Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n°418 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01190 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKU3L

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 septembre 2024 – président du TJ de [Localité 13] – RG n° 23/57511

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS LE TERROIR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentée par M^e Benjamin Moisan de la SELARL Baechlin Moisan Associés, avocat au barreau de Paris, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Benoit Eymard de l’AARPI Eymard Sablier associés, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

S.C.I. FONCIERE DES BOUTIQUES, RCS de [Localité 13] n°814142212, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Delphine Mengeot, avocat au barreau de Paris, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul Zeitoun de la SELARL PZA Paul Zeitoun, avocat au barreau de Paris

S.A.R.L. LE TUB, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]

Défaillante, la déclaration d’appel ayant été signifiée à étude le 03 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie Georget, conseillère, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Valérie Georget, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

L’immeuble situé au [Adresse 2] et au [Adresse 7] est soumis au régime légal de la copropriété.

La société Foncière des Boutiques est propriétaire de divers lots, notamment un local commercial au rez-de-chaussée et plusieurs caves, qu’elle loue à la société Le Tub pour l’exploitation d’un bar-restaurant dont le bail commercial a été conclu par acte sous seing privé du 20 juin 2017.

Selon le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], l’activité de la société Le Tub est génératrice de diverses nuisances.

Le 23 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Foncière des Boutiques de faire cesser les troubles et nuisances générés par la société Le Tub, de restituer les parties communes conduisant aux caves et de produire le justificatif de conformité de la colonne d’extraction du restaurant.

Par acte extrajudiciaire du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

condamner in solidum la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à :

justifier de la réalisation de travaux de mise en conformité du système d’extraction

utilisé par la société Le Tub dans le cadre de l’exploitation de son restaurant ;

déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir des caves de l’immeuble ;

déposer le chauffe-eau installé dans la cave ainsi que l’ensemble des tuyaux qui en assurent le fonctionnement ;

interdire l’encombrement des parties communes et notamment les zones de circulation et couloirs situés dans les caves de l’immeuble.

Par ordonnance contradictoire du 17 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y voir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires tendant à voir :

condamner in solidum la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à :

justifier de la réalisation de travaux de mise en conformité du système d’extraction utilisé par la société Le Tub dans le cadre de l’exploitation de son restaurant ;

déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir des caves de l’immeuble ;

déposer le chauffe-eau installé dans la cave ainsi que l’ensemble des tuyaux qui en assurent le fonctionnement ;

interdire l’encombrement des parties communes et notamment les zones de circulation et couloirs situés dans les caves de l’immeuble ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société Le Tub tendant à voir encombrer, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard depuis le prononcé de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires, à lui restituer la jouissance de la cave n°3 et à déplacer les réseaux collectifs y figurant ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

rejeté les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le demandeur au paiement des dépens.

Par déclaration du 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, en ce que le juge a retenu qu’il n’y avait lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] tendant à voir :

condamner in solidum la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à :

justifier de la réalisation de travaux de mise en conformité du système d’extraction utilisé par la société Le Tub dans le cadre de l’exploitation de son restaurant ;

déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir des caves de l’immeuble ;

déposer le chauffe-eau installé dans la cave ainsi que l’ensemble des tuyaux qui en assurent le fonctionnement ;

interdire tant à la société Le Tub qu’à la société Foncière des Boutiques, sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de :

encombrer les parties communes et notamment les zones de circulation et couloirs situés dans les caves de l’immeuble ;

exploiter une terrasse installée sans autorisation ;

condamner les défendeurs aux dépens et à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau :

condamner in solidum la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à venir à :

justifier de la réalisation des travaux de mise en conformité du système d’extraction selon le rapport de la société Chignoli du 30 janvier 2023 ;

déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir des caves de l’immeuble ;

déposer le chauffe-eau installé dans les caves ainsi que l’ensemble des tuyaux qui en assurent le fonctionnement ;

interdire tant à la société Le Tub qu’à la société Foncière des Boutiques, sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir d’encombrer les parties communes et notamment les zones de circulation et couloirs situés dans les caves de l’immeuble et d’exploiter une terrasse extérieure sans autorisation ;

en tout état de cause :

débouter toutes les intimées de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

condamner solidairement la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2025, la société Foncière des Boutiques demande à la cour de :

déclarer la société Foncière des Boutiques recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

déclarer mal fondé l’appel du syndicat des copropriétaires ;

rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

constater que le syndicat des copropriétaires a abandonné la demande relative à l’exploitation de la terrasse en première instance ;

en conséquence :

à titre principal :

confirmer l’ordonnance rendue le 17 septembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

constater que la cour n’est pas saisie de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble relative à l’exploitation de la terrasse ;

à titre subsidiaire en cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société Foncière des Boutiques :

écarter l’astreinte ;

très subsidiairement :

réduire le montant de l’astreinte à de plus justes proportions ;

faire courir l’astreinte dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

en tout état de cause :

condamner la société Le Tub à relever et garantir indemne la société Foncière des Boutiques de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

condamner la société Le Tub ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet le Terroir au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice le syndicat des copropriétaires a fait signifier la déclaration d’appel à la société Le Tub le 03 mars 2025 et ses conclusions le 23 avril 2025.

La société Le Tub n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

Sur ce,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 954 du même code dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la demande relative aux travaux de mise en conformité du système d’extraction utilisé par la société Le Tub

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La cour observe que, si dans le corps de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires réclame’la remise sous astreinte d’un certificat de conformité de la colonne d’extraction', dans le dispositif desdites conclusions, il demande de condamner les intimées à 'justifier de la réalisation de travaux de mise en conformité du système d’extraction utilisé par la société Le Tub.'

Il sera donc retenu que le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner les sociétés intimées à justifier de la réalisation de travaux de mise en conformité du système d’extraction utilisé par la société le Tub.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.'

Il ajoute que selon l’article 130-3 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 13] 'l’aération et la ventilation doivent être assurées en permanence et permettre l’évacuation rapide des odeurs, des buées et vapeurs de cuisson. Si ces locaux sont situés en sous-sol, la ventilation doit être mécanique et l’air introduit dans le local doit faire l’objet d’une filtration préalable dans les conditions définies à l’article 64.

Les fourneaux et chaudières dégageant des émanations et des buées doivent être pourvus de hottes débordantes assurant un captage total ; ces hottes sont desservies par un conduit de ventilation unique de section suffisante, indépendant des conduits de fumée desservant les foyers des appareils. Toutes dispositions seront prises pour que ce conduit assure un tirage satisfaisant sans être une cause d’insalubrité ou de gêne pour le voisinage.

Toutefois, dans le cas d’appareils chauffés au gaz, les produits de combustion et les buées peuvent être évacués par un conduit commun de section suffisante, construit selon les règles de l’art. Des précautions doivent être prises pour éviter les refoulements : en particulier, le conduit aura une hauteur suffisante et sera surmonté d’un aspirateur statique assurant la constante du tirage.

Les conduits de ventilation et de fumée doivent être nettoyés et ramonés aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois par mois. Il en est de même pour les accessoires de ces derniers, tels que filtres à graisse, extractions mécaniques, etc.

Les filtres doivent être changés très régulièrement.'

Enfin il fait valoir que le bail commercial impose à la société Le Tub le respect du règlement de copropriété mais aussi de la loi.

Le syndicat des copropriétaires produit un courrier du 30 janvier 2023 du gérant de la société Chignoli adressé à la société la Foncière des Boutiques dans les termes qui suivent : 'suite à notre visite du 25/01/2023 veuillez trouver ci-joint nos constatations.

— le conduit d’extraction n’est pas conforme car celui-ci utilise en partie un conduit de cheminée ;

— le câble d’alimentation de la tourelle n’est pas CR1 ;

— il n’y a pas de trappes de nettoyage en pieds de conduit RDC hall et cuisine ;

— la tourelle n’est pas posée sur silent bloc mais il n’y a pas de bruit de dysfonctionnement.'

De son côté, la société Foncière des Boutiques verse la copie d’une attestation de conformité établie par le gérant de la société FMAIR aux termes de laquelle 'l’extraction du restaurant 'Le Tub’ [Adresse 8] est conforme aux normes en vigueur.'

A ce stade et en l’état de la contradiction entre les pièces produites, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, l’obligation pour les intimées de procéder à des travaux de mise en conformité du système d’extraction par la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de dépose d’une porte dans le couloir

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d’une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant 'l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, selon le règlement de copropriété, dans la partie consacrée aux parties communes, 'aucun des copropriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer l’entrée de la Maison, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs, cours, ni y laisser séjourner des objets quelconques.'

L’article 22 du bail commercial conclu entre les sociétés Foncière des Boutiques et Le Tub stipule que 'le preneur reconnaît avoir reçu le règlement de copropriété ou de jouissance de l’immeuble dont dépendent les locaux loués.'

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Le Tub a fait installer une porte, entre les lots 32 et 33, pour annexer un couloir identifié comme étant une partie commune sur les plans de la cave. Elle fait valoir que cette porte fait obstacle à l’accès au couloir commun et à une colonne d’eau.

La société Foncière des Boutiques conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite. Elle explique qu’elle est propriétaire de presque toutes les caves de l’immeuble et qu’elle a mis à disposition de la société Le Tub celles correspondant aux lots 30 à 37.

La cour retient que, le 2 juin 2022, le syndic de l’immeuble a adressé un courrier à la société Foncière des Boutiques lui demandant d''adresser tout justificatif de l’annexion du couloir des caves (qui est partie commune) qui a été réalisée avec la pose d’une porte.'

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat, auquel sont annexées des photographies, établi le 24 mars 2023 par un commissaire de justice qui indique que 'je me rends dans les caves. Dans une circulation, je constate qu’une porte a été installée. En hauteur, un jour a été percé. A travers ce jour je constate que la circulation continue et qu’elle est encombrée de matériels de restauration.'

Le syndicat des copropriétaires produit également un plan des lieux représentant les caves et le couloir.

Il se déduit du rapprochement de ces pièces, avec l’évidence requise en référé, que, sans autorisation préalable de la copropriété, une porte a été installée, par la société Le Tub, dans le couloir donnant accès aux caves qui est une partie commune.

La société Le Tub a invoqué devant le premier juge, par voie de simple affirmation, détenir des droits par prescription acquisitive sans que les motifs de la décision entreprise ne mentionnent la date à laquelle cette porte aurait été installée. Ce moyen, non étayé, n’est donc pas de nature à conférer à l’installation de la porte un caractère licite.

Ensuite, la société Foncière des Boutiques oppose que l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de sa locataire, dans le cadre d’une procédure distincte, ne l’autorise pas à s’affranchir des procédures d’expulsion.

Mais le bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires du respect du règlement de copropriété par son locataire. De plus, la dépose de la porte, située dans une partie commune, n’implique pas d’intervention dans les locaux privés occupés par la société Le Tub.

En outre, la société Foncière des Boutiques précise avoir engagé une procédure fondée sur l’article 145 du code de procédure civile afin de désignation d’un expert pour déterminer si l’installation de la porte constitue une appropriation d’une partie commune et préciser la date de la pose de la porte.

Toutefois, il n’est pas justifié, à ce stade, d’une décision ordonnant une telle mesure d’expertise.

Il se déduit des motifs qui précèdent que le trouble manifestement illicite occasionné par la pose de la porte dans le couloir donnant accès aux caves, partie commune, est caractérisé au jour de la décision entreprise et qu’il perdure.

Il convient d’ordonner la remise en état des lieux pour faire cesser ce trouble.

Les sociétés Foncière des Boutiques et Le Tub seront donc condamnées in solidum à déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir donnant accès aux caves de l’immeuble sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois.

La société Le Tub sera condamnée à garantir la société Foncière des Boutiques de cette condamnation.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur l’installation du chauffe-eau

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Le Tub a fait réaliser des travaux de plomberie au sein des parties communes de l’immeuble sans autorisation de la copropriété, consistant en l’installation d’un chauffe -eau dans sa cave, raccordé sur la plomberie commune de l’immeuble.

Toutefois, ainsi que retenu par le premier juge, les pièces produites par l’appelant et notamment le procès-verbal de constat du 24 mars 2023 établi par un commissaire de justice, ne sont pas suffisamment probants pour démontrer que l’installation litigieuse porte atteinte aux parties communes de l’immeuble.

L’ordonnance entreprise qui a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande sera confirmée de ce chef.

Sur l’encombrement des parties communes et l’exploitation d’une terrasse extérieure sans autorisation

La demande relative à l’exploitation d’une terrasse extérieure n’a pas été soutenue en première instance mais elle est le complément des prétentions soumises au premier juge.

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires n’établissent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par l’exploitation d’une terrasse extérieure par la société Le Tub.

Ajoutant à l’ordonnance entreprise, la cour dira n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir interdire à la société Le Tub une telle exploitation.

De même, le syndicat des copropriétaires fait valoir dans des termes imprécis que 'la société Le Tub ne cesse d’encombrer les parties communes notamment au sous-sol.'

Il n’établit pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’encombrement des parties communes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

Les sociétés Foncière des Boutiques et Le Tub seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Elles seront également condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

La société Le Tub sera condamnée à garantir la société Foncière des Boutiques de ces condamnations.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle:

— dit n’y voir lieu à référé sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner in solidum la société Le Tub et la société Foncière des Boutiques sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir des caves de l’immeuble ;

— rejette les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le demandeur au paiement des dépens.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la société Foncière des Boutiques et la société Le Tub à déposer la porte installée par la société Le Tub dans le couloir donnant accès aux caves de l’immeuble sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la cessation de l’exploitation d’une terrasse extérieure ;

Condamne in solidum la société Foncière des Boutiques et la société Le Tub aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum la société Foncière des Boutiques et la société Le Tub à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Le Tub à garantir la société Foncière des Boutiques des condamnations prononcées à son encontre.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT