[C] [I]

S.C.I. FRA BCD

C/

[X] [R]

S.E.L.A.R.L. AJRS

S.C.I. JPM

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 23/00303 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GENP

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 31 janvier 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 17/02383

APPELANTS :

Monsieur [C], [W], [O] [I]

né le 29 Août 1957 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.C.I. FRA BCD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par M^e Anne-Line CUNIN, membre de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

INTIMÉS :

Monsieur [X] [R]

né le 13 Mai 1958 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 113

S.E.L.A.R.L. AJRS Représentée par Maître [U] [Y] ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI CODOSSO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

S.C.I. JPM

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-François MERIENNE, membre de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 83

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, et Cédric SAUNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Leslie CHARBONNIER, conseiller ayant assisté aux débats, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI Codosso, ayant pour co-gérant associé M. [X] [R], et la SCI FRA BCD, ayant pour gérant associé M. [C] [I], étaient copropriétaires respectivement des lots n°1 et n°2 dans un ensemble immobilier sise [Adresse 9] à [Localité 12], cadastré section AI n° [Cadastre 7] pour 3 220 m², ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété du 11 juillet 2006.

La SCI Codosso y exploitait un magasin sous l’enseigne « La Chaise à porteurs » tandis que la SCI FRA BCD donnait à bail le lot n°2 à des sociétés exploitant sous les enseignes « Cuisines Plus » et Ixina.

MM. [R] et [I] ont envisagé de réaliser des extensions de part et d’autre du bâtiment. Le 15 mars 2007, M. [N] [D], architecte, s’est vu confier une mission complète de maîtrise d''uvre. Il a réalisé les études demandées allant jusqu’à la réalisation du dossier de permis de construire.

Le projet, mis un temps en sommeil, a été réactivé en 2012.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2012 de la copropriété [Adresse 9] à [Localité 12], la résolution suivante a été approuvée à l’unanimité des copropriétaires :

'Résolution numéro 01 : Autorisation éventuelle des copropriétaires pour l’agrandissement des locaux existants, au moyen de la constitution de 2 nouveaux lots :

[…]dans le cadre du développement des activités existantes, il est envisagé d’agrandir les locaux bâtis, en autorisant la création de deux nouveaux lots :

' un lot (2 bis) qui portera le n° trois (3) qui sera implanté selon plan ci-joint du côté ouest, pour une superficie d’environ 201 m², qui sera édifié aux frais de la SCI FRA BCD et qui se trouvera par conséquent appartenir à ladite SCI FRA BCD,

— un lot (1 bis) qui portera le n° quatre (4) qui sera implanté selon plan ci-joint du côté est pour une superficie d’environ 327 m², qui sera édifié aux frais de : M. [C] [I] et M. [X] [R], à chacun pour moitié (1/2) ou 50 % ou à toute personne morale (SCI) pouvant se substituer auxdites personnes physiques et dans laquelle les 2 personnes physiques seront associées dans les mêmes proportions et qui se trouvera appartenir par conséquent à chacun de M. [C] [I] et M. [X] [R] pour 50 % ou en totalité à la personne morale dans laquelle Messieurs [I] et [R] seront associés pour chacun moitié.'

La SCI Codosso a vendu son bien immobilier le 30 août 2014 à la SCI JPM.

L’acte de vente mentionnait :

'Le vendeur déclare :

— qu’aucun syndic ne gère la copropriété,

— qu’il n’y a jamais eu d’assemblée générale des copropriétaires,

— qu’il n’y a pas d’appel de charge,

— que le lot est assuré par les soins du vendeur,

— qu’aucun travaux ne sont actuellement envisagés,

— qu’en cas de besoin les copropriétaires se rencontrent de manière très informelle,

— et qu’il n’y a eu aucune prise de décision formelle collective depuis la création de la copropriété.'

M. [I] s’est, par suite, rapproché des deux gérants de la SCI JPM afin d’engager les travaux d’extensions prévus.

Des échanges sont intervenus entre les parties mais aucune solution ne s’est dégagée de sorte que par actes des 22 juin et 31 juillet 2017, la SCI FRA BCD et M. [I] ont fait assigner respectivement la SCI JPM et la SCI Codosso, 'représentée par son gérant en exercice', devant le tribunal de grande instance de Dijon afin d’obtenir, à titre principal, la condamnation de la SCI JPM à exécuter la délibération de l’AGE des copropriétaires du 21 mars 2012 consistant à effectuer les travaux de construction d’une extension avec création d’un lot 1bis et, à titre subsidiaire, la condamnation in solidum de la SCI Codosso et la SCI JPM à leur payer une somme de 337 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 975 euros en remboursement d’honoraires d’architecte.

Selon délibérations de l’assemblée générale de la SCI Codosso du 18 juillet 2017, publiées dans un journal d’annonces légales le 4 août 2017 et déposées au greffe du tribunal de commerce de Dijon le 14 septembre 2017, la SCI Codosso a décidé la dissolution anticipée de la société et sa mise en liquidation amiable, en désignant M. [R] en qualité de liquidateur. Elle a également prononcé le même jour la clôture définitive de la liquidation.

Elle a été radiée du RCS le 14 septembre 2017.

Par acte du 4 mai 2018, la SCI FRA BCD et M. [I] ont fait assigner M. [X] [R] devant le tribunal de grande instance de Dijon afin de voir engager sa responsabilité.

Les deux procédures ont été jointes.

Le 15 mars 2019, le juge de la mise en état, saisi par M. [R] d’un incident de communication de pièces, a :

— acté que la SCI FRA BCD et M. [C] [I] affirment que :

*l’accusé de réception de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2012 et la notification du procès-verbal qui en a été dressé ne peuvent être produits ;

*la demande de permis de construire n’a pas été déposée et aucun permis ni récépissé n’ont été délivrés ;

*ils ont produit toutes les pièces en leur possession relatives à la copropriété sise [Adresse 9] ;

— débouté en conséquence M. [X] [R] de sa demande de communication de ces pièces sous astreinte ;

— condamné la SCI FRA BCD et M. [C] [I] à produire l’original de l’intégralité de la demande de permis de construire datée du 6 avril 2012 sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance et ce durant deux mois ;

— condamné in solidum la SCI FRA BCD et M. [C] [I] à payer à M. [X] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident de mise en état ;

— réservé les dépens.

Par jugement du 31 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré la SCI FRA BCD irrecevable en ses demandes ;

— déclaré irrecevables les demandes de M. [C] [I] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Codosso ;

— débouté M. [C] [I] de ses demandes présentées tant à l’encontre de la SCI JPM que de M. [X] [R] ;

— condamné la SCI FRA BCD et M. [C] [I] in solidum à payer à la SCI JPM la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Par ordonnance du 28 février 2023, le président du tribunal judiciaire a fait droit à la demande de la SCI FRA BCD et M. [I], en désignant un mandataire ad hoc pour représenter la SCI Codosso.

La SCI FRA BCD et M. [C] [I] ont relevé appel de la décision du 31 janvier 2023 par déclaration du 8 mars 2023.

Selon conclusions d’appelants notifiées le 16 octobre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1142 et suivants anciens et 1240 du code civil, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé ;

— débouter la SELARL AJRS, représentée par Maître [U] [Y], ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso, et M. [R] de leurs demandes tendant à voir juger nulle l’assignation délivrée à la SCI Codosso le 18 juillet 2017 ;

— juger recevables et fondées leurs demandes formées contre la SCI Codosso ;

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 31 janvier 2023 en ce qu’il a :

* déclaré la SCI FRA BCD irrecevable en ses demandes,

* déclaré irrecevables les demandes de M. [I] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Codosso ;

* débouté M. [I] de ses demandes présentées tant à l’encontre de la SCI JPM que de M.[R] ;

* condamné la SCI FRA BCD et M. [I] in solidum à payer à la SCI JPM la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la SCI FRA BCD et M. [I] de leurs demandes plus amples ou contraires;

* condamné la SCI FRA BCD et M. [I] in solidum aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— déclarer leur action recevable et bien fondée ;

en conséquence,

— À titre principal, condamner la SCI JPM à exécuter la délibération de l’AGE des copropriétaires du 21 mars 2012 consistant en la construction d’une extension sur le côté est du bâtiment cadastré section AI n°[Cadastre 7] sis [Adresse 9] à [Localité 12] (21) d’environ 327m², la création d’un lot 1bis dont M. [C] [I] ou la SCI qu’il pourrait se substituer, notamment la SCI FRA BCD, sera propriétaire à 50% ;

— À titre subsidiaire, condamner in solidum M. [X] [R], la SCI Codosso et la SCI JPM à leur verser la somme de 337 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 975 euros en remboursement des honoraires de l’architecte ;

— en tout état de cause, condamner in solidum M. [X] [R], la SCI Codosso et la SCI JPM à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [X] [R], la SELARL AJRS, représentée par Maître [U] [Y], ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso et la SCI JPM de leurs demandes, fins et prétentions ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [X] [R], la SCI Codosso et la SCI JPM à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance ;

— condamner in solidum M. [X] [R], la SCI Codosso et la SCI JPM aux entiers dépens.

Selon conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées le 6 septembre 2023, M. [R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 31 janvier 2023 en ce qu’il a :

— déclaré la SCI FRA BCD irrecevable en ses demandes.

— déclaré irrecevables les demandes de M. [I] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Codosso.

— débouté M. [I] de ses demandes présentées tant à l’encontre de la SCI JPM, que de M. [R].

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 31 janvier 2023 en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de M. [I] à son encontre.

Statuant à nouveau,

— déclarer les demandes de M. [I] irrecevables à son encontre ;

En tout état de cause,

— juger nulle l’assignation délivrée à la SCI Codosso le 18 juillet 2017 ;

— débouter M. [C] [I] et la SCI FRA BCD de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum la SCI FRA BCD et M. [C] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées le 15 septembre 2023, la SELARL AJRS, représentée par Maître [U] [Y], ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso, demande à la cour de :

— juger nulle l’assignation délivrée à la SCI Codosso le 18 juillet 2017 ;

— annuler le jugement ;

— dire, faute d’effet dévolutif de l’appel incident, n’y avoir lieu à statuer au fond sur les demandes dirigées contre la SCI Codosso ;

— Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SCI FRA BCD irrecevable en ses demandes, déclaré irrecevables les demandes de M. [C] [I] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Codosso et condamné la SCI FRA BCD et M. [I] in solidum aux dépens de première instance ;

— Encore plus subsidiairement, juger irrecevables et subsidiairement infondées les demandes formées par la SCI FRA BCD et M. [C] [I] contre la SCI Codosso;

— juger irrecevables et subsidiairement infondées les demandes formées par la SCI JPM à l’encontre de la SCI Codosso représentée par son mandataire ad hoc ;

— condamner la SCI FRA BCD et M. [I] in solidum à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Selon conclusions d’intimée notifiées le 21 août 2023, la SCI JPM demande à la cour, au visa de l’article L721-2 II 1° c) du code de la construction et de l’habitation, de l’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— déclarer mal fondée l’appel de la SCI FRA BCD et M. [I] à l’encontre de la décision du tribunal judiciaire du 31 janvier 2023 ;

Par conséquent,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI FRA BCD et M. [I] de toutes leurs demandes formées à son encontre ;

Y ajoutant,

— condamner la SCI FRA BCD et M. [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner M. [R] et la Selarl AJRS, ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso, à la garantir de toute condamnation qui viendrait être prononcée à son encontre ;

— condamner la SCI FRA BCD et M. [I] ou M. [R] et la Selarl AJRS, ès qualités, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 octobre 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Sur ce la cour,

I/ Sur la nullité de l’acte d’assignation délivré à la SCI Codosso le 31 juillet 2017, la nullité du jugement et l’absence d’effet dévolutif

La Selarl AJRS, ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso, soutient que la mission du liquidateur amiable ayant pris fin dès la date de clôture de la liquidation, soit le 18 juillet 2017, la société n’avait plus de représentant légal au moment ou l’assignation lui a été délivrée soutenant que le défaut de capacité constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, tout comme le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale, au sens de l’article 117 du code de procédure civile.

Elle ajoute que toute autre solution que l’annulation de l’assignation aboutirait à une violation du double degré de juridiction.

M. [R] s’associe à la demande de la SCI Codosso aux fins de voir juger nulle l’assignation délivrée à cette dernière, concluant surabondammant à l’irrecevabilité des demandes des appelants.

Il est constant que la SCI FRA BCD et M. [P] [I] ont fait délivrer leur assignation du 31 /07/2017 à la SCI Codosso, 'représentée par son gérant en exercice’ alors que celle-ci avait fait l’objet dune dissolution par décision d’assemblée générale du 18/07/2017 avec désignation d’un liquidateur amiable et clôture le même jour de la liquidation.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 119 du même code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Il ressort des dispositions de l’article 1844-8 du code civil que 'la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication.

Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n’ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci (…).'

Il en résulte que la dissolution d’une société civile n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication.

Ayant relevé que la dissolution et la liquidation amiable de la SCI Codosso avaient été décidées selon délibération de l’assemblée générale du 18 juillet 2017 avec désignation de M. [R] en qualité de liquidateur amiable et clôture le même jour de la liquidation tandis que ces décisions n’avaient été publiées dans un journal d’annonce légale que le 4 août 2017, les premiers juges ont, à bon droit, considéré qu’elles n’étaient pas opposables à la SCI FRA BCD et à M. [I] le 31 juillet 2017, lors de la délivrance de l’assignation à M. [R], ès qualités de gérant de la SCI Codosso, de sorte que celle-ci n’encourait pas la nullité.

L’action exercée contre la SCI Codosso en paiement de dommages-intérêts révélant que les droits et obligations à caractère social étaient susceptibles de ne pas avoir été intégralement liquidés, ce dont résultait la survie de la personnalité morale de cette société pour les besoins de la liquidation, en dépit de sa radiation du registre du commerce et des sociétés, les premiers juges en ont valablement déduit que la SCI pouvait être poursuivie en réparation d’un préjudice invoqué en justice avant la clôture de la liquidation et constaté postérieurement à sa publication.

Le jugement déféré doit, en conséquence, être confirmé en ce qu’il a écarté la nullité de l’assignation et le moyen de l’absence d’effet dévolutif doit, en conséquence, être écarté, le jugement n’encourant pas la nullité.

De même, la SCI Codosso, représentée par son mandataire ad hoc ne saurait se prévaloir de la violation du double degré de juridiction alors que, d’une part, il incombait au liquidateur de procéder promptement aux publicités légales mais, en outre, que toute partie au procès, qui a un intérêt, peut provoquer la désignation d’un mandataire ad hoc à l’effet de représenter la société.

La Selarl AJRS, ès qualités, soutient, subsidiairement, que si la cour ne peut que confirmer le chef de jugement ayant déclaré irrecevables les demandes de M. [I] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Codosso au motif que la fin de non recevoir tirée de l’absence de désignation d’un mandataire ad hoc représentant la SCI n’avait pas été régularisée en première instance, elle ne peut que déclarer ces mêmes demandes irrecevables, pour ne pas avoir subi l’épreuve du premier degré faute d’avoir été régulièrement présentées et pour être des demandes nouvelles à hauteur de cour en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Selon l’article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Ce texte ne fait aucune distinction entre la procédure de première instance et celle du second degré de sorte que n’a pas à être relevée la fin de non recevoir qui a disparu au sens de l’article 126 précité au moment où les juges du second degré statue.

En l’espèce, devant la cour les appelants ont fait désigner un mandataire ad hoc qui a qualité à agir en justice au nom de la société dissoute devant les juridictions tant en demande qu’en défense.

La fin de non recevoir affectant la procédure de première instance étant couverte, le jugement déféré est infirmé en ce qu’il a déclaré les demandes irrecevables à l’encontre de la SCI Codosso, conformément à l’article 126 du code de procédure civile.

Il ne peut être valablement soutenu que les demandes formées en première instance à l’encontre de la SCI Codosso seraient nouvelles à hauteur de cour au seul motif que cette dernière n’aurait pas été valablement représentée en première instance.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, doit être écartée.

II/ Sur la qualité à agir de la SCI FRA BCD et de M. [I]

M. [R] conclut à l’irrecevabilité de l’action des appelants au motif qu’ils n’ont pas la qualité de syndic, qui a seul qualité pour représenter la copropriété en justice, ce d’autant que le projet d’extension des locaux envisagé par l’assemblée générale extraordinaire du 21 mars 2012 pourrait être considéré comme portant sur des parties communes de la copropriété.

Selon l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée au syndic.

L’article 18 de la même loi prévoit que le syndic est notamment chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16.

L’article 15 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Le même article autorise néanmoins tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

L’article 35 permet au syndicat d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant, afin de créer de nouveaux locaux à usage privatif.

L’action de la SCI FRA BCD et de M. [I] vise à obtenir l’exécution de la délibération de l’AGE des copropriétaires du 21 mars 2012 consistant en la construction de l’extension côté est du bâtiment, soit un lot 1 bis qui portera le n°4 et ce pour une superficie de 327 m².

Ayant relevé que l’autorisation de construire ce nouveau local commercial avait été accordée à M. [C] [I] et à M. [X] [R] en tant que personnes physiques, les premiers juges en ont justement déduit que cette autorisation leur avait été donnée à titre personnel et non en qualité de représentants des SCI FRA BCD et Codosso.

C’est par une motivation pertinente que la cour s’approprie que les premiers juges ont considéré qu’un accord était intervenu entre le syndicat des copropriétaires, d’une part, et MM. [I] et [R], d’autre part, sur les conditions de la construction de sorte que seul M. [I] dispose d’un intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile afin d’obtenir l’exécution de cette délibération, l’action ne concernant pas la propriété ou la jouissance du lot de la SCI FRA BCD qui ne justifie pas, par ailleurs, que le projet d’extension pourrait porter sur des parties communes.

Le fait que la feuille de présence signée en début de séance de l’assemblée générale litigieuse mentionne M. [I] et M. [R], représentants les SCI, (mentions rajoutées postérieurement à la main) n’est pas de nature à remettre en cause cette analyse.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a déclaré la SCI FRA BCD irrecevable en ses demandes, étant précisé que celle-ci ne démontre pas que le droit de construire aurait été cédé à une personne morale dans laquelle MM. [I] et [R] seraient associés chacun pour moitié, conformément à la résolution de l’assemblée générale.

III/ Sur le fond

M. [I], dont l’action a été déclarée recevable, demande, à titre principal, la condamnation de la SCI JPM à exécuter la délibération de l’AGE des copropriétaires du 21 mars 2012 consistant en la construction d’une extension sur le côté est du bâtiment cadastré AI sis [Adresse 9] à [Localité 12] (21) d’environ 327 m², la création d’un lot 1bis dont il sera propriétaire à 50%.

À titre subsidiaire, il demande la condamnation in solidum de M. [R], la SCI Codosso et la SCI JPM à lui verser la somme de 337 000 euros à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 975 euros en remboursement des honoraires de l’architecte.

1/ Sur les actions principale et subsidiaire dirigées à l’encontre de la société JPM

La SCI JPM a acquis le lot de copropriété de la SCI Codosso par acte du 30 août 2014.

Il résulte du contenu, non contredit, de l’acte de vente, qu’elle n’a pas eu connaissance des travaux envisagés dans la copropriété, tels qu’autorisés par la décision d’assemblée générale du 21 mars 2012.

Or, l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier'.

Faisant application de cette règle, l’article 4 du décret du 17 mars 1967 précise que :

'Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont

modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent'.

Dès lors, sous réserve des dispositions de cet article 4, alinéa 3, le règlement de copropriété et les actes qui l’ont modifié ne sont opposables aux acquéreurs de lots que s’ils ont été publiés au fichier immobilier antérieurement à l’acte d’acquisition.

Il n’est pas contesté, en l’espèce, que les actes concernant l’aggrandissement envisagé n’ont fait l’objet d’aucune publication ni que la SCI JPM n’a pas été informée de ces projets d’extension.

En conséquence, le procès verbal d’assemblée générale du 21 mars 2012 n’est pas opposable à la SCI JPM de sorte que l’action à son endroit ne peut prospérer.

Surabondamment et tel que l’ont relevé les premiers juges, seul M. [R] étant concerné par les travaux d’extension, la SCI JPM tenant ses droits de la SCI Codosso ne peut être recherchée de ce chef.

Au demeurant, la résolution porte sur une autorisation et non sur un engagement d’accomplir des travaux.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de son action à l’encontre de la SCI JPM que ce soit en exécution de la délibération de l’AGE ou en paiement de dommages-intérêts.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en garantie formée par la SCI JPM à l’encontre de M. [R] et la Selard AJRS, ès qualités.

2/ Sur l’action subsidiaire indemnitaire dirigée à l’encontre de la SCI Codosso et de M. [R]

La cour observe, à titre liminaire, que la demande indemnitaire est formée notamment à l’encontre de la SCI Codosso alors qu’elle aurait dû être formée à l’encontre de la SELARL AJRS, ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI.

M. [I] reproche à la SCI Codosso d’avoir commis une faute en dissimulant à son acheteur la délibération prise le 21 mars 2012 mais encore d’avoir certifié qu’il n’y avait jamais eu d’assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, l’action à l’encontre de la SCI Codosso ne peut prospérer en ce que celle-ci n’est pas concernée par la délibération litigieuse, seul M. [R] ayant été autorisé à accomplir pour partie les travaux d’extension et aucune personne morale dans laquelle ce dernier et M. [I] seraient associés à 50% ne s’étant subsituée aux personnes physiques. Le jugement déféré est donc confirmé sur ce point.

M. [I] reproche à M. [R], pris en sa qualité de liquidateur de la SCI Codosso, au visa de l’article L237-12 du code de commerce, d’avoir omis d’inclure dans les comptes de la liquidation la créance des appelants et, à titre personnel, d’avoir caché à la SCI JPM l’engagement de la société dont il avait la gestion, précisant que cette faute intentionnelle, incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions, avait des conséquences d’une particulière gravité pour lui.

Il précise qu’il aurait pu devenir propriétaire de 50 % d’un bâtiment à [Localité 12] dans une zone de chalandise importante et attractive de 327 m², dont il aurait également perçu la moitié des loyers commerciaux en cas de location qu’il estime entre 42 510 et 45 780 euros HT/ an dans cette zone, soit 343 350 euros HT sur 15 ans, et dont il aurait pu obtenir la moitié du prix de cession en cas de revente, soit de 331 578 euros, sollicitant ainsi la moyenne de ces deux sommes.

La responsabilité d’une personne investie de la qualité de liquidateur d’une société civile, à raison des fautes commises par elle dans l’exercice de ses fonctions, relève de la responsabilité civile de droit commun, telle qu’elle résulte de l’article 1240 du code civil et non de l’article L237-12 du code de commerce applicable aux sociétés commerciales.

La SCI Codosso n’ayant pris aucun engagement concernant l’extension envisagée, il ne saurait être valablement reproché à M. [R], pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SCI, d’avoir omis d’inclure dans les comptes de la liquidation une quelconque créance de ce chef.

Au demeurant, comme le soutient l’intimé, la démonstration d’une faute du liquidateur n’est pas établie dès lors que la liquidation de la SCI Codosso est intervenue le 18 juillet 2017 tandis que l’assignation n’a été délivrée à cette dernière que le 31 juillet 2017 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et que M. [R] a été attrait en la cause à titre personnel le 4 mai 2018, sans qu’il ne soit démontré que celui-ci ait pu être informé avant ces évenènements de l’action envisagée par M. [I].

Pour s’opposer à l’action en responsabilité à titre personnel à son encontre, M. [R] soutient que :

— le procès verbal d’AGE du 21 mars 2012 est nul dès lors que l’assemblée générale n’a pas été convoquée ni le procès verbal rédigé par la bonne personne tandis que les accusés de réception des convocations ne sont pas produits ni aucun document précisant l’implantation et la consistance des travaux (art 10 du décret du 17 mars 1967) ;

— le procès verbal d’AGE du 21 mars 2012 n’a aucune portée en ce qu’il ne s’agissait que d’un projet ou d’une simple autorisation ;

— il n’a commis aucune faute intentionnelle.

Ce faisant, M. [R], qui représentait la SCI Codosso lors de l’assemblée générale du 21 mars 2012, ne saurait, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, se prévaloir de la nullité du procès verbal de l’AGE dès lors que la SCI Codosso a voté la résolution litigieuse.

En revanche, aux côtés de M. [R], la cour observe que la résolution de l’AGE du 21 mars 2012 porte sur une 'autorisation éventuelle des copropriétaires pour l’agrandissement des locaux existants, au moyen de la constitution de 2 nouveaux lots', étant précisé que 'dans le cadre du développement des activités existantes, il est envisagé d’agrandir les locaux bâtis, en autorisant la création de deux nouveaux lots'.

Comme le soutient l’intimé, il ne peut être tiré de cette résolution aucune obligation ou engagement de la part de quiconque.

Par suite et en tout état de cause, en application de l’article 1850 du code civil, la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions.

Il doit s’agir d’une faute intentionnelle, d’une particulière gravité et incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Si le projet d’extension, initié en 2007, a été mis en sommeil puis réactivé en 2012 comme le suggère la résolution de l’assemblée générale du 21 mars 2012, M. [I] ne démontre pas que la demande de permis de construire concernant ces travaux a été déposée, ni a fortiori, qu’un récépissé aurait été délivré en ce sens avant la cession de la SCI Codosso intervenue le 30 août 2014.

Si le fait d’avoir caché à la SCI JPM, d’une part, la résolution de l’assemblée générale du 21 mars 2012 portant sur l’autorisation consentie notamment par la SCI Codosso au titre de travaux tendant à la création de deux nouveaux lots et, d’autre part, l’information relative aux travaux envisagés constitue une faute grave, le caractère intentionnel de la faute reprochée à M. [R] n’est pas démontré dès lors qu’aucune démarche officielle n’avait été engagée par M. [I] avant la cession de la SCI Codosso.

En outre, les premiers juges ont considéré, à juste titre, que si M. [I] estime avoir été privé des loyers que l’extension aurait pu lui procurer, ou de la possibilité de revendre le bien, cette réclamation ne peut se concevoir sans tenir compte de l’investissement financier nécessaire à la réalisation des travaux qu’il n’a, par hypothèse, pas engagés et dont le montant n’est pas déterminé.

En conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [I] de ses demandes formées à l’encontre de M. [R], pris en sa qualité de liquidateur et à titre personnel, de sorte que le jugement est encore confirmé sur ce point.

IV Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais visés à l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI FRA BCD et M. [I], succombants en appel, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Ils sont également condamnés à verser la somme de 2 000 euros à la SCI JPM en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité conduit à ne pas faire application de ces dispositions au profit de M. [R] et de la SELARL AJRS, ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso.

Par ces motifs

La cour,

Vu la désignation par ordonnance du 28 février 2023 d’un mandataire ad hoc représentant la SCI Codosso,

— Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de M. [I] dirigées à l’encontre de la SCI Codosso ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

— Déclare recevables les demandes formées par M. [C] [I] à l’encontre de la SELARL AJRS, ès qualités de mandataire ad hoc de la SCI Codosso ;

— Déboute M. [C] [I] de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI Codosso ;

— Condamne in solidum la SCI FRA BCD et M. [C] [I] aux dépens d’appel ;

— Condamne in solidum la SCI FRA BCD et M. [C] [I] à payer à la SCI JPM la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, dans les rapports entre les autres parties.

Le greffier Le président