RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRÊT DU 18 JUIN 2025

(n° 2025/ , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04308 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLPK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 février 2022 – Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2020025326

APPELANTE

S.A.R.L. BGGD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 818 065 930

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Philippe TOISON de l’ASSOCIATION Toison – Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R87 substitué à l’audience par M^e Arnaud CAMUS, même cabinet

INTIMÉE

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 722 057 460

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : B390

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de Chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame CHAMPEAU-RENAULT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Madame COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame CARON, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

La SARL BGGD a pour objet la commercialisation de vêtements de prêt-à-porter sous la marque « SIR GENTLEMAN DRIVER ». Elle s’est installée dans un magasin situé [Adresse 11] Paris [Adresse 4] dont la SCI CIRCE est propriétaire, et qu’elle a pris à bail le 3 février 2015 moyennant un loyer annuel de 180 000 euros HT payable par trimestre à terme à échoir moyennant franchise puis réductions pour les 1ère et 2ème année et un dépôt de garantie de 45 000 euros HT.

Avant de débuter ses activités en janvier 2016, elle a fait dans les lieux d’importants travaux d’aménagement.

Le 13 septembre 2016, un incendie s’est déclaré dans les locaux au rez-de-chaussée du magasin.

La SARL BGGD a fait le même jour une déclaration de sinistre auprès de son assureur AXA auprès de qui elle avait souscrit le 28 novembre 2015 une police multirisque professionnelle.

Un procès-verbal de constat par huissier de justice a été effectué à la requête de la société BGGD le 14 octobre 2016.

Suite à la déclaration de sinistre, s’en sont suivis dans des conditions qui font débats entre les parties :

— la tenue de plusieurs réunions de septembre 2016 à septembre 2018 à l’initiative d’AXA qui a désigné un cabinet d’expertise ;

— de septembre 2016 à janvier 2017, le paiement d’acomptes successifs versés par AXA à BGGD pour un total de 111 000 euros à valoir sur l’indemnisation du stock de marchandises et du matériel ;

— en avril 2017 le paiement par AXA au bailleur de la somme de 106 960 euros suite à sa demande de saisie pour le règlement des loyers du dernier trimestre 2016 et du premier trimestre 2017.

Le 19 septembre 2016, la société BGGD a assigné AXA en référé devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire ainsi que le paiement d’une provision de 282 575 euros ;

Par ordonnance du 13 juin 2017, la SARL BGGD a été déboutée de ses demandes aux motifs que :

Concernant la demande d’expertise judiciaire

« Les justificatifs adressés par la requérante n’ont pas été jugés probants par l’assurance de sorte que la procédure amiable, telle que plus décrite n’a pu commencer. II sera en outre noté que la société BGGD n’a jamais formalisé sa position sur les propositions d’indemnisation, faites au titre de la reprise des dommages et du matériel (février 2017) qu’au titre des marchandises (avril 2017). Dans ces conditions, la demande d’expertise ne saurait prospérer faute de reposer sur un motif légitime, étant ajouté que la société AXA n’a jamais dénié sa garantie et qu’il ne peut, dès lors, être allégué d’un litige potentiel, ce d’autant que la finalisation de l’évaluation des préjudices est en cours dans le cadre de la procédure amiable »

Concernant la demande de provision

« Du tout, il résulte qu’il existe un nécessaire débat sur le calcul des divers postes d’indemnisations ainsi que la prise en compte des sommes versées au bailleur, déduction faite des acomptes reçus de sorte que la société BGGD ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que l’obligation de la société AXA n’est pas sérieusement contestable à son égard » ;

Aux termes de cette ordonnance la société BGGD a également été condamnée à payer au bailleur une somme provisionnelle de 54 480 euros au titre des loyers et charges du 2nd trimestre 2017 et celle de 1 000 euros au titre des frais de recouvrement.

Puis par ordonnance de référé en date du 25 septembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris a notamment :

* condamné la société BGGD à payer à son bailleur la somme provisionnelle de 78 800 euros au titre de l’arriéré locatif au 3ème trimestre 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

* dit que la société BGGD pourra s’acquitter de cette somme en 12 mensualités égales et consécutives de 6 566 euros, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 1er de chaque mois, le 12ème versement représentant le solde de la dette ;

* ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

* dit que, faute pour la société BGGD de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société BGGD et de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique.

L’ordonnance a été signifiée le 10 octobre 2017.

La société BGGD ne s’étant pas acquittée des arriérés de loyer des 2ème et 3ème trimestres 2017 dans les délais prescris par l’ordonnance, un commandement de quitter les lieux lui a été délivré par le bailleur le 6 décembre 2017.

Le 28 février 2018, la société BGGD a signé avec son bailleur un protocole transactionnel prévoyant notamment la remise des clés et la libération des lieux loués ainsi que le paiement des loyers par la locataire par compensation avec le dépôt de garantie de 45 000 euros ainsi que le paiement d’une somme de 60 000 euros en vingt mensualités de 3 000 euros chacune.

Par acte du 22 octobre 2019, la SARL BGGD a assigné AXA et la société IC 2000, devant le tribunal de commerce de Paris afin d’obtenir la communication de documents utiles à la détermination des causes du sinistre et des opérations d’expertises amiables, ce qui a été fait lors d’une expertise amiable contradictoire le 29 octobre 2018 et a mis fin à la procédure engagée.

Le 17 juin 2021, par l’intermédiaire de son conseil, AXA a adressé à la SARL BGGD un complément d’indemnisation de 99 129,33 euros.

Considérant que ce dernier règlement n’épuisait pas le droit aux indemnités que la police souscrite lui donnait, et faute d’un accord amiable, la SARL BGGD a, par acte d’huissier du 26 juin 2020, assigné AXA devant le tribunal de commerce de Paris aux fins dans le dernier état de ses écritures, de :

— juger que la société AXA a commis une faute contractuelle en ne prenant pas en charge le paiement des loyers auprès de la SCI CIRCE conformément à la police d’assurance, ce qui a créé pour la SARL BGGD un préjudice consistant en la perte totale des travaux d’aménagement et d’agencements du fait de la résolution du bail;

— condamner AXA au paiement de 157 317,44 euros au titre de la perte financière correspondant à la totalité des frais engagés pour réaliser les agencements et aménagements des locaux professionnels situés [Adresse 3] définitivement perdu à la suite de la résolution du bail ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 73 040 euros correspondant aux loyers dus à la SCI CIRCE entre le 1er octobre 2016 et le 28 février 2018 qui ont été avancés en pure perte par BGGD et/qui auraient dû être payés par AXA dans la limite du plafond de garantie d’assurance ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 85 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce correspondant à la perte du droit au bail ;

— condamner AXA au paiement de la somme de somme de 3 729,49 euros à titre d’intérêts de retard avec capitalisation compte-tenu du retard de paiement de l’indemnité de 99 129,33 euros payée le 17 juin 2021 ;

— juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du 6 mars 2017, date de la mise en demeure faite à AXA de régler les indemnisations au titre du sinistre avec capitalisation des intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit pour le tout ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de la procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 3 février 2022, le tribunal de commerce de Paris a :

— dit que la SARLU BGGD porte seule la responsabilité des conséquences du non paiement au bailleur des loyers exigibles au-delà du 1er trimestre 2017,

— débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement de la somme 73 040 euros correspondant au solde du plafond de la « garantie perte de loyer » ;

— débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement de 157 317,44 euros au titre des pertes financières correspondant à la totalité des frais engagés pour la réalisation des agencements et aménagements des locaux professionnels,

— débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement d’intérêts de retard d’un montant de 3 729,49 euros.

— débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement de la somme de 85 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce correspondant à la perte du droit au bail,

— condamné la SARLU BGGD à payer à la SA AXA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires au présent dispositif,

— condamné BGGD aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,01 euros dont 12,12 euros de TVA.

Par déclaration électronique du 22 février 2022, enregistrée au greffe le 11 mars 2022, BGGD a interjeté appel de cette décision intimant AXA, en précisant que l’appel tendait à l’infirmation des chefs du jugement tels que visés dans la déclaration d’appel.

Par conclusions d’appelant notifiées par voie électronique le 18 mai 2022, BGGD demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a :

* dit que la SARLU BGGD porte seule la responsabilité des conséquences du non-paiement au bailleur des loyers exigibles au-delà du 1er trimestre 2017 ;

* débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement de la somme 73 040 euros correspondant au solde du plafond de la « garantie parte de loyer » ;

* débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement de 157 317,44 euros au titre des pertes financières correspondant à la totalité des frais engagés pour la réalisation des agencements et aménagements des locaux professionnels ;

* débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement d’intérêts de retard d’un montant de 3 729,49 euros ;

* débouté la SARLU BGGD de sa demande de paiement de la somme de 85 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce correspondant et la perte du droit au bail

* condamné la SARLU BGGD à payer à la SA AXA France IARD la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires au présent dispositif ;

* condamné la BGGD aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,01 euros dont 12,12 euros de TVA.

ET STATUANT À NOUVEAU :

— juger que la société AXA a commis une faute contractuelle en ne prenant pas en charge le paiement des loyers auprès de la SCI CIRCE conformément à la police d’assurance, ce qui a créé pour BGGD un préjudice consistant en la perte totale des travaux d’aménagement et d’agencements du fait de la résolution du bail ;

— condamner AXA au paiement de 157 317,44 euros au titre de la perte financière correspondant à la totalité des frais engagés pour réaliser les agencements et aménagements des locaux professionnels situés [Adresse 3] définitivement perdus à la suite de la résolution du bail ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 73 040 euros correspondant aux loyers dus à la SCI CIRCE entre le 1er octobre 2016 et le 28 février 2018 qui ont été avancés en pure perte par BGGD et qui auraient dû être payés par AXA dans la limite du plafond de garantie d’assurance ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 85 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce correspondant à la perte du droit au bail ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 3 729,49 euros à titre d’intérêts de retard avec capitalisation compte-tenu du retard de paiement de l’indemnité de 99 129,33 euros payée le 17 juin 2021 ;

— juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du 6 mars 2017, date de la mise en demeure faite à la société AXA de régler les indemnisations au titre du sinistre avec capitalisation des intérêts ;

— condamner AXA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de la procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 3 août 2022, AXA demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,

SUR LES AMÉNAGEMENTS DES LOCAUX PROFESSIONNELS

Vu la police d’assurance,

Vu l’article 121-13 du code des assurances

— juger que la société AXA a fait une proposition indemnitaire les agencements, mobilier, contenu, le stock ;

— juger que la société AXA a procédé à l’évaluation des agencements au contradictoire de son assuré et des autres parties ;

— juger que la BGGD n’a jamais donné suite aux propositions indemnitaires faites par la société AXA ;

— juger que la BGGD ne produit qu’un devis qui ne correspond aucunement aux travaux de remise en état des lieux après sinistre ;

— juger que la société BGGD produit les factures d’aménagement de son local en 2015 qui ne correspondent aucunement aux travaux de remise en état du local commercial sinistré ;

— juger que le montant des travaux s’élève à la somme de 89 721,68 euros, somme versée après levée de l’opposition du bailleur intervenue en juin 2021 ;

— juger que le montant du mobilier et du matériel s’élève à la somme de 44 276, 65 euros HT ;

— juger que le montant des marchandises s’élève à la somme de 76 131 euros ;

— juger que le montant des travaux vétusté et du mobilier déduite s’élève à la somme de 133 998,33 euros HT ;

— juger que AXA a déjà versé 111 000 euros de provision au titre des marchandises, et que la BGGD a régularisé une quittance pour chaque versement ;

— juger que AXA a versé le solde du après la levée de l’opposition du bailleur soit 89 721,68 euros, outre 9 407,65 euros au titre du mobilier ;

— juger que AXA ne pouvait, en raison des oppositions formées par le bailleur ainsi que de la saisie pratiquée, verser la moindre indemnité complémentaire à la BGGD ; – juger que AXA n’a commis aucune faute dans l’évaluation et l’indemnisation des dommages de la BGGD ;

— juger qu’aucune indemnité complémentaire n’est due à l’assuré qui a refusé de donner suite à toute proposition ;

En conséquence

— débouter la société BGGD de ses demandes à l’égard de la société AXA, celles-ci n’étant aucunement justifiées, et encore moins fondées ;

— CONFIRMER le jugement de ce chef de demande en ce qu’il a débouté la société BGGD de sa demande comme mal fondée ;

SUR LA DETTE LOCATIVE

Vu l’article L.121-13 du code des assurances

— juger que la BGGD est assujettie à la TVA et récupère donc cette taxe ;

— juger que la BGGD ne peut donc réclamer le versement de l’indemnité avec la TVA ;

— juger que la société CIRCE, bailleur de la société BGGD, adressait à AXA une opposition à valoir sur l’ensemble des indemnités pouvant revenir à la BGGD ;

— juger que AXA versait la somme de 106 960 euros en principal, correspondant aux loyers du 4ème trimestre 2016 et le premier trimestre 2017 au bailleur au titre de la garantie perte locative limitée à une année soit 180 000 euros HT ;

— juger que la société CIRCE, en tant que bailleur, a la qualité de créancier privilégié et un droit direct sur l’indemnité pouvant revenir à la BGGD ;

— juger que AXA a pris en charge, dans la limite de ses garanties la perte de loyers du bailleur, et a procédé au règlement des causes de la saisie de 106 960 euros ;

— juger que contractuellement la garantie responsabilité civile, couvre un maximum de 12 mois de loyer soit 180 000 euros ;

— juger que la garantie perte locative est plafonnée à 180 000 euros et que seule la somme de 73 040 euros reste mobilisable au titre de cette garantie 180 000 -106 960 = 73 040 euros ;

— juger que AXA n’a jamais été informée de la date de la résiliation du bail intervenue, et encore moins de la dette locative restant due à la société CIRCE ;

— juger que le protocole d’accord intervenu entre la BGGD et la société CIRCE, prévoit la résiliation amiable du bail et limite la dette locative à la somme de 60 000 euros ;

— juger que AXA a parfaitement respecté ses obligations contractuelles au titre de sa garantie responsabilité civile en prenant en charge les deux trimestres réclamés par le bailleur ;

— juger que la dette locative de la BGGD se limite à la somme de 60 000 euros ;

— juger que la garantie perte de loyer en cas d’incendie n’est mobilisable qu’au profit du tiers lésé à savoir le bailleur, la responsabilité de l’assuré étant mise en 'uvre ;

— juger que la garantie responsabilité locative a été mise en 'uvre sans aucune fraude au droit de l’assuré ;

— juger que la réclamation de la BGGD à hauteur de 73 040 euros HT n’est aucunement justifiée ;

— juger que cette garantie perte de loyer du fait de la responsabilité de l’assuré bénéficie au bailleur et non à l’assuré ;

En conséquence,

— débouter la société BGGD de sa demande de prise en charge d’une dette locative de 73 040 euros infondée,

— CONFIRMER le jugement de ce chef de demande en ce qu’il a débouté la BGGD de sa demande comme mal fondée,

— débouter la BGGD du solde des loyers payés à son bailleur de 60 000 euros et encore plus de la somme de 73 040 euros la garantie ne lui bénéficiant pas.

SUR LA PERTE DE VALEUR VÉNALE DU FONDS DE COMMERCE

Vu le contrat,

— juger que la BGGD ne démontre pas que l’impossibilité de continuer l’exercice de son activité est consécutive à l’incendie survenu en septembre 2016 ;

— juger que le contrat de bail entre la société BGGD et la société CIRCE a été résilié amiablement, selon protocole d’accord du 28 février 2018 ;

— juger que la société BGGD n’a jamais informé AXA de la résiliation amiable du bail intervenue ;

— juger que la BGGD ne justifie pas de la mobilisation de la garantie de AXA FRANCE au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce ;

— juger que AXA n’a commis aucune faute dans la gestion du dossier

— juger que les conditions de mise en 'uvre de cette garantie ne sont aucunement réunies.

En conséquence,

— débouter la BGGD de sa demande à l’égard de AXA, celle-ci n’étant aucunement justifiée, et encore moins fondée

— CONFIRMER le jugement de ce chef de demande en ce qu’il a débouté la BGGD de sa demande comme mal fondée

— condamner la BGGD à verser à AXA la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions ci-dessus visées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la société BGGD fait notamment valoir que :

Sur la perte financière au titre des dommages matériels :

Il ressort des conditions générales d’assurance qu’est prévue une indemnisation au titre de la perte financière des frais engagés pour réaliser l’aménagement de locaux professionnels ainsi que du contenu des locaux ; d’après les conditions particulières la garantie pour les locaux au titre des aménagements est illimitée et, pour le contenu, limitée à 150 000 euros par sinistre ; en l’espèce, la perte financière de BGGD liée aux dépenses d’aménagements et d’agencements est de 296 446,94 euros TTC soit 247 039,12 euros HT ; sur cette somme, AXA a avancé à titre d’acompte 106 960 euros qui ont été versés au bailleur, la SCI CIRCE au titre des loyers impayés alors que la BGGD bénéficiait d’une garantie spécifique de prise en charge des loyers plafonnée à 180 000 euros ; AXA reste à devoir à BGGD la somme de 247 039,12 euros sur laquelle elle ne pouvait imputer l’indemnité au titre des loyers qui a été versée au bailleur ; par ailleurs, AXA, soutient, de mauvaise foi, que BGGD ne saurait réclamer l’intégralité des travaux entrepris pour son installation alors que seul le rez-de-chaussée a été endommagé soutenant ainsi que la différence d’appréciation concernant le préjudice au titre des dépenses d’aménagements et de mobiliers résulterait d’une demande de prise en charge des aménagements et mobilier du sous-sol non touché par l’incendie, alors que dans la mesure où ces aménagements ont été perdus du fait de la faute d’AXA qui n’a pas assuré le paiement des loyers à temps et a ainsi compromis la situation de BGGD, il y a lieu d’en assurer l’indemnisation; en tout état de cause, la cour écartera le moyen soulevé par AXA qui tente d’opérer une confusion entre les aménagements du local (ou agencements) et le contenu (mobiliers et marchandises) afin d’appliquer le plafond de garantie de 150 000 euros applicable au seul contenu ; c’est par une erreur d’appréciation manifeste que le tribunal a considéré que, du seul fait de la résiliation du bail par BGGD aux termes d’une transaction amiable passée entre BGGD et son bailleur, BGGD ne serait pas fondée à demander l’indemnisation de son dommage sur la base de l’intégralité des travaux acquittés lors de son installation.

Sur le préjudice lié à l’absence de prise en charge des loyers :

Le loyer était d’un montant annuel de 180 000 euros HT payable par trimestre à terme à échoir moyennant franchise puis réductions pour les 1ère et 2ème année et dépôt de garantie de 45 000 euros HT et la BGGD était à jour du paiement de ses loyers selon quittance du 26 septembre 2016 concernant les loyers du 3ème trimestre 2016 ; AXA n’a jamais pris en charge le paiement des loyers dont elle aurait pourtant dû assurer directement le paiement au titre des conditions générales d’assurance ; contrairement à ce que soutient AXA qui prétend que le versement fait au bailleur ne l’a été sur la ligne de garantie destinée au paiement des loyers, le paiement des loyers a été fait uniquement suite à opposition du bailleur sur des indemnités d’assurances versées au titre des travaux d’aménagements ; AXA tente d’induire l’idée que cette absence de prise en charge des loyers dès la survenance du sinistre et sa lenteur à ce titre résulterait du fait que BGGD avait envisagé de louer un autre local pour reprendre son activité, alors que si BGGD s’est mise en recherche d’une solution de secours pour louer un autre local le temps de travaux de réfection, il n’a jamais été projeté d’arrêter l’activité et/ou de renoncer aux locaux de la [Adresse 10] et au droit au bail associé ; dès lors, BGGD était bien fondée à solliciter la condamnation d’AXA au paiement de 73 040 euros correspondant au plafond de garantie au titre des loyers restés à sa charge pour un montant de 105 000 euros.

Sur la perte de valeur vénale du fonds :

La BGGD sollicite l’indemnisation de la perte de valeur vénale du fonds de commerce qui résulte pour l’essentiel de la perte de son droit au bail à la suite de la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail par le propriétaire avec décision de justice exécutoire, dont le montant est estimé à 85 000 euros ; le tribunal a débouté BBGD de ses demandes au motif que l’article 2.2 des conditions générales d’assurance ne prévoient une indemnisation que dans les cas où « l’impossibilité de continuer l’exercice de vos activités résulte si vous êtes locataires soit de la résiliation anticipée du bail par le propriétaire soit du refus du propriétaire de remettre en états les locaux » dans la mesure où le bail a été résilié d’un accord amiable avec le bailleur ;

cependant le tribunal n’a pas pris en considération la faute de la société AXA qui n’a pas pris en charge le paiement des loyers en mobilisant la garantie dédiée à cet effet dans la police d’assurance et a contraint la BGGD à négocier la rupture amiable du bail pour limiter ses pertes financières ; la perte de valeur vénale du fonds étant garantie par l’article 2.2 des conditions générales du contrat d’assurance, avec un plafond de garantie de 840 000 euros d’après les conditions particulières, AXA doit être condamnée au paiement de la perte de valeur totale du fonds ; AXA soutient que le bail n’aurait pas fait l’objet d’une résiliation anticipée par le propriétaire dans la mesure où le bail a été résilié d’un commun accord alors pourtant que le bailleur qui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 9 juin 2017 et a obtenu du président du tribunal de grande instance de Paris qu’il condamne BGGD selon ordonnance du 25 septembre 2017 octroyant un délai de paiement et prévoyant que faute de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, la clause résolutoire serait acquise ; qu’il a finalement fait délivrer par acte du 6 décembre 2017, un commandement de quitter les lieux dans la mesure où la BGGD n’ayant pu s’acquitter des arriérés de loyer des 2ème et 3ème trimestre 2017 dans les délais prescrits du fait des carences d’AXA à honorer ses garanties.

En réplique AXA sollicite la confirmation du jugement entrepris en indiquant pour l’essentiel que :

Sur les agencements :

Le chiffrage des agencements a été effectué contradictoirement à la somme 89 721,68 en indemnité immédiate avec une valeur à neuf de 971,03 euros indemnité versée sur présentation de facture, la BGGD a produit un devis de 178 808,55 euros du 24 novembre 2016 après sinistre qui n’était pas détaillé ; le 7 décembre 2016, la BGGD a communiqué un devis détaillé pour une somme de 153 184,91 euros qui portait à la fois sur le matériel et les agencements, alors que le chiffrage retenu par les experts s’élève à la somme de 133 998,33 euros HT portant sur les travaux et le montant du mobilier après examen du devis de 153 184,91 euros HT ; dès lors, la demande portant sur les travaux initiaux d’aménagement de 247 039,12 euros ne correspond nullement aux dommages qui ont été circonscrits au seul local du rez-de-chaussée.

Sur le contenu (mobilier et matériel) et les marchandises :

Le mobilier et le matériel ont été évalués à la somme de 44 276, 65 euros HT et les marchandises à la somme de 76 131 euros, soit un total de 120 407,65 euros ; AXA a versé la somme de 111 000 euros, et le solde restant dû à ce titre soit la somme de 9 407,65 euros après levée de l’opposition du bailleur de juin 2021 ; il est demandé à la cour de confirmer la BGGD de ce chef de préjudice et de la débouter de sa demande comme mal fondée.

Sur la prise en charge des loyers :

BGGD invoque une faute d’AXA quant à l’absence de prise en charge de ses loyers du fait de l’incendie du 13 septembre 2016, alors que pour BGGD, il ne s’agit évidemment pas d’une perte, il s’agit d’une charge, seul le bailleur peut se prévaloir d’une perte de loyer ; en revanche, AXA ne s’est jamais opposée à prendre en charge les loyers au titre de sa garantie responsabilité locative envers le bailleur, mais l’assuré a dans un premier temps refusé le versement de cette indemnité puis deux mois après s’est ravisé et a accepté ce versement : AXA a alors versé la somme de106 960 euros au bailleur, la société CIRCE ; la BGGD sollicite le solde des loyers dus au titre de cette garantie limitée à la somme de 180 000 euros HT, correspondant au plafond de garantie de la société AXA, déduction faite du versement effectué par cette dernière au bailleur de 106 960 euros, alors que sur cette garantie, seule la somme de 73 040 euros pouvait encore revenir au bailleur au titre des loyers impayés (180 000 -106 960 = 73 040 euros somme encore mobilisable au regard du plafond de garantie) ; la BGGD feint de ne pas comprendre que cette somme pouvait revenir au titre de la garantie responsabilité locative au seul bailleur la SCI CIRCE, ce dernier ne l’ayant d’ailleurs jamais sollicitée ; par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société BGGD, la somme de 106 960 euros n’a jamais été imputée sur le montant de l’indemnité des travaux la perte de loyer due au bailleur étant une garantie bien distincte de la garantie dommage incendie ; l’assuré bénéficie d’une garantie pour ses dommages sur lesquels le bailleur a un droit prioritaire en formant opposition et il bénéficie d’une assurance responsabilité en cas d’incendie qui couvre dans une certaine limite les loyers dus au bailleur ; si la garantie responsabilité locative est insuffisante, le montant des loyers dus sont prélevés sur l’indemnité revenant à l’assuré sur les agencements et contenu ; AXA a maintes fois interpellé son assuré pour connaître ses intentions sur une éventuelle résiliation du bail, et celle-ci indiquait chercher un autre local sans informer AXA de sa volonté de reprendre l’activité dans l’ancien local ; à aucun moment la BGGD n’a prévenu la société AXA de la résiliation du bail intervenue, et encore moins du protocole d’accord régularisé entre elle et son bailleur la société CIRCE portant sur les modalités de résiliation du bail et sur le sort des arriérés de loyers ; les arriérés de loyers entre le 2ème trimestre de 2017 et jusqu’au mois de février 2018 ont été arrêtés à la somme de 109 506,66 euros, et l’accord entre le bailleur et le preneur montre que l’arriéré de loyer a été limité à la seule somme de 60 000 euros ; la garantie perte de loyer est mobilisable à l’égard du bailleur, l’assuré n’en est nullement le bénéficiaire, la société BGGD n’est aucunement en droit de solliciter la mise en 'uvre de cette garantie qui a déjà été actionnée et a conduit AXA à verser la somme de 106 960 euros au bailleur ; AXA n’est aucunement redevable de la somme de 180 000 euros HT envers son assuré, ni du solde de 60 000 euros pris en charge par la société BGGD en exécution d’un protocole d’accord.

Sur la perte de valeur vénale du fonds

La société BGGD réclame la somme de 85 000 euros au titre d’une perte totale de la valeur vénale du fonds de commerce, qui correspondrait à la perte du droit au bail. Les conditions générales précisent encore qu’il y a perte totale de la valeur vénale du fonds, lorsque l’assuré se trouve dans l’impossibilité complète et définitive de continuer l’exercice de ses activités à l’adresse d’origine, étant précisé pour le cas où l’assuré est locataire, que cette impossibilité résulte soit de la résiliation anticipée du bail par le propriétaire, soit du refus du propriétaire de remettre en état les locaux loués. En l’espèce le bail n’a jamais été résilié par le bailleur de façon anticipée, mais d’un commun accord après une procédure d’expulsion mise en 'uvre par le bailleur, procédure qui n’a pas été menée jusqu’à son terme. Les conditions de la garantie perte de valeur vénale du fond n’étant pas réunies, la cour confirmera le jugement entrepris de ce chef de prétention et déboutera la société BGGD de cette demande comme mal fondée.

Sur ce,

Sur les indemnités d’assurance dues par AXA

La compagnie AXA soutient avoir réglé au total à la société BGGD les sommes suivantes se décomposant comme suit :

— Marchandises : 76 131 euros

— Matériel / mobilier : 44 276,65 euros

— Aménagements : 90 629,18 euros

— Travaux de réfection :

o Démolition / déblais : 4 907,67 euros

o Honoraires architecte : 6 309,31 euros

outre la somme de 106 960 euros payée directement au bailleur à la suite de la saisie conservatoire du 20 février 2017 correspondant aux loyers et charges impayés au titre des loyers 4ème trimestre 2016 et 1er trimestre 2017 payée directement au bailleur la société CIRCE.

Sur les aménagements des locaux professionnels

La BGGD sollicite la condamnation d’AXA à lui payer la somme de 157 317,44 euros au titre de la perte financière correspondant à la totalité des frais engagés pour réaliser les agencements et aménagements des locaux professionnels situés [Adresse 3] définitivement perdus à la suite de la résolution du bail.

Cependant le chiffrage des agencements a été effectué contradictoirement entre les parties et il a été justement retenu, au vu des pièces produites aux débats, que la somme due au titre de l’aménagement de travaux est, valeur vétusté déduite, de 89 721,68 euros HT.

La compagnie AXA est en conséquence redevable sur ce poste de la somme de 89 721,68 euros HT.

Sur le mobilier et les marchandises

Le mobilier et le matériel ont été contradictoirement évalués à la somme de 44 276,65 euros HT et les marchandises à la somme de 76 131 euros, soit un total de 120 407,65 euros.

AXA a procédé au règlement d’acomptes versés directement à BGGD entre le 14 septembre 2016 et le 12 janvier 2017 pour un total de 111 000 euros à valoir sur l’indemnisation des marchandises (stocks) et du matériel et le solde restant dû à ce titre, soit la somme de 9 407,65 euros après levée de l’opposition du bailleur de juin 2021.

Sur la prise en charge des loyers impayés

Aux termes du bail du 3 février 2015, le loyer était d’un montant annuel de 180 000 euros HT payable par trimestre à terme à échoir moyennent franchise puis réductions pour les 1ère et 2ème année et un dépôt de garantie de 45 000 euros HT.

La société BGGD était à jour du paiement de ses loyers selon quittance du 26 septembre 2016 concernant les loyers du 3ème trimestre 2016.

Le sinistre survenu le 13 septembre 2016 a rendu les locaux inexploitables.

Le contrat d’assurance prévoit une garantie spécifique de prise en charge des loyers (responsabilité civile loyers) plafonnée à 180 000 euros en cas d’incendie.

La SARL BGGD sollicite la condamnation d’AXA à lui payer le solde des loyers dus au titre de la garantie limitée à la somme de 180 000 euros HT, correspondant au plafond de garantie d’AXA, déduction faite du versement effectué par cette dernière au bailleur de 106 960 euros, soit dans la limite de la somme de 73 040 euros, encore mobilisable au regard du plafond de garantie.

En définitive, sur ce poste AXA n’a pris en charge sur le fondement de cette garantie que la somme de 106 960 euros payée directement au bailleur suite à la suite de la saisie conservatoire le 20 février 2017 de ce dernier correspondant aux loyers et charges impayés au titre des loyers 4ème trimestre 2016 et 1er trimestre 2017.

Si, en principe, la garantie perte de loyer est mobilisable à l’égard du bailleur, l’assurée qui a réglé directement son bailleur, aux lieux et place de l’assureur, est en droit de solliciter la mise en oeuvre de la garantie à son bénéfice.

En l’espèce, par ordonnance de référé en date du 25 septembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris a notamment :

* condamné la société BGGD à payer à son bailleur la somme provisionnelle de 78 800 euros au titre de l’arriéré locatif au 3ème trimestre 2017 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

* dit que la société BGGD pourra s’acquitter de cette somme en 12 mensualités égales et consécutives de 6 566 euros, le premier versement devant intervenir le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 1er de chaque mois, le 12ème versements représentant le solde de la dette ;

* ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

* dit que, faute pour la société BGGD de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société BGGD et de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique.

L’ordonnance a été signifiée le 10 octobre 2017.

La société BGGD n’ayant pu s’acquitter des arriérés de loyer des 2ème et 3ème trimestres 2017 dans les délais prescris par l’ordonnance, un commandement de quitter les lieux lui a été délivré par son bailleur le 6 décembre 2017.

Le 28 février 2018, la société BGGD a finalement signé avec son bailleur un protocole transactionnel prévoyant notamment la libération des lieux loués et la remise des clés (le même jour soit le 28 février 2018) ainsi que le paiement des loyers par la locataire.

Ce protocole est improprement qualifié de résiliation amiable du bail à effet au 28 février 2018. En effet, il n’a pas pour objet de mettre fin au bail lequel était en réalité déjà résilié et l’expulsion ordonnée à la demande du bailleur conformément aux termes de l’ordonnance de référé du 25 septembre 2017. Ce document prévoyait seulement les modalités de remise des clés et de libération des lieux loués et procédait au décompte des sommes due entre les parties.

A ce titre, le décompte prévoit le paiement par le preneur d’une somme de 45 000 euros par compensation du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux et la somme de 60 000 euros au titre de l’arriéré de loyers, compte tenu d’une remise exceptionnelle et forfaitaire de 4 506,66 euros du bailleur. La locataire a donc dû payer à son bailleur la somme totale de 105 000 euros.

La société BGGD est en conséquence bien fondée à solliciter la condamnation d’AXA en application de cette garantie au titre des loyers restés à sa charge, dans la limite de la somme de 73 040 euros, somme encore mobilisable au regard du plafond de garantie.

Sur la perte de valeur vénale du fonds

La société BGGD réclame la somme de 85 000 euros au titre d’une perte totale de la valeur vénale du fonds de commerce, qui correspond à la perte du droit au bail.

En page 22 des conditions générales au chapitre 2.2 Perte de valeur vénale du fonds

il est indiqué :

L’evènement concerné

La dépréciation de votre fonds imputable à un dommage matériel garanti au titre de l’une des garanties suivantes :

— Incendie (…)

Les dommages assurés

La perte, partielle ou totale résultant de l’évènement précédent, de la valeur marchande de votre fonds déterminée en fonction du droit au bail, du pas de porte, de la clientèle, de l’achalandage, des enseignes et du nom commercial liés à l’activité professionnelle garantie, à l’exclusion de tous immeubles, meubles, métariels ou marchandises.

Il y a PERTE PARTIELLE lorsque vous pouvez vous réinstaller et que vous subissez une dépréciation certaine et définitive par suite de la perte de votre clientèle ou d’une aggravation de vos charges.

Il y a PERTE TOTALE du fonds lorsque vous vous trouvez dans l’impossibilité complète et définitive de continuer l’exercice de vos activités à l’adresse d’origine et que leur transfert dans d’autres locaux vous fait perdre la totalité de votre clientèle.

L’impossibilité de continuer l’exercice de vos activités résulte :

* si vous êtes locataire, soit de la résiliation anticipée du bail par le propriétaire, soit du refus du propriétaire de remettre en état les locaux loués.

(…)

En l’espèce, le bail a bien été résilié par le bailleur de façon anticipée, les loyers appelés n’ayant pas été payés à bonne date sans que cette situation résulte d’une faute de la locataire, comme il a déjà été relevé infra.

De plus, AXA ne démontre pas que la société BGGD a projeté d’arrêter l’activité et/ou de renoncer aux locaux de la [Adresse 10] et au droit au bail associé et ne saurait lui faire grief d’avoir envisagé des solutions de secours afin de limiter son préjudice et de pouvoir continuer autant que possible son activité.

Par conséquent, les conditions d’application de la garantie d’assurance au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce telles que prévues aux conditions générales d’assurance sont réunies.

La valeur du droit au bail telle qu’estimée par l’agence immobilière [Adresse 12] située à [Localité 7] n’étant pas sérieusement contestée par l’assureur, il convient de la retenir à concurrence de la somme de 85 000 euros.

********

En résumé, la compagnie AXA est redevable des sommes suivantes :

* aménagements des locaux : 89 721,68 euros

* mobilier et marchandises : 120 407,65 euros

* prise en charge des loyers : 180 000 euros (dont déjà payés 106 960 euros)

* perte de valeur vénale du fonds de commerce : 85 000 euros

AXA a déjà réglé les sommes dues au titre de l’aménagement des locaux, du mobilier et des marchandises ainsi que la somme de 106 960 euros payée directement au bailleur pour le compte de son assurée.

Elle reste redevable de la somme de 73 040 euros au titre de la garantie loyer et de celle de 85 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce, soit un total de 158 040 euros. Elle sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juin 2020 ;

La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera ordonnée dans les conditions qui seront énoncées au dispositif.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur tous ces points.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SARLU BGGD à payer à la SA AXA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; et aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,01 euros dont 12,12 euros de TVA.

En cause d’appel, la compagnie AXA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la SARLU BGGD la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la compagnie AXA FRANCE IARD est redevable au titre du contrat d’assurance des sommes suivantes :

* aménagements des locaux : 89 721,68 euros

* mobilier et marchandises : 120 407,65 euros

* prise en charge des loyers : 180 000 euros

* perte de valeur vénale du fonds de commerce : 85 000 euros

Dit que la compagnie AXA FRANCE IARD a déjà réglé les sommes dues au titre de l’aménagement des locaux, du mobilier et des marchandises ainsi que la somme de 106 960 euros payée directement au bailleur, la société CIRCE, au titre de la prise en charge des loyers ;

Dit en conséquence que la compagnie AXA FRANCE IARD reste redevable de la somme de 73 040 euros au titre de la prise en charge des loyers et de celle de 85 000 euros au titre de la perte de valeur vénale du fonds de commerce, soit une somme totale de 158 040 euros, et la condamne au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juin 2020 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la compagnie AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la SARLU BGGD la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Déboute AXA de sa propre demande au titre des frais irrépétibles ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE