RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° 144/2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/16523 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOA6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 juillet 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS (loyers commerciaux)- RG n° 19/00242

APPELANTE

S.A.S. CAFE LE MARIVAUX

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 572 038 875

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Caroline JEANNOT, avocat au barreau de Paris, toque : B594

INTIMÉE

S.C.I. CARAVELLE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 449 830 926

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de Paris, toque : P0335

Assistée par M^e Caroline WOIRIN de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P335

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M. Xavier Blanc, président de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Xavier Blanc, président de chambre et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 août 2001 à effet rétroactif au 1er octobre 1998, la SCI Haussmann Italiens, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Caravelle, a donné à bail commercial en renouvellement pour neuf années à la société Café Le Marivaux des locaux commerciaux sis [Adresse 2], désignés comme divers locaux situés sur deux étages, deux sous-sols, une boutique en rez-de-chaussée et une galerie en mezzanine de 31 m², à destination de Café-Bar-Restaurant moyennant un loyer principal annuel de 60.766 euros.

A la suite du congé avec offre de renouvellement de bail commercial signifié le 30 mars 2007 par la SCI Caravelle à la société Café Le Marivaux et en l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI Caravelle, par jugement du 10 janvier 2012, a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 78.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2007.

A la suite de la demande de révision du loyer à compter du 1er avril 2012, formée le 20 mars 2012 par la SCI Caravelle, en l’absence d’accord entre les parties sur le montant du loyer révisé, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI Caravelle, par jugement du 1er avril 2015, a fixé le montant du loyer révisé à la somme de 80.000 euros en principal par an à compter rétroactivement du 1er avril 2012.

Par exploit d’huissier du 7 septembre 2017, la société Café Le Marivaux a fait signifier à l’encontre de la SCI Caravelle une demande de renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2017.

Par exploit d’huissier du 19 octobre 2017, la SCI Caravelle a signifié son acceptation de renouvellement de bail commercial à effet au 1er octobre 2017, ainsi que son intention de voir porter le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 105.000 euros. Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer renouvelé, après échange de mémoires, la SCI Caravelle a fait assigner la société Café le Marivaux devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, lequel par jugement avant dire droit du 17 mai 2019, a désigné Madame [W] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport concluant à un loyer annuel plafonné s’élevant au 1er octobre 2017 à 88.610 € HT HC et à une valeur locative de renouvellement au 1er octobre 2017 de 87.562 euros HT-HC.

Par jugement du 8 juillet 2022, le juge des loyers du Tribunal Judiciaire de Paris a :

— fixé le montant du loyer du bail annuel renouvelé au 1er octobre 2017 pour les locaux sis [Adresse 2] à la somme de 87.562 € hors taxes et hors charges,

— condamné la société Café le Marivaux au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à parfait paiement,

— dit que les dépens incluant les frais de l’expertise de Madame [W] seront partagés par moitié entre les parties,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 septembre 2022, la société Café le Marivaux a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 janvier 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 16 décembre 2022, la société Café le Marivaux, appelante demande à la cour de :

— déclarer la société Café le Marivaux recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 8 juillet 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris;

— infirmer ce jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle en principal de soixante-dix-neuf mille huit cent trois euros (79.803 €) ;

— dire et juger que les éventuels intérêts au taux légal sur les éventuels loyers arriérés ne produiront effet qu’à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI Caravelle au paiement d’une somme de deux mille euros (2.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Caroline Jeannot, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 16 mars 2023, la SCI Caravelle, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer la SCI Caravelle recevable et bien fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé que la valeur locative est supérieure au montant du loyer plafonné au 1er octobre 2017,

— fixé le loyer renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle en principal de 87.562 € hors taxes et hors charges, la valeur locative étant inférieure au loyer plafonné,

Statuant à nouveau,

— fixer la date de renouvellement au 1er octobre 2017,

— fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative,

— fixer cette valeur locative à la somme de 1.040 € du m²B majorée de 8 %, soit 1.123,20 € du m² pondéré, soit un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 105.000 €,

— condamner la société Café le Marivaux au paiement des rappels de loyers dus avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société Café le Marivaux au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— la condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise,

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement déféré.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

L’article L145-33 du Code de Commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle à défaut d’accord est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-33 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques. (') .

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des éléments produits que le commerce en cause est situé au centre de la capitale, dans un arrondissement (2ème ) accueillant diverses institutions culturelles et administratives et des bâtiments remarquables (le Palais Brongniart, le Centorial, l’Opéra-Comique, l’Agence France-Presse, l’Hôtel Drouot ') ; qu’il est situé dans un environnement marqué par la présence de beaux immeubles haussmanniens ; qu’il se trouve lui-même au pied d’un tel immeuble situé à l’angle de deux voies soit le [Adresse 6] (n°11) et la [Adresse 9] (n°6) ; que le [Adresse 6], voie importante à deux sens de circulation, à la lisière des 2ème et 9ème arrondissements, fait partie de la chaîne des Grands Boulevards ; que l’environnement commercial de ce boulevard est de bonne qualité, marqué par son caractère touristique et de loisirs (salles de cinéma, nombreux commerces de restauration) ainsi que par le monde des affaires (sièges d’entreprises, banques, compagnies d’assurance), de sorte que sa clientèle principale est constituée d’employés de bureaux, de touristes et de chalands provenant des grands magasins du quartier ; que la [Adresse 9] est une voie secondaire de circulation à sens unique où se situe notamment le théatre national de l’Opéra-Comique récemment rénové ; qu’un parking souterrain se trouve à 300 mètres du bien en cause ; que celui-ci est très bien desservi par les transports en commun et se trouve à proximité de la station de métro [Localité 8]-Drouot dont la fréquentation est constante.

L’expert observe qu’il s’agit d’un secteur doté d’une commercialité favorable pour l’activité exercée. Il souligne toutefois que la fermeture du siège social de BNP Paribas depuis 2017 pour une reconstruction lourde a impacté de manière négative les commerces proches.

Il précise par ailleurs, dans le cadre des réponses aux dires, qu’il a tenu compte du fait que l’emplacement des locaux en cause est moins bon que celui des commerces proches de l’Opéra d’un côté et de ceux proches des Grands Boulevard de l’autre, qu’il est tenu compte du fait que le commerce a essentiellement une clientèle de jour tandis que les établissements proches des cinémas et de l’Opéra bénéficient également d’une clientèle nocturne. Contrairement à ce que soutient l’appelante, ces éléments négatifs quant à la situation des locaux ont bien été pris en considération.

C’est à juste titre que le jugement déféré, comme le rapport d’expertise, n’ont pas tenu compte des travaux et évènements survenus postérieurement à la date d’effet du renouvellement (gilets jaunes, grèves et crise sanitaire, télétravail), les critères de détermination du loyer fixés par l’article L145-33 précité et en particulier les prix couramment pratiqués dans le voisinage devant être appréciés à cette date, nonobstant les évènements postérieurs dont les autres commerces ont également subis les effets.

Il ressort des éléments du dossier et du rapport d’expertise que les locaux sont ainsi composés :

— Rez-de-chaussée : une salle de restauration, bar et cuisine au fond.

— Mezzanine : une salle de restaurant et des sanitaires.

—  1er sous-sol : des sanitaires, des vestiaires, une réserve, une chambre froide, un local congélateur, un local de préparation, un local technique.

—  2ème sous-sol : une cave à vin, une chambre froide, un local poubelles.

Il convient de souligner qu’au rez-de-chaussée, le local bénéficie d’une vitrine à double hauteur avec enseigne au 1er étage. Le linéaire s’étend de 2,30 mètres côté [Adresse 9], 3 mètres en pan coupé, et 5,20 mètres côté [Adresse 6], soit d’une très belle visibilité, d’une terrasse semi-ouverte de 29 places, sous banne, protégée par des écrans parallèles et chauffée installée côté [Adresse 6] sur une surface de 33 m² environ, en vertu d’une autorisation d’occupation temporaire délivrée par la Ville de [Localité 7] et d’une terrasse ouverte de 1,40 m², d’un commerce accessoire de crêpes et de gaufres de 1,20 m² en pan coupé.

Le local est accessible par une porte vitrée à double battants dans le pan coupé, accessible aux PMR, et par une simple porte côté [Adresse 6]. Les vitrines sont en grande partie escamotables. La hauteur sous faux plafond est de 2,52 mètres. La mezzanine est accessible par deux escaliers en maçonnerie avec un revêtement antidérapant et a une hauteur sous faux plafond de 2,39 mètres.

Les locaux sont en bon état.

Il se déduit de ces éléments que les locaux loués, distribués sur trois niveaux outre une large mezzanine, bénéficient d’une très bonne visibilité depuis la voie publique grâce à leur emplacement en angle ainsi que d’une configuration rationnelle pour l’activité exercée.

S’agissant de leur surface, à partir des plans communiqués et des cotes relevées sur place, l’expert judiciaire a relevé une surface utile totale de 184,78 m2 puis a pondéré chaque partie des locaux loués en fonction du service rendu conformément à la charte de l’expertise en évaluation immobilière, obtenant ainsi une surface utile pondérée de 87,79 m2.

La SCI Caravelle conteste la surface pondérée proposée par l’expert en soutenant qu’il conviendrait de tenir compte de la nouvelle configuration des lieux. Elle propose de reprendre la surface utile réelle totale de 193,70 m2 retenue dans de précédents rapport d’expertise de 2011 et 2014 et de retenir, après pondération, une surface pondérée de 96 m2B.

Il n’apparaît pas que lors des opérations d’expertise, elle ait soulevé cette difficulté. Or, les surfaces utiles réelles indiquées par l’expert apparaissent conformes à la configuration des lieux décrites. Ainsi que l’a justement relevé le jugement déféré, à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, les surfaces ainsi proposées par la bailleresse n’étant pas justifiées, elles ne seront pas retenues.

Il ressort des dires annexés au rapport d’expertise que la surface utile réelle n’avait pas fait l’objet de discussion, de sorte qu’il n’a pas été fait appel à un expert géomètre, seule la pondération faisant l’objet d’une discussion à laquelle l’expert a répondu. La société Café Le Marivaux se prévaut aujourd’hui du rapport effectué par un expert géomètre, le Cabinet [G], le 13 décembre 2022, dont il ressort que la surface totale des locaux serait 213,90 m2 et la surface pondérée proposée serait de 85,26 m2. Cependant, ce rapport non soumis à l’expert judiciaire ne précise pas si la surface totale, supérieure d’environ 30 m2 à celle relevée par l’expert judiciaire et supérieure à celles relevées par les précédents experts judiciaires désignés (193,70 m2 selon Mme [Y]), et ne précise pas s’il s’agit d’une surface utile brute ou nette. Par ailleurs, la pondération proposée par le Cabinet [G] est contestable notamment en ce qu’elle ne tient pas compte de la zone d’angle pondérée à juste titre à 1,10 par l’expert judiciaire, en ce qu’elle ne distingue pas la cuisine de la zone de vente ni ne distingue les sanitaires de la salle de restaurant et en ce qu’elle pondère trop faiblement les sous-sols. Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir la surface pondérée de 85,26 m2P proposée par la locataire et d’appliquer la surface pondérée de 87,78 m2P proposée par l’expert judiciaire qui apparaît adaptée à la configuration réelle des locaux.

Le contrat de bail ne contient pas de clause exorbitante de droit commun.

Au regard des éléments de comparaison présentés dans son rapport et de la spécificité des locaux en cause, l’expert judiciaire a proposé un prix unitaire de 950€/m2P que le jugement déféré a retenu.

S’agissant de l’argument de la bailleresse selon lequel les précédents rapports d’expertise judiciaire auraient conduit à une valeur supérieure déjà présentée devant le juge des loyers, il convient de renvoyer à la motivation du jugement déféré qui a relevé à juste titre que cette affirmation est inexacte.

S’agissant des observations de la locataire, il convient également de renvoyer à la motivation du jugement déféré notamment en ce qu’il a rappelé à juste titre que les évènements postérieurs à la date du renouvellement ne pouvaient pas être pris en compte.

Au regard tant des éléments de comparaison présentés par l’expert concernant à la fois des nouvelles locations de commerces de restauration [Adresse 6] (1.150 €/m2P à 1.905 € m2P), des nouvelles locations de commerces de restauration et d’alimentation situés dans le secteur proche (514 €/m2P à 1.100 €/m2P), des renouvellements amiables de commerces de restauration et alimentation (643 €/m2P à 1.517 €/m2P) étant précisé que les deux plus élevés bénéficient d’un meilleur emplacement [Adresse 6], des fixations judiciaires (577 €/m2P à 900 €/m2P) que des éléments présentés par les parties, compte tenu des spécificités des locaux en cause et de leur bonne situation, qui n’est toutefois pas la meilleure sur le [Adresse 6], du montant du loyer de l’établissement de la chaîne de boulangerie Merci Jérôme, installée dans le même immeuble depuis octobre 2017, et de l’impact de la fermeture pour travaux du siège de BNP Paribas, il apparaît que la valeur unitaire de 950 €/m2P appliquée par le jugement déféré est adaptée et doit être retenue.

Compte tenu de l’avantage indéniable que procure le droit de terrasse mais aussi du coût non négligeable des droits de voirie, c’est à juste titre que le jugement déféré, à la motivation duquel il est renvoyé, a appliqué une majoration de 5% à ce titre. En effet, le montant de 4% proposé par la locataire est insuffisant, étant ajouté qu’elle ne donne toujours pas d’éléments chiffrés relatifs à l’augmentation des coûts qu’elle supporte à ce titre, et la majoration de 8% demandée par la bailleresse est excessive au regard de la situation des locaux et de l’existence de droits de voirie.

C’est donc à juste titre que le jugement déféré a retenu une valeur locative de 87.562 euros.

Dès lors que ce montant est inférieur au montant du loyer plafonné s’élevant à 88.610 euros c’est à juste titre que le jugement déféré a fixé le loyer annuel au 1er octobre 2017 à un montant de 87.562 euros. Il convient de le confirmer.

Il convient de rejeter la demande de la société Café Le Marivaux aux fins de voir dire que les intérêts sur les éventuels loyers arriérés ne courront qu’à compter de la décision à intervenir et de confirmer le jugement déféré en ses dispositions sur les intérêts.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire.

La société Café Le Marivaux qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer une somme de 2.000 euros à la SCI Caravelle en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte .

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes qui ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juillet 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG N° 19/242),

Y ajoutant,

Condamne la société Café Le Marivaux à payer à la SCI Caravelle la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Café Le Marivaux de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Café Le Marivaux aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,