Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 18 décembre 2025, n° 25/06157

TGI 31 octobre 2024

CA Paris
Confirmation 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'infiltrations d'eau
La cour a jugé que la demande d'expertise n'était pas nouvelle et tendait aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, ce qui justifie son acceptation.
Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que la responsabilité du syndicat était contestée et que le juge des référés ne pouvait trancher cette question, justifiant le rejet de la demande.
Rejeté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a confirmé que la SCI Danjou, partie perdante, devait supporter les dépens et les frais irrépétibles, justifiant le rejet de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 18 déc. 2025, n° 25/06157
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/06157
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 31 octobre 2024, N° 24/52083
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoit MENUELJean-François LOUISOlivier DOUEK
Cabinet(s) :	CORTENSCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET
Parties :	S.C.I. SCI DANJOU c/ LEMONADE INSURANCE N.V., LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES AMIRAUTE XV

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06157 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLDQ4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/52083

APPELANTE

S.C.I. SCI DANJOU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-François LOUIS de la SCP SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452

INTIMÉES

LEMONADE INSURANCE N.V., société néerlandaise prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoit MENUEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0456

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES AMIRAUTE XV, représenté par son syndic la S.A.R.L. CONSORTIUM IMMOBILIER EUROPEEN (CIME), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La sci Danjou est propriétaire d’un studio loué situé au rez-de-chaussée du bâtiment 4 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 5].

Se prévalant de l’existence d’infiltrations en provenance de la façade de l’immeuble, par exploits des 14 et 20 mars 2024, la sci Danjou a fait assigner le syndicat des copropriétaires Amirauté XV, représenté par son syndic la société Cime, et la société Lemonade N.V devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Ordonner au syndicat des copropriétaires Amirauté XV d’exécuter les travaux d’étanchéité du mur de façade de l’immeuble aux droits du lot de la sci Danjou sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Condamner le syndicat des copropriétaires Amirauté XV au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de provision ;

Condamner le syndicat des copropriétaires Amiraute XV au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 31 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Dit n’y avoir lieu à ordonner un sursis à statuer ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la sci Danjou ;

Condamné la sci Danjou à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble une indemnité de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Danjou à payer à la société Lemonade Insurance N.V la somme de 1. 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la sci Danjou aux dépens d’instance ;

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 26 mars 2025, la sci Danjou a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 octobre 2025, la sci Danjou demande à la cour, de :

Déclarer l’appel recevable et fondé,

Infirmer l’ordonnance du 31 octobre 2024 en ce qu’elle a refusé le sursis à statuer, dit n’y avoir lieu à référé et condamné la sci Danjou aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Désigner tel expert qu’il appartiendra avec mission d’accéder aux lieux litigieux, de déterminer l’origine et la cause des infiltrations, leur importance et leur durée ou leur fréquence, donner son avis sur la nature et le coût des travaux de réfection à effectuer tant sur les parties communes que sur les parties privatives et fournir tous éléments d’appréciation du préjudice subi ;

Mettre à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires Amiraute XV et de la société Lemonade Insurance NV les frais de la mesure d’instruction ordonnée ;

Les condamner in solidum au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose qu’elle dispose de l’action directe à l’encontre de l’assureur de son locataire et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de plein droit. Elle précise que les infiltrations litigieuses sont incontestables, de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’apprécier l’existence d’une contestation. Elle ajoute que ces infiltrations se poursuivent nonobstant le ravalement intervenu et qu’il convient dans ces conditions d’ordonner une mesure d’instruction dont les frais seront à charge des intimés in solidum. Elle soutient que la demande tendant à voir ordonner une telle mesure d’instruction n’est pas nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins, à savoir la réparation d’un désordre. Elle fait valoir que la question de la carence du syndic n’entre pas dans le litige.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 août 2025, le syndicat des copropriétaires Amiraute XV demande à la cour, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire de la sci Danjou ;

A titre subsidiaire,

Débouter la sci Danjou de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Confirmer l’ordonnance du 31 octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

Condamner la sci Danjou au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la sci Danjou aux entiers dépens.

Il expose notamment que la demande d’expertise formée en appel par la sci Danjou est irrecevable car nouvelle. A titre subsidiaire, il soutient que l’ordonnance entreprise devra être confirmée en ce que les assertions de la sci Danjou ne sont étayées par aucun élément de nature à établir que les infiltrations proviendraient de la façade de l’immeuble.

Il fait valoir que la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeubles) est opposable à l’appelante qui s’est substituée à son locataire et que le syndic n’avait aucune obligation de procéder à une recherche de fuite. Il précise que les reproches formés par la sci Danjou s’inscrivent dans le cadre de nombreuses contestations d’assemblées générales et indique qu’une expertise ne serait pas justifiée alors que l’appelante et son locataire n’ont pas jugé utile de procéder à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 août 2025, la société Lemonade Insurance N.V demande à la cour de :

Déclarer les demandes de la sci Danjou irrecevables ;

A titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance de référé du 31 octobre 2024 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la sci Danjou ;

Plus subsidiairement, mettre la société Lemonade Insurance N.V hors de cause ;

A titre infiniment subsidiaire, dire que les frais d’expertise seront mis à la charge de la sci Danjou, demanderesse ; la débouter de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

En tout état de cause, condamner la sci Danjou à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Débouter la SCI Danjou du surplus de ses demandes.

Elle expose que la demande d’expertise formée en appel est nouvelle et ne peut être considérée comme tendant aux mêmes fins que la demande initiale, de sorte qu’elle est irrecevable. Subsidiairement, elle soutient qu’elle n’est pas assureur du syndicat des copropriétaires mais seulement de M. [X], locataire du studio loué par la sci Danjou, qui n’est pas partie à l’instance, de sorte que sa garantie ne peut être mobilisée au titre de dommages causés aux parties communes. La demande d’expertise n’est pas fondée en outre, alors qu’elle est inutile et qu’aucun élément ne permet d’affirmer que les infiltrations se poursuivent. A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que les frais d’expertise devront être mis à la charge de l’appelante, qui a seule intérêt à voir une telle mesure ordonnée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 octobre 2025.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande d’expertise

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 de ce code déclare que ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 dudit code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les juges doivent rechercher, au besoin d’office, si une demande ne constitue pas l’accessoire, la conséquence ou le complément de celles présentées en première instance.

D’une manière générale, doit être considérée comme nouvelle la prétention dont l’objet est de substituer en appel un droit différent de celui dont on s’est prévalu en première instance.

Au cas présent, la sci Danjou a sollicité du premier juge, outre une demande de sursis à statuer, qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires Amirauté XV d’exécuter des travaux d’étanchéité du mur de façade de l’immeuble sous astreinte.

Elle forme en cause d’appel une demande d’expertise tendant à voir « déterminer l’origine et la cause des infiltrations, leur importance, leur durée ou leur fréquence, donner son avis sur la nature et le coût des travaux de réfection tant sur les parties communes que sur les parties privatives ».

Ainsi, la demande d’expertise est destinée à établir le bien-fondé de des prétentions formulées par la sci Danjou devant le premier juge, tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires Amirauté XV d’exécuter les travaux d’étanchéité du mur de façade.

Dans ces conditions, elle tend aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge et n’est pas nouvelle.

Cette fin de non-recevoir doit être rejetée.

Sur le fond du référé

Sur la demande de sursis à statuer

La sci Danjou demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures l’infirmation de l’ordonnance rendue en ce qu’elle a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’achèvement des travaux de ravalement et du constat qu’il a été mis fin aux désordres mais n’étaye pas cette demande, de sorte que l’ordonnance entreprise ne peut qu’être confirmée de ce chef.

Sur la mesure d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque au soutien de sa demande d’expertise puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais il doit toutefois justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués.

Au cas présent, il est constant que :

La sci Danjou a signalé au syndic au mois de décembre 2023 que des infiltrations d’eau se manifestaient au plafond du studio loué les jours de pluie,

L’entreprise GIS, spécialisée dans la recherche de fuite a établi le 20 février 2024 un rapport, écartant l’existence de désordres en provenance des canalisations privatives de l’appartement situé au-dessus du lot de la sci Danjou au profit d’infiltration provenant des fenêtres de ce studio, notamment par leurs joints,

Le ravalement de l’immeuble est intervenu, ce que les parties ne discutent pas mais la sci Danjou indique que les infiltration se poursuivent.

Toutefois, ces éléments ne démontrent pas l’existence d’infiltrations d’eau récentes et depuis le ravalement auquel il a été procédé, leur persistance, ce alors même que précédemment à ce ravalement, l’existence de désordres en provenance de la façade n’était pas établie.

Ainsi, il ne découle pas de ces différents éléments que la plausibilité de l’existence d’infiltrations d’eau en provenance de la façade et de leur persistance soit établie et donc, de la légitimité d’ordonner une expertise judiciaire afin d’en identifier le cas échéant l’origine et les travaux nécessaires à la remise en état.

Dans ces conditions, la demande de la sci Danjou tendant à voir ordonner une mesure d’instruction sera rejetée.

Sur la demande tendant à qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires Amirauté XV d’exécuter des travaux d’étanchéité du mur de façade de l’immeuble sous astreinte

La sci Danjou sollicite en cause d’appel et aux termes du dispositif de ses dernières écritures que l’ordonnance rendue soit infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande mais n’étaye pas cette demande qui ne peut être que rejetée.

De surcroît, c’est à bon droit que le premier juge a estimé, que la responsabilité imputée au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 se heurte à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef également.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.

La sci Danjou, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux intimés, chacun, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable la demande d’expertise formée par la sci Danjou,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise formée par la sci Danjou,

Rejette les autres demandes,

Condamne la sci Danjou aux dépens d’appel,

Condamne la sci Danjou à payer au syndicat des copropriétaires Amirauté XV et à la société Lemonade insurance N.V, chacun, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE