Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 01 JUILLET 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08764 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTZG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 avril 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 16] – RG n° 22/4932

APPELANTS

Monsieur [L] [O]

né le 15 décembre 1985 à [Localité 14] (BENIN)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [S] [Z]

né le 9 mai 1987 à [Localité 13] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1046

INTIMEES

Madame [R] [K], représentée par l’APJMO, en la personne de Madame [F] demeurant [Adresse 2], ès qualités de tutrice

née le 22 février 1948 à [Localité 18]

[Adresse 15]

[Localité 4]

Représentée par M^e Régine de la MORINERIE, avocat au barreau de PARIS,

toque : D1433, substituée à l’audience par M^e Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. ETUDE DUQUESNE – CABINET COURTOIS, prise en la personne de son repésentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 301 074 647

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1796

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier lors des débats : Madame Coralie CHANUT

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 octobre 2010, Mme [R] [K] représentée par son tuteur M. [P] [M] a donné à bail à M. [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 11] [Localité 17], par le biais d’une agence immobilière la société étude Duquesne cabinet Courtois, pour un loyer fixé à la somme de 1 340 euros par mois, outre 160 euros de provision sur charges et 2 euros de frais administratifs, soit un total de 1 502 euros.

Par avenant du 13 décembre 2013, M. [L] [O] a intégré la location.

Le 1er septembre 2021, les locataires ont mis en demeure l’agence immobilière gestionnaire du bien et le bailleur afin de réclamer réparation des divers préjudices subis.

Saisi par M. [L] [O] et M. [S] [Z] par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2022, par jugement contradictoire rendu le 11 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— rappelle que la jonction des affaires 22/4932 et 22/6035 sous le premier numéro a été ordonnée à l’audience du 5 octobre 2022 ;

— écarte les pièces 34 et 35 présentées par M. [L] [O] et M. [S] [Z] ;

— déclare irrecevable comme prescrites les demandes indemnitaires formées avant le 20 juin 2017 ;

— condamne Mme [R] [K] représentée par son tuteur M. [M] à verser à M. [L] [O] et M. [S] [Z] la somme de 3 216 euros au titre de leur préjudice de jouissance, liée au changement de fenêtre ;

— condamne l’étude Duquesne – cabinet Courtois à verser la somme de 360 euros au titre de la cave ;

— déboute M. [L] [O] et M. [S] [Z] de l’intégralité du surplus de leurs demandes ;

— déboute Mme [R] [K] représentée par son tuteur M. [M] de l’intégralité de ses demandes de garantie vis à vis de l’étude Duquesne – cabinet Courtois ;

— déboute Mme [R] [K] représentée par son tuteur M. [M] de sa demande d’expertise ;

— déboute l’étude Duquesne – cabinet Courtois de l’intégralité de ses demandes ;

— déboute M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum Mme [R] [K] représentée par son tuteur M. [M] et l’étude Duquesne – cabinet Courtois aux dépens de l’instance ;

— rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 11 mai 2023, M. [L] [O] et M. [S] [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [L] [O] et M. [S] [Z] demandent à la cour de :

— les déclarer bien fondés et recevable en leur demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement du 11 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Paris (RG n°22/04932) en ce qu’il a :

« – déboute Mme [R] [K], représentée par son tuteur M. [M] de l’intégralité de ses demandes de garantie vis-à-vis de l’étude Duquesne – cabinet Courtois ;

— déboute Mme [R] [K], représentée par son tuteur M. [M] de sa demande d’expertise ;

— déboute l’étude Duquesne – cabinet Courtois de l’intégralité de ses demandes » ;

— infirmer le jugement du 11 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Paris (RG n°22/04932) en ce qu’il a :

« « – déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées avant le 20 juin 2017 ;

— condamné Mme [R] [K], représentée par son tuteur M. [M] à leur verser la somme de 3 216 euros au titre de leur préjudice de jouissance, liée au changement de fenêtre ;

— condamné l’étude Duquesne – cabinet Courtois à verser la somme de 360 euros au titre de la cave ;

— les a déboutés de l’intégralité du surplus de leurs demandes ;

— les a déboutés de leur demande au visa de l’article 700 du code de procédure civile » ;

— et statuant à nouveau :

— juger que Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], a manqué à ses obligations contractuelles à leur égard ;

— juger que la société cabinet Courtois a manqué à ses obligations extracontractuelles à leur égard, en tant que mandataire de Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et au titre du manquement à ses obligations contractuelles de mandataire de gestion locative, leur ayant causé un préjudice extracontractuel ;

— ordonner à Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et à la société cabinet Courtois, de réaliser les travaux de réfection de l’appartement sis [Adresse 10] à [Localité 17], de ponçage et de vitrification du parquet et de la réfection des fissures dans l’appartement, dans les 30 jours suivant la décision qui sera rendue, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, somme à parfaire jusqu’à réception sans réserve des travaux ;

— ordonner à Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, de réaliser les travaux de changement des portes de l’appartement sis [Adresse 10] à [Localité 17] en raison des infiltrations d’air et de la surconsommation de chauffage dans les 30 jours suivant la décision qui sera rendue, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, somme à parfaire jusqu’à réception sans réserve des travaux ;

— en conséquence :

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser la somme de 2 606,24 euros au titre de la surcharge de frais de chauffage engendrée par la défectuosité des fenêtres et des portes de leur appartement sis [Adresse 12] ([Adresse 6]) ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subis en conséquence de la défectuosité des fenêtres et des portes de leur appartement sis [Adresse 12] [Localité 1] ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du manquement à leur obligation d’information précontractuelle et contractuelle ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser la somme de 13 530 euros, subsidiairement la somme de 5 280 euros en réparation du préjudice subi par l’absence de mise à disposition de la cave prévue au bail, outre 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser la somme de 300 euros par mois à compter de février 2021 en réparation des dégradations du bien par de nombreuses fissures non liées à l’usage normal, somme à parfaire jusqu’à réception sans réserve des travaux ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la présente décision, somme à parfaire jusqu’à régularisation des charges locatives de l’année 2022 ; subsidiairement, condamner solidairement Madame [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à régler la somme de 1 920 euros au titre du remboursement des provisions pour charges de l’année 2022 ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser à faire réaliser les travaux de réfection de l’appartement sis [Adresse 10] à [Localité 17], s’agissant de la réfection des WC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, somme à parfaire jusqu’à réception sans réserve des travaux ;

— condamner solidairement Mme [R] [K], représentée par son tuteur l’APJMO, prise en la personne de Mme [F], et la société cabinet Courtois, à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [R] [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée représentée par son tuteur à verser à verser une somme de 3 216 euros au titre du préjudice de jouissance lié au changement de fenêtres à M. [L] [O] et M. [S] [Z] ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— déclarer irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formées avant le 20 juin 2017 ;

— condamner l’étude Duquesne cabinet Courtois à verser la somme de 360 euros au titre de la cave ;

— juger qu’elle (représentée par son tuteur l’APJMO prise en la personne de Madame [F]) n’a pas manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de M. [L] [O] et M. [S] [Z] ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leurs demandes de sa condamnation, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à réaliser les travaux de réfection de l’appartement [Adresse 9] [Localité 17], ponçage, vitrification et réparation des fissures et de changement des portes ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de la demande formée au titre d’une surcharge de chauffage ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance prétendument subis au titre de la défectuosité des fenêtres et des portes de l’appartement ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande au titre du manquement à l’obligation d’information précontractuelle ;

— débouter R M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande de réparation au titre du préjudice de cave ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande de condamnation de 300 euros par mois à compter de février 2021en réparation des fissures non liées à l’usage normal ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande de condamnation à une astreinte de 50 euros par jour jusqu’à la régularisation des charges locatives de l’année 2022 ainsi que de leur demande subsidiaire à régler la somme de 1 920 euros au titre du remboursement des provisions pour charges de l’année 2022 ;

— juger qu’elle ne saurait être tenue à une condamnation au titre des charges, en raison du mandat de gestion confié au cabinet Courtois ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande de condamnation sous astreinte de réalisation des travaux de WC ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [L] [O] et M. [S] [Z] à lui verser (représentée par l’APJMO prise en la personne de Mme [F]) la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître de la Morinerie, pour ceux dont elle aurait fait l’avance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société étude Duquesne – cabinet Courtois demande à la cour de :

— dire qu’en qualité de mandataire il ne peut être condamné à réaliser des travaux sous astreinte ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de toutes demandes à ce titre à son encontre ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclarer prescrite les demandes indemnitaires formées avant le 20 juin 2017 :

— le condamner à la somme de 360 euros pour la cave ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leurs demandes indemnitaires pour trouble de jouissance au titre des fenêtres et de l’absence de DPE ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leurs demandes de réparation de surconsommation des frais de chauffages ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leurs demandes de réparation des fissures ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leurs demandes de réparation de remise sous astreinte de la régularisation des charges 2022 ;

— débouter M. [L] [O] et M. [S] [Z] de leurs demandes de réparation des WC s’agissant de travaux devant être réalises sur une colonne partie commune ;

— débouter Mme [K] de toutes demandes à son encontre ;

— et le réformer en ce qu’il ne lui a pas accordé d’article 700 ;

— statuant à nouveau :

— condamner M. [L] [O] et M. [S] [Z] à régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Orlowska pour ceux dont il aurait l’avance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

En application des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter. du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique mini male et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du -logement, d’entretenir les locaux en état de servir à I 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires -au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Bien que l’obligation de délivrance du bailleur relative à la décence du logement et à l’entretien des locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat est une obligation continue, la cour relève que les seuls documents apportés par les appelants au soutien de leurs demandes, sont des courriels datés des 17 octobre 2013, 18 mars 2014 et 18 août 2014 énonçant des difficultés sur la mise à disposition de la cave et sur les fenêtres et portes, dont les destinataires sont 'Msylerstre « , » Clebras " ou [I] " et demeurant non identifiables comme adresse numérique générique la société étude Duquesne -cabinet Courtois,

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu qu’aucun élément figurant au dossier ne permettait de vérifier que ces courriels avaient été effectivement reçus par la société étude Duquesne-cabinet Courtois, aucune réponse n’étant, par ailleurs, versée.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les demandes indemnitaires relatives aux divers préjudices, de jouissance, matériel ou moral, des locataires sollicités cinq années avant la transmission de leur assignation datée du 20 juin 2022, étaient prescrites et que n’étaient recevables que les demandes indemnitaires formées à compter du 20 juin 2017.

Sur la remise du diagnostic énergétique,

Aux termes de l’article 3-1 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er juillet 2007 un diagnostic de performance énergétique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de la signature ou de son renouvellement.

L’article 5-1 du décret du 15 mai 2008 précise que, pour l’application du texte précité, par renouvellement de location, s’entend le premier renouvellement de location.

En l’espèce, le bailleur devait fournir un diagnostic de performance énergétique lors de la signature du bail.

Il ressort du contrat de bail que celui-ci comporte un article intitulé " documents annexés’ faisant suite aux autres clauses essentielles du contrat exposées dans les mêmes formes qui permettent au lecteur normalement attentif d’en prendre aisément connaissance.

Cet article énonce avec une croix cochée : 'Diagnostic de performance énergétique et le constat des risques d’exposition au plomb'.

Toutes les pages du bail ont été paraphées par le locataire, M. [Z] [S] avant qu’il n’appose sa signature sur la dernière page de l’acte.

Il résulte de cette mention que M. [S] a expressément reconnu avoir été destinataire du diagnostic de performance énergétique remis par le bailleur et annexé au bail.

Il convient dès lors de confirmer le jugement qui a écarté le moyen tiré de l’absence de communication du dossier de diagnostic technique et a déboutés les appelants de leur demande au titre de l’absence d’information liée au diagnostic énergétique pour lesquels ils sollicitaient une somme de 50 000 euros.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le remplacement du parquet, le changement de robinet d’arrivée d’eau ou encore la reprise des installations électriques ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret 110 87-713 du 26 août 1987.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret du 30 janvier 2002 vient préciser les caractéristiques du logement décent.

La circonstance que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur, étant rappelé que le manquement à l’obligation de délivrance est exclusif d’une éventuelle responsabilité contractuelle et ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute ou de la mauvaise foi du bailleur.

En cas de méconnaissance objective par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, s’agissant du critère de performance énergétique, les locataires ne versent aucun document devant la cour permettant de justifier les origines des pertes énergétiques, fenêtres ou portes, mais fournissent le DPE, dont l’objectif est de classer les logements, et de relever la catégorie du logement quant à sa performance énergétique.

Le niveau de performance des bâtiments à usage d’habitation est déterminé selon la méthode du DPE (diagnostic de performance énergétique). Il est défini à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Les conclusions du DPE font e état d’un logement énergivore énonçant : « fenêtres bois avec du simple vitrage avec volets » et « porte en bois sur partie commune non chauffée ».

Ces simples mentions au DPE au surplus connues des locataires lors de la signature du bail, ne sont pas de nature en soi à caractériser un manquement objectif suffisant du bailleur à son obligation de délivrance, le double vitrage n’étant pas une obligation, ni celui du changement de fenêtres et volets simplement parce qu’ils seraient en bois.

Il est en outre relevé s’agissant des fenêtres, qu’il ressort des documents produits que la bailleresse et la société étude Duquesne – cabinet Courtois ont fait procéder aux travaux de leur changement sans que cela puisse caractériser une reconnaissance de responsabilité pour manquement à une obligation de délivrance.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un manquement caractérisé à une obligation de délivrance de la bailleresse et admis en conséquence le bien fondé d’un préjudice matériel et de jouissance consécutif des locataires.

M. [L] [O] et M. [S] [Z] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires de dommages et intérêts.

Sur les fissures dans l’appartement et la demande de travaux,

Il résulte d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 avril 2021 que des fissures et des dégradations sont apparues dans l’appartement dans chaque pièce, en ce qui concerne le revêtement peinture. Les appelants sollicitent que soient effectués des travaux à ce titre

M. [L] [O] et M. [S] [Z] ne démontrent cependant pas que ces fissures et dégradations portant essentiellement sur le vieillissement de la peinture confrontée à une certaine vétusté des lieux loués, serait imputable à la bailleresse et à une faute de celle-ci.

Il convient de confirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande de travaux à ce titre.

Sur la mise à disposition d’une cave,

Il résulte du bail qu’une cave est prévue mais dont les clés n’ont pas été fournies lors de l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux d’entrée ne les mentionnant pas.

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la bailleresse au titre du préjudice de jouissance de la cave prévue au bail par ses locataires, et qui l’a évalué à la somme de 360 euros.

Sur le service de gardiennage,

Il résulte du contrat de bail que le service de gardiennage est précisé dans les équipements communs. Outre le fait qu’aucun préjudice n’est démontré, le service de gardiennage est voté en assemblée générale des copropriétaires et ne relève pas de la seule décision de la bailleresse. Il convient dès lors de confirmer le jugement qui les a déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les charges locatives,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Au titre des charges, il est rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces, justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les charges locatives ont toutes été régularisées par le bailleur dans les formes et délais lui étant imparties.

Il convient de confirmer le jugement qui a déboutés les appelants de leurs demandes à ce titre.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant principalement en leur recours, M. [L] [O] et M. [S] [Z] seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant elles confirmées.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formées par Mme [R] [K] et par la société étude Duquesne – cabinet Courtois au titre des frais non compris dans les dépens par elle exposés en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [R] [K] représentée par son tuteur M. [M] à verser à M. [Z] [S] et M. [L] [O] la somme de 3216 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ce chef du jugement infirmé,

Déboute M. [Z] [S] et M. [L] [O] de leurs demandes de réparation d’un préjudice de jouissance consécutif au changement des fenêtres,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute chacune des parties de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [S] et M. [L] [O] aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Orlowska pour ceux dont il aurait fait l’avance.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,