Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15327 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIE2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] – RG n° 11-20-1887

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, SASU immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 845 012 863

C/O Sociét -é ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Monsieur [X] [H] [P] [S]

né le 08 novembre 1980 à [Localité 14] (Portugal)

[Adresse 4]

[Localité 7]

DEFAILLANT (à étude)

Madame [M] [D] [P] [T]

née le 04 janvier 1983 à [Localité 12] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jason BENIZRI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1543

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [P] [S] & Mme [P] [T] sont copropriétaires indivis des lots n°187 et n°188 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé [Adresse 9], sis [Adresse 1] à [Localité 15].

Par jugement du 17 mai 2018 le tribunal d’instance de Longjumeau a condamné solidairement M. [P] [S] & Mme [P] [T] à payer au [Adresse 16] [Adresse 9] les sommes de :

—  1.920,02 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2017,

—  381 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  150 € de dommage-intérêts;,

—  300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 17 octobre 2019 le même tribunal a condamné solidairement M. [P] [S] & Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] les sommes de :

—  3.971,59 € € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er février 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2019

—  4,93 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  400 € de dommage-intérêts,

—  500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte du 2 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à Savigny-sur-Orge (91600) a assigné M. [P] [S] et Mme [P] [T] devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

—  4.024,22 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2020 (provision pour charges du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 inclus),

—  1.000 € de dommages et intérêts,

—  1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

Par jugement réputé contradictoire du 3 mai 2021, le tribunal de proximité de Longjumeau a :

— condamné conjointement M. [P] [S] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15] les sommes suivantes :

2.527,92 € à titre de charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2019 (provision pour charges du 1er avril 2019 au 30 juin 2019 incluse) au 1er juillet 2020 (appel de fonds pour la provision pour charges du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 2 octobre 2020,

200 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2020,

400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 octobre 2020,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné conjointement M. [X] [P] [S] et Mme [P] [T] aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15], a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 août 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15], appelant, invite la cour, au visa des articles 10,19 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-1 du code civil, à :

— débouter Mme [P] [T] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts et rappelé que l’exécution provisoire de droit,

statuant à nouveau sur les autres dispositions,

— condamner solidairement M. [P] [S] et Mme [P] [T] à lui payer les sommes de :

7.798,10 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 octobre 2021 (cotisation fonds travaux 1er octobre 2021 inclus),

1.000 € à titre de dommages intérêts,

1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance, avec application de l’article 699 du même code,

y ajoutant,

— condamner solidairementM. [P] [S] et Mme [P] [T] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 11 janvier 2022 par lesquelles Mme [P] [T], intimée ayant formé appel incident, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné, conjointement avec M. [P] [S] au paiement de l’arriéré des charges,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes à son égard,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15], délivrée à M. [P] [S] le 15 octobre 2021, par remise à étude.

SUR CE,

M. [X] [P] [S] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat en première instance portait sur l’arriéré des charges de la période postérieure au jugement du 17 octobre 2019, soit du 1er avril 2019 (provisions charges du 1er avril 2019 au 30 juin 2019) au 1er juillet 2020 (provision charges du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020) ; le syndicat actualise sa demande en cause d’appel, pour la période du 1er octobre 2020 (provision charges du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020) au 1er octobre 2021 (provision charges du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 et cotisation fonds travaux du 1er octobre 2021 inclus).

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5."

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— l’acte d’acquisition et la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [X] [P] [S] et Mme [P] [T],

— le procès verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2020 aprouvant les comptes des exercices des 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et votant les budgets prévionnels des 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et 1er juillet 2021 au 30 juin 2022,

— les appels de fonds du 1er avril 2019 au 1er octobre 2021,

— la régularisation individuelle des charges du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— le décompte des sommes dues fait apparaître un solde débiteur de 4.024,22 € pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2020 sur laquelle le premier juge a statué et de 7.798,10 € pour la période du 1er avril 2019 au 1er octobre 2021 comprenant la demande en première instance et l’actualisation,

— les jugements du tribunal d’instance de Longjumeau des 17 mai 2018 et 17 octobre 2019.

Mme [P] [T] conteste être débitrice des charges de copropriété au motif que M. [P] [S] a pris en charge la gestion du bien dès 2017 puisqu’il le louait et devait rembourser le crédit contracté pour son acquisition, que l’ordonnance de non conciliation du 18 juin 2018 a "dit que M. [P] [S] [X] prendra en charge le remboursement du crédit immobilier à charge de faire les comptes entre les parties au moment de la liquidation« et »dit que M. [P] [S] [X] assurera la gestion du bien commun". Elle ajoute que le jugement de divorce du 23 avril 2021 a fixé la date des effets du divorce au 5 septembre 2015. Elle indique que M. [P] [S] [X] la laisse dans l’ignorance totale de la gestion du bien, en particulier le paiement des charges de copropriété, et qu’il refuse jusqu’à ce jour tant la liquidation partage de la communauté, que la vente du bien immobilier, lequel n’est plus le domicile conjugal depuis le 8 septembre 2015.

Cependant, comme l’indique elle même Mme [P] [T], il n’a pas encore été procédé à la liquidation-partage de la communauté dont fait partie l’appartement de la résidence [Adresse 9]. L’extrait de matrice cadastrale produit par le syndicat confirme que Mme [P] [T] est à ce jour copropriétaire indivis, avec M. [P] [S], des lots n°187 et n°188, et elle doit, à ce titre, payer les charges de copropriété par application de l’article 10 de la loi du10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Mme [P] [T] et M. [P] [S] au motif qu’en application de l’article 220 du code civil les charges de copropriété constituent des dettes ménagères.

Cependant l’appartement litigieux n’est plus le domicile conjugal depuis 2015 ou au moins depuis 2017 date où il a été mis en location. Les charges de copropriéét sollicitées pour la période du 1er avril 2019 au 1er octobre 2021 ne sont pas des dettes ménagères au sens de l’aticle 220 du code civil. Ce moyen est inopérant.

Par ailleurs le syndicat n’invoque l’existence d’aucune clause de solidarité entre indivisaires pour le paiement des charges de copropriété qui serait insérée dans le règlement de copropriété, d’ailleurs non produit. En cas d’indivision d’un lot et en l’absence de clause de solidarité, chaque propriétaire est tenu de s’acquitter de sa quote-part des charges à hauteur de ses droits dans l’indivision.

Pour le surplus, le syndicat justifie de sa créance de par les pièces produites énumérées plus haut, étant précisé qu’il résulte des décomptes produits que la demande du syndicat ne comporte ni frais, ni dépens, ni sommes correspondant aux condamnations antérieures.

Le syndicat justifiait par conséquent de sa créance en première instance d’un montant de 4.042,22 €.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné conjointement M. [P] [S] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 2.527,92 € à titre de charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2019 (provision pour charges du 1er avril 2019 au 30 juin 2019 incluse) au 1er juillet 2020 (appel de fonds pour la provision pour charges du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 2 octobre 2020.

M. [P] [S] et Mme [P] [T] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 7.798,10 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 1er avril 2019 au 1er octobre 2021 (provision charges du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 et cotisation fonds travaux du 1er octobre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2020, date de l’acte introductif d’instance, sur la somme de 4.024,22 €, à compter du 15 octobre 2021, date de signification des conclusions d’appelant du syndicat valant mise en demeure pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil alinéa 3que 'le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

La mauvaise foi de Mme [M] [P] [S] n’est pas caractérisée alors qu’elle est étrangère à la gestion du bien immobilier depuis 2015, à tout le moins depuis 2017.

M. [P] [S] gère le bien indivis qu’il a mis en location, ce qui devrait lui procurer des ressources pour payer les charges, or il s’abstient de payer les charges de copropriété, laissant la dette perdurer et s’aggaraver. Sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’il a été condamné précédemment à 2 reprises pour des arriérés de charges qui remontent à l’année 2016 et que sa gestion est totalement opaque.

Les manquements systématiques et répétés de M. [P] [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été insuffisamment réparé par le premier juge.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné M. [P] [S] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

M. [P] [S] doit être condamné seul à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021, date du jugement, par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et à l’infirmer sur l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [S] et Mme [P] [T], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel.

M.[P] [S] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et celle de 2.500 € par application du même article pour la procédure d’appel, soit 3.700 € au total.

Pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de condamner Mme [P] [T] à payer au syndicat une somme par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [P] [T].

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil.

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [P] [S] et Mme [P] [T] aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [P] [S] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 7.798,10 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 1er avril 2019 au 1er octobre 2021 (provision charges du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 et cotisation fonds travaux du 1er octobre2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2020 sur la somme de 4.024,22 €, à compter du 15 octobre 2021 pour le surplus ;

Condamne M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15], la somme de 1.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt ;

CondamneM. [P] [S] & Mme [P] [T] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 15], la somme globale de 3.700 € par application de l’article 700 du code de procédure civileen prmière instance et en appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE