COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 25/09/2025

la SCP VALERIE DESPLANQUES

la SCP LAVAL-FIRKOWSKI DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 25 SEPTEMBRE 2025

N° : 202 – 25

N° RG 23/01958

N° Portalis DBVN-V-B7H-G24N

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 06 Juillet 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294171361645

S.A.S. MINELLI

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Ayant pour avocat postulant M^e Valérie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265292219579637

S.A.S. EUROCOMMERCIAL PROPERTIES FRANCE

Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE, membre de la SCP LAVAL-FIRKOWSKI DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant M^e Anne GARZON, membre de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS,

PARTIES INTERVENANTES :

ANASTA société d’exercice libéral à responsabilitéé limitée

Prise en la personne de Me [A] [C], intervenant en sa qualité d’administrateur judiciaire désigné par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE du 28 septembre 2023

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Valérie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. AJILINK [X]-BONETTO

Société civile professionnelle de mandataires judiciaires

Prise en la personne de Me [P] [X] , intervenant en sa qualité d’administrateur judiciaire de la Société MINELLI SAS désigné par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE du 28 septembre 2023

[Adresse 6]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Valérie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [W] [V] & A. LAGEAT

Société civile professionnelle de mandataires judiciaires

Prise en la personne de Maître [W] [V], intervenant en sa qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la Société MINELLI SA désigné par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE du 8 février 2024

[Adresse 7]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Valérie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Maître [Z] [E]

intervenant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société MINELLI SAS désigné par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE du 8 février 2024

[Adresse 8]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant M^e Valérie DESPLANQUES, membre de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Séverine VALADE, membre de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 27 Juillet 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 24 OCTOBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 25 SEPTEMBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2005, la société Eurocommercial Properties France a donné à bail à la société Chaussures Cendry, aux droits de laquelle vient la société Minelli, des locaux à usage commercial composé d’un local E6 d’une superficie de 126,40 m² et d’une réserve déportée E2 (non contiguë à la boutique) d’une superficie de 20 m² dépendant du centre commercial [10] à [Localité 12], pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2005, moyennant un loyer binaire composé d’un loyer variable de 5 à 6 % du chiffre d’affaires TTC et d’un loyer minimum garanti de 69 520 euros HT par an en principal pour le local et de 2 066 euros HT par an en principal pour la réserve.

Par acte extrajudiciaire du 6 mai 2015, la société preneuse a signifié à la société bailleresse une demande de renouvellement de son bail dans les conditions de l’article L.145-10 du code de commerce, à effet du 1er octobre 2015.

Le loyer facturé à la date du renouvellement s’élevait à 87 459,28 euros par an en principal pour le local E6 et 2 599,12 euros par an en principal pour la réserve R2, soit au total 90 058, 40 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2015, la société Eurocommercial Properties France a consenti au principe du renouvellement du bail au 1er octobre 2015 et proposé un loyer annuel de 112 440 euros en principal pour la totalité du local, réserve incluse, le pourcentage de loyer variable additionnel fixé selon un barême progressif en fonction du chiffre d’affaires restant inchangé.

La société Eurocommercial Properties France a notifié à la société preneuse son mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvélé par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2017. Elle a, par acte du 16 août 2019, fait assigner la société Minelli en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle de 112 400 euros HT HC (soit une augmentation de près de 25 % du loyer en cours), subsidiairement en désignation d’un expert.

Par jugement avant dire droit du 19 novembre 2020, le juge des loyers commeriaux du tribunal judiciaire de Tours a désigné M. [S] [Y] en qualité d’expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2015, en fonction des critères énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce.

L’expert a déposé son rapport le 8 novembre 2022. Il a estimé la valeur locative du local, sur la base d’un prix unitaite du m² de 720 euros, sans prise en compte de la mezzanine à 91 000 euros l’an HT HC, avec la mezzanine à 116 600 euros l’an HT HC, outre la valeur locative de la réserve déportée (R2) à 4 600 euros l’an HT HC.

Par jugement contradictoire du 6 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tours a :

— dit que le montant du loyer des locaux portant la référence E6 et R2 situés dans le centre commercial [10] à [Localité 12] doit être fixé à sa valeur locative,

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 121 240 euros par an hors taxes et hors charges décomposé comme suit :

* 116 640 euros pour la boutique E6 incluant la mezzanine

* 4 600 euros pour la réserve R2

— dit que les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers dus depuis la date du renouvellement du bail (1er octobre 2015) courront à compter du présent jugement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Eurocommercial Properties France et la SAS Minelli aux entiers dépens qui seront partagés par moitié et qui comprendront les frais d’expertise.

Suivant déclaration du 27 juillet 2023, la SAS Minelli a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement, sauf en sa disposition relative à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert à l’égard de la société Minelli une procédure de redressement judiciaire. La SELARL Anasta, prise en la personne de Me [A] [C], et la SCP Ajilink [X] Bonetto, prise en la personne de Me [P] [X], désignées en qualité d’administrateurs judiciaires, d’une part, la SCP [W] [V] & A.Lageat, prise en la personne de Me [W] [V], et Me [R] [E], désignés en qualité de mandataires judiciaires, d’autre part, sont volontairement intervenus à l’instance par conclusions notifiées le 25 octobre 2023.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal de commerce de Marseille a prononcé la conversion du redressement judiciaire de la société Minelli en liquidation judiciaire. La SCP [W] [V] & A. Lageat, prise en la personne de Me [W] [V], et Me [R] [E], désignés en qualité de liquidateurs judiciaires, sont volontairement intervenus à l’instance par conclusions notifiées le 17 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2024, la SAS Minelli, la SELARL Anasta, prise en la personne de Me [A] [C], et la SCP Ajilink [X] Bonetto, prise en la personne de Me [P] [X], es-qualités d’administrateurs judiciaires, la SCP [W] [V] & A. Lageat, prise en la personne de Me [W] [V], et Me [R] [E], es-qualités de liquidateurs judiciaires, demandent à la cour de :

Vu l’article 369 du code de procédure civile,

Vu les articles L.622-21, L. 622-22, L. 641-3 et L. 641-9 du code de commerce,

Vu les articles L.145-33 et R.145-2 et suivants du code de commerce,

Vu l’article L.145-11 du code de commerce,

Vu les articles 1154 et 1155 anciens du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— constater l’interruption de plein droit de l’instance par l’effet du jugement rendu le 8 février 2024 par le tribunal de commerce de Marseille ayant prononcé la conversion en liquidation judiciaire du redressement judiciaire ouvert à l’encontre de la société Minelli SAS par jugement rendu le 28 septembre 2023 par le même tribunal,

— déclarer recevables et bien fondées les interventions volontaires de la SCP [W] [V] & A. Lageat, prise en la personne de Maître [W] [V], et de Maître [R] [E] en leurs qualités de mandataires liquidateurs à la liquidation judiciaire de la société Minelli SAS,

— en conséquence, constater la reprise de plein droit de l’instance,

— mettre hors de cause les administrateurs judiciaires, à savoir la SELARL Anasta, prise en la personne de Maître [A] [C], et la SCP Ajilink [X] et Bonetto, prise en la personne de Maître [P] [X], désignés dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la société Minelli SAS par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 28 septembre 2023,

— confirmer le jugement du 6 juillet 2023 en ce qu’il a « dit que le montant du loyer des locaux portant la référence E6 et R2 situés dans le centre commercial [10] à [Localité 12] doit être fixé à sa valeur locative »,

— infirmer le jugement du 6 juillet 2023 en ce qu’il a :

* fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 121.240 € par an Hors Taxes et Hors Charges décomposé comme suit :

' 116 640 € pour la boutique E6 incluant la mezzanine,

' 4 600 € pour la réserve R2,

* dit que les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers dus depuis la date du renouvellement du bail (1er octobre 2015) courront à compter du présent jugement,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

*condamné la société Eurocommercial Properties France et la société Minelli SAS aux entiers dépens qui seront partagés par moitié et comprendront les frais d’expertise,

Et, statuant de nouveau :

— débouter la société Eurocommercial Properties France SAS de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer à 69 400 € l’an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 dont bénéficie la société Minelli SAS sur les locaux loués dépendant du centre commercial [10] à [Localité 12],

— majorer les trop-versés de loyers dus par la société Eurocommercial Properties France des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation du bailleur du 16 août 2019,

— ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’un an,

Subsidiairement, en cas de fixation du loyer supérieure à 112 440 € l’an :

— fixer le nouveau loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme maximale de 112 440 € l’an sur la période du 1er octobre 2015 au 11 mai 2023,

— reporter à la date du 12 mai 2023 le point de départ du nouveau loyer, dans l’hypothèse où il serait supérieur à 112 440 € l’an et inférieur ou égal à 126 500 € l’an,

En tout état de cause :

— condamner la société Eurocommercial Properties France SAS au paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Eurocommercial Properties France SAS aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2024, la SAS Eurocommercial Properties France demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-10, L. 145-11, L. 145-33, R 145-2 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1154 et 1155 anciens du code civil,

Vu le bail en date du 20 octobre 2005,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Minelli de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en date du 6 juillet 2023 en ce qu’il a :

o dit que le montant du loyer des locaux portant la référence E6 et R2 situés dans le centre commercial [10] à [Localité 12] doit être fixé à sa valeur locative,

o fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme de 121 240 euros par an Hors Taxes et Hors Charges décomposé comme suit :

—  116 640 euros pour la boutique E6 incluant la mezzanine

—  4 600 euros pour la réserve R2

o ordonné l’exécution provisoire,

Pour le surplus, infirmer le jugement en ce qu’il a :

o dit que les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers dus depuis la date du renouvellement du bail (1er octobre 2015) courront à compter du présent jugement,

o condamné la société Eurocommercial Properties France et la SAS Minelli I aux entiers dépens qui seront partagés par moitié et qui comprendront les frais d’expertise,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— juger que la société Minelli sera tenue de payer à la société Eurocommercial Properties France les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de la date de délivrance de l’assignation introductive d’instance, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— condamner la société Minelli au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Minelli aux entiers dépens qui comprendront les honoraires et frais d’expertise.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2024 et l’affaire évoquée à l’audience du 24 octobre 2024.

MOTIFS :

A titre préalable, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCP [W] [V] & A. Lageat, prise en la personne de Me [W] [V], et de Me [R] [E], en qualités de liquidateurs judiciaires de la société Minelli, désignés par jugement du 8 février 2024 du tribunal de commerce de Marseille ayant converti le redressement judiciaire au bénéfice duquel la société Minelli avait été précédemment admise en liquidation judiciaire.

La SELARL Anasta, prise en la personne de Me [A] [C], et la SCP Ajilink [X] et Bonetto, prise en la personne de Me [P] [X], désignées en qualité d’administrateurs judiciaires de la société Minelli, n’étant plus habilitées à assister cette société à raison du prononcé de la liquidation judiciaire seront mises hors de cause.

Sur le montant de la valeur locative :

Les parties s’accordent sur la date de renouvellement du bail et la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la valeur locative, sollicitant la confirmation du jugement entrepris de ce chef.

La société Minelli, appelante, sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la baisse, exposant que la mezzanine ne doit pas être prise en compte dans l’assiette du bail en renouvellement en raison du report de l’accession des améliorations en fin de jouissance, que l’expert a retenu un prix unitaire de 720 euros le m², entériné par le premier juge, bien supérieur aux références du centre commercial, et qu’il y a lieu de diminuer la valeur locative des charges exorbitantes de droit commun supportées par le preneur en application de l’article R.145-8 du code de commerce.

La société Eurocommercial Properties France sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé la valeur locative à la somme de 121 240 euros par HT HC.

Les parties s’opposent sur la surface à prendre en considération, s’agissant plus particulièrement de la mezzanine, le montant du prix unitaire du m² et l’incidence des charges exorbitantes de droit commun.

1) Il n’est pas discuté qu’en cours de bail, sans que la date précise en soit connue, la société preneuse a procédé à la construction d’une mezzanine non accessible au public, à usage de stockage, d’une superficie de 95 m² (dont 6 m² présentant une hauteur inférieure à 1,80 m). Les développements de la société Eurocommercial Properties France sur la probabilité que la mezzanine ait été construite au cours du bail initial datant du 19 décembre 1991, donc antérieurement à celui du 20 octobre 2005, ne sont étayées par aucune pièce, de sorte qu’il sera retenu que l’édification de la mezzanine a eu lieu au cours du bail expiré, le bail à effet du 1er octobre 2005 ne faisant pas mention de la mezzanine dans la désignation des lieux.

L’article 9 'Restitution du local’ du bail du 20 octobre 2005 stipule que 'le bailleur bénéficiera par voie d’accession en fin de bail, quelle que soit la cause d’expiration de celui-ci, de tous les travaux effectués soit lors de la prise de possession, soit en cours de bail, qu’il s’agisse de travaux d’amélioration, de modification ou de réparation pour peu qu’il s’agisse de travaux immobiliers par nature, par incorporation ou destination, sans indemnité d’aucune sorte pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère la remise en état des lieux qui s’effectuera aux frais du preneur.

Par voie de conséquence et de convention expresse entre les parties, et par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, les transformations et améliorations apportées au local et devenues propriété du bailleur seront prises en considération pour la détermination de la valeur locative lors des renouvellements éventuels du bail, le 1er alinéa dudit article 23-3 ne pouvant, par ailleurs, constituer un facteur de diminution de la valeur locative lors de ces renouvellements.

Nonobstant la clause d’accession qui précède, le bailleur aura la faculté, à l’expiration des relations contractuelles et lors de la restitution du local par le preneur, d’exiger de la part de ce dernier la remise en l’état initial, c’est-à-dire coque nue et fluide en attente'.

La société Eurocommercial Properties France soutient que la mezzanine édifiée par le preneur a fait accession au bailleur en fin de bail au 30 septembre en 2015 et doit être prise en compte dans les surfaces données à bail, en application de l’article 9 précité, et partant doit être incluse dans le calcul de la valeur locative du bail renouvelé.

La société Minelli affirme au contraire que l’accession de la mezzanine qui constitue une amélioration des locaux loués s’effectue en fin de jouissance et non en fin de bail, conformément à l’article 9 précité, puisque le renouvellement du bail est incompatible avec une remise des lieux en leur état primitif. Elle expose encore que si la mezzanine a fait accession au bailleur en fin de bail, l’amélioration incorporée en fin de bail ne peut être prise en compte dans l’estimation de la valeur locative que lors du second renouvellement qui suit l’exécution des travaux financés par le preneur.

Les parties s’opposent sur le sens de la clause 9 du bail qui, contrairement à ce qu’a pu considérer le premier juge, n’est pas 'parfaitement claire', en ce que l’alinéa 1 prévoit que l’accession des améliorations a lieu en fin de bail, le bailleur se réservant la possibilité de demander la remise en état des lieux, ce qui implique selon une jurisprudence établie que l’accession ne peut jouer qu’au départ du preneur et que l’amélioration ne peut être prise en compte dans le calcul de la valeur locative lors du renouvellement du bail, alors que l’alinéa 2 prévoit que l’amélioration est prise en considération pour la détermination de la valeur locative dès les renouvellements éventuels du bail, ce qui implique que l’accession s’effectue en fin de bail, comme semble le laisser entendre l’alinéa 3 ('nonostant la clause d’accession qui précède'…), et non plus en fin de jouissance. Cette clause ambiguë mérite d’être interprêtée d’après la commune intention des parties et, dans le doute, en faveur de celui qui subit la contrainte conventionnelle.

Il résulte de la rédaction de la clause 9 alinéa 2 du bail que 'par voie de conséquence (au regard de l’alinéa 1) et de convention expresse entre les parties et par dérogation aux dispositions de l’article 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953" codifié à l’article R.145-8 du code de commerce qui prévoit que les améliorations ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge financière (ce qui n’est pas le cas en l’espèce), les améliorations qui, selon l’alinéa 1 de la clause 9, font accession au bailleur en fin de bail (seule interprétation possible permettant de donner un sens à la locution 'par voie de conséquence’ en début d’alinéa 2) ne seront toutefois prises en considération pour la détermination de la valeur locative lors du renouvellement du bail qu’une fois 'devenues la propriété du bailleur'.

C’est donc à raison que la société Eurocommercial Properties France retient que la mezzanine doit d’abord être incorporée à la propriété du bailleur et à l’assiette du bail, et qu’elle ne peut l’être qu’au premier renouvellement qui suit l’exécution des travaux, pour être prise en compte dans l’estimation de la valeur locative, le bailleur ne pouvant ainsi s’en prévaloir qu’au deuxième renouvellement, sauf à traiter l’amélioration apportée aux lieux loués comme une modification des caractéristiques des locaux, relevant pourtant de deux régimes distincts, ce que la dérogation à l’article 23-3 du décret du 30 septembre 2023 énoncée à la clause n’exprime pas clairement.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a retenu la surface de la mezzanine dans l’assiette du bail renouvelé au 1er octobre 2015 pour le calcul de la valeur locative, laquelle sera fixée sur la base d’une surface de 126,40 m² GLA pour le local commercial et de 20 m² GLA pour la réserve déportée.

2) La société Minelli sollicite que soit retenu pour le local commercial un prix de 650 euros le m². La société Eurocommercial Properties France demande la confirmation du jugement qui a validé le prix de 720 euros le m² proposé par l’expert.

Le juge des loyers commerciaux a à juste titre retenu des valeurs de référence du centre commercial [10] relevées par l’expert, portant sur des superficies, des activités, des dates de renouvellement comparables, et ce conformément à l’article R.145-7 du code de commerce, et a exclu des références relatives à des activités sans lien avec la société Minelli, telles SFR et Photomaton, à des locaux situés en dehors de la galerie et pour une surface nettement supérieure, telles La Halle aux Chaussures, ou encore observées dans d’autres centres commerciaux tourangeaux moins attractifs.

Il sera ainsi retenu les valeurs locatives suivantes, lesquelles se rapportent à des magasins exploités dans le centre commercial concerné pour une activité de prêt-à-porter, exclusion faite des valeurs Devred, San Marina, Texto, Stone, Undiz et 1-2-3, par trop anciennes eu égard à la date des baux oscillant entre 2005 et 2007 rapportée à celle du présent renouvellement à effet du 1er octobre 2015, soit :

* Bonobo : 636 euros, superficie de 140 m², bail d’avril 2011

* Brice : 725 euros, superficie de 158 m², bail de septembre 2013

* Sergent Major : 751 euros, superficie de 100 m², bail de juin 2013

* Calzedonia : 855 euros, superficie de 70 m², bail d’aaoût 2013

* Olly Gan : 843 euros, superficie de 81 m², bail d’octobre 2013

* Camaïeu : 721 euros, superficie de 202 m², bail d’avril 2013

Contrairement à ce qu’avance la société Minelli, il n’y a pas lieu d’écarter les références Calzedonia et Olly Gan au motif que leur surface est bien inférieure à la sienne et que les locaux de petite surface ont un prix au m² généralement plus élevé. En effet, ceci est compensé par d’autres caractéristiques avantageuses des locaux de la société Minelli comme sa situation en angle à proximité de l’une des deux entrées du centre commercial, dont ne bénéficie pas les locaux relatifs aux deux références contestées. Il convient donc de retenir ces valeurs, le cas échéant, en les corrigeant, conformément à l’article R.145-7 alinéa 2 du code de commerce.

Il n’y a pas lieu de tenir compte de la référence tirée d’une moyenne arythmétique des valeurs du centre ni de la liste des enseignes ayant fait l’objet d’une procédure collective depuis avril 2020 jusqu’au mois de septembre 2023 sur le territoire national pour fixer le loyer du bail renouvelé de la société Minelli au 1er octobre 2015.

C’est donc par une juste appréciation des faits que le premier juge a retenu une valeur locative de 720 euros le m² pour le local E6.

Il en résulte, eu égard à la surface de 126,40 m² GLA du local commercial, un loyer HT HC de 91008 euros par an.

S’agissant de la réserve R2, les parties s’accordent sur le montant fixé par le premier juge, à savoir : 20 m² GLA x 230 euros = 4 600 euros.

Total : 91 008 euros + 4 600 euros = 95 608 euros par an en principal.

3) La société Minelli sollicite l’application de correctifs sur la valeur locative tenant à l’existence de charges exorbitantes dans le bail, telles la refacturation des travaux et réparations relevant de l’article 606 du code civil, le transfert au preneur de toutes les charges de copropriété afférentes aux lots dont le bailleur est propriétaire, de l’ensemble des impôts et taxes incombant au bailleur pour le local loué, de toutes les primes d’assurance des locaux à usage commun et au titre des locaux privatifs, des honoraires d’architecte du centre commercial, de la rémunération du syndic des copropriétaires ainsi que de tous frais et honoraires afférents à la gestion et à l’administration du centre commercial.

Elle se prévaut à cet égard de l’article R.145-8 du code de commerce qui dispose que 'les obligations incombant au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative’ et d’arrêts récents de la cour de cassation cassant les décisions qui refusent de diminuer la valeur locative d’un local à raison des charges exorbitantes de droit commun imposées au preneur au motif que les termes de comparaison retenus correspondent à des baux comportant les mêmes clauses.

Elle demande un abattement global de 20 % sur la valeur locative brute.

La société Eurocommercial Properties France fait valoir que si toutes les valeurs de référence intègrent les mêmes tranferts au preneur de charges incombant au bailleur, on ne saurait appliquer un abattement global de 20 % sans fausser la réalité des références retenues qui intègrent toutes les mêmes charges exorbitantes de droit commun. Subsidiairement, elle ajoute que l’abattement sollicité de 20 % est déraisonnable et économiquement injustifié, étant observé que la refacturation des grosses réparations de l’article 606 du code civil n’est plus possible en vertu des dispositions d’ordre public de l’article R.145-35 du code ce commerce, et se prévaut de l’application de majorations liées au droit d’édifier une mezzanine, à l’autorisation de sous-location, à une large destination des lieux contrebalançant l’abattement sollicité.

Si le caractère exorbitant d’une charge ne doit pas s’apprécier par rapport aux clauses de baux types rédigés par les bailleurs, mais par rapport à la règle légale, il apparaît en l’espèce que la diminution de la valeur locative liée aux clauses exorbitantes figurant effectivement dans le bail de la société Minelli et énumérées ci-dessus se trouve compensée par les facteurs de majoration tenant au droit d’édifier une mezzanine, à l’autorisation du preneur de donner son fonds de commerce en location-gérance et à la large destination du bail allant du commerce de chaussures au commerce de détail du vêtement, soit du prêt à porter, à l’exclusion des pratiques de discount ou de solderie.

En conséquence, il n’y a pas lieu de pratiquer de correctifs sur la valeur locative, tant à la baisse qu’à la hausse.

Par infirmation du jugement entrepris, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 sera fixé à la somme de 95 608 euros par an en principal.

Sur les intérêts :

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la date de la demande en fixation d’un nouveau prix, que le loyer soit déplafonné ou non (3ème Civ., 12 avril 2018, n° 16-26.514).

Il convient d’assortir les compléments de loyers dus correspondant à la différence entre les loyers acquittés et le loyer de renouvellement d’un intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix du bail renouvelé délivrée par le bailleur, soit à compter du 16 août 2019, et d’ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’un an.

Le jugement entrepris qui a fixé le point de départ des intérêts à date de son prononcé le 6 juillet 2023 sera infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

La société Eurocommercial Properties France, qui succombe in fine en ce qu’elle a sollicité une augmentation du loyer du bail renouvelé à laquelle il n’a été fait droit que dans une très faible proportion, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrrépétibles qu’elles ont exposés à l’occasion de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SCP [W] [V] & A. Lageat, prise en la personne de Me [W] [V], et de Me [R] [E], en qualité de liquidateurs judiciaires de la société Minelli, désignés par jugement du 8 février 2024 du tribunal de commerce de Marseille,

Met hors de cause la SELARL Anasta, prise en la personne de Me [A] [C], et la SCP Ajilink [X] et Bonetto, prise en la personne de Me [P] [X], en leur qualité d’administrateurs judiciaires de la société Minelli,

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que le montant du loyer renouvelé au 1er octobre 2015 doit être fixé à la valeur locative,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe à 95 608 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015 dont bénéficie la société Minelli sur les locaux loués par la société Eurocommercial Properties France dépendant du centre commercial [10] à [Localité 12],

Dit que les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers dus depuis la date du renouvellement du bail le 1er octobre 2015 courront à compter du 16 août 2019,

Ordonne la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d’un an,

Condamne la société Eurocommercial Properties France aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT