RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13750 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGYU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE- RG n° 11-21-000584

APPELANT

Monsieur [T] [Y]

né le 30 Mars 1986 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

INTIMÉE

S.A. [Adresse 6]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 552 046 484

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Linda DERRADJI-DESLOIRE de l’AARPI JUDISIS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : 7

Ayant pour avocat plaidant, M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL-D’OISE, toque: 150 présent à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 30 juin 2015 et avenant du même jour, la SA Osica aux droits de laquelle vient la SA CDC habitat social, a donné en location à M. [K] [J] et Mme [V] [J] (M. et Mme [J]) un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], ainsi qu’un garage n°43 situé au niveau 2, à la même adresse. Cet appartement est situé dans un bâtiment qui a été livré en 2015.

Par contrat en date du 28 juillet 2015, la SA Osica aux droits de laquelle vient la SA CDC habitat social, a donné à bail à M. [T] [Y] et Mme [P] [Y] (M. et Mme [Y]) un appartement à usage d’habitation situé à la même adresse.

Enfin, par contrat du 13 juillet 2016, la SA Osica aux droits de laquelle vient la SA CDC habitat social, a donné à bail à M. [H] [I] un appartement à usage d’habitation situé à la même adresse.

Chacun des locataires a fait part au bailleur de désordres survenus dans leurs logements respectifs.

Par jugement rendu le 26 octobre 2018, le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné la SA Osica à effectuer plusieurs travaux sous astreinte dans le logement de M. et Mme [Y] (remise en état de l’installation de chauffage, de leur balcon concernant les éléments de sûreté, des fenêtres ainsi que du dispositif d’ouverture des volets).

Le 27 octobre 2019, le plafond de l’une des trois chambres de l’appartement loué à M.[T] [Y] s’est effondré.

M. [K] [J] et M. [H] [I] se sont également plaint d’infiltrations importantes dans leur logement respectif.

Saisi par M. [T] [Y], M. [K] [J] et M. [H] [I] par acte d’huissier de justice délivré le 29 mars 2021, par jugement contradictoire rendu le 30 mai 2022, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

— prononcé la disjonction des procédures initialement enrôlées sous le n°11 21-584 et dit qu’elles sont désormais réparties comme suit :

— l’affaire opposant M. [T] [Y] et la SA CDC habitat social, sous le n°11-21-584 ;

— l’affaire opposant M. [H] [I] et la SA CDC habitat social, sous le n°11-22-862 ;

— l’affaire opposant M. [K] [J] et la SA CDC habitat social, sous le n°11-22-863 ;

concernant M. [T] [Y],

— condamné la SA CDC habitat social à payer à M. [T] [Y] la somme de 13 664,49 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice matériel, déduction faite de la dette locative due par ce dernier à la SA CDC habitat social ;

— condamné la SA CDC habitat social à payer à M. [T] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— débouté M. [T] [Y] du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [T] [Y] de sa demande en liquidation de l’astreinte prononcée par jugement rendu le 26 octobre 2018 par le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne ;

— condamné la SA CDC habitat social à verser à M. [T] [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SA CDC habitat social de ses demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SA CDC habitat social aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2022, M. [T] [Y] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [T] [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il retient que la responsabilité du bailleur, la SA CDC habitat social, est engagée à son égard, en son principe ;

— infirmer le jugement querellé uniquement sur le quantum des indemnisations prononcées à son égard, en ce qu’il :

— condamne la SA CDC habitat social à lui payer la somme de 13 664,49 euros, en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice matériel, déduction faite de la dette locative due par lui à la SA CDC habitat social d’un montant de 8 592,63 euros au 22 septembre 2021 ;

— condamne la SA CDC habitat social à lui payer la somme de 1 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;

— condamne la SA CDC habitat social à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SA CDC habitat social de son appel incident ;

y faisant droit,

— condamner la SA CDC habitat social à lui payer la somme de 59 824,02 euros (soit 68 416,65 euros ' 8 592,63 euros par l’effet de la compensation avec l’arriéré locatif), en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice matériel ;

— condamner la SA CDC habitat social à lui payer la somme de 5 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;

en tout état de cause,

— condamner la SA CDC habitat social à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SA CDC habitat social aux entiers dépens de la présente procédure d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA CDC habitat social demande à la cour de :

— la recevoir en son appel incident ;

à titre principal,

— infirmer le jugement prononcé le 30 mai 2022, par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en ce qu’il la condamne à payer à M. [T] [Y] :

—  13 664,49 euros en réparation de son préjudice de jouissance et son préjudice matériel, déduction faite de la dette locative du par M. [T] [Y] à elle ;

—  1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens ;

— et la déboute de ses demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

en conséquence,

— débouter M. [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par elle et celles dues par M. [T] [Y] au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 14 408,09 euros ;

en tout état de cause,

— condamner M. [T] [Y] à lui régler la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [T] [Y] reproche à son bailleur qui était pourtant informé des désordres, de ne pas en avoir tiré les conséquences et de ne pas être intervenu pour en supprimer la cause, plus rapidement et plus efficacement. Il sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la responsabilité du bailleur, mais l’infirmation sur le quantum des sommes accordées, contestant le point de départ de la période d’indemnisation qu’il estime devoir être fixé à la date de l’entrée dans les lieux puisque l’humidité est établie dès le constat d’huissier dressé le 12 janvier 2018 et que le jugement précédent ne l’avait pas indemnisé de son trouble de jouissance. Il affirme également qu’il doit être indemnisé jusqu’à son départ effectif intervenu le 28 octobre 2020, date de la remise des clefs.

La SA CDC habitat social rétorque que les travaux qu’elle a été condamnée à exécuter par le jugement rendu le 26 octobre 2018 (date retenue par le premier juge pour démarrer la période d’indemnisation) ont été correctement réalisés. Elle admet que le dégât des eaux survenu le 27 octobre 2019 à l’occasion d’un orage résulte d’un défaut affectant la toiture terrasse de l’immeuble auquel elle prétend avoir remédié dans le délai requis, par des travaux commandés le 19 mars 2019 et terminés le 15 janvier 2020.

Concernant les travaux réparatoires effectués chez son locataire, elle affirme les avoir commandés le 22 janvier 2020, à l’issue de la suppression de la cause, mais qu’ils n’ont été réalisés que le 12 octobre 2020, en raison de l’obstruction de M. [T] [Y] qui a notamment refusé l’accès à son logement le 26 février 2020, date retenue par le juge des contentieux de la protection pour clore la période d’indemnisation.

Elle conteste enfin le calcul des préjudices notamment du préjudice de jouissance.

Sur ce,

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement.

En contrepartie, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L’étendue de l’obligation de délivrance est précisée par l’article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu : 'd’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus', et 'd’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués'.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Dans ces conditions, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut entraîner une réfaction de loyer.

Enfin selon l’article 1721 du même code : ' Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.'

Au regard de ces textes, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu’il a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu’il a eu connaissance des vices.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au regard de ces textes, la cour considère que c’est par des motifs exacts et pertinents qu’elle adopte que le juge initialement saisi a déclaré le bailleur responsable du préjudice subi par son locataire faisant droit partiellement à sa demande d’indemnisation.

Il y sera ajouté :

— qu’en application de l’article 1719 du code civil, il convient effectivement de retenir la responsabilité du bailleur à cause de manquements à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’entretien de sa toiture puisque ce dernier admet en effet (en page 10 de ses conclusions) que le dégât des eaux survenu le 27 octobre 2019 à l’occasion d’un orage résulte d’un défaut affectant la toiture terrasse de l’immeuble alors que ce toit avait déjà été mis sous bâche 18 mois auparavant en avril 2018 (cf. pièce 4 du locataire) et qu’il est d’ailleurs intervenu dès le lendemain de cet effondrement du plafond pour sécuriser les lieux et effectuer des travaux d’urgence, sachant que les travaux en toiture pour en supprimer la cause, n’ont cependant débuté qu’au mois de mars 2019 pour ne s’achever qu’au mois de janvier 2020, laissant perdurer les désagréments subis par leur locataire.

— qu’a contrario, sur la durée du préjudice et sur la date à compter de laquelle il doit être calculé,

. que la pièce 2 du locataire qui n’est qu’une capture d’écran de la liste des mails qu’il a envoyés entre le 16 novembre 2016 et le 5 janvier 2017, ne présente aucun intérêt et ne rapporte pas la preuve d’une mise en demeure adressée à la SA CDC habitat social dès cette époque ;

. que la mise en demeure adressée le 14 avril 2017 par le locataire à son bailleur qui ne porte que sur le caractère défectueux des menuiseries, ne le peut davantage ;

. que le document annoncé en pièce jointe à la nouvelle lettre de mise en demeure adressée le 23 avril 2018 n’est pas produit, ou alors s’il s’agit du procès-verbal d’huissier dressé le 12 janvier 2018, il n’établit pas une présence anormale d’humidité à cette date dans le logement litigieux, n’indiquant dans les parties communes, devant l’entrée, au plafond qu''une importante auréole d’humidité’ et 'des taches d’humidité également visibles sur le revêtement de sol’ ;

. que le jugement rendu le 26 octobre 2018 indemnise les locataires pour le trouble de jouissance subi en raison de l’insalubrité du logement par l’octroi de la somme de 7 000 euros, arrêtant un solde locatif par compensation à celle de 24 636 euros dû au bailleur (mois de septembre 2028 inclus),

et que ces observations conduisent donc la cour à confirmer le point de départ de la période d’indemnisation comme étant fixé à la date de ce jugement.

Sur la date de fin d’indemnisation, il est constant que les travaux en toiture ont été achevés et réceptionnés le 15 janvier 2020. Le refus du locataire de laisser l’entreprise mandatée accéder à son logement pour y faire les travaux réparatoires, caractérise un obstacle justifiant que l’indemnisation n’aille pas au-delà du 26 février 2020 (cf. pièces bailleur 23 : procès-verbal de constat 13 juillet 2020, pièce 21 : mail du 26 février 2020, pièce 24).

Par ailleurs la proposition de relogement formalisée par la SA CDC habitat social notamment au mois de novembre 2019, sans qu’une date ne soit cependant précisée, alors que des formalités (demande de logement social) restait à effectuer, ne peut pas davantage raccourcir la période d’indemnisation ainsi définie (cf. pièce 18 du bailleur), d’autant qu’il n’est pas établi que soit parvenue au locataire, ce qu’il conteste, cette proposition adressée par le bailleur à l’adresse litigieuse après l’effondrement qui l’avait forcé à la quitter.

Le montant de l’indemnisation est également confirmé en ce qu’il a calculé un préjudice de jouissance égale à 50 % du loyer entre le jugement rendu le 26 octobre 2018 et la date de l’effondrement du plafond un an plus tard, puis à 100% du loyer jusqu’au 26 février 2020, date à laquelle le locataire a refusé l’accès à son appartement, s’y ajoutant les nuitées de location, ce qui permet d’établir son montant à la somme de (3 907,86 + 2 605,24 + 3 195,66) 9 708,76 euros.

L’indemnisation de son préjudice matériel est également infirmé. Ses pièces 21 et 22 apporte en effet la preuve d’une dépense de 1 113,24 euros pour la location d’une voiture et d’une dépense de 1 214,40 euros de frais d’essence, ce qui porte son montant à la somme de 2 327,64 euros.

En revanche, en l’absence de lien de causalité entre les manquements avérés du bailleur et les vols d’effets personnels allégués ainsi que la perte de son emploi, le rejet des demandes de M. [T] [Y] de ces chefs sera également confirmé.

Enfin l’indemnisation de son préjudice moral sera justement évaluée à la somme de 2 500 euros par infirmation, au regard de ce que peut entraîner comme trouble, l’effondrement du plafond d’une des chambres de l’appartement causé par un défaut d’entretien de l’immeuble.

En conséquence, le montant total du préjudice s’établit à la somme totale de (9 708,76 + 2 327,64 + 2 500) 14 576,40 euros.

À l’inverse, la pièce 36 du bailleur qui n’est pas valablement critiquée par le locataire, permet d’établir sa dette locative à la date du départ du locataire à la somme de 14 408,09 euros (loyer d’octobre 2020 compris). Il convient cependant d’y retrancher des frais de contentieux décomptés d’un montant de (187,99 + 25 euros), ce qui porte le total à 14 195,10 euros.

Par compensation, il est donc dû au locataire la somme de (14 576,40 – 14 195,10) 381,30 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

Partie perdante, la SA CDC habitat social sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme en ses chefs critiqués, le jugement rendu le 30 mai 2022, sauf en ce qu’il a condamné la SA CDC habitat social aux dépens et au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SA CDC habitat social à payer à M. [T] [Y] la somme de 381,30 euros en réparation de ses préjudices, après compensation du solde locatif de 14 195,10 euros arrêté au terme du mois d’octobre 2020 compris, selon décompte du 22 septembre 2021,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la SA CDC habitat social supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,