Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 02 JUILLET 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03551 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFCM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2023 -Tribunal de proximité de LAGNY – RG n° 11-22-0843

APPELANTE

S.C.I. LA GRACE D’IRIS

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 492 575 691

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Béatrice DE PUYBAUDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1361

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRS LE MILLENIUM, [Adresse 4] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 317 064 285

C/O Société FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0080

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière La Grace d’Iris est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 7]. Sa propriété forme les lots n°5 et 30 de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2022, le [Adresse 17] a fait assigner la société La Grace d’Iris devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

6 594,73 euros au titre des sommes dues pour les charges et travaux appelés et exigibles au 1er octobre 2022, charges du 4ème trimestre 2022 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 2 décembre 2019,

1 068,29 euros au titre de frais de procédure et de recouvrement,

1 000 euros au titre de dommages et intérêts,

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant le coût de la sommation de payer.

Par jugement du 6 janvier 2023, le tribunal de proximité de Lagny sur Marne a :

— condamné la société La Grace d’Iris à payer au [Adresse 16] [Adresse 13] la somme de 6 594,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022, charges du 4ème trimestre 2020 incluses,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné la société La Grace d’Iris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Millenium', représenté par son syndic la société Foncia Marne-La-Vallée la somme de 84 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné la société La Grace d’Iris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[14]' représenté par son syndic la société Foncia Marne-La-Vallée la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société La Grace d’Iris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Millenium', représenté par son syndic la société Foncia Marne-La-Vallée la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Millenium’ du surplus de ses demandes,

— rejeté les demandes reconventionnelles formées par la société La Grace d’Iris,

— débouté la société La Grace d’Iris du surplus de ses demandes,

— condamné la société La Grace d’Iris aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La société La Grace d’Iris a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 février 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2025 par lesquelles la société La Grace d’Iris, appelante, invite la cour, au visa des articles 1992, 2224 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes,

en conséquence,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes de :

6 594,73 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022, avec intérêts de droit, à compter du jugement,

84 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement,

500 euros à titre de dommages et intérêts,

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux dépens,

statuant à nouveau,

— constater la prescription des dettes antérieures au 16 mai 2017,

— constater l’absence de créance certaine, liquide et exigible,

— débouter le [Adresse 16] [Adresse 13] de sa demande en paiement d’une somme de 7 593,72 euros arrêtée au 1er janvier 2025, au titre des charges impayées, et toute autre demande de condamnation,

à titre subsidiaire,

— déduire la somme de 2 357,49 euros, des sommes demandées,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] Millenium au paiement d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, à son profit,

— condamner le [Adresse 16] [Adresse 12] Millenium au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à son profit, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 10 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] à [Localité 10], invite la cour à :

— rejeter l’ensemble des demandes de la société La Grace d’Iris et par conséquent confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce que le tribunal a limité la condamnation de la société La Grace d’Iris au titre des frais de procédure et de recouvrement à la somme de 84 euros,

— recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes et en son appel incident,

et par conséquent,

— condamner la société La Grace d’Iris à lui payer la somme de 1 068,29 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période arrêtée au 1er octobre 2022,

en cause d’appel,

— condamner la société La Grace d’Iris à lui payer :

au titre des charges de copropriété appelées depuis le 2 octobre 2022 jusqu’au 1er janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses, la somme de 7 593,72 euros qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter du commandement de payer signifié le 2 décembre 2019,

au titre des frais nécessaires la somme de 1 068,29 euros,

au titre des dommages et intérêts, la somme de 1 000 euros pour appel abusif,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros,

— condamner la société La Grace d’Iris en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

La SCI La Grace d’Iris fait valoir qu’elle a signalé des irrégularités et des incohérences et a demandé des précisions et des justificatifs à plusieurs reprises mais n’a pas obtenu de réponse. Elle allègue que les appels émis et les règlements envoyés n’ont pas été imputés sur les appels de charges et que les régularisations annuelles des charges payées en trop ne sont pas reversées. Elle soutient que le syndic a commis des fautes de gestion engageant sa responsabilité et justifiant une compensation ou remise des montants réclamés.

Elle fait valoir qu’elle a indiqué pour chaque règlement son affectation, de sorte que le syndicat ne pouvait imputer ses paiements sur la dette la plus ancienne et soutient que le syndicat ne peut demander le paiement de sommes antérieures au 16 mai 2017 compte tenu de la prescription.

Elle prétend, enfin, que le syndicat ne peut poursuivre le paiement de sommes postérieures au jugement, extérieures à l’objet du litige.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la dette de la SCI est démontrée, que cette dernière n’a jamais formé de demandes ou de critiques précises sur telle ou telle écriture figurant sur ses appels de fonds. Il allègue qu’il a imputé les paiements sur la dette la plus ancienne faute d’indication par la SCI de l’imputation des paiements, et qu’ainsi les charges réclamées sont celles appelées à compter du 31 décembre 2018.

Sur ce,

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande formulée en première instance

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions :

la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de la SCI La Grace d’Iris,

les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2019, 20 juillet 2020, 11 décembre 2020, 6 juillet 2022 portant approbation des comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée,

les appels de charges pour les années 2019 à 2022,

les dépenses des années 2018 à 2021,

un décompte de charges arrêtés au 1er octobre 2022,

la mise en demeure du 30 août 2021 et le commandement de payer du 2 décembre 2019.

La SCI La Grace d’Iris ne démontre pas que certains de ses versements n’ont pas été pris en compte par le syndic et ne démontre pas davantage qu’elle a mentionné pour chaque versement l’affectation précise qu’elle entendait lui donner, de sorte qu’elle est mal fondée à contester que ses paiements aient été imputés sur la dette la plus ancienne.

Par ailleurs, comme l’expose à juste titre le syndicat des copropriétaires, les dépenses et factures annuelles sont mis à la disposition des copropriétaires avant les assemblées générales.

Il ressort des pièces produites par les parties que l’arriéré de charges dû par la SCI s’établissait, comme l’a retenu le tribunal, à 6 594,73 euros au 1er octobre 2022, quatrième appel de charges inclus. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI La Grace d’Iris au paiement de cette somme.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

les appels de charges pour les années 2023, 2024 et premier trimestre 2025,

les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2022, 29 juin 2023 et 3 juillet 2024 portant approbation des comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée,

un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2025.

Contrairement à ce que soutient la SCI La Grace d’Iris qui, au demeurant, ne soulève pas l’irrecevabilité de la demande d’actualisation de sa créance formée par le syndicat, ce dernier est recevable en cette prétention.

La SCI La Grace d’Iris ne prétend pas avoir effectué des versements non pris en compte par le syndicat des copropriétaires postérieurement au jugement de première instance.

Il ressort des pièces produites que l’arriéré de charges dû par la SCI postérieurement au jugement s’élève à la somme de 7 593,72 euros. Elle doit par conséquent être condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Une sommation de payer visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 fait partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. Les frais de mise en demeure doivent également être retenus dans la limite de 42 euros conformément au contrat de syndic.

Par ailleurs en ce qui concerne les frais de constitution de dossier pour l’huissier et d’avocat d’un montant de 350 euros chacun, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce. Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens.

La SCI La Grace d’Iris doit par conséquent être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 208,77 euros. Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires

La SCI La Grace d’Iris soutient qu’elle n’a pas manqué, sans raison valable, de s’acquitter régulièrement de ses charges, et qu’au contraire le syndicat est resté sourd à ses demandes de justification.

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code de procédure civile, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte des développements précédents que l’appelante a manqué de manière récurrente à son obligation de payer les charges, et force est de constater qu’elle ne justifie ses manquements par aucune raison précise. En outre, comme le fait valoir le syndicat, ses demandes d’explications étaient imprécises, alors que le détail des sommes dues était précisé dans les appels de fonds.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé sur ce point.

En revanche, le syndicat ne démontre pas que l’appelante a fait dégénérer en abus son droit de former un recours. il doit donc être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par l’appelante

La SCI soutient que l’acharnement du syndicat à demander sa condamnation au paiement de sommes indues constitue un abus qui lui a causé un préjudice consistant en un stress financier, du temps et un investissement afin de faire valoir ses droits, ainsi qu’une atteinte à sa réputation.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter sa demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société La Grace d’Iris, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI La Grace d’Iris.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la société La Grace d’Iris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Millenium', représenté par son syndic la société Foncia Marne-La-Vallée la somme de 84 euros au titre des frais de recouvrement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI La Grace d’Iris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 5] Bussy-Saint-Georges la somme de 7 593,72 euros au titre des charges impayées entre le 2 octobre 2022 et le 4 mars 2025, charges du 1er trimestres 2025 inclues ;

Condamne la SCI La Grace d’Iris à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 6] la somme de 208,77 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne la SCI La Grace d’Iris aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 6] la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE