Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 18 septembre 2025, n° 23/07830

TI Charenton-le-Pont 24 janvier 2023

CA Paris
Infirmation partielle 18 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Difficultés financières et reconnaissance de travailleur handicapé
La cour a constaté que la locataire avait apuré sa dette locative et a jugé que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué, ce qui justifie l'infirmation du jugement.
Accepté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, permettant ainsi à la locataire de régulariser sa situation.
Accepté
Apurement de la dette locative
La cour a constaté que la dette locative était soldée, entraînant le rejet des demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 18 sept. 2025, n° 23/07830
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/07830
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Charenton-le-Pont, 24 janvier 2023, N° 11-22-000265
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine TERRONIDanièle SPIELMANN
Parties :	S.A [ Adresse 7 ] [ Localité 9 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07830 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRBV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CHARENTON LE PONT- RG n° 11-22-000265

APPELANTE

Madame [V] [J]

née le 23 Avril 1972 à [Localité 5] (93)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/008267 du 14/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMÉE

S.A [Adresse 7] [Localité 9]

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 572 182 905

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Delphine TERRONI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9] (ayant pour nom commercial [Localité 9] Habitat) a donné à bail à Mme [V] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 1er décembre 2004 pour un loyer mensuel de 277,01 euros hors provision sur charges.

[Localité 9] Habitat a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mars 2022 pour un montant de 2803,51 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner Mme [V] [J] le 29 juillet 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont pour obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, outre les charges, jusqu’à son départ.

Citée par acte d’huissier signifié le 29 juillet 2022 par remise à l’étude, Mme [V] [J] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont a ainsi statué :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2004 dont les droits au bail ont été transmis par jugement du 29 septembre 2009 entre l’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 8], [Localité 9] habitat, et Mme [V] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mai 2022 ;

Dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Mme [V] [J] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne en conséquence à Mme [V] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9], [Localité 9] habitat, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne Mme [V] [J] à verser à l’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9], [Localité 9] habitat, la somme de 3 813,93 euros (décompte arrêté au 31 avril 2022), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 803,51 euros à compter du 16 mars 2022, sur la somme de 1 010,42 euros à compter du 29 juillet 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamne Mme [V] [J] à verser à l’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9], [Localité 9] habitat, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne Mme [V] [J] à verser à l’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9], [Localité 9] habitat, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val-de-Marne en aplication de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 25 avril 2023 par Mme [V] [J],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 mai 2025 par lesquelles Mme [V] [J] demande à la cour de :

A titre principal :

Infirmer le jugement du 24 janvier 2023 dans ses dispositions concernant l’acquisition de la clause résolutoire, le refus de délais suspensifs, la condamnation à libérer les lieux, l’expulsion, la condamnation au paiement d’un arriéré et d’une indemnité d’occupation et la condamnation à une indemnité au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau :

Débouter la société. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS ALFORT (dite MAISONS ALFORT HABITAT) de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, si la Cour confirmait les dispositions du jugement, concernant la condamnation provisionnelle, et l’acquisition de la clause résolutoire :

Y ajoutant :

Accorder à Madame [J] des délais pour apurer sa dette locative avant le 30 avril 2024, ou subsidiairement avant le 29 mai 2025,

Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date,

Constater que l’arriéré locatif a été soldé,

Dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

Rejeter la demande d’expulsion et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation présentée par 'ICF LA SABLIERE',

Débouter la société. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS ALFORT (dite MAISONS ALFORT HABITAT) de toutes ses autres demandes,

Laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel,

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mai 2025 aux termes desquelles la SA Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9] (ayant pour nom commercial [Localité 9] Habitat) demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement du 24 janvier 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHARENTON-LE-PONT ;

Y ajoutant,

CONDAMNER Madame [J] à régler la somme de 661,26 euros arrêtée au 07 mai 2025,

CONDAMNER Madame [J] aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [J] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, d’avoir ordonné son expulsion et de l’avoir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux. Elle sollicite qu’il lui soit accordé des délais de paiement rétroactifs avant le 30 avril 2024, ou subsidiairement avant le 29 mai 2025, la dette locative étant soldée, et qu’il soit soit dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. Elle fait valoir que la dette locative est due aux difficultés qu’elle a rencontrées (divorce, handicap, perte d’emploi, suspension de l’APL), mais qu’elle a bénéficié d’un effacement de dette et d’une suspension des mesures d’expulsion, qu’elle est désormais reconnue travailleur handicapé et a pu retrouver un emploi et ainsi solder la dette.

[Localité 9] Habitat sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [J] reste devoir la somme de 661,26 euros au 7 mai 2025, de sorte que le bail se trouve résilié et que la procédure d’expulsion peut reprendre.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

' I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

VIII.-Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture(…).

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (…)'.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 16 mars 2022, et la dette locative n’a pas été apurée dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement, de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mai 2022, et qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Toutefois, Mme [J] a déposé un dossier de surendettement incluant la dette locative, déclaré recevable le 11 avril 2023.

Par décision du 20 juin 2023, la commission de surendettement a imposé l’effacement des dettes de Mme [J], incluant la dette locative à hauteur de la somme de 5646,21 euros.

Il convient dès lors, conformément à l’article 24 VIII précité, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 20 juin 2023, soit jusqu’au 20 juin 2025.

Or, il résulte des pièces produites qu’à la date du 26 juin 2025, la dette locative était soldée, Mme [J] s’étant acquittée du paiement de l’échéance de mai 2025 d’un montant de 661,20 euros par chèque encaissé le 16 juin 2025.

Il convient dès lors, conformément aux dispositions de l’article 24 VIII, de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [J] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, demandes dont [Localité 9] Habitat sera déboutée.

Sur la dette locative

Mme [J] ayant apuré la dette locative, ainsi qu’il résulte du décompte arrêté au 26 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, il convient de débouter [Localité 9] Habitat de sa demande à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point, et de le débouter de sa demande d’actualisation de créance à hauteur de la somme de 661,26 euros arrêtée au 7 mai 2025, celle-ci ayant été soldée depuis lors.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La présente procédure s’étant avérée nécessaire pour que Mme [J] s’acquitte de sa dette locative en reprenant le paiement des loyers et charges courants en sus de l’effacement qui lui a été consenti, il convient de la condamner aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, et d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2004 dont les droits au bail ont été transmis par jugement du 29 septembre 2009 entre l’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 8], [Localité 9] habitat, et Mme [V] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mai 2022 ;

— condamné Mme [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 20 juin 2023, soit jusqu’au 20 juin 2025,

Constate qu’à cette date, la dette locative est soldée,

Constate que la clause résolutoire est dès lors réputée ne pas avoir joué,

Déboute la SA d’HLM L’Entreprise sociale pour l’habitat de [Localité 9] (ayant pour nom commercial [Localité 9] Habitat) de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Mme [V] [J] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,