RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02385 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHBZ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 décembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/03248

APPELANT

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH

immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 825

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096, substitué à l’audience par M^e Karine PARENT même cabinet, même toque

INTIMÉE

Madame [J] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0937

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 13 mai 2025 puis prorogé au 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 25 novembre 2003, l’OPAC de [Localité 4] devenue [Localité 4] Habitat- OPH a donné en location à Mme [J] [D] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par courrier du 15 mars 2018, la société [Localité 4] Habitat-OPH a mis en demeure Mme [D] de faire cesser les nuisances sonores et olfactives causées dans les lieux et dans les parties communes (jardin) par les chiens en possession de la locataire, avec rappel par LRAR du 24 juillet 2018. Mme [D] y a répondu le 30 juillet 2018 en indiquant que depuis mars 2018, elle avait pris des mesures pour éviter toute gêne.

Une nouvelle mise en demeure pour les mêmes motifs a été adressée à Mme [D] le 04 septembre 2020.

Un rendez-vous n’a pas été honoré le 19 juillet 2021 par la locataire et un nouveau rappel a été opéré le 19 juillet 2021 à Mme [D] de ses obligations. Il a été accusé réception le 25 août 2021 des mesures prises par Mme [D] qui ne concernait que deux chiens et cessait son activité de gardien de chien.

Saisi par la société [Localité 4] Habitat-OPH par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2022, par jugement contradictoire rendu le 6 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déboute la société [Localité 4] Habitat-OPH de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] ;

— déboute la société [Localité 4] Habitat-OPH des demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles, indemnité d’occupation ;

— ordonne à Mme [J] [D] de respecter les clauses du bail et notamment de l’article 2 de son bail, ainsi que le règlement intérieur de l’immeuble, dès la signification du jugement ;

— ordonne à Mme [J] [D] de justifier à la société [Localité 4] Habitat-OPH dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision de la suppression définitive de son annonce sur le site dogvacances par tout moyen, y compris attestation émanant de ce site d’annonces.

Par déclaration reçue au greffe le 24 janvier 2023, la société [Localité 4] Habitat-OPH a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [Localité 4] Habitat-OPH demande à la cour de :

— dire la société recevable et bien fondé en son appel ;

— y faisant droit :

— infirmer le jugement du 6 décembre 2022 (RG : 22/03248) en ce qu’il :

— la déboute de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] ;

— la déboute des demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles, indemnité d’occupation ;

— ordonne à Mme [J] [D] de respecter les clauses du bail et notamment de l’article 2 de son bail, ainsi que le règlement intérieur de l’immeuble, dès la signification du jugement ;

— ordonne à Mme [J] [D] de lui justifier dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision de la suppression définitive de son annonce sur le site dogvacances par tout moyen, y compris attestation émanant de ce site d’annonces ;

— statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation du bail qui la lie à Mme [J] [D] aux torts exclusifs de cette dernière, pour manquements à ses obligations d’user paisiblement de la chose louée, d’une part, et conformément à sa destination, d’autre part ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [J] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], escalier 2, au 1er étage, porte 3, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et de la force armée s’il échet, et ce, sous astreinte, pour la contraindre à s’exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l’arrêt de la cour à intervenir ;

— dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [J] [D] à lui verser, à compter de la date du prononcé ou, à défaut, de la signification de l’arrêt de la cour à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Mme [J] [D] à lui verser une indemnité de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile du chef des frais irrépétibles qu’il a exposés en cause d’appel ;

— condamner Mme [J] [D] aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [J] [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— débouter la société [Localité 4] Habitat-OPH de toutes ses demandes ;

— condamner la société [Localité 4] Habitat-OPH à 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail,

La société [Localité 4] Habitat-OPH expose au soutien de son appel que :

— les manquements relevés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, et existaient au jour où le premier juge a statué et sont toujours actuels,

— des chiens gardés par Mme [J] [D] seraient à l’origine de troubles pour la quiétude des voisins, et suffisamment graves pour justifier la réalisation du bail,

Mme [D] indique ne plus garder de chiens depuis début 2022, qu’il n’existe aucun trouble de son fait et sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes de l’article 2 du contrat de bail, le locataire s’engage à user paisiblement de la chose louée.

Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

Tout locataire a le droit de détenir des animaux de compagnie à son domicile du moment que ceux-ci ne portent pas atteinte au droit de jouissance paisible de ses voisins, par des nuisances sonores ou en raison d’odeurs désagréables dans les parties communes.

Il ressort des pièces produites que des nuisances liées à la garde de chiens par Mme [D], provoquant des nuisances olfactives ont été signalées en 2018 puis qu’elles ont cessé, ont repris en 2020, puis ont de nouveau cessé puis ont repris en 2021 et 2022 et ont cessé depuis.

Aux termes d’un constat de commissaire de justice du 22/02/2022 il est établit qu’une annonce déposée par Mme [D] sur le site 'dogvacances’ pour la garde de chiens à son domicile était encore active en février 2022 au moment de l’assignation.

Le bailleur fait valoir de nouveaux manquements qu’il aurait constaté au cours de la procédure d’appel et communique un nouveau constat du 10/08/2023 ainsi qu’une attestation de Mme [S] autre locataire.

L’examen de ces nouvelles pièces produites devant la cour ne permet cependant pas d’affirmer que Mme [D] aurait eu à nouveau la garde de chiens à l’origine de nouvelles nuisances commises en 2023, alors qu’il est établit qu’elle ne garde plus de chiens depuis janvier 2022 et l’attestation d’une unique voisine Mme [S] traduit davantage une animosité envers celle-ci sans permettre d’établir l’imputabilité des nuisances qu’elle dénonce à des chiens dont Mme [D] aurait eu la garde et dont elle serait responsable.

Il n’est ainsi pas établi que Mme [D] ait manqué aux engagements pris depuis l’assignation reçue de la part de la société [Localité 4] Habitat-OPH, et rappelle à juste titre que d’autres locataires sont aussi propriétaires d’animaux au sein de l’immeuble, sans que des nuisances puissent lui être spécifiquement imputées.

L’ensemble des éléments produits qui sont anciens et isolés, demeurent insuffisants pour démontrer que des chiens gardés par Mme [D] auraient causé un trouble anormal de voisinage aux autres locataires de l’immeuble, étant en outre rappelé que Mme [D] s’est engagée depuis 2022 à ne plus garder de chiens à son domicile et s’y est conformée depuis, sans que la preuve du contraire ne soit rapportée par la société [Localité 4] Habitat-OPH.

Quant aux nuisances dénoncées, les éléments produits qui démontrent l’existence d’événements isolés et anciens, ne présentent pas en soi une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté la société [Localité 4] Habitat-OPH de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

La société [Localité 4] Habitat-OPH, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de société [Localité 4] Habitat-OPH au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Mme [D] peut être équitablement fixée à 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne la charge des dépens de première instance et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société [Localité 4] Habitat-OPH à payer à Mme [J] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel,

Condamne la société [Localité 4] Habitat-OPH aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,