Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

(n° 2025/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17771 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIO23

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2023 – Juge aux affaires familiales de [Localité 18] – RG n° 23/04177

APPELANTE

Madame [N] [O]

née le [Date naissance 11] 1954 à [Localité 22] (ANGOLA)

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par M^e Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1413

INTIMEES

Madame [F], [J] [B] veuve [H]

née le [Date naissance 12] 1960 à [Localité 21] (CONGO)

[Adresse 3]

[Localité 16]

Madame [C], [R] [H]

née le [Date naissance 8] 1991 à [Localité 23]

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentées par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabrina BARREAU, Avocat au Barreau de la Seine Saint -Denis

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand GELOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Céline DAZZAN, Président de chambre

M. Bertrand GELOT, Conseiller

M^me Marie Albanie TERRIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Céline DAZZAN, Président de chambre, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE':

[V] [H] et Mme [N] [O] ont contracté mariage, sans contrat préalable, le [Date mariage 10] 1976 à [Localité 20], alors République du Zaïre, à présent République démocratique du Congo.

Selon acte dressé par Me [W], notaire à [Localité 17] (93) en date du 28 juin 1985, les époux [X] ont acquis un bien immobilier sis à [Adresse 25] [Adresse 2], cadastré section D n° [Cadastre 9] pour une contenance de 29 ares 3 centiares, composé des lots n° 17 et [Cadastre 13].

Par ordonnance de non-conciliation du 30 octobre 2007, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny a':

Autorisé les époux à introduire l’instance';

Attribué à l’époux pour y fixer sa résidence provisoire la jouissance du domicile conjugal.

Par jugement du 24 juin 2008, le juge aux affaires familiales a prononcé le divorce des époux [X] pour altération définitive du lien conjugal.

[V] [H] a ensuite contracté mariage avec Mme [F] [B] devant l’officier de l’état civil de [Localité 24] le [Date mariage 14] 2009, sans contrat de mariage préalable.

Le [Date décès 7] 2019, [V] [H] est décédé à [Localité 18], laissant pour lui succéder':

Mme [F] [B], son conjoint survivant';

Mme [C] [H], née de son union avec Mme [F] [B].

Par assignation à jour fixe en date du 19 avril 2023, Mmes [F] [B] et [C] [H] ont fait citer Mme [N] [O] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny, et ont sollicité, au visa de l’article 815-5 du code civil, de':

Les autoriser à vendre le bien immobilier sis [Adresse 4] (93) cadastré section D n° [Cadastre 9] pour une contenance de 29 ares 3 centiares, composé des lots n° 17 et 258, entre 120'000 et 135'000 euros net vendeur hors la présence de Mme [N] [O]';

Dire et juger qu’elles pourront représenter l’indivision successorale dans l’ensemble des démarches nécessaires à la vente effective du bien immobilier précité (signature des mandats de vente, visites, signature des promesses de vente et actes authentiques de vente notamment)';

Dire et juger que le prix de vente sera consigné à la [19]';

Condamner Mme [N] [O] au paiement d’une somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens';

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire du 25 septembre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny a':

Autorisé Mmes [F] [B] et [C] [H] à vendre seules, sans l’accord de Mme [N] [O], le bien immobilier situé [Adresse 6] (93) cadastré section D n° [Cadastre 9] pour une contenance de 29 ares 3 centiares, composé des lots 17 et 258, au prix minimum net vendeur de cent vingt-sept mille cinq cents euros (127 500 euros) et à effectuer tous actes y afférents, nécessaires à la vente de ce bien (et notamment l’accès au bien, la réalisation des visites, y compris par l’intermédiaire d’une agence immobilière de son choix, la signature de tout mandat de vente correspondant au prix minimum net vendeur autorisé, le cas échéant, et de l’acte authentique de vente correspondant au prix minimum net vendeur)';

Condamné Mme [N] [O] aux dépens';

Débouté Mmes [F] [B] et [C] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Mme [N] [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 novembre 2023.

Mmes [F] [B] et [C] [H] ont constitué avocat le 29 novembre 2023.

Le 18 décembre 2023, Mme [N] [O] a remis au conseiller de la mise en état et notifié une demande d’ouverture d’une médiation.

Le 20 décembre 2023, Mmes [F] [B] et [C] [H] ont remis et notifié un courrier informant de leur refus d’entreprendre une médiation.

Mme [N] [O] a remis et notifié ses premières conclusions d’appelante le 31 janvier 2024.

Mmes [F] [B] et [C] [H] ont remis et notifié leurs premières conclusions d’intimées le 9 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante remises et notifiées le 24 juillet 2025, Mme [N] [O] demande à la cour de':

Annuler la décision rendue par le juge aux affaires familiales pour défaut de compétence d’attribution, la demande d’autorisation d’un indivisaire fondée sur l’article 815-5 du code civil relevant de la compétence du tribunal';

Infirmer et réformer le jugement du 25 septembre 2023 en':

Annulant l’autorisation de vente accordée à Mme [F] [B] et Mme [C] [H], sur le bien situé à [Adresse 26]';

Statuant à nouveau,

Ordonner une vente amiable avec le respect de la règle de l’unanimité fixée par l’article 815-3 alinéa 3 du code civil qui requiert le consentement de tous les indivisaires';

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la cour devait confirmer l’autorisation de vente accordée aux consorts [G], il est demandé à la cour de':

Désigner tel expert avec pour mission d’évaluer le bien immobilier sis [Adresse 5] et de fixer son prix aussi bien à la vente qu’à la location';

En tout état de cause,

Débouter les intimées de toutes leurs demandes, fins et conclusions';

Condamner Mme [F] [B] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamner Mme [F] [B] et Mme [C] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par M^e Denise Betchen, avocat au barreau de Paris.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimées remises et notifiées le 26 août 2025, Mmes [F] [B] et [C] [H] demandent à la cour de':

Débouter Mme [N] [O] de son appel et de toutes ses demandes, fin et conclusions';

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 25 septembre 2023';

Y ajoutant,

Condamner Mme [N] [O] au paiement d’une somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION':

Sur la demande d’annulation du jugement du 25 septembre 2023':

Mme [O] demande en premier lieu à la cour, à titre principal, d’annuler le jugement dont appel, pour défaut de compétence d’attribution.

Elle considère que la demande d’autorisation d’un indivisaire fondée sur l’article 815-5 du code civil, qui autorise un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coindivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun, relève de la seule compétence du tribunal et non du juge aux affaires familiales, en l’absence de toute urgence sur la mise en péril de l’intérêt commun.

Les intimées estiment au contraire que le juge aux affaires familiales, qu’elles ont saisi sur le fondement de l’article 815-5 du code civil compte tenu de la mise en péril de l’intérêt commun résultant de l’augmentation des dettes générées par le bien indivis, était pleinement compétent pour statuer.

Réponse de la cour':

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Par ailleurs, selon l’article 901 du même code, la déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité, notamment : (…)

6° L’objet de l’appel en ce qu’il tend à l’infirmation ou à l’annulation du jugement ;

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement.

En l’espèce, «'l’objet/portée de l’appel'» figurant dans la déclaration d’appel déposée le 3 novembre 2023 par Mme [O] tend à l’infirmation des chefs du jugement, mais nullement à l’annulation de ce dernier.

Dès lors, en application des articles 562 et 901 du code de procédure civile susvisés, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de Mme [O] en annulation du jugement entrepris.

Sur la demande d’infirmation de l’autorisation donnée à Mmes [H] de vendre seules le bien indivis':

Le premier juge, se fondant sur l’article 815-5 du code civil, a autorisé Mmes [F] et [C] [H] à vendre seules le bien immobilier indivis, au prix minimum net vendeur de 127 500 euros, aux motifs que le refus de Mme [O] de vendre le bien était démontré et qu’au regard des nombreux impôts et charges impayés, ce refus de vendre mettait en péril l’intérêt commun.

Mme [O] demande l’infirmation de ce chef afin que soit ordonnée une vente amiable de l’appartement indivis de [Localité 24], respectant la règle de l’unanimité fixée par l’article 815-3 alinéa 3 du code civil qui requiert le consentement de tous les indivisaires.

Elle considère qu’elle n’a pas opposé un refus au projet de vente et n’a pas fait preuve de carence ni d’inertie pour y résister, puisqu’elle n’a eu de cesse de solliciter Mmes [H] pour faire visiter le bien par un professionnel de l’immobilier afin de l’évaluer, ce que ces dernières ont refusé.

Par ailleurs, elle soutient que la mise en péril de l’intérêt commun n’est pas démontrée, que Mmes [H], qui occupent le bien indivis, ne produisent aucune preuve de leurs allégations sur leurs situations personnelles obérées, alors qu’elles ne versent aucun loyer ni indemnité, et qu’elles n’invoquent pas la nécessité de s’acquitter du paiement de droits au titre de la succession d'[V] [H], alors qu’elle-même continue de s’acquitter des taxes d’habitation et foncière sur le bien indivis auquel elle n’a pas accès.

Elle ajoute que l’autorisation judiciaire fondée sur l’article 815-5 susvisé doit porter sur un projet de vente précis, alors que celle que le tribunal a accordée à Mmes [H] est d’ordre général, laissant tous pouvoirs à ces dernières sans rendre compte à quiconque.

A titre subsidiaire, si la cour n’annule pas l’autorisation de vendre accordée à Mmes [H], Mme [O] sollicite une mesure d’expertise sur la valeur actualisée de vente et la valeur locative de l’appartement de 4 pièces, dont le prix fixé par le tribunal a été sous-évalué, à moins que le bien ait été gravement détérioré en raison du défaut d’entretien des occupantes.

Mmes [H] répondent qu’elle souhaitent que le bien indivis soit mis en vente dans les plus brefs délais compte tenu des nombreuses dettes à la suite du décès d'[D] [H], dont celle au titre de l’organisme prêteur de 5 079 euros, la dette due au titre des impôts de 5 160,75 euros et la dette de charges de copropriété de 15 081,58 euros.

Elles déclarent que l’augmentation prévisible de la dette à l’égard du syndicat des copropriétaires conduira à une vente par adjudication du bien dans des conditions particulièrement défavorables pour l’indivision.

Elles contestent les dires de Mme [O], en expliquant qu’elles n’ont cessé de proposer à cette dernière, sans succès, la vente amiable du bien, que la proposition d’acquisition, qui était sur le point d’aboutir moyennant une négociation sur le prix, a échoué par le seul silence qu’a adopté Mme [O] pour la suite des pourparlers, et qu’elles participent également, contrairement aux dires de cette dernière, aux charges et impôts sur le bien indivis.

Réponse de la cour':

Aux termes de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

En l’espèce, sur le refus de Mme [O], il résulte des différents constats et échanges versés aux débats, notamment avec l’assureur et le notaire, et dont le premier juge a fait état, que Mme [O] n’a jamais répondu, en particulier au cours de l’année 2022, aux différentes propositions qui lui ont été faites pour la vente du bien indivis.

Il est également établi que Mme [O], qui ne réside plus dans le bien indivis depuis 1987, ne démontre pas la volonté qu’elle allègue de faire visiter le bien par un professionnel de l’immobilier en vue d’une vente amiable antérieurement au jugement ayant autorisé Mmes [H] à vendre seules ce bien.

Mmes [H] ont donc bien été confrontées au refus de Mme [O], indivisaire, caractérisé par sa volonté de ne pas accepter les propositions de vendre amiablement l’appartement indivis.

Sur la mise en péril de l’intérêt commun, il est établi, au vu des pièces versées par les intimées, mais aussi de celles de l’appelante, que de nombreuses procédures, dont des mises en demeure et des saisies, ont été engagées à l’encontre des parties, en particulier par le syndicat des copropriétaires et par l’administration fiscale, pour le recouvrement forcé des impayés résultant des charges et impôts locaux relatifs au bien indivis.

Ainsi que l’a constaté le premier juge, ces dettes témoignent de l’incapacité des indivisaires à s’organiser pour faire face à l’ensemble des charges, dont l’aggravation met en difficulté tous les indivisaires.

En conséquence, le refus de Mme [O] de vendre amiablement le bien immobilier indivis met en péril l’intérêt commun au sens de l’article 815-5 du code civil et justifie l’autorisation de vendre accordée.

Sur le prix de vente minimum du bien indivis, le premier juge s’est à juste titre fondé sur la moyenne des deux avis de valeur de professionnels de l’immobilier produits par Mmes [H] pour soumettre l’autorisation de vendre au prix minimum net vendeur de 127 500 euros.

Il convient toutefois de prendre en compte l’évolution des prix intervenue dans le secteur considéré depuis 2022, ne dépassant pas en général un taux de 3'%, et de retenir en conséquence la valeur haute des évaluations alors délivrées, soit le prix minimum de 135 000 euros net vendeur, l’intérêt des indivisaires étant au demeurant de vendre le bien aux meilleures conditions financières.

Sur les demandes accessoires'

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O], qui succombe en ses demandes devant la cour, sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant par ailleurs confirmé quant à la charge des dépens de première instance.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens'; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

'

Compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront en conséquence déboutées de leurs demandes et le jugement sera sur ce point confirmé pour les demandes en première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par décision contradictoire en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de Mme [N] [O] d’annuler la décision rendue par le juge aux affaires familiales pour défaut de compétence d’attribution ';

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 25 septembre 2023 en ce qu’il a autorisé la vente au prix minimum net vendeur de cent vingt sept mille cinq cents euros (127 500 euros)';

Statuant à nouveau':

Autorise Mmes [F] [B] et [C] [H] à vendre seules, sans l’accord de Mme [N] [O], le bien immobilier situé [Adresse 6] (93) cadastré section D n° [Cadastre 9] pour une contenance de 29 ares 3 centiares, composé des lots 17 et 258, au prix minimum net vendeur de cent trente cinq mille euros (135 000 euros) et à effectuer tous actes y afférents, nécessaires à la vente de ce bien (et notamment l’accès au bien, la réalisation des visites, y compris par l’intermédiaire d’une agence immobilière de son choix, la signature de tout mandat de vente correspondant au prix minimum net vendeur autorisé, le cas échéant, et de l’acte authentique de vente correspondant au prix minimum net vendeur)';

Confirme le jugement pour le surplus de ses chefs dévolus à la cour';

Condamne Mme [N] [O] aux dépens d’appel';

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,