le Crédit-Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet».

Le crédit-bail stipule en son article 6 E que « le Crédit-Preneur exécutera les dispositions et prescriptions résultant des documents organiques régissant la [Adresse 6] (cahier des charges ' Association Syndical Libre et Groupement d’Intérêt Economique) dont il a une parfaite connaissance par suite de la communication qui lui en a été faite dès avant ce jour. Le tout, de manière à ce que le Crédit-Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché».

Enfin, le contrat prévoit aux termes de l’article 23 «paiement de la TVA, des charges et des impôts» que le crédit-bailleur remboursera au crédit-preneur le montant de tous impôts, taxes,charges et frais quelconques, ainsi que le cas échéant les charges susceptibles d’être dues au titre de la Zone, d’un lotissement ou d’un lot de copropriété concernant les biens remis en crédit-bail, que le crédit-bailleur aurait pu payer lui-même relatifs aux locaux loués, majorée le cas échéant de la TVA pouvant grever de tels remboursements».

En considération de ces éléments il apparaît qu’il n’est produit en cause d’appel aucun élément de nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal quant à l’absence de justification par la SCI CLV que cette somme d’un montant de 43 653,28 euros correspond effectivement au montant de l’opposition que l’ASL des Richardets aurait effectuée lors de la vente par la SCI CLV de son bien dès lors que :

— l’acte d’opposition n’est pas produit aux débats ;

— la pièce 8 produite par la SCI CLV relative à un 'acte d’opère’ est insuffisante à justifier de sa qualité de créancière, le compte débité ouvert chez le notaire portant effectivement la mention CLV mais ne permettant pas d’établir que c’est bien le compte personnel de la SCI CLV qui a été débité alors même que le libellé de l’acte indique que le compte correspond à la vente SOGEFIMUR / SCI CLV et sur lequel aurait été versé par la SCI CLV à la Société SOGEFIMUR le prix de vente augmenté des charges dues ainsi que le soutient l’ASL;

— l’acte de vente SOGEFIMUR / CLV n’est pas non plus produit aux débats

— enfin, la pièce 9 produite par la SCI correspondant à une attestation de vente notariée en date du 30 septembre 2021 libellée sous les références «VENTE CLV/ SCI HABANERA 190322» énonce qu’en date du 21 juin 2019, la SCI CLV a vendu les locaux à la société HABANERA n’est pas à même de fournir aucun renseignement utile sur la créance litigieuse ;

Il s’ensuit que la SCI CLV ne justifie pas de sa qualité de créancière à l’égard de l’ASL et c’est donc à bon droit que le tribunal a débouté la SCI CLV de sa demande en remboursement de la somme de 43 653,28 euros : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande subsidiaire en expertise :

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité d’ordonner d’une mesure d’instruction demandée.

L’article 146 du code de procédure civile dispose 'en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve».

En l’espèce si la SCI CLV demande la désignation d’un expert au regard de l’opacité affectant les comptes de l’ASL et du prélèvement des sommes avant tout jugement, force est de constater qu’elle a été déboutée de sa demande principale, faute pour elle de fonder sa demande en droit, comme en fait.

En l’état, il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise : le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de la SCI CLV en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

La SCI CLV succombant en l’intégralité de ses demandes, sera nécessairement déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure et réticence abusives : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens.

La SCI CLV succombant en cause d’appel sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 3000 euros à l’ASL les Richardets au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI CLV à payer à l’ASL Les Richardets la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne la SCI CLV aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE