COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Réputé contradictoire

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 23/04499 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6RC

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son Syndic, la Société TIFFENCOGÉ

C/

SCI [4]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2023 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/05147

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son Syndic, la Société TIFFENCOGÉ, société anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

APPELANT

****************

SCI [4], représenté par Maître [P], en sa qualité de liquidateur judiciaire- [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SCI [4] est propriétaire de lots n° 122, 123 et 124 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3].

Saisi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ suivant assignation datée du 19 mai 2022, d’une demande de condamnation au paiement de la somme de 34 886,28 euros en principal à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SCI [4], le Tribunal judiciaire de Nanterre a selon jugement daté du 15 mai 2023, après avoir relevé que les conditions d’application des articles L 641-9 et L 641-13 du code de commerce n’étaient pas réunies, vu que le demandeur ne démontrait pas que les sommes dues étaient nées pour les besoins de la procédure collective de la SCI [4] ou du maintien provisoire de son activité, ni ne constituaient une contrepartie de prestations fournies à la défenderesse pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure collective :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par déclaration en date du 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées le 18 août 2023, il expose :

— que sa créance est certaine, liquide et exigible, et doit en outre être actualisée au troisième trimestre 2023 inclus ;

— qu’il ne dispose d’aucun revenu hormis les charges perçues des copropriétaires ;

— qu’au vu des manquements réitérés de la SCI [4], il est fondé à réclamer sa condamnation à des dommages et intérêts ;

— que contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, les charges en cause constituent la contrepartie de prestations fournies à la défenderesse pendant le maintien de son activité de société civile immobilière.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner la SCI [4], représentée par son liquidateur, au paiement de la somme de 34 886,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement de la somme de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner au paiement de la somme de 6 779,64 euros au titre des charges actualisées au 7 juillet 2023 ;

— en tout état de cause, fixer sa créance à 41 665,92 euros ;

— condamner la SCI [4] représentée par son liquidateur aux dépens.

Maître [V] ès-qualités de liquidateur de la SCI [4], qui s’est vu signifier à personne la déclaration d’appel le 9 août 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence de Maître [V] ès-qualités de liquidateur de la SCI [4] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

En vertu de l’article L 641-9 du code de commerce en sa version alors applicable (il sera rappelé que la SCI [4] a été placée en liquidation judiciaire le 29 juillet 2010) :

I. – Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime.

Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

II. – Lorsque le débiteur est une personne morale, les dirigeants sociaux en fonction lors du prononcé du jugement de liquidation judiciaire le demeurent, sauf disposition contraire des statuts ou décision de l’assemblée générale. En cas de nécessité, un mandataire peut être désigné en leur lieu et place par ordonnance du président du tribunal sur requête de tout intéressé, du liquidateur ou du ministère public.

Le siège social est réputé fixé au domicile du représentant légal de l’entreprise ou du mandataire désigné.

III. – Lorsque le débiteur est une personne physique, il ne peut exercer, au cours de la liquidation judiciaire, aucune des activités mentionnées au premier alinéa de l’article L 640-2.

L’article L 641-13 I du code de commerce en sa version alors applicable dispose que :

I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L 641-10 ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l’activité.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L 622-17.

Or en l’espèce, l’appelant ne démontre nullement en quoi sa créance, constituée de charges de copropriété, serait née pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie à la débitrice pendant ce maintien de l’activité, tandis qu’il ne peut s’agir d’un maintien provisoire de l’activité en application de l’article L 641-10, qui n’a pas été autorisé.

Il sera observé que la SCI est en liquidation judiciaire depuis plus de 14 ans et qu’aucune activité n’est mise en évidence ni même alléguée.

Dans ces conditions, la créance n’est pas payable à l’échéance, et la demande de condamnation de la SCI doit être rejetée. Il s’ensuit que conformément au II du texte susvisé, la créance dont s’agit doit être payée par privilège avant toutes les autres créances, à l’exception de celles qui sont visées par ce texte. Elle ne peut en revanche nullement donner lieu à condamnation, et la Cour fixera la créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [4].

S’agissant du montant de la dette, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 34 886,28 euros au titre des charges arrêtés au 26 avril 2022 et celle de 6 779,64 euros au titre de celles échues depuis cette date et jusqu’au 15 juillet 2023, soit 41 665,92 euros en tout.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [4] ;

— le décompte des sommes dues par la SCI [4] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées à 34 886,28 euros au 1er avril 2022, en ce compris le solde précédent au 1er octobre 2021 (soit 32 796, 67 euros) ;

— les lettres de relance ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2021, fixant le budget prévisionnel sur l’exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 puis du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et approuvant le vote des appels de fonds supplémentaires inclus ; ladite assemblée générale est à ce jour définitive ;

— l’appel de fonds portant sur la somme de 41 665,92 euros en date du 23 juin 2023 ;

— le décompte de créance actualisé.

Par infirmation du jugement, la créance du syndicat des copropriétaires sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [4] à hauteur de 41 665,92 euros.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, l’appelant ne démontre pas la résistance abusive dont la débitrice se serait rendue coupable, et ce d’autant plus que l’intéressée étant placée en liquidation judiciaire depuis plus de 14 ans, elle était manifestement dans l’impossibilité de régler les sommes dues, ce qui d’ailleurs lui avait été indiqué par le liquidateur par un email daté du 29 avril 2022. Cette demande sera en conséquence rejetée.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires.

La créance de dépens (tant de première instance que d’appel) sera également fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [4].

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 15 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— FIXE la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [4] à hauteur de 41 665,92 euros en principal ;

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

— REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— FIXE la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au passif de la liquidation judiciaire de la SCI [4] à hauteur des dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT