Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 MARS 2025

(n° 92 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12491 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXNC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Février 2024 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 23/01247

APPELANTE

S.C.I. BHM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 302

INTIMÉE

S.A.R.L. CPP, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 7 octobre 2024 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, chargée du rapport,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat Honoraire

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

La société BHM a donné à bail commercial, à la société CPP, un local situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer trimestriel hors taxes et hors charges de 4.500 euros.

Par acte du 13 juillet 2023, la société BHM a fait assigner la société CPP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation et à lui payer la somme de 11.352 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 5 avril 2023, outre la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance contradictoire du 26 février 2024, le premier juge a :

— débouté la société BHM de toutes ses demandes ;

— condamné la société BHM à réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux nécessaires pour assurer le bon fonctionnement du portillon d’accès piétonnier au local loué ;

— condamné la société BHM à payer à la société CPP la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société BHM aux dépens.

Par déclaration du 8 juillet 2024, la société BHM a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises le 29 octobre 2024 et signifiées le 15 novembre 2024, la société BHM demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 26 février 2024 ;

Et par effet dévolutif de l’appel,

— constater acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux ;

— rejeter l’existence d’une contestation sérieuse soulevée par la défenderesse ;

— prononcer l’expulsion des lieux loués de la société CPP, et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la propriétaire de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, dans l’attente du jugement à intervenir sur le sort des meubles ;

— condamner la société CPP à lui payer :

— la somme provisionnelle de 94.739,46 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et sur le montant de ses causes, et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence de la défenderesse ;

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;

— condamner la société CPP à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

La société CPP, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte de commissaire de justice du 7 octobre remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Enfin, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

Au cas présent, la société BHM a fait délivrer, le 25 avril 2023, à la société CPP un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 11.352 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 avril 2023.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de cet acte et il n’est démontré aucune mauvaise foi de la société bailleresse lors de sa délivrance.

Pour dire n’y avoir lieu à référé, le premier juge a retenu que la jouissance du preneur avait été troublée tant pas la mise en demeure qui lui avait été faite de quitter les lieux 3 mois après la conclusion du bail que par l’inachèvement des travaux de l’aire d’accès au local avant septembre et par la défaillance du portillon d’accès piétonnier.

Mais, outre que le manquement à l’obligation de délivrance allégué devant le premier juge n’est pas soutenu à hauteur d’appel, la cour relève que le preneur n’a jamais prétendu ne pas avoir la jouissance des locaux depuis son entrée dans les lieux et exploite son activité comme en attestent les procès-verbaux de commissaire de justice du 22 septembre 2022 et 9 juillet 2024. Dans ces conditions, l’exception d’inexécution qui avait été invoquée devant le premier juge ne saurait faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 mai 2023.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour réclamer la somme de 94.739,46 euros, correspondant aux échéances de loyers et indemnités d’occupations non réglées par la société CPP, la société BHM se prévaut d’un commandement d’avoir à payer la somme de 11.352 euros et d’un récapitulatif de la dette arrêtée au 1er juin 2024.

La cour relève que si le décompte joint au commandement de payer, correspondant à la situation comptable du preneur pour la seule année 2023, mentionnait une reprise de solde débiteur de 6120 euros, sans autre précision, la situation comptable produite en appel récapitule tous les appels de loyers et charges et les règlements effectués par le preneur depuis le début du bail de sorte que le solde débiteur mentionné dans le commandement de payer est parfaitement justifié.

La société BHM démontre ainsi avec l’évidence requise en référé que la société CPP est redevable de la somme de 94.739,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2024, au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel.

Sur les autres demandes

La clause résolutoire étant acquise depuis le 26 mai 2023, la société CPP est devenue occupante sans droit ni titre du local loué ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sans qu’il n’y ait lieu d’accueillir la demande d’astreinte.

L’obligation de la société CPP au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, à compter du 26 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, n’est pas sérieusement contestable.

La société CPP, succombant à l’instance, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à verser à la société BHM la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise des chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mai 2023,

Ordonne l’expulsion de la société CPP ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe au [Adresse 2] à [Localité 4], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

Dit qu’à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Condamne la société CPP à payer à la société BHM une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, depuis le 26 mai 2023 et jusqu’à la date de libération des lieux ;

Condamne la société CPP à verser à titre provisionnel à la société BHM la somme de 94.739,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 11.352 euros et du 15 novembre 2024 pour le surplus,

Condamne la société CPP aux dépens en ce compris les frais du commandement du 25 avril 2023 et à verser à la société BHM la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT