Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15786 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CKA6P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 11-22-0005

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet MANDA (ex HELLO SYNDIC), SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 828 499 897, représenté par son gérant, Monsieur [R] [B]

C/O Cabinet MANDA (exHELLO SYNDIC)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représente par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0020

INTIMES

Madame [V] [F]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Célestine TACITA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1674

Monsieur [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Célestine TACITA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1674

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [F] et M. [H] sont propriétaires des lots n°1 et 30 au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par décision du 30 mars 2018, le tribunal d’instance de Saint-Ouen a condamné Mme [F] et M. [H], à hauteur de leur part et proportion dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] :

—  3 502,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 janvier 2017 sur la somme de 1 790,26 euros et à compter de l’assignation du 6 février 2028 devant ledit tribunal pour le surplus,

—  10 euros au titre des frais de recouvrement,

—  300 euros de dommages et intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— aux dépens.

Par acte d’huissier de justice du 12 juillet 2022 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a de nouveau assigné Mme [F] et M. [H] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement, notamment, des charges de copropriété et des frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 25 novembre 2022, le tribunal de proximité de Saint-Ouen a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes principales et subséquentes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 4 janvier 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile et 1231-5 et 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Saint-Ouen le 25 novembre 2022,

et statuant à nouveau,

— le recevoir dans son appel et l’y déclarer bien fondé,

— condamner Mme [F] et M. [H] à lui payer une somme de « 2.3.094, 21 euros », au titre des charges de copropriété dues au 7 mai 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 mai 2022, date de la première mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— condamner Mme [F] et M. [H] à lui payer une somme de 306,89 euros au titre du remboursement des frais,

— condamner Mme [F] et M. [H] à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [F] et M. [H] à lui payer une somme de 3 390,26 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] et M. [H] à la prise en charge exclusive des frais liés à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Mme [F] et M. [H] aux dépens.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires conteste le débouté de sa demande de condamnation des intimés au paiement de la somme de 2 880,56 euros pour les charges de copropriété pour la période du 30 juin 2015 au 26 septembre 2022, et actualise sa demande à la somme de 3 094,21 euros arrêtée au 7 mai 2025, 4ème appel 2024-2025 et règlement du 23 avril 2025 inclus, ainsi que cela résulte des motifs de ses conclusions.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible, au motif qu’il a communiqué l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales validant les comptes ou approuvant les budgets prévisionnels, pièces indispensables pour justifier des impayés de charges, conformément à la jurisprudence en vigueur.

Le syndicat des copropriétaires requiert en outre que la somme de 3 094,21 euros soit augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mai 2022, et jusqu’au jour du parfait paiement.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En outre, en vertu des alinéas 1 et 2 l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [F] et M. [H],

— un décompte des sommes dues pour la période du 30 juin 2015 au 7 mai 2025 inclus, 4ème appel 2024-2025 et règlement du 23 avril 2025 inclus, avec 'Reprise de solde ancien syndic’ au débit du 2 février 2016 d’un montant total de 104,21 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2017, 24 avril 2019, 17 novembre 2020, 20 octobre 2021, 7 mars 2023, 18 mars 2024 et 17 décembre 2024 approuvant les comptes des exercices du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 et du 1er juillet 2017 au 30 juin 2024, et validant les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— les attestations de non recours des procès-verbaux des assemblées générales des 28 février 2017, 17 novembre 2020, 20 octobre 2021, 7 mars 2023 et 17 décembre 2024,

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période du 1er août 2019 au 30 juin 2025 avec décomptes récapitulatifs,

— les régularisations de charges des exercices 2018-2019 et 2020-2021,

— le jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 30 mars 2018,

— le jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 25 novembre 2022.

Sur la créance de charges du syndicat des copropriétaires :

période du 30 juin 2015 au 1er janvier 2018,

Il ressort des éléments produits qu’un jugement a été rendu par le tribunal d’instance de Saint-Ouen le 30 mars 2018, lequel s’est partiellement prononcé sur le fond, notamment en condamnant Mme [F] et M. [H] au paiement de la somme de 3 502,20 euros au titre des charges de copropriété et 10 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2018 inclus.

Le syndicat des copropriétaires relève que les causes de ce jugement ont été exécutées le 21 novembre 2022 ainsi que le démontre l’attestation produite en pièce 19 par des versements entre les mains de l’huissier de justice.

Ces versements ne sont pas repris dans le décompte individuel de charges produit par le syndicat des copropriétaires.

Les sommes inscrites au crédit du compte des intimés ne seront donc pas affectées au paiement de la dette la plus ancienne, soit celle résultant du jugement du 30 mars 2018.

En tout état de cause, la somme de 3502, 20 euros doit être déduite de la reprise de solde au 2 janvier 2018.

Lors de l’audience qui s’est tenue devant le premier juge, le 27 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait valoir une créance actualisée à hauteur de 2880, 56 euros.

Il ressort du décompte produit que Mme [F] et M. [H] sont débiteurs de la somme de 8 350,51 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 2 janvier 2018 au 26 septembre 2022 inclus, appel 1/4 de l’exercice 2022-2023 du 1er juillet 2022 inclus, hors frais de recouvrement.

Il convient de préciser que les sommes indiquées les 1er et 30 juin 2018 intitulées respectivement '1er Ech Appel travaux façade’ et 'solde 3 travaux façade 01/07/2017 au 0/06/2017' d’un montant de 93,99 euros chacun ont été écartées au motif qu’elles s’annulent, la seconde ayant été portée par erreur au débit alors qu’elle diminue la créance, outre le fait que lesdites sommes n’apparaissent pas dans les décomptes récapitulatifs des appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires.

En outre, il convient également de relever que le syndicat des copropriétaires n’a pas indiqué dans son décompte les sommes de 95,65 euros appelée le 1er janvier 2021 au titre des travaux de vidéo surveillance et 358,15 euros appelée le 1er avril 2022 au titre de l’appel de fonds 4/4 2021-2022, comme il ressort des décomptes récapitulatifs des appels de fonds produits.

Enfin, le syndicat des copropriétaires a également, de manière erronée, comptabilisé la somme de 3,08 euros au titre de la 'clôture du compte travaux AG 29/07/2020 Reso 10'au débit et au crédit alors que cette dernière n’apparaît qu’au débit dans les décomptes récapitulatifs des appels de fonds produits.

Ainsi Mme [F] et M. [H] sont redevables sur cette période des sommes de :

—  328,19 euros pour la période du 2 janvier 2018 au 30 juin 2018 (365,01 + 37,69 + 93,99 – 168,50),

—  1 906,86 euros pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 ([18,80 x 4] + 93,99 + [364,49 x 4] + 94,02 + 185,69),

—  2 028,54 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ([382,35 x 4] + [19,97 x 3] + [209,62 x 2] + 19,99],

—  2 332,98 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 [(382,35 x 2) + 183,68 + 206,79 + 183,69 + 206,80 + 106,58 – 12,30 – 148,51 + [37,60 x 2] + [335,35 x 2] + 95,65),

—  1 376,12 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ([358,15 x 4] + [18,80 x 4] +134,27 – 27,99 + 3,08 – 241,97 + 0,93),

—  377,82 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 26 septembre 2022 inclus (359,02 + 18,80).

Par ailleurs, il ressort du décompte que, sur la même période, les intimés ont effectué des règlements à hauteur de 9 699,92 euros.

A ce titre, il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires a encore omis d’indiquer les paiements des 2 et 31 mai 2022 d’un montant respectif de 376,95 euros et 285,25 euros, alors que ces derniers ressortent des décomptes récapitulatifs des appels de fonds.

Mme [F] et M. [H] ont donc versé sur ladite période les sommes de :

—  0 euro pour la période du 2 janvier 2018 au 30 juin 2018,

—  0 euro pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019,

—  2 345,12 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (720 + 420 + 420,12 + 260 +525),

—  4 575,27 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ([382,35 x 2] + 555 + 563,17 + 1 183,30 + 382,55 + 468,60 + 285 + 372,95),

—  2 211,65 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ([358,15 x 3] + 475 + 376,95 + 285,25),

—  567,88 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 27 septembre 2022 (190,06 + 377,82).

Ainsi, pour la période du 2 janvier 2018 au 27 septembre 2022 inclus, appel 1/4 de l’exercice 2022-2023 du 1er juillet 2022 inclus, Mme [F] et M. [H] sont créditeurs de la somme de 1 349,41 euros (8 350,51 – 9 699,92).

Sur l’actualisation en cause d’appel pour la période du 28 septembre 2022 au 7 mai 2025 inclus, appel 4/4 de l’exercice 2024-2025 du 1er avril 2025 inclus

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Mme [F] et M. [H] sont débiteurs de la somme de 4 502,42 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 28 septembre 2022 au 7 mai 2025 inclus, appel 4/4 de l’exercice 2024-2025 du 1er avril 2025 et paiement du 23 avril 2025 inclus.

Ainsi Mme [F] et M. [H] sont redevables sur cette période des sommes de :

—  1 217,98 euros pour la période du 27 septembre 2022 au 30 juin 2023 ([359,02 x 2] + [18,80 x 3] + 98,75 -14,24 – 0,01 + 359,04),

—  1 660,59 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ([394,53 x 3] + [20,61 x 3] + 394,55 + 20,62),

—  1 623,85 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 7 mai 2025 ([404,10 x 4] + [21,15 x 4] – 77,15),

Soit la somme globale de 4502, 42 euros.

Il ressort également du décompte que sur la même période les intimés ont effectué des règlements à hauteur de 5 144,49 euros

Mme [F] et M. [H] ont donc versé les sommes de :

—  2 028,52 euros pour la période du 27 septembre 2022 au 30 juin 2023 ([377,82 x 3] + 495,06 + 400),

—  1 000 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ([200 x 3] + 250 + 150),

—  2 116,17 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 7 mai 2025 (415,17 + [425,25 x 4]).

Il en ressort qu’à la date du 7 mai 2025 inclus les intimés sont créditeurs de la somme de 1 991,48 euros, en ce compris le reliquat au crédit de 1 349,41 euros (4 502,42 – 5 144,49 – 1 349,41).

Les intimés étant créditeurs à la date du 7 mai 2025 la demande d’augmentation des impayés de charges des intérêts au taux légal est devenue sans objet.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation des intimés au paiement de la somme de 3 094,21 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 30 juin 2015 au 7 mai 2025 inclus, 4ème appel 2024-2025 du 1er avril 2025 et paiement du 23 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal et condamné à reporter la somme de 1 991,48 euros au crédit du compte de copropriété de Mme [F] et M. [H] à la date du 7 mai 2025.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges arrêtée arrêtée au 27 septembre 2022.

Il sera débouté au titre de sa demande en paiement de sa créance actualisée.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires allègue que les frais de recouvrement à hauteur de 306,89 euros représentant des frais nécessaires au recouvrement des charges impayées doivent donc être supportés par les débiteurs en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires précise avoir justifié l’ensemble des frais engagés.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la mise en demeure du 15 septembre 2021 en lettre simple,

— la sommation de payer du 3 juin 2022.

Il n’est pas versé le justificatif des frais de relance figurant sur le bordereau de pièces et supposant en constituer la pièce 31. La somme réclamée à ce titre, non justifiée, sera écartée ( 60 euros).

Seront exclus les frais du commandement de payer signifié le 3 juin 2022, d’un montant de 153,21 euros, au motif que les intimés étant créditeurs la dette était inexistante, et in fine le commandement de payer non nécessaire.

En outre, les frais de commissaire de justice à hauteur de 93, 68 euros engagés le 28 décembre 2022 seront écartés comme relevant des frais prévus par l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires allègue que les impayés de Mme [F] et M. [H] ont contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de fonds, notamment pour la réalisation de travaux, et requiert donc leur condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1231-6 et 1240 du code civil.

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1240 du même code prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les intimés, créditeurs, ne peuvent se voir reprocher aucune faute constitutive de mauvaise foi.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens en première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter ses demandes formées contre les intimés au titre des dépens et frais irrépétibles.

M. [H] et Mme [F] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de condamnation de Mme [F] et M. [H] au paiement de la somme de 3 094,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mai 2025 inclus,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de condamnation de Mme [F] et M. [H] au paiement des frais de recouvrement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux dépens en cause d’appel .

Dit que M. [H] et Mme [F] seront dispensés de participer à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE