Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 25 juin 2025, n° 21/05712

CA Paris
Confirmation 25 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Connaissance des droits suite au rapport d'expertise
La cour a estimé que le point de départ du délai de prescription est le jour où le dommage a été constaté, et non le jour où les appelants ont eu connaissance de l'étendue de leurs droits.
Accepté
Dommage causé par la société Reseda
La cour a confirmé que les dommages avaient été constatés plus de cinq ans avant l'assignation, ce qui rendait l'action des appelants prescrite.
Rejeté
Droit à réparation des préjudices subis
La cour a rejeté cette demande en raison de la prescription de l'action, confirmant que les préjudices avaient été constatés plus de cinq ans avant l'assignation.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de perte
La cour a décidé de condamner in solidum les appelants aux dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une somme à la société intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de la perte de l'instance par les appelants.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 25 juin 2025, n° 21/05712
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/05712
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Edmond FROMANTINNathalie BUNIAKMarie-Laure PAGES DE VARENNE
Cabinet(s) :	SCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 6 ] c/ S.C.I. SAO Société

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05712 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDLVC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 20] – RG n° 19/06272

APPELANTS

Madame [H] [O] [S]

[Adresse 6]

[Localité 19]

Madame [G] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 19]

Madame [J] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 19]

Monsieur [U] [F]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [D] [F]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 6]

[Localité 19]

Madame [I] [N]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Monsieur [C] [K]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Madame [B] [A]

[Adresse 11]

[Localité 17]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6]

[Localité 19] représenté par son syndic le Cabinet AVENTIN, SAS immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 520 833 872

C/O Cabinet AVENTIN

[Adresse 14]

[Localité 15]

S.C.I. SAO Société

Civile Immobilière immatriculée au RCS de [Localité 20], sous le numéro 508 332 145

[Adresse 6]

[Localité 19]

TOUS Représentés par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260

INTIMEE

S.C. [Localité 21] RESEDA

société civile de construction vente immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 517 868 428

C/O Constructa Promotion

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant : M^e Marie-Laure PAGES DE VARENNE de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, toque : P015, suppléante de Me [T] [W], en retraite, S

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre,

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile de construction vente [Localité 21] Reseda a réalisé la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 23 juin 2011, elle a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire à titre préventif.

Par ordonnance du 13 septembre 2011, le juge des référés a désigné Mme [P] [E] pour procéder à l’expertise sollicitée.

L’expert a déposé un rapport en l’état le 18 mai 2018 indiquant notamment que les travaux réalisés par la société [Localité 21] Reseda au [Adresse 4] ont causé des désordres à l’immeuble voisin situé [Adresse 6].

Par acte d’huissier du 9 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité ainsi que Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. [F], Mme [F], M. [L], Mme [N], la société civile immobilière SAO, M. [K] et Mme [A] ont fait assigner la société [Localité 21] Reseda devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement du 22 février 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. [F], Mme [F], M. [L], Mme [N], la société SAO, M. [K] et Mme [A] irrecevables en leur action,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce,

— condamné in solidum les parties demanderesses aux dépens.

Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. [F], Mme [F], M. [L], Mme [N], la société SAO, M. [K] et Mme [A] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 mars 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 21 juin 2021 par lesquelles Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. et Mme [F], M. [L], Mme [N], M. [K], Mme [A], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] et la société SAO, appelants, invitent la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— infirmer dans son intégralité le jugement du 22 février 2021 du tribunal judiciaire de Créteil,

statuant à nouveau,

— condamner la société [Localité 21] Reseda à payer :

la somme de 5 137 euros TTC au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

la somme de 4 086,50 euros TTC à Mme [S],

la somme de 4 086,50 euros TTC à Mme [G] [Y],

la somme de 4 086,50 euros TTC à M. [F] et à Mme [F],

la somme de 4 152,50 euros TTC à M. [L] et à Mme [N],

la somme de 4 499 euros TTC et la somme de 1 779,72 euros à Mme [J] [Y],

la somme de 649 euros à M. [K] et à Mme [A] ,

la somme de 15 899,40 euros TTC à la société SAO,

la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

la somme de 6 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société [Localité 21] Reseda de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société [Localité 21] Reseda aux dépens qui seront avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2021 par lesquelles la société [Localité 21] Reseda, intimée, invite la cour, au visa des articles 1240 et 2224 du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé irrecevable comme prescrite l’action engagée suivant assignation en date du 9 août 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la société SAO, M. [K], Mme [A], Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. [F], Mme [F], M. [L] et Mme [N],

subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la société SAO, M. [K], Mme [A], Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. [F], Mme [F], M. [L] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, en toutes fins qu’elles comportent,

en tout état de cause,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la société SAO, M. [K], Mme [A], Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. [F], Mme [F], M. [L] et Mme [N] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de l’action

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires allèguent que ce n’est qu’à la suite du dépôt du rapport d’expertise le 18 mai 2018 qu’ils ont pu connaître l’étendue de leurs droits et des demandes qu’ils pouvaient effectuer devant le tribunal, d’autant que tant que le chantier était en cours la SCI [Localité 21] Reseda avait la possibilité d’effectuer les travaux ou d’indemniser les occupants de l’immeuble. Ils soutiennent ainsi que le dommage est la non-réalisation des travaux réparatoires et leur non-indemnisation par la société [Localité 21] Reseda, malgré plusieurs tentatives amiables. Ils expliquent que le syndicat, à la demande de l’expert, a fait établir des devis, que l’expert les a commentés et que c’est donc bien par le dépôt du rapport que le syndicat a connu le montant exact des sommes dues par la société [Localité 21] Reseda.

La société [Localité 21] Reseda soutient que les désordres subis et dont les appelants demandent réparation ont été constatés plus de cinq ans avant l’assignation en justice, c’est-à-dire avant le 9 août 2014. Elle allègue que les «faits» visés par l’article 2224 du code civil sont ceux dont procède le droit à réparation, et ne peut être le refus par elle d’indemniser les victimes.

Sur ce,

L’article 2224 du code civil dispose : «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.»

Contrairement à ce que soutiennent le syndicat et les copropriétaires, il résulte de ces dispositions que le point de départ du délai de prescription est non pas le jour où le titulaire d’un droit a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’étendue de ses droits, mais le jour où il a connu où aurait dû connaître le fait, en l’espèce dommageable, ayant généré à son profit des droits, en l’espèce un droit à réparation ou indemnisation.

Ils sont par conséquent mal fondés à soutenir que le jour du dépôt du rapport d’expertise, en ce qu’il apporte des données chiffrées sur la réparation de leur préjudice, constitue le point de départ du délai de prescription.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’ils prétendent, le fait générateur est bien le dommage causé à leurs biens, et non pas le refus de la SCI [Localité 21] Reseda de les indemniser ou d’effectuer les travaux de réparation.

IL est constant que par ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2011 à la demande de la SCI [Localité 21] Reseda, une expertise a été ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] était partie à la procédure en qualité d’intimé.

Il est donc incontestable, et il n’est pas contesté, que le syndicat des copropriétaires a reçu les notes aux parties adressées par l’expert.

Le premier juge a justement exposé les éléments suivants :

«En l’espèce, dans une note aux parties établie le 26 juillet 2012, l’expert relève des fissures sur le mur de l’immeuble situe [Adresse 7] [Localité 25] [Adresse 24] en limite de la propriété situé au [Adresse 5]. Dans les locaux de la SCI SAO, il constate également des fissures et un « frisement » de la peinture. Il note également une détérioration de la terrasse construite par Monsieur [M] de la SCI SAO et un effondrement du jardin en deux points.

Dans une note aux parties du 17 juillet 2013, l’expert relève des traces d’infiltrations d’eau, du carrelage fendu ainsi qu’une aggravation de certaines fissures dans les locaux de la SCI SAO.

Dans une note aux parties du 31 octobre 2013, il mentionne divers désordres dans les appartements occupes par Madame [J] [R], Madame [G] [Y], Monsieur [F] et de Madame [S]. En outre, dans la même note, il fait état de traces d’humidité sur la façade de l’immeuble côté rue et des appuis de fenêtres cassés sur la façade côté cour.

Ainsi, les dommages subis par la SCI SAO, Madame [J] [Y], Madame [G] [Y], Monsieur et Madame [F], Madame [S] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] se sont révélés en 2012 et 2013 soit plus de cinq ans avant l’acte introductif d’instance. Pour ce qui est des autres demandeurs, il n’est pas contesté que les dommages qu’ils subissent ont été constatés avant le 9 août 2014 soit, là encore, plus de cinq ans avant la délivrance de 1'assignation.»

Il est indifférent que le chiffrage des préjudices ait été proposé par l’expert dans son rapport final, alors que rien n’interdisait aux appelants de solliciter des devis avant que l’expert leur en face la demande.

Il est également indifférent que les appelants aient présenté des demandes de règlement amiable en juillet et octobre 2018, celles-ci n’ayant pas d’effet interruptif ou suspensif de prescription.

Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat et des copropriétaires irrecevables comme étant prescrite.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10], Mme [S], Mme [G] [Y], Mme [J] [Y], M. et Mme [F], M. [L], Mme [N], la SCI SAO, M. [K] et Mme [A] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société [Localité 21] Reseda la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE